.
Udzieliliśmy ponad 128,9 tys. porad prawnych i mamy 14 592 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Współwłasność po rozwodzie, jak odzyskać część nieruchomości od byłego małżonka?

• Data: 05-07-2024 • Autor: Radca prawny Katarzyna Talkowska-Szewczyk

Jestem po rozwodzie i podziale majątku. Jeszcze przed rozwodem podpisaliśmy z mężem rozdzielność majątkowa, a następnie nasz wspólny dom został podzielony na pół i każdy ma połowę domu w majątku osobistym. Czy jest sposób, abym uzyskała od byłego męża spłatę z mojej części, bo on użytkuje całość, natomiast ja od 3 lat wynajmuję mieszkanie? 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Współwłasność po rozwodzie, jak odzyskać część nieruchomości od byłego małżonka?

Współwłasność – naruszenie posiadania, opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości

W opisanej sprawie został przeprowadzony podział majątku wspólnego po ustanowieniu rozdzielności i ustalili Państwo podział nieruchomości. Zatem każdy z Państwa może korzystać ze swojej części nieruchomości.

Jeżeli ma Pani trudności w korzystaniu z nieruchomości, to może wezwać małżonka do wydania Pani części nieruchomości, kierując pozew o naruszenie posiadania. Dodatkowo może Pani obciążyć byłego małżonka opłatą za bezumowne korzystanie z Pani części nieruchomości, przyjmując wysokość odszkodowania jako czynsz, który mogłaby Pani uzyskać wynajmując tę część nieruchomości.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Nieruchomość, prawo własności, ograniczenia

Warto, aby Pani pamiętała o tym, że jako właścicielka ma prawo do nieskrępowanego korzystania z nieruchomości. Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, dalej „K.c.”) – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Prawo własności jest prawem rzeczowym. Jako prawo podmiotowe ma ono bezwzględny charakter, a więc jest skuteczne erga omnes – wobec wszystkich podmiotów podlegających danemu prawodawstwu. Stanowi najszerszą formę korzystania z rzeczy. Własność jest „prawem na rzeczy własnej”. Obowiązująca konstrukcja prawa własności nie kształtuje tego prawa jako absolutnego, nieskończonego, a zatem własność ma także swoje granice określone przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Pojmowanie prawa własności jako prawa do rzeczy o charakterze absolutnym prowadziłoby w wielu wypadkach do naruszenia interesów innych podmiotów.

Pierwszą granicę prawa własności stanowi całokształt obowiązującego ustawodawstwa. Prawo własności jest kształtowane, począwszy od Konstytucji, zarówno przez normy prawa cywilnego, jak i normy innych gałęzi prawnych, w tym przede wszystkim ustawy o charakterze administracyjnoprawny, a także inne akty. Większość ograniczeń prawa własności ma właśnie charakter publicznoprawny i wynika zarówno z przepisów prawa administracyjnego, jak i z wydanych decyzji administracyjnych. Ograniczenia wprowadzają między innymi takie akty, jak:

  • ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
  • ustawa z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ;
  • ustawa z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane;
  • ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny w zakresie prawa sąsiedzkiego uregulowanego w art. 144-154.

Granicę prawa własności, o której mowa w art. 140, stanowią dwie klauzule generalne – zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Klauzule generalne odgrywają istotną rolę w systemie prawa, przenikają bowiem tenże system i nadają normom prawnym swoiste zabarwienie, stanowiąc łącznik pomiędzy normami prawnymi a szerokim układem norm pozaprawnych.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Zasady współżycia społecznego

Zasady współżycia społecznego obejmują normy etyczne i moralne, odnoszące się do wzajemnych relacji między ludźmi. U podstaw wprowadzenia zasad współżycia społecznego do systemu prawa leżała potrzeba objęcia ochroną prawną wartości moralnych, kulturalnych, zwyczajowych i obyczajowych. Jedną z funkcji zasad współżycia społecznego jest wyznaczenie granicy wykonywania prawa własności, zatem art. 140 należy do grupy przepisów korzystających z zasad współżycia społecznego jako kryterium służącego bezpośrednio lub pośrednio wykładni oświadczenia woli w celu bliższego sprecyzowania treści stosunku cywilnoprawnego. W konsekwencji w treści własności nie mieszczą się typowe niemoralne zachowania, które nigdy nie mogą być przedsiębrane przez żadnego właściciela.

