Zakup nieruchomości od użytkownika wieczystego – co sprawdzić

Czy można kupić nieruchomość od użytkownika wieczystego?

Tak. Użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem, w tym je sprzedać, co wynika z art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z kolei art. 237 Kodeksu cywilnego stanowi, że do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że można nabyć od dotychczasowego użytkownika wieczystego prawo użytkowania wieczystego gruntu, a jeżeli na gruncie znajdują się budynki lub urządzenia stanowiące jego własność – także te składniki. Nie kupuje się jednak własności gruntu, lecz ograniczone w czasie prawo rzeczowe bardzo zbliżone funkcjonalnie do własności.

Jeżeli planowana jest inwestycja, warto od razu odróżnić zakup prawa od oceny możliwości zabudowy. Samo nabycie użytkowania wieczystego nie przesądza jeszcze, że na działce można wznieść zamierzony budynek usługowy.

Czy potrzebna jest zgoda gminy albo Skarbu Państwa?

Co do zasady nie. Samo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego między dotychczasowym użytkownikiem a nabywcą nie wymaga zgody właściciela gruntu. Wynika to z konstrukcji art. 233 i art. 237 Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak sprawdzić konkretny stan faktyczny. Znaczenie może mieć treść umowy, na podstawie której grunt oddano w użytkowanie wieczyste, a także wpisy w księdze wieczystej i ewentualne szczególne regulacje dotyczące nieruchomości publicznych. W praktyce notariusz i bank często oczekują dokumentów pozwalających odczytać pełną historię prawa oraz warunki jego wykonywania.

Nie należy też mylić zgody na sprzedaż z innymi wymaganiami publicznoprawnymi. Przy późniejszej inwestycji mogą być potrzebne decyzje planistyczne, pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, uzgodnienia branżowe i badanie zgodności zamierzenia z miejscowym planem lub decyzją o warunkach zabudowy.

Jaka forma jest wymagana przy sprzedaży użytkowania wieczystego?

Umowa sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg ten wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 237 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo przeniesienie prawa staje się skuteczne po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, ponieważ art. 27 zdanie drugie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

To bardzo ważne z praktycznego punktu widzenia: sam akt notarialny nie kończy jeszcze sprawy. Dopiero wpis nabywcy do księgi wieczystej finalizuje skutek rzeczowy. Z tego powodu bank finansujący zakup albo inwestycję analizuje zarówno akt, jak i stan księgi.

Użytkowania wieczystego nie można przenieść pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu – tak jak przy przeniesieniu własności nieruchomości wynika to z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego stosowanego odpowiednio przez art. 237 Kodeksu cywilnego.

Co dokładnie sprawdzić przed zakupem?

Przed podpisaniem umowy warto zweryfikować nie tylko sprzedającego, ale i samą treść prawa. Przy planowanej budowie jest to ważniejsze niż przy zwykłej transakcji mieszkaniowej.

Jeżeli przedmiotem transakcji jest grunt pod inwestycję, szerszy temat sprawdzenia nieruchomości przed zakupem opisaliśmy osobno.

Czy budynki na takim gruncie należą do użytkownika wieczystego?

Tak, ale nie w każdym przypadku na tej samej podstawie faktycznej. Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa albo gruncie należącym do jednostki samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które użytkownik wieczysty nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Na mocy art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. W praktyce oznacza to, że nie można swobodnie oderwać tych praw od siebie tak, jak zwykłych odrębnych nieruchomości, jeżeli konkretny stan prawny nie daje do tego podstaw.

Jeżeli analizujesz bardziej złożone przypadki zabudowy, np. odrębną nieruchomość budynkową na cudzym gruncie lub w użytkowaniu wieczystym, zasady te warto sprawdzić osobno.

Czy brak aktu notarialnego nabycia przez obecnego użytkownika jest możliwy?

Co do zasady przeniesienie użytkowania wieczystego wymaga aktu notarialnego, więc obecny użytkownik powinien dysponować wypisem aktu albo przynajmniej możliwością jego odtworzenia. Brak dokumentu w domowym archiwum jest możliwy, ale nie oznacza, że aktu nie było.

W praktyce trzeba rozróżnić dwie sytuacje:

• sprzedający nie ma egzemplarza aktu, ale akt istnieje – wtedy można uzyskać wypis z kancelarii notarialnej, a jeśli kancelaria już nie działa, dokumentów szuka się w archiwum ksiąg notarialnych właściwego sądu rejonowego albo archiwum państwowego, zależnie od daty i sposobu przekazania akt;
• sprzedający nie potrafi wskazać podstawy nabycia, a wpis w księdze wieczystej jest niejasny – wtedy trzeba zachować szczególną ostrożność, bo bank i notariusz mogą wymagać wyjaśnienia ciągu następstw prawnych.

Sam wpis w księdze wieczystej ma bardzo duże znaczenie dowodowe, ale przy finansowaniu kredytem bank zwykle bada również dokumenty stanowiące podstawę wpisów. Jeżeli prawo przeszło np. w wyniku przekształceń spółek, dziedziczenia czy dawnych przepisów szczególnych, zestaw dokumentów może być szerszy niż jeden akt sprzedaży.

