Jak sprzedać działkę, gdy współwłaściciele mieszkają za granicą?

Sprzedaż ziemi należącej do kilku osób

Niestety nie obejdzie się bez obecności pozostałych współwłaścicieli lub bez udzielenia przez nich pełnomocnictwa notarialnego do dokonania zniesienia współwłasności albo podziału nieruchomości. Co do zasady jako współwłaściciel może Pani – bez wiedzy i woli pozostałych współwłaścicieli – zbyć swój udział, a więc może Pani sprzedać innej osobie udział w ¼ (bez fizycznego podziału), jednak będzie to sprzedaż udziału, a nie konkretnego kawałka ziemi.

Aby sprzedać konkretną część ziemi, powinniście Państwo nieruchomość najpierw podzielić na mniejsze części – zgodnie z Państwa wolą – i następnie sprzedać. Jest to jednak czynność przekraczająca zwykły zarząd, dlatego wymagana jest zgoda oraz obecność wszystkich właścicieli.

Zgodnie z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu działką

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu Kodeks cywilny zalicza expressis verbis jedynie rozporządzanie rzeczą wspólną, a zatem jej zbycie, obciążenie, dokonanie czynności zobowiązującej, odnoszącej się do całej rzeczy (np. najem, dzierżawa). Zakres zwykłego zarządu zależy od rodzaju rzeczy i innych okoliczności, np. wpływu czynności na całokształt stosunków związanych z rzeczą. Dlatego ta sama czynność może mieścić się w granicach zarządu jedną rzeczą, a przekraczać je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet, w zależności od okoliczności, w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w różnym czasie. Przykładowo wydzierżawienie nieruchomości jest z reguły czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, ale jeżeli np. wydzierżawienie nieruchomości jest kontynuacją jej dotychczasowego sposobu użytkowania, a zwłaszcza gdy nie chodzi o dzierżawę wieloletnią, to do tej skuteczności wystarcza zgoda większości współwłaścicieli (por. wyr. SN z 3.02.1964 r., sygn. akt III CR 192/62; podobnie w odniesieniu do użyczenia lokalu wyr. SN z 10.06.1994 r., sygn. akt II CRN 53/94).

Z uwagi na powyższe, jak Pani widzi, sprzedaż nieruchomości jest czynnością, która przekracza zwykły zarząd, a więc konieczna jest zgoda – i z uwagi na formalny charakter – także osobista obecność współwłaściciela podczas czynności notarialnej. Gdy współwłaściciel nie może być obecny u notariusza, konieczne jest udzielenie przez niego pełnomocnictwa notarialnego. Gdy współwłaściciel zamieszkuje poza granicami kraju i nie ma możliwości osobistego stawiennictwa nawet w celu udzielenia pełnomocnictwa notarialnego – może takie pełnomocnictwo udzielić w odpowiednim konsulacie.

W przypadku braku takiej zgody – należy skierować sprawę do sądu. Aby więc dokonać podziału nieruchomości na wskazane przez Panią metraże i następnie ich sprzedaży, konieczna jest zgoda i obecność wszystkich współwłaścicieli – chyba że współwłaściciele nieobecni udzielą pełnomocnictwa notarialnego pozostałym współwłaścicielom, którzy będą obecni przy dokonaniu czynności.