Czy współwłaściciel może blokować sprzedaż mieszkania?

Kto płaci opłaty za wspólne mieszkanie?

Jeżeli mieszkanie jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, podstawowa zasada wynika z art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W praktyce oznacza to, że opłaty obciążające lokal co do zasady powinny być rozliczane według udziałów. Dotyczy to zwłaszcza takich kosztów jak podatek od nieruchomości, opłaty do wspólnoty lub spółdzielni, składki na fundusz remontowy, ubezpieczenie czy inne konieczne koszty utrzymania lokalu.

Samo to, że ktoś faktycznie nie mieszka w lokalu, nie zwalnia go automatycznie z udziału w kosztach obciążających rzecz wspólną. Trzeba jednak odróżnić koszty związane z samą własnością od kosztów wynikających z bieżącego używania lokalu, np. zużycia mediów. Jeżeli z mieszkania korzystał w praktyce tylko jeden współwłaściciel albo jedna osoba miała dominujące korzyści z lokalu, możliwe są dodatkowe rozliczenia między współwłaścicielami – zależnie od konkretnych faktów.

To ważne zwłaszcza wtedy, gdy jedna osoba korzysta z lokalu wyłącznie dla siebie, a pozostałym odmawia korzystania albo blokuje sprzedaż. W takim układzie poza samym art. 207 Kodeksu cywilnego znaczenie może mieć także orzecznictwo dotyczące rozliczeń za wyłączne korzystanie z rzeczy wspólnej. Ocena roszczeń zależy jednak od tego, czy pozostali współwłaściciele rzeczywiście zostali pozbawieni współposiadania, czy sami dobrowolnie z lokalu nie korzystali.

Czy jeden współwłaściciel może zablokować sprzedaż mieszkania?

Tak – jeżeli chodzi o sprzedaż całego mieszkania osobie trzeciej w zwykłej umowie notarialnej. Rozporządzenie całą rzeczą wspólną wymaga współdziałania wszystkich współwłaścicieli, bo każdy z nich ma udział w prawie własności całej nieruchomości. Bez zgody jednego z nich notarialna sprzedaż całego lokalu nie dojdzie do skutku.

Co innego sprzedaż samego udziału. Zgodnie z art. 198 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że można sprzedać np. 1/6 udziału albo 5/12 udziału w mieszkaniu. W praktyce jednak sprzedaż samego udziału bywa trudna i zwykle oznacza niższą cenę niż sprzedaż całego lokalu.

Jeżeli więc jedna siostra nie zgadza się na sprzedaż całego mieszkania, może faktycznie zablokować zwykłą transakcję sprzedaży. Nie może jednak trwale zablokować wyjścia ze współwłasności, ponieważ każdemu współwłaścicielowi przysługuje roszczenie o jej zniesienie.

Jak wyjść ze współwłasności, gdy brak zgody?

Podstawę daje art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyjątkowo wyłączone czynnością prawną najwyżej na 5 lat, z możliwością przedłużenia na dalsze okresy wskazane w tym przepisie. W typowej sytuacji rodzinnej, jeżeli nie zawarto takiej umowy, można wystąpić do sądu w każdym czasie.

Sprawę prowadzi sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości w postępowaniu nieprocesowym. Podstawę proceduralną stanowią art. 606–625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

We wniosku warto od razu wskazać proponowany sposób zniesienia współwłasności, opisać stan lokalu, podać wysokość udziałów oraz dołączyć dokumenty potwierdzające własność, np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, odpis księgi wieczystej i dokumenty dotyczące kosztów utrzymania mieszkania.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności mieszkania?

Zgodnie z art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku typowego mieszkania samodzielnego jego fizyczny podział najczęściej nie jest możliwy. Dlatego w praktyce najczęściej wchodzą w grę rozwiązania z art. 212 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny:

Jeżeli sąd przyzna mieszkanie jednemu współwłaścicielowi, ustali także wysokość spłat dla pozostałych. Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego sąd oznacza termin i sposób uiszczenia spłat lub dopłat, wysokość i termin odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia. Przy rozłożeniu spłaty na raty ich łączny termin co do zasady nie może przekraczać 10 lat.

Czy sąd może nakazać sprzedaż mieszkania?

Tak. Jeżeli mieszkania nie da się podzielić, a żaden współwłaściciel nie chce lub nie może przejąć lokalu ze spłatą pozostałych, sąd może zarządzić jego sprzedaż na podstawie art. 212 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Sprzedaż następuje stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Chodzi tu o regulacje dotyczące sprzedaży w trybie publicznej licytacji. Z praktycznego punktu widzenia trzeba się liczyć z tym, że taka sprzedaż często daje wynik mniej korzystny niż sprzedaż mieszkania na wolnym rynku za zgodą wszystkich współwłaścicieli.

