Jak sprzedać działkę, gdy współwłaściciele są za granicą?

Co można sprzedać bez obecności wszystkich współwłaścicieli?

Jeżeli działka stanowi współwłasność w częściach ułamkowych, każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Wynika to z art. 198 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że może Pani sprzedać np. udział 1/4 w całej nieruchomości.

Nie oznacza to jednak możliwości sprzedaży konkretnego fizycznie wydzielonego fragmentu, np. 30 arów z jednej strony działki, jeżeli działka nie została wcześniej prawnie podzielona. Do chwili podziału każdy współwłaściciel ma udział w całej nieruchomości, a nie wyłączne prawo do oznaczonego pasa gruntu.

Jeżeli więc nabywcy chcą kupić rzeczywiście wydzielone 2 działki po 30 arów, sama sprzedaż udziału nie rozwiąże sprawy. Potrzebny będzie wcześniejszy podział nieruchomości albo inne uporządkowanie stanu prawnego.

Dlaczego sprzedaż części działki wymaga zgody wszystkich?

Rozporządzenie całą rzeczą wspólną lub dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli – tak stanowi art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Sprzedaż wydzielonej części niepodzielonej jeszcze nieruchomości w praktyce wymaga wcześniejszych czynności dotyczących całej rzeczy wspólnej, dlatego nie da się jej skutecznie przeprowadzić jednostronnie przez jednego współwłaściciela.

Tak samo zgody wszystkich wymaga umowne zniesienie współwłasności, jeżeli ma dojść do przypisania określonych części gruntu poszczególnym osobom, a następnie do ich sprzedaży. Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, notariusz będzie badał, czy do czynności przystępują wszyscy uprawnieni albo ich prawidłowo umocowani pełnomocnicy.

W praktyce najczęściej stosuje się jeden z dwóch wariantów:

Jak załatwić sprawę, gdy współwłaściciele mieszkają za granicą?

Sama nieobecność współwłaściciela w Polsce nie blokuje transakcji, o ile odpowiednio wcześniej udzieli on pełnomocnictwa. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo do tej czynności również powinno być udzielone w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 99 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Współwłaściciel przebywający za granicą może zwykle:

• udzielić pełnomocnictwa przed miejscowym notariuszem – z zachowaniem wymogów obrotu międzynarodowego,
• albo złożyć oświadczenie przed konsulem Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli czynność mieści się w kompetencjach konsula.

Jeżeli dokument jest sporządzony za granicą, może być potrzebna apostille albo legalizacja oraz tłumaczenie przysięgłe na język polski – zależnie od państwa, w którym dokument został wystawiony, i od praktyki notariusza obsługującego transakcję w Polsce. Tę kwestię warto ustalić z notariuszem przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Pełnomocnictwo powinno być precyzyjne. Dobrze, by obejmowało co najmniej: oznaczenie nieruchomości, numer księgi wieczystej, zakres umocowania do podziału, zniesienia współwłasności, sprzedaży, złożenia oświadczeń podatkowych, odbioru ceny albo zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej – zależnie od planowanego modelu transakcji.

Czy można podpisać samą umowę przedwstępną bez wszystkich?

To zależy od treści umowy i tego, kto ma być sprzedawcą. Jeżeli umowa przedwstępna ma zobowiązywać do sprzedaży wydzielonej części nieruchomości należącej do wszystkich współwłaścicieli, bezpieczne jest zawarcie jej przez wszystkich współwłaścicieli albo przez ich pełnomocników. W przeciwnym razie może powstać sytuacja, w której część osób skutecznie się nie zobowiąże.

Jeżeli zaś jeden współwłaściciel zawrze umowę dotyczącą wyłącznie sprzedaży własnego udziału, może to zrobić samodzielnie. Taka umowa nie da jednak kupującym prawa do konkretnego 30-arowego fragmentu działki.

Jeżeli strony chcą zabezpieczyć przyszłą sprzedaż konkretnej części gruntu, warto rozważyć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego dopiero po ustaleniu, czy podział będzie możliwy administracyjnie i czy wszyscy współwłaściciele udzielą skutecznych pełnomocnictw.

Podział działki przed sprzedażą – o czym trzeba pamiętać?

Sama zgoda współwłaścicieli to nie wszystko. Podział nieruchomości podlega także przepisom administracyjnym, przede wszystkim ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 tej ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy planu nie ma – co do zasady po sprawdzeniu zgodności z decyzją o warunkach zabudowy, o ile jest wymagana.

