Współwłasność po rozwodzie – jak uzyskać spłatę lub wynagrodzenie za korzystanie z domu?

Co można zrobić po rozwodzie, gdy były małżonek korzysta z całego domu?

Jeżeli po rozwodzie i podziale majątku dom pozostał we współwłasności byłych małżonków w częściach ułamkowych, to co do zasady każde z Państwa ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez drugiego współwłaściciela. Wynika to wprost z art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli były małżonek korzysta z całego domu wyłącznie dla siebie i faktycznie nie dopuszcza Pani do korzystania z nieruchomości, może Pani rozważyć kilka roszczeń jednocześnie: dopuszczenie do współposiadania, ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości, żądanie wynagrodzenia za wyłączne korzystanie z domu, a docelowo zniesienie współwłasności ze spłatą.

To, które rozwiązanie będzie najskuteczniejsze, zależy od stanu faktycznego: czy dom da się realnie podzielić do używania, czy były małżonek odmawia wydania kluczy, czy ponosił nakłady, czy nieruchomość jest obciążona kredytem i czy jest Pani gotowa definitywnie zakończyć współwłasność.

Prawo do współposiadania i ochrona przed wyłączeniem z domu

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że były małżonek nie ma prawa samodzielnie „przejąć” całego domu tylko dlatego, że faktycznie w nim mieszka.

Jeżeli nie ma Pani dostępu do nieruchomości, może Pani wezwać byłego małżonka na piśmie do: wydania kluczy, dopuszczenia do współposiadania oraz zaprzestania wyłącznego korzystania z całej nieruchomości. Takie wezwanie warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, bo później może być ważnym dowodem w sądzie.

W niektórych sprawach zasadne jest również powództwo o dopuszczenie do współposiadania, oparte na art. 206 Kodeksu cywilnego w związku z ochroną prawa współwłaściciela. Gdy problem dotyczy przede wszystkim praktycznego korzystania z domu, sąd może także określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej, czyli dokonać tzw. podziału quoad usum.

Czy można żądać pieniędzy za to, że były małżonek korzysta z całego domu?

Tak, ale nie w każdej sprawie „automatycznie” i nie zawsze w identycznej wysokości. W praktyce chodzi najczęściej o roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ponad przysługujący udział, gdy jeden współwłaściciel wyłączył drugiego ze współposiadania.

Podstawą prawną takich rozliczeń są przede wszystkim art. 206 Kodeksu cywilnego oraz – odpowiednio, zależnie od okoliczności – art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego, które dotyczą wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy przez posiadacza w złej wierze albo od chwili, gdy posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. W sprawach współwłaścicielskich znaczenie ma również utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszczające roszczenia uzupełniające między współwłaścicielami w razie wyłącznego korzystania z rzeczy przez jednego z nich.

Kluczowe jest wykazanie, że została Pani realnie pozbawiona możliwości współkorzystania z domu. Sam fakt, że dobrowolnie Pani tam nie mieszkała, może nie wystarczyć do uzyskania wynagrodzenia. Znaczenie mają m.in. takie okoliczności jak: brak kluczy, odmowa wpuszczenia do domu, zajęcie wszystkich pomieszczeń, zmiana zamków, sprzeciw wobec korzystania z części nieruchomości.

Wysokość żądania ustala się zwykle w oparciu o rynkową wartość korzystania z zajmowanej części nieruchomości, najczęściej z pomocą opinii biegłego albo prywatnej analizy stawek najmu podobnych nieruchomości w danej lokalizacji.

Spłata udziału – kiedy jest możliwa?

Jeżeli chce Pani uzyskać jednorazową spłatę swojej części domu, najczęściej trzeba doprowadzić do zniesienia współwłasności. Samo trwanie współwłasności nie daje co do zasady automatycznego prawa do żądania, aby drugi współwłaściciel „odkupił” udział.

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to co do zasady nie ulega przedawnieniu, dopóki współwłasność trwa. Zniesienie współwłasności może nastąpić:

• umownie – jeżeli obie strony porozumieją się co do warunków,
• sądownie – jeżeli porozumienia nie ma.

Jeżeli przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, umowa zniesienia współwłasności wymaga aktu notarialnego. W takim porozumieniu można ustalić, że były małżonek przejmuje całość nieruchomości i spłaca Pani udział w określonym terminie, jednorazowo albo w ratach.

Sądowe zniesienie współwłasności – jakie są możliwości?

W postępowaniu sądowym sąd może zastosować rozwiązania przewidziane w art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego oraz w przepisach postępowania nieprocesowego, w szczególności art. 617–625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Najczęściej w grę wchodzą trzy warianty:

Zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli zależy Pani przede wszystkim na otrzymaniu pieniędzy, a były małżonek chce zatrzymać dom, to zwykle najwłaściwszym kierunkiem jest właśnie wniosek o zniesienie współwłasności przez przyznanie nieruchomości jemu z obowiązkiem spłaty Pani udziału.

Jak sąd ustala wysokość spłaty?

Spłata jest co do zasady ustalana według aktualnej wartości rynkowej nieruchomości z chwili orzekania, a nie z daty rozwodu. W praktyce sąd zwykle powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który wycenia nieruchomość.