Następną klauzulą generalną, która kształtuje zarówno zasady wykonywania tego prawa, jak i jego treść, jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W omawianej klauzuli chodzi o pewne ukierunkowanie, które uwzględnia zarówno interes społeczny, jak i funkcjonalne ujęcie praw majątkowych. Omawiana klauzula odwołuje się do kryteriów ekonomicznych, które z punktu widzenia moralności nie zawsze zasługują na aprobatę. Uwzględnia ona zarówno interes jednostkowy, jak i interes społeczny, które powinny się nawzajem równoważyć. Ograniczenia wynikające z klauzuli społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa nie mogą iść jednak dalej niż ograniczenia wynikające z zasad współżycia społecznego.

Wyjście ze współwłasności nieruchomości

Jeżeli chodzi o zniesienie współwłasności, to wyjaśniam, co następuje. Zgodnie z art. 195 K.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Natomiast zgodnie z art. 196 § 1 K.c. współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Natomiast do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.).

Sądowe zniesienie współwłasności – 3 sposoby podziału

Jeżeli chodzi o przeprowadzenie postępowania w sprawie zniesienia współwłasności, to postępowanie to uregulowane jest w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 1550; dalej „K.p.c.”). W pierwszej kolejności sąd będzie nakłaniać do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując sposoby mogące do tego doprowadzić (art. 622 §1 K.p.c.). Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 K.p.c.).

Podział w naturze

Jeśli jednak do zgodnego podziału nie dojdzie, to wtedy zastosowanie będzie miał przepis art. 623 K.p.c., który stanowi, że gdy zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne tzn. każdemu ze współwłaścicieli przyznaje część nieruchomości.

Przyznanie całej nieruchomości współwłaścicielowi i spłata udziałów – rozliczenie nakładów

Kolejnym sposobem dokonania zniesienia współwłasności jest przyznanie jednemu ze współwłaścicieli całości nieruchomości wraz ze spłatą udziałów pozostałych współwłaściciel. W takiej sytuacji, w przypadku gdy właściciel, który otrzymuje nieruchomość na wyłączną własność, utrzymywał samodzielnie nieruchomość, dokonywał na nią nakładów, może odliczyć wartość poniesionych środków z kwoty należnej do spłaty (musi to być uwzględnione w postanowieniu sądu, aby można było dokonać odliczenia). Zgodnie z art. 624 K.p.c. – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń. Określenie terminu wydania nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego lub jej części bądź opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń następuje z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej sumy

Ostatnim sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej. W takiej sytuacji w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.

Niestety, przy zniesienie współwłasności polegającej na tym, że przyznaje się nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli wychodzi się od kwoty wartości nieruchomości. Przykładowo jeżeli nieruchomość warta jest 500 000 zł, to osoba, na której rzecz nieruchomość zostaje przyznana, powinna spłacić drugiej osobie kwotę 250 000 zł (połowa wartości).

Przykłady

Naruszenie posiadania przez byłego małżonka

Anna rozwiodła się z mężem trzy lata temu. W wyniku podziału majątku, dom, który wcześniej należał do obojga, został podzielony na pół. Anna miała prawo do korzystania z jednej połowy nieruchomości, ale jej były mąż, Jan, zajął cały dom, uniemożliwiając Annie wprowadzenie się do swojej części. Anna przez ten czas wynajmowała mieszkanie, co generowało dla niej dodatkowe koszty. Po konsultacji z prawnikiem, Anna zdecydowała się wystąpić do sądu z pozwem o naruszenie posiadania i zażądała od Jana odszkodowania za bezumowne korzystanie z jej części nieruchomości. Sąd orzekł na jej korzyść, przyznając jej prawo do odszkodowania odpowiadającego czynszowi, jaki mogłaby uzyskać wynajmując swoją część domu.