W praktyce trzeba ustalić między innymi:

• czy minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek jest dopuszczalna według planu miejscowego albo decyzji,
• czy każda z nowo wydzielanych działek będzie miała dostęp do drogi publicznej, zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• czy podział nie naruszy przepisów szczególnych, np. dotyczących gruntów rolnych lub leśnych.

Jeżeli nieruchomość ma 7,5 ha i jest gruntem rolnym, bardzo możliwe, że w sprawie pojawią się dodatkowe ograniczenia dotyczące obrotu ziemią rolną.

Sprzedaż ziemi rolnej – możliwe dodatkowe ograniczenia

Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 46¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, trzeba dodatkowo sprawdzić ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W niektórych przypadkach nabywca nieruchomości rolnej musi spełniać ustawowe warunki, a Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa może przysługiwać prawo nabycia albo inne uprawnienia kontrolne przewidziane w tej ustawie.

Zakres ograniczeń zależy od konkretnego stanu faktycznego: powierzchni, położenia, przeznaczenia gruntu, statusu nabywcy i tego, czy sprzedaż dotyczy całej nieruchomości, czy udziału. W obrocie gruntami rolnymi notariusz zwykle wymaga dodatkowych oświadczeń i dokumentów.

Dlatego przy nieruchomości o powierzchni 7,5 ha nie warto zakładać, że transakcja będzie standardowa. Najpierw trzeba ustalić, czy jest to grunt rolny i czy kupujące mogą go nabyć bez dodatkowych zgód lub zawiadomień.

Co zrobić, gdy któregoś współwłaściciela nie da się uzyskać albo nie chce współpracować?

Jeżeli nie ma zgody wszystkich na czynność przekraczającą zwykły zarząd, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd – na podstawie art. 199 zdanie drugie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Sąd ocenia wtedy cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Niezależnie od tego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone zgodnie z ustawą. Zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

• podział rzeczy wspólnej, jeżeli jest możliwy,
• przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłat,
• sprzedaż rzeczy i podział ceny.

Jeżeli więc celem jest sprzedaż konkretnych części działki, a część współwłaścicieli nie współpracuje, czasem bardziej realne okazuje się sądowe zniesienie współwłasności niż oczekiwanie na dobrowolne podpisy wszystkich.

Najbezpieczniejsza kolejność działań

W opisanej sytuacji praktycznie najbezpieczniej jest działać w takiej kolejności:

1. sprawdzić stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej oraz dokumentach ewidencyjnych,
2. ustalić, czy nieruchomość jest rolna i czy będą miały zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,
3. sprawdzić możliwość podziału według planu miejscowego albo innych wymogów administracyjnych,
4. uzgodnić z notariuszem treść pełnomocnictw dla współwłaścicieli przebywających za granicą,
5. dopiero potem zawierać umowę przedwstępną lub końcową.

To ważne, bo podpisanie zbyt wcześnie umowy dotyczącej konkretnego fragmentu działki może stworzyć zobowiązania, których później nie da się wykonać z powodów formalnych lub administracyjnych.

FAQ

Czy mogę sama sprzedać 30 arów z niepodzielonej działki?

Nie, jeżeli chodzi o konkretnie oznaczony fragment gruntu. Może Pani samodzielnie sprzedać tylko swój udział w całej nieruchomości, zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego.

Czy współwłaściciel za granicą musi przyjechać do Polski?

Nie zawsze. Może udzielić pełnomocnictwa w formie wymaganej dla sprzedaży nieruchomości, czyli co do zasady w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy da się podpisać umowę przedwstępną bez wszystkich współwłaścicieli?

Tylko wtedy, gdy dotyczy ona wyłącznie udziału osoby podpisującej. Jeżeli ma dotyczyć sprzedaży wydzielonej części wspólnej nieruchomości, bezpiecznie jest, aby podpisali ją wszyscy współwłaściciele albo ich pełnomocnicy.

Co jeśli jeden współwłaściciel nie zgadza się na sprzedaż?

W sprawie czynności przekraczającej zwykły zarząd możliwe jest wystąpienie do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Można też rozważyć wniosek o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy przy sprzedaży 7,5 ha trzeba badać przepisy o ziemi rolnej?

Tak, zdecydowanie. Jeżeli nieruchomość ma charakter rolny, mogą mieć zastosowanie ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zakres tych ograniczeń zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego.

Źródła

• art. 198, art. 199, art. 210 § 1, art. 99 § 1, art. 46¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 93 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
• ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.