Czy gminie przysługuje prawo pierwokupu?

Może przysługiwać, ale zależy to od konkretnego stanu prawnego i faktycznego. W obrocie użytkowaniem wieczystym trzeba każdorazowo sprawdzić, czy nie działa ustawowe prawo pierwokupu, w szczególności przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zakres stosowania tego prawa zależy od rodzaju nieruchomości i podstawy prawnej transakcji.

Jeżeli prawo pierwokupu istnieje, umowę sprzedaży zawiera się najpierw warunkowo w formie aktu notarialnego, a uprawniony podmiot może złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w terminie i trybie określonym ustawą. Notariusz prowadzący transakcję powinien ustalić, czy taki obowiązek zachodzi.

Przed zawarciem aktu notarialnego warto dokładnie ustalić co sprawdzić przy zakupie nieruchomości, w szczególności stan księgi wieczystej, tytuł prawny sprzedającego, obciążenia i ograniczenia w rozporządzaniu. Nie warto zakładać automatycznie, że każda sprzedaż użytkowania wieczystego wymaga zawiadomienia gminy. To trzeba ocenić na podstawie danych z księgi, przeznaczenia działki, rodzaju nieruchomości i podstawy prawnej sprzedaży.

Jakie dokumenty zwykle są potrzebne do sprzedaży?

Zakres dokumentów zależy od nieruchomości, stron transakcji i wymogów banku, ale najczęściej potrzebne są:

• numer księgi wieczystej i aktualny odpis księgi;
• dokument stanowiący podstawę nabycia użytkowania wieczystego przez sprzedającego;
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w MPZP albo informacja o jego braku, ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy;
• zaświadczenia o braku zaległości w opłatach publicznoprawnych lub wobec wspólnoty, jeśli są potrzebne w danym przypadku;
• dokumenty identyfikacyjne stron, a przy spółkach także dokumenty korporacyjne i umocowanie;
• przy prawie pierwokupu – dokumenty i procedura wymagane do jego wykonania lub niewykonania.

Jeżeli planujesz od razu rozpocząć budowę lokali usługowych, dobrze jest dodatkowo przeanalizować dostęp do drogi publicznej, media, obszary ochronne, ewentualne zabytki, klasyfikację gruntu i zapisy umowy użytkowania wieczystego dotyczące sposobu zabudowy.

Na co uważać przy planowanej budowie?

Przy inwestycji budowlanej największe ryzyko polega na tym, że kupujący skupia się na samej transakcji, a pomija ograniczenia inwestycyjne. Tymczasem nawet prawidłowo nabyte użytkowanie wieczyste nie daje jeszcze prawa do dowolnej zabudowy.

Trzeba zwłaszcza sprawdzić:

• czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza funkcję usługową;
• czy parametry zabudowy pozwalają osiągnąć planowaną powierzchnię i wysokość;
• czy istnieją ograniczenia wynikające z ochrony konserwatorskiej, środowiskowej albo infrastrukturalnej;
• czy umowa użytkowania wieczystego nie przewiduje obowiązku zabudowy w określonym terminie albo zgodnie z określonym celem;
• czy nie ma podstaw do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego z powodu korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z umową, o czym stanowi art. 240 Kodeksu cywilnego.

W skrajnych przypadkach naruszenie celu, na jaki grunt oddano w użytkowanie wieczyste, może prowadzić do sporu o dalsze trwanie prawa. Dlatego przed zakupem pod inwestycję trzeba czytać nie tylko księgę wieczystą, ale też dokument ustanawiający użytkowanie wieczyste.

FAQ

Czy kupując od użytkownika wieczystego staję się właścicielem gruntu?

Nie. Nabywasz prawo użytkowania wieczystego gruntu, a nie własność gruntu. Własność gruntu pozostaje przy Skarbie Państwa albo jednostce samorządu terytorialnego.

Czy zgoda gminy na sprzedaż jest konieczna?

Zwykle nie. Sama sprzedaż użytkowania wieczystego co do zasady nie wymaga zgody właściciela gruntu, ale zawsze trzeba sprawdzić dokumenty konkretnej nieruchomości i ewentualne prawo pierwokupu.

Czy sam akt notarialny wystarczy do przeniesienia prawa?

Nie. Potrzebny jest jeszcze wpis nabywcy do księgi wieczystej, ponieważ art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje taki wymóg dla skutecznego przeniesienia prawa.

Czy brak starego aktu notarialnego przekreśla sprzedaż?

Nie zawsze. Jeżeli sprzedający nie ma wypisu, dokument często można odtworzyć w kancelarii notarialnej albo archiwum. Problem pojawia się wtedy, gdy nie da się ustalić podstawy nabycia lub ciągłości prawa.

Czy można od razu budować po zakupie?

Nie automatycznie. Trzeba sprawdzić miejscowy plan albo warunki zabudowy, dostęp do drogi, media, ograniczenia z umowy użytkowania wieczystego oraz wymogi Prawa budowlanego.

Źródła

• art. 233, art. 235, art. 236 § 1, art. 237, art. 240, art. 155 § 1, art. 157 § 1, art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• uchwała Sądu Najwyższego z 5 grudnia 1991 r., III CZP 128/91