 

Wykorzystanie prawa własności

Marek i Kasia po rozwodzie podzielili swoją wspólną nieruchomość – dom – na dwie równe części. Marek zamieszkał w jednej połowie, a Kasia miała prawo do drugiej. Mimo to Marek zaczął używać całego domu, twierdząc, że Kasia i tak nie zamierza się wprowadzić. Kasia, po skonsultowaniu się z prawnikiem, przypomniała Markowi, że zgodnie z prawem ma pełne prawo do korzystania ze swojej części nieruchomości. Wysłała do Marka formalne pismo z wezwaniem do umożliwienia jej dostępu do swojego udziału. Marek, widząc determinację Kasi i możliwe konsekwencje prawne, ustąpił i umożliwił jej korzystanie z należnej jej części domu.

 

Zniesienie współwłasności i spłata

Jacek i Marta po rozwodzie stali się współwłaścicielami domu, który wcześniej był ich wspólną własnością. Jacek mieszkał w domu, podczas gdy Marta wynajmowała mieszkanie. Marta postanowiła wystąpić o zniesienie współwłasności, ponieważ chciała uniknąć dalszych komplikacji związanych ze współdzieleniem nieruchomości z byłym mężem. Sąd, rozpatrując sprawę, przyznał dom na wyłączną własność Jackowi, zobowiązując go jednocześnie do spłaty połowy wartości nieruchomości Marcie. Dzięki temu rozwiązaniu, Marta otrzymała środki, które pozwoliły jej na zakup własnego mieszkania, a Jacek mógł spokojnie użytkować cały dom, ale musiał ponieść koszty spłaty na rzecz Marty.

Podsumowanie

Rozwód i podział majątku mogą prowadzić do skomplikowanych sytuacji związanych ze współwłasnością nieruchomości. W takich przypadkach właścicielka ma prawo do nieskrępowanego korzystania ze swojej części nieruchomości oraz możliwość dochodzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie przez byłego małżonka. Warto również rozważyć sądowe zniesienie współwłasności, aby uniknąć dalszych konfliktów i uzyskać spłatę udziałów.

Oferta porad prawnych

Skorzystaj z naszych usług prawnych online – oferujemy kompleksową pomoc w sprawach związanych z podziałem majątku po rozwodzie, w tym przygotowanie pism procesowych i doradztwo prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Katarzyna Talkowska-Szewczyk

Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych we Wrocławiu.

Absolwentka Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego oraz studiów podyplomowych – Prawo medyczne i bioetyka na Uniwersytecie Jagiellońskim na Wydziale Prawa i Administracji w Krakowie. Radca prawny z wieloletnim doświadczeniem zawodowym zdobywanym w kancelariach prawnych będących liderami w branżach medycznych, odszkodowawczych oraz windykacyjnych. Aktywność zawodową łączy z działalnością pro bono na rzecz organizacji pozarządowych. Posiada umiejętności lingwistyczne poparte certyfikatami. Od 1 października 2019 roku rozpoczęła studia doktoranckie na Uniwersytecie Wrocławskim w Zakładzie Postępowania Cywilnego. Przedmiotem naukowych zainteresowań i badań jest prawo medyczne. Nieustannie podnosi swoje kompetencje zawodowe uczestnicząc w konferencjach, seminariach i szkoleniach. Specjalizacja: prawo medyczne, prawo cywilne (prawo pracy, prawo rodzinne), prawo oświatowe oraz ochrona danych osobowych.

https://www.linkedin.com/in/paulina-olejniczak-suchodolska-84b981171/


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu