Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sposób użytkowania budynku

Autor: Anna Wyląg • Opublikowane: 16.07.2012

Chcemy przekształcić naszą kamienicę na hotel. Dotąd był to budynek, w którym wynajmowaliśmy długoterminowo mieszkania. Czy te plany wymagają uzyskania zmiany sposobu użytkowania budynku?

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Kwestia zmiany sposobu użytkowania budynku została uregulowana w art. 5 oraz w art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

 

Zgodnie z art. 71 ustawy przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

 

  • bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego bądź pracy,
  • zdrowotne,
  • higieniczno-sanitarne,
  • ochrony środowiska,
  • wielkość lub układ obciążeń.

 

Zgodnie natomiast z art. 5 Prawa budowlanego obiekt budowlany powinien spełniać podstawowe wymagania dotyczące:

 

  • bezpieczeństwa konstrukcji,
  • bezpieczeństwa pożarowego,
  • bezpieczeństwa użytkowania,
  • odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
  • ochrony przed hałasem i drganiami,
  • oszczędności energii i odpowiedniej izolacji cieplnej przegród,
  • odpowiedniej charakterystyki energetycznej oraz racjonalizacji użytkowania energii.

 

Warunki użytkowe winny być nadto zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb w anergię cieplną i paliwa, a także w zakresie usuwania ścieków i wody opadowej.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Zgodnie z art. 5 Prawa budowlanego niezbędne jest nadto zapewnienie:

 

  • możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego,
  • niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowej budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich,
  • warunków bezpieczeństwa i higieny pracy,
  • ochrony ludności zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej,
  • ochrony obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską,
  • odpowiedniego usytuowania na działce budowlanej,
  • poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

 

Zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

 

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania budynku lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

 

  1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
  2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno–użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
  3. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
  4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
  6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi.

 

Zgodnie z ust. 3 tego artykułu „w razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji”.

 

Jak wynika z ust. 4 „zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia”.

 

Dodać należy, że „właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

 

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) może spowodować niedopuszczalne:

 

  1. zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
  2. pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
  3. pogorszenie warunków zdrowotno–sanitarnych,
  4. wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

 

6. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

 

1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;

2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2-4.

 

7. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych”.

 

Jak wynika nadto z art. 71a ust. 1 „w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:

 

1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;

2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2.

 

2. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i – w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

 

3. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

 

4. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części”.

 

W praktyce za zmianę sposobu użytkowania budynku można by uznać sytuację, gdzie np. lokal był wcześniej wykorzystywany na cele gastronomiczne czy hotelowe, a następnie stał się placówką firmy ubezpieczeniowej.

 

W wyroku z dnia 31 marca 2007 roku (sygn. akt II SA/Bk 196/07) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zauważył, że jedynie zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno budowlanej.

 

W świetle wyżej zaprezentowanego orzeczenia należy przyjąć, że sama zmiana sposobu wykorzystania budynku poprzez zastąpienie aktualnej funkcji usługowej (np. handlowej, gastronomicznej) inną funkcją (np. usług brokerskich czy bankowych) nie prowadzi automatycznie do obowiązku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, jeśli nie wiąże się to jednocześnie ze zmianą warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości.

 

Obecny stan prawny stwarza zatem płaszczyznę do uznaniowego działania organów administracji budowlanej.

 

W mojej opinii w Państwa przypadku będzie miała miejsce zmiana sposobu użytkowania budynku, zmianie ulegną np. warunki pracy, warunki higieniczno-sanitarne.

 

Konieczne będzie zatem dokonanie zgłoszenia do starosty w trybie art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII - I =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Legalizacja zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego

Kilka lat temu rozbudowaliśmy nasz dom i powstała dodatkowa część przeznaczona na miejsca noclegowe. Zgłosiliśmy to w urzędzie miasta i zarejestrowaliśmy firmę. Teraz jednak zorientowaliśmy się, że w momencie otwierania działalności nie wystąpiliśmy o zmianę sposobu użytkowania budynku. Okazało się, że trzy lata temu ukazał się nowy plan zagospodarowania miasta, z którego wynika, że z budynku mieszkalnego można wydzielić tylko 30% powierzchni pod działalność. U nas część noclegowa przekracza 55%. Czy możemy jakoś zalegalizować obecnie ten stan? Czy czeka nas jakaś kara?

Przekształcenie działki przemysłowej na działkę rolną

Jestem właścicielem ziemi o powierzchni ok. 3 ha. Na działce znajdują się murowane budynki. Działka ma charakter przemysłowy. Chciałbym przekształcić ten teren na działkę rolną, a budynki przeznaczyć pod agroturystykę. Czy jest to możliwe? Jak wygląda taka procedura, od czego zacząć i od kogo zależy decyzja na ten temat?

Rodzaj budynku

Prowadzę działalność jako mechanik samochodowy od 10 lat. Wystąpiłem o zezwolenie na budowę nowego budynku związanego z firmą. Nie otrzymałem zgody, a starostwo poinformowało mnie, że zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego, moja działalność stała się „uciążliwa”. W załączniku numery działek i określenie terenu. Czy starostwo mogło odmówić mi zgody na budowę tego rodzaju budynku? Jak się starać o zezwolenie?

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zmianę sposobu użytkowania lokalu

Proszę o poradę dotyczącą zmiany sposobu użytkowania lokalu. Mam mieszkanie w bloku (odrębna własność lokalu). Czy w przypadku przekształcenia lokalu mieszkalnego na użytkowy (np. na gabinet stomatologiczny) potrzebna jest zgoda wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej? Bardzo proszę o wskazanie odpowiednich przepisów.

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »