Zniesienie współwłasności ziemi, gdy współwłaściciel jest nieznany z miejsca pobytu

Zniesienie współwłasności ziemi rolnej mimo braku kontaktu z drugim współwłaścicielem

Podstawą materialnoprawną jest art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Oznacza to, że zgoda drugiego współwłaściciela na samo wszczęcie sprawy nie jest potrzebna.

Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym. Wynika to z art. 506 oraz art. 617 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości, co wynika z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli chodzi o ziemię rolną, sposób zniesienia współwłasności może zależeć także od cech konkretnej nieruchomości, jej powierzchni, przeznaczenia, dostępu do drogi i możliwości fizycznego podziału. W praktyce sąd bada, czy podział nie byłby sprzeczny z przepisami, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo czy nie powodowałby istotnego zmniejszenia jej wartości. Wynika to z art. 211 Kodeksu cywilnego.

Jak sąd może znieść współwłasność

Zgodnie z art. 211 i art. 212 § 1–2 Kodeksu cywilnego sąd co do zasady ma trzy podstawowe rozwiązania:

W opisanej sytuacji najczęściej rozważa się przyznanie całej nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą udziału albo sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny. Sam fakt, że drugi współwłaściciel nie płacił podatku rolnego, nie interesował się gruntem albo wyjechał za granicę, nie powoduje automatycznie wygaśnięcia jego prawa własności.

Jeżeli ponosili Państwo sami ciężary związane z nieruchomością, można dodatkowo zgłosić roszczenia rozliczeniowe z art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Takie rozliczenia trzeba jednak odpowiednio udowodnić.

Czy trzeba spłacić nieobecnego współwłaściciela?

Najczęściej tak. Jeżeli sąd przyzna całą nieruchomość jednemu współwłaścicielowi, to zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego powinien zasądzić spłaty lub dopłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Brak kontaktu z drugim właścicielem nie znosi tego obowiązku.

Inaczej byłoby tylko wtedy, gdy w konkretnej sprawie istniałaby odrębna podstawa do podważenia jego prawa, np. skuteczne zasiedzenie udziału albo wcześniejsze przeniesienie własności. To jednak są odrębne zagadnienia i wymagają osobnej analizy dowodów.

Warto też pamiętać, że sąd może oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia, co wprost przewiduje art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego.

Jak złożyć wniosek o zniesienie współwłasności

Wniosek wszczynający sprawę powinien odpowiadać wymaganiom pisma procesowego z art. 126 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego oraz – stosownie do art. 511 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – przepisom o pozwie, z tą różnicą, że zamiast pozwanego wskazuje się uczestników postępowania.

W praktyce we wniosku należy podać:

• oznaczenie sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości,
• dane wnioskodawcy,
• dane uczestnika postępowania, czyli drugiego współwłaściciela – przynajmniej w zakresie, jaki jest znany,
• dokładne oznaczenie nieruchomości,
• udziały współwłaścicieli,
• żądany sposób zniesienia współwłasności,
• wnioski dowodowe,
• informację o próbach ustalenia adresu uczestnika, jeśli miejsce pobytu jest nieznane,
• podpis i listę załączników.

Jeżeli adres współwłaściciela nie jest pewny, należy wskazać ostatni znany adres. Dobrą praktyką jest też wcześniejsze podjęcie próby ustalenia aktualnych danych adresowych, np. przez wystąpienie o dane z rejestru PESEL lub rejestru mieszkańców, jeżeli istnieje podstawa prawna do ich uzyskania jako osoba wykazująca interes prawny. W konkretnym stanie faktycznym warto również dołączyć korespondencję zwróconą przez pocztę, informacje od rodziny albo dokumenty wskazujące, że dana osoba wyjechała za granicę.

Doręczenie pisma, gdy współwłaściciel nie odbiera korespondencji

Jeżeli sąd wyśle odpis wniosku na wskazany adres i doręczenie okaże się nieskuteczne, może pojawić się problem z dalszym biegiem sprawy. W praktyce znaczenie mają tu przepisy o doręczeniach, w tym art. 139 i art. 139¹ Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba jednak podkreślić, że mechanizm doręczenia przez komornika z art. 139¹ Kodeksu postępowania cywilnego dotyczy przede wszystkim postępowania procesowego wobec pozwanego. W sprawach nieprocesowych sąd może sięgać do innych instrumentów właściwych dla danego trybu i oceniać, czy zachodzą przesłanki do ustanowienia kuratora.

Dlatego w sprawie o zniesienie współwłasności kluczowe jest nie tyle mechaniczne powołanie się na doręczenie komornicze, ile wykazanie, że uczestnikowi nie można doręczyć pisma, bo jego miejsce pobytu jest nieznane, a wnioskodawca nie zna aktualnego adresu.

Kurator dla osoby nieznanej z miejsca pobytu

Jeżeli współwłaścicielowi ma być doręczony wniosek lub inne pismo wywołujące potrzebę obrony jego praw, a jego miejsce pobytu nie jest znane, zastosowanie ma art. 143 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten stanowi, że doręczenie może nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający.

Z kolei art. 144 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wymaga uprawdopodobnienia, że miejsce pobytu strony nie jest znane. Nie wystarczy samo twierdzenie, że od dawna nie ma kontaktu. Trzeba pokazać sądowi, jakie działania zostały podjęte, aby adres ustalić.

W praktyce do wniosku o ustanowienie kuratora warto dołączyć:

• informacje o ostatnim znanym adresie,
• zwroty korespondencji,
• pisma z urzędów potwierdzające brak aktualnych danych albo brak możliwości ustalenia adresu,
• oświadczenia opisujące brak kontaktu od dłuższego czasu,
• inne dokumenty wskazujące na wyjazd za granicę lub zerwanie kontaktu.

Po ustanowieniu kuratora to kurator odbiera pisma i reprezentuje interesy nieobecnego uczestnika w toku sprawy. Nie oznacza to jednak, że kurator może dowolnie „zrezygnować” z prawa współwłaściciela. Jego rolą jest ochrona interesów tej osoby w granicach postępowania.

Jakie dokumenty dołączyć do wniosku

Najczęściej przydatne będą:

1. odpis zwykły lub zupełny księgi wieczystej, a jeżeli księgi nie ma – dokumenty własności oraz wypis z ewidencji gruntów,
2. wypis i wyrys z ewidencji gruntów, jeśli są potrzebne do oznaczenia nieruchomości,
3. dokumenty potwierdzające nabycie udziałów, np. akt notarialny, prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
4. dokumenty dotyczące wartości nieruchomości, jeżeli chcą Państwo proponować spłatę; ostatecznie i tak często potrzebna jest opinia biegłego,
5. dokumenty dotyczące poniesionych wydatków i ciężarów, jeśli mają być rozliczane,
6. dokumenty potwierdzające brak możliwości ustalenia miejsca pobytu uczestnika.

W sprawie o zniesienie współwłasności istotne jest także prawidłowe oznaczenie wartości przedmiotu sprawy. W praktyce przyjmuje się wartość całej nieruchomości objętej wnioskiem, a nie tylko udziału wnioskodawcy.

Opłata sądowa

Zgodnie z art. 38 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł. W sprawie, w której jeden współwłaściciel jest nieuchwytny, zgodny projekt zazwyczaj nie występuje, więc co do zasady należy liczyć się z opłatą 1000 zł.

Dodatkowe koszty mogą obejmować wynagrodzenie biegłego rzeczoznawcy majątkowego oraz ewentualnie wynagrodzenie kuratora ustanowionego dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Jeżeli podobny problem dotyczy postępowania spadkowego, osobno wyjaśniamy jak ustanawia się kuratora dla spadkobiercy nieznanego z miejsca pobytu.

Czy można od razu sprzedać ziemię znalezionemu kupcowi?

Nie, dopóki współwłasność trwa, sprzedaż całej nieruchomości wymaga współdziałania wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Każdy współwłaściciel może natomiast samodzielnie sprzedać tylko swój udział. Wynika to z art. 198 Kodeksu cywilnego. To jednak zwykle nie rozwiązuje problemu, jeżeli celem jest sprzedaż całej działki jednemu nabywcy.

Co warto napisać w samym żądaniu wniosku

We wniosku można sformułować żądanie przykładowo w ten sposób: o zniesienie współwłasności nieruchomości przez przyznanie jej w całości wnioskodawcy z obowiązkiem spłaty uczestnika odpowiadającej wartości jego udziału, ewentualnie – gdyby sąd uznał to za niezasadne – przez sprzedaż nieruchomości stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Dobrze jest też od razu zgłosić wniosek o:

• ustanowienie kuratora dla uczestnika nieznanego z miejsca pobytu,
• dopuszczenie dowodu z dokumentów wykazujących brak możliwości ustalenia adresu,
• dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, jeżeli wartość nieruchomości jest sporna lub niepewna,
• rozliczenie wydatków i ciężarów poniesionych przez wnioskodawcę, jeżeli są ku temu podstawy.

FAQ

Czy brak adresu współwłaściciela uniemożliwia wszczęcie sprawy?

Nie. Można złożyć wniosek, ale trzeba wskazać dane, które są znane, oraz uprawdopodobnić, że aktualne miejsce pobytu uczestnika jest nieznane.

Czy sąd zawsze nakaże spłatę udziału?

Jeżeli nieruchomość zostanie przyznana jednemu współwłaścicielowi, co do zasady tak – zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. Wyjątki wymagają odrębnej podstawy prawnej.

Czy można sprzedać całą działkę bez drugiego współwłaściciela?

Nie, dopóki współwłasność trwa. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do sprzedaży całej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo wcześniejsze zniesienie współwłasności.

Czy niepłacenie podatku przez współwłaściciela powoduje utratę udziału?

Nie. Może natomiast uzasadniać rozliczenia między współwłaścicielami, jeśli wydatki były ponoszone tylko przez jedną stronę i da się je wykazać.

Jaki sąd jest właściwy do złożenia wniosku?

Sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości, zgodnie z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 198, art. 199, art. 207, art. 210–212 – ISAP.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 126, art. 143–144, art. 506, art. 511, art. 606, art. 617 i nast. – ISAP.

3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 38 ust. 1 – ISAP.