Przeniesienie garażu na wspólnej działce – kto płaci i jakie są rozwiązania?

W opisanej sytuacji są zasadniczo trzy drogi: porozumienie z sąsiadem, formalne uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej albo postępowanie o zniesienie współwłasności. To, kto powinien zapłacić za przeniesienie garażu, nie wynika z jednej ogólnej zasady, lecz z konkretnego stanu prawnego nieruchomości i samego garażu.

Od czego zacząć ocenę sytuacji?

Najpierw trzeba ustalić, jaki jest stan prawny nieruchomości. Inaczej ocenia się sprawę, gdy istnieje zwykła współwłasność nieruchomości na podstawie art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a inaczej gdy w budynku wyodrębniono lokale i powstała nieruchomość wspólna w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W praktyce należy sprawdzić przede wszystkim:

• treść księgi wieczystej,
• akty notarialne nabycia udziałów lub lokali,
• czy lokale w budynku są wyodrębnione,
• czy istnieje pisemna umowa o podziale nieruchomości do korzystania, tzw. quoad usum,
• czy garaż jest budynkiem trwale związanym z gruntem, czy obiektem możliwym do przeniesienia bez istotnego naruszenia całości.

Bez tych ustaleń nie da się odpowiedzieć definitywnie, czy sąsiad może żądać od Pana pokrycia kosztów.

Czy garaż należy do właściciela gruntu, czy do sąsiada?

Jeżeli garaż jest trwale związany z gruntem, zastosowanie ma zasada z art. 48 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Z kolei art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

To oznacza, że trwale posadowiony garaż co do zasady nie jest „garażem sąsiada” jako odrębną rzeczą, lecz częścią nieruchomości. Wówczas nakłady i ciężary dotyczące rzeczy wspólnej rozlicza się według art. 207 Kodeksu cywilnego, czyli stosownie do wielkości udziałów, chyba że współwłaściciele umówili się inaczej.

Jeżeli jednak chodzi o garaż lekki, nietrwale związany z gruntem, możliwy do przestawienia, może on stanowić odrębną rzecz ruchomą należącą do sąsiada. Wtedy co do zasady koszty jego przeniesienia powinien ponieść właściciel garażu, chyba że strony uzgodnią inny podział wydatków.

Czy można powołać się na to, że garaż stoi po „Pana stronie” działki?

Samo faktyczne korzystanie z jednej części działki przez jedną rodzinę, a z drugiej przez drugą, nie musi jeszcze oznaczać prawnego podziału nieruchomości. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce bardzo często funkcjonuje umowny podział do korzystania, czyli quoad usum. Taki podział nie znosi współwłasności, ale porządkuje, kto korzysta z której części nieruchomości. Jeżeli był on ustalony wyraźnie lub utrwalony od lat, ma istotne znaczenie dowodowe. Nadal jednak nie powoduje automatycznie, że dana część gruntu staje się wyłączną własnością jednego współwłaściciela.

Dlatego argument, że garaż stoi „po Pana stronie”, może być mocny negocjacyjnie, ale nie zawsze wystarczy, aby obciążyć sąsiada pełnym kosztem bez dodatkowych ustaleń.

Kto powinien ponieść koszt przeniesienia garażu?

Najczęstsze warianty wyglądają tak:

Jeżeli więc to Panowi najbardziej zależy na szybkim uporządkowaniu sytuacji, ekonomicznie może się okazać korzystne partycypowanie w kosztach, ale warto powiązać to z pisemną ugodą, aby wydatek rzeczywiście prowadził do trwałego rozwiązania problemu.

Czy można żądać zniesienia współwłasności?

Tak. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to co do zasady nie ulega przedawnieniu. Sposoby zniesienia współwłasności wynikają z art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W praktyce możliwe są zwłaszcza:

• podział fizyczny nieruchomości, jeżeli jest dopuszczalny prawnie i technicznie,
• przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sprzedaż rzeczy wspólnej i podział ceny.

Jeżeli chodzi o nieruchomość zabudowaną budynkiem dwurodzinnym, fizyczny podział jest możliwy tylko wtedy, gdy pozwalają na to przepisy i stan techniczny budynku oraz działki. Znaczenie mogą mieć tu zarówno przepisy prawa cywilnego, jak i administracyjnego, w tym plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy, minimalna powierzchnia działek po podziale oraz wymagania budowlane.

Jeżeli w budynku wyodrębniono lokale, sytuacja bywa bardziej złożona, bo udziały w nieruchomości wspólnej są związane z własnością lokali na podstawie art. 3 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali. Wtedy „rozcięcie” wspólnoty na dwie niezależne nieruchomości nie zawsze będzie możliwe.

Czy wieloletnie korzystanie przez sąsiada stwarza dla Pana ryzyko?

Tak, ale zakres ryzyka zależy od szczegółów. Sam fakt, że sąsiad od 30 lat korzysta z określonego pasa gruntu, nie oznacza jeszcze automatycznie, że nabył prawo do tego terenu. Jednak w sporach o nieruchomość długotrwały, stabilny sposób korzystania bywa bardzo istotny dowodowo.