Dlatego sądowe zniesienie współwłasności jest skutecznym narzędziem zakończenia sporu, ale nie zawsze jest rozwiązaniem finansowo najlepszym. Często bardziej opłacalne jest doprowadzenie do przejęcia lokalu przez jednego współwłaściciela lub do ugodowej sprzedaży przed zakończeniem sprawy.

Czy można żądać rozliczenia za korzystanie z mieszkania przez jednego współwłaściciela?

To zależy od stanu faktycznego. Jeżeli jeden współwłaściciel korzystał z całego mieszkania z wyłączeniem pozostałych, możliwe są roszczenia uzupełniające lub rozliczenia związane z posiadaniem rzeczy wspólnej. W orzecznictwie przyjmuje się, że współwłaściciel pozbawiony współposiadania może w określonych sytuacjach dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy ponad udział.

Nie działa to jednak automatycznie. Trzeba wykazać, że pozostali współwłaściciele byli rzeczywiście wyłączeni z korzystania, a nie tylko sami z lokalu nie korzystali. Znaczenie mają np. korespondencja między stronami, wymiana zamków, brak wydania kluczy, odmowa dopuszczenia do lokalu albo wyraźne sprzeciwianie się współkorzystaniu.

Jeżeli spór dotyczy również tego, kto i w jakim zakresie płacił czynsz, media, remonty czy inne należności, takie rozliczenia można zgłaszać w sprawie o zniesienie współwłasności. W zależności od sytuacji sąd może uwzględnić nakłady i wzajemne roszczenia między współwłaścicielami.

Jakie opłaty sądowe trzeba uwzględnić?

Od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą. Zgodnie z art. 38 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł – zgodnie z art. 38 ust. 2 tej ustawy.

Dodatkowo trzeba liczyć się z kosztami opinii biegłego do wyceny mieszkania, jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości lokalu. W praktyce to właśnie opinia biegłego często przesądza o wysokości spłat.

Co praktycznie zrobić w opisanej sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym najrozsądniejsze są zwykle następujące kroki:

1. ustalić dokładnie, jakie są miesięczne opłaty obciążające lokal i rozdzielić je według udziałów,
2. oddzielić koszty konieczne od kosztów wynikających z bieżącego korzystania z mieszkania,
3. wezwać siostrę na piśmie do zajęcia stanowiska: czy chce przejąć lokal ze spłatą pozostałych, czy zgadza się na sprzedaż,
4. jeżeli brak zgody się utrzymuje – złożyć wniosek o zniesienie współwłasności, najlepiej od razu z żądaniem przyznania lokalu jednemu współwłaścicielowi albo sprzedaży,
5. przygotować rozliczenie dotychczas poniesionych kosztów i ewentualnych roszczeń z tytułu korzystania z lokalu.

Jeżeli jedna ze współwłaścicielek chce zachować mieszkanie „na wszelki wypadek”, ale nie chce ponosić ciężaru spłaty pozostałych ani doprowadzić do ugody, sądowe zniesienie współwłasności bywa jedynym realnym sposobem zamknięcia sprawy.

FAQ

Czy mogę przestać płacić za mieszkanie, skoro w nim nie mieszkam?

Nie co do zasady. Sam brak zamieszkiwania nie zwalnia z udziału w kosztach związanych z rzeczą wspólną. Wynika to z art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Czy mogę sam sprzedać swój udział w mieszkaniu?

Tak. Zgodnie z art. 198 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Trudniejsze bywa jednak znalezienie kupca i uzyskanie dobrej ceny.

Czy sąd zawsze nakaże sprzedaż mieszkania?

Nie. Najpierw sąd bada, czy możliwe jest przyznanie mieszkania jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych. Sprzedaż jest zwykle rozwiązaniem wtedy, gdy przejęcie lokalu przez jedną osobę nie jest realne.

Ile trwa sprawa o zniesienie współwłasności?

To zależy od obciążenia sądu, liczby uczestników, sporu o wartość nieruchomości i konieczności przeprowadzenia opinii biegłego. Jeżeli strony są skonfliktowane, sprawa może potrwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Czy mogę domagać się zwrotu części opłat, które sam płaciłem?

Tak, co do zasady można dochodzić rozliczenia wydatków poniesionych ponad swój udział. Zakres roszczenia zależy jednak od rodzaju opłat, dowodów zapłaty i tego, czy były to koszty konieczne dotyczące rzeczy wspólnej.

Źródła

• art. 198, art. 207, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 2 i § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 606–625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 38 ust. 1 pkt 1 oraz art. 38 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• postanowienie Sądu Najwyższego z 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98