Jeżeli udziały są równe i nieruchomość jest warta 800 000 zł, to punkt wyjścia dla spłaty jednego współwłaściciela wynosi 400 000 zł. To jednak nie zawsze będzie kwota ostateczna. Sąd może jeszcze uwzględniać rozliczenia między współwłaścicielami, np. nakłady konieczne, spłaty kredytu, pożytki, pobrane korzyści lub inne należności związane z rzeczą wspólną.

Podstawą prawną rozliczeń wydatków i ciężarów jest art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jak złożyć wniosek o zniesienie współwłasności?

Sprawę wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym na podstawie art. 606 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego, a w sprawach o zniesienie współwłasności bezpośrednio stosuje się art. 617–625 Kodeksu postępowania cywilnego.

We wniosku warto zawrzeć:

• oznaczenie nieruchomości i numer księgi wieczystej,
• wskazanie udziałów współwłaścicieli,
• propozycję sposobu zniesienia współwłasności,
• żądanie spłaty wraz z proponowanym terminem,
• wniosek o rozliczenie nakładów, wydatków lub wynagrodzenia za wyłączne korzystanie – jeżeli zachodzą ku temu podstawy,
• dowody: odpis księgi wieczystej, dokumenty własności, korespondencję, rachunki, dowody opłat, ewentualnie prywatną wycenę.

W praktyce sąd często dąży do kompleksowego zakończenia sporu, dlatego warto już we wniosku uporządkować wszystkie roszczenia związane z nieruchomością.

Czy można żądać także rozliczenia kosztów i nakładów?

Tak. W sprawach między współwłaścicielami często pojawia się pytanie, kto płacił za remonty, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, raty kredytu, media albo modernizację domu. Nie każda wpłata będzie rozliczana tak samo, ale co do zasady wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną powinny obciążać współwłaścicieli stosownie do udziałów – art. 207 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli były małżonek sam finansował konieczne nakłady na dom, może próbować dochodzić ich rozliczenia. Z drugiej strony, jeżeli sama ponosiła Pani koszty związane z nieruchomością, również może Pani żądać ich uwzględnienia.

Szczególnie ostrożnie trzeba oceniać raty kredytu hipotecznego. To, czy i w jakim zakresie podlegają rozliczeniu między byłymi małżonkami albo współwłaścicielami, zależy od treści umowy kredytowej, sposobu podziału majątku i tego, kto rzeczywiście spłacał zobowiązanie. Tu często potrzebna jest analiza dokumentów.

Czy opłaca się najpierw wysłać wezwanie do zapłaty?

Tak, zwykle warto zacząć od formalnego wezwania. W piśmie można jednocześnie:

• wezwać do dopuszczenia do współposiadania,
• zażądać zaprzestania wyłącznego korzystania z całego domu,
• wezwać do zapłaty wynagrodzenia za dotychczasowe wyłączne korzystanie,
• zaproponować dobrowolne zniesienie współwłasności ze spłatą w oznaczonym terminie.

Jeżeli były małżonek nie odpowie albo odmówi, pismo będzie później przydatne dowodowo. Może też pomóc wykazać, od kiedy druga strona miała jasność co do Pani żądań.

Przykłady

Poniżej dwa typowe scenariusze, w których po rozwodzie dochodzi do sporu o dom i rozliczenia między byłymi małżonkami.

FAQ

Czy mogę żądać od razu spłaty połowy domu?

Nie zawsze od razu w zwykłym wezwaniu. Jeżeli druga strona nie zgadza się dobrowolnie odkupić Pani udziału, najczęściej trzeba doprowadzić do umownego albo sądowego zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

Czy sam fakt, że wynajmuję mieszkanie, daje mi prawo do pieniędzy od byłego męża?

Nie automatycznie. Trzeba wykazać, że była Pani wyłączona z korzystania z domu przez drugiego współwłaściciela. Samo ponoszenie kosztów najmu własnego mieszkania nie przesądza jeszcze o zasadności roszczenia.

Czy mogę jednocześnie żądać wynagrodzenia i zniesienia współwłasności?

Tak, w wielu sprawach to właśnie najlepsze rozwiązanie. Jedno roszczenie dotyczy rozliczenia za okres dotychczasowego wyłącznego korzystania, a drugie ma definitywnie zakończyć współwłasność.

Czy sąd może przyznać dom byłemu małżonkowi i rozłożyć spłatę na raty?

Tak. Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego sąd może oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat oraz dopłat, a w razie potrzeby także zabezpieczenie. Terminy spłat nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Czy da się uregulować, kto z jakiej części domu korzysta, bez sprzedaży?

Tak. Możliwy jest tzw. podział do korzystania, czyli quoad usum. To rozwiązanie nie znosi współwłasności, ale porządkuje bieżące użytkowanie nieruchomości.

Podsumowanie

Jeżeli były małżonek korzysta z całego domu, a Pani została wyłączona z używania nieruchomości, może Pani rozważyć dwa główne kierunki działania: dochodzenie wynagrodzenia za wyłączne korzystanie oraz zniesienie współwłasności ze spłatą udziału. W praktyce najważniejsze jest dobre udokumentowanie, że nie miała Pani realnej możliwości współkorzystania z domu, oraz przygotowanie roszczeń dotyczących wartości nieruchomości, nakładów i kosztów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
4. Uchwała Sądu Najwyższego z 13 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 3/08 – dotycząca rozliczeń między współwłaścicielami w razie wyłącznego korzystania z rzeczy wspólnej.