W kontekście zasiedzenia trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność po 20 latach jako posiadacz samoistny w dobrej wierze albo po 30 latach w złej wierze. Ocena, czy w ogóle mogło dojść do zasiedzenia w relacji między współwłaścicielami, jest jednak trudniejsza niż w typowym sporze z osobą obcą, bo wymaga wykazania posiadania samoistnego wykraczającego poza zwykłe współposiadanie.

Dlatego nie warto odkładać uporządkowania sprawy na kolejne lata. Jeżeli chce Pan uniknąć sporów o przebieg korzystania z gruntu, dobrze jest wprowadzić formalne ustalenia już teraz.

Jak najbezpieczniej załatwić sprawę z sąsiadem?

Najpraktyczniejsze rozwiązanie to pisemna ugoda. W zależności od sytuacji może to być zwykła umowa pisemna albo – jeżeli ustalenia mają ingerować w prawa rzeczowe lub przygotowywać grunt pod dalsze zmiany – akt notarialny.

W ugodzie warto zapisać:

• jak przebiega uzgodniony podział do korzystania z działki,
• czy garaż ma zostać rozebrany, przeniesiony czy przebudowany,
• kto organizuje prace i kto za nie płaci,
• w jakim terminie prace mają zostać wykonane,
• czy po przeniesieniu obie strony zrzekają się dalszych roszczeń o zwrot nakładów związanych z tą zmianą,
• kto poniesie koszty geodety, notariusza, projektu albo formalności budowlanych.

Jeżeli planują Państwo trwałe przekształcenie stanu nieruchomości, dobrze jest wcześniej skonsultować dokumenty z geodetą, projektantem lub prawnikiem od nieruchomości.

Czy do przeniesienia garażu potrzebne są formalności budowlane?

Często tak. To zależy od rodzaju obiektu, zakresu robót i sposobu posadowienia. Oceny należy dokonywać według ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. W praktyce przeniesienie garażu może oznaczać rozbiórkę, budowę w nowym miejscu albo montaż gotowego obiektu. W zależności od parametrów i konstrukcji może być wymagane zgłoszenie albo pozwolenie, a niekiedy także udział osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia.

Nie warto zakładać, że skoro garaż jest drewniany, to zawsze można go przestawić bez formalności. To wymaga sprawdzenia w aktualnych przepisach budowlanych i w starostwie albo urzędzie miasta na prawach powiatu.

Co zrobić, jeśli sąsiad nie zgadza się na sensowne warunki?

Wtedy pozostają przede wszystkim dwa kierunki działania:

1. wystąpienie do sądu o uregulowanie korzystania z rzeczy wspólnej albo o zniesienie współwłasności,
2. podjęcie negocjacji z użyciem projektu ugody, kosztorysu i propozycji rozliczeń.

Postępowanie sądowe może być skuteczne, ale trwa i zwykle wymaga opinii biegłych, map, dokumentacji budowlanej lub geodezyjnej. Dlatego z ekonomicznego punktu widzenia czasem bardziej opłaca się dopłacić do przeniesienia garażu, jeśli w zamian uzyska Pan trwałe i podpisane rozwiązanie całego problemu.

FAQ

Czy mogę sam usunąć garaż sąsiada ze „swojej” części działki?

Nie. Jeżeli grunt jest współwłasnością, nie wolno samodzielnie usuwać cudzego obiektu bez podstawy prawnej i bez zgody drugiej strony. Może to prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej.

Czy ustny podział działki między współwłaścicielami ma znaczenie?

Tak, może mieć znaczenie dowodowe jako podział do korzystania, ale nie przenosi własności i nie zastępuje formalnego zniesienia współwłasności.

Czy sąd może nakazać taki podział, żeby każdy miał swoją część z własnym garażem?

Może, ale tylko jeśli podział fizyczny jest zgodny z art. 211 Kodeksu cywilnego oraz możliwy technicznie i administracyjnie. Często wymaga to opinii biegłego i dokumentacji geodezyjnej.

Czy opłaca się zapłacić za przeniesienie garażu, jeśli to sąsiad jest jego właścicielem?

Czasem tak, ale tylko wtedy, gdy równocześnie podpiszecie Państwo ugodę kończąca spór. Sama zapłata bez uregulowania dalszego korzystania z nieruchomości może nie rozwiązać problemu.

Czy potrzebny jest notariusz?

Do zwykłej ugody o kosztach nie zawsze. Jeżeli jednak ustalenia mają wpływać na prawa rzeczowe, przygotowywać zniesienie współwłasności albo zmieniać stan ujawniony w księdze wieczystej, forma notarialna może być konieczna.

Źródła

• art. 46, art. 47 § 1, art. 48, art. 140, art. 172 § 1 i § 2, art. 195, art. 206, art. 207, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 3 ust. 1, 2 i 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane