Dzierżawa gruntu rolnego po zakończeniu umowy

Na czym polega dzierżawa gruntu rolnego?

Dzierżawa jest umową, w której wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. W przypadku gruntów rolnych pożytkami są przede wszystkim plony, korzyści z uprawy, hodowli albo innego zgodnego z przeznaczeniem wykorzystania ziemi.

Podstawą jest art. 693 Kodeksu cywilnego. Czynsz może być ustalony w pieniądzu, w świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków, na przykład jako określona część zbiorów. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, o ile przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej.

W praktyce oznacza to, że sama nazwa umowy nie rozstrzyga jeszcze wszystkiego. Jeżeli korzystanie z gruntu jest odpłatne i obejmuje prawo pobierania pożytków, najczęściej mamy do czynienia z dzierżawą, a nie z użyczeniem czy zwykłym najmem.

Co dzieje się po zakończeniu pierwotnej umowy dzierżawy?

Jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony i termin ten upłynął, zasadniczo umowa powinna się zakończyć. Problem pojawia się wtedy, gdy dzierżawca nadal korzysta z gruntu, a właściciel tego nie kwestionuje, przyjmuje czynsz albo w inny sposób godzi się na dalsze użytkowanie ziemi.

W takiej sytuacji, zgodnie z odpowiednio stosowaną zasadą z art. 674 Kodeksu cywilnego, można przyjąć, że dzierżawa została przedłużona na czas nieoznaczony. Nie zawsze wymaga to podpisania nowego dokumentu. Wystarczy faktyczne zachowanie stron: dalsze korzystanie z gruntu przez dzierżawcę i brak sprzeciwu wydzierżawiającego.

Dla właściciela ma to duże znaczenie. Jeżeli dzierżawa trwa dalej jako umowa bezterminowa, nie można po prostu z dnia na dzień przekazać gruntu innej osobie. Najpierw trzeba skutecznie zakończyć dotychczasowy stosunek prawny.

Czy umowa dzierżawy gruntu musi być pisemna?

Umowa dzierżawy nieruchomości, która ma trwać dłużej niż rok, powinna być zawarta na piśmie. Wynika to z art. 660 Kodeksu cywilnego, stosowanego do dzierżawy na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego.

Brak formy pisemnej nie oznacza automatycznie, że dzierżawa jest nieważna. Skutek jest inny: umowę zawartą bez wymaganej formy pisemnej traktuje się jako zawartą na czas nieoznaczony. To bardzo ważne przy późniejszym wypowiedzeniu, ponieważ trzeba wtedy stosować terminy ustawowe albo terminy uzgodnione przez strony.

W interesie właściciela gruntu jest więc spisanie umowy, określenie czasu trwania dzierżawy, czynszu, terminów płatności, zasad wypowiedzenia, zakazu poddzierżawy, sposobu rozliczenia nakładów oraz terminu wydania gruntu po zakończeniu dzierżawy.

Czynsz dzierżawny i próba jego podwyższenia

Czynsz jest jednym z podstawowych elementów dzierżawy. Może być określony jako kwota pieniężna, określona ilość produktów rolnych, procent plonów albo inne świadczenie. Dopuszczalne jest także ustalenie, że dzierżawca ponosi podatki i ciężary związane z gruntem, jeżeli z treści umowy wynika odpłatny charakter korzystania z nieruchomości.

Właściciel nie powinien jednak zakładać, że może jednostronnie narzucić wyższy czynsz, jeżeli umowa nie daje mu takiego uprawnienia. Podwyższenie czynszu wymaga podstawy w umowie albo zgody dzierżawcy, najczęściej w formie aneksu. Gdy porozumienia nie ma, dotychczasowe warunki obowiązują do czasu skutecznej zmiany umowy albo zakończenia dzierżawy.

Dzierżawca może więc odmówić płacenia wyższej kwoty, ale nie może uzależniać samego obowiązywania ustawowego terminu wypowiedzenia od podpisania przez właściciela nowej umowy na 5 lat. To są dwie różne kwestie.

Wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego na czas nieoznaczony

Jeżeli dzierżawa gruntu rolnego trwa na czas nieoznaczony, a strony nie ustaliły innego terminu wypowiedzenia, zastosowanie ma art. 704 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Rok dzierżawny nie zawsze pokrywa się z rokiem kalendarzowym. Może wynikać z umowy, daty wydania gruntu, praktyki stron albo cyklu gospodarczego przyjętego w danej dzierżawie. Dlatego przy wypowiedzeniu trzeba ustalić, od kiedy faktycznie liczony jest rok dzierżawny i na jaki dzień wypowiedzenie może odnieść skutek.

Najbezpieczniej złożyć wypowiedzenie na piśmie i doręczyć je w sposób pozwalający udowodnić datę odbioru, na przykład listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo osobiście za pokwitowaniem. Samo ustne poinformowanie dzierżawcy bywa później trudne do wykazania.

Kiedy można rozwiązać dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia?

Nie każda sytuacja wymaga czekania do końca roku dzierżawnego. Kodeks cywilny przewiduje przypadki, w których wydzierżawiający może rozwiązać dzierżawę szybciej, ale trzeba ściśle dochować ustawowych warunków.

Najczęstsze podstawy to:

• zwłoka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu płatnym rocznie zwłoka ponad trzy miesiące; przed rozwiązaniem trzeba uprzedzić dzierżawcę i wyznaczyć mu dodatkowy trzymiesięczny termin do zapłaty zaległości,
• używanie gruntu sprzecznie z umową albo z jego przeznaczeniem, mimo wcześniejszych upomnień,
• zmiana przeznaczenia gruntu bez zgody właściciela,
• oddanie gruntu osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w poddzierżawę bez zgody wydzierżawiającego.

Wypowiedzenie bez zachowania terminu powinno być dobrze udokumentowane. W razie sporu właściciel będzie musiał wykazać, że przesłanki rzeczywiście wystąpiły i że wcześniej dochował wymaganych wezwań lub upomnień.

Czy dzierżawca może wymusić podpisanie umowy na 5 lat?

Dzierżawca nie ma prawa jednostronnie wymusić na właścicielu podpisania nowej umowy na 5 lat. Umowa na czas oznaczony wymaga zgodnych oświadczeń obu stron. Jeżeli właściciel nie chce zawierać kolejnej umowy, nie musi jej podpisywać.

Nie oznacza to jednak, że właściciel może pominąć aktualnie trwającą dzierżawę. Jeżeli dotychczasowa umowa przekształciła się w dzierżawę na czas nieoznaczony, dzierżawca może powoływać się na ustawowy termin wypowiedzenia. W tym zakresie może mieć rację, nawet jeśli jego żądanie podpisania umowy na 5 lat jest bezpodstawne.

Podpisanie nowej umowy na 5 lat może być korzystne tylko wtedy, gdy obie strony świadomie chcą kontynuować współpracę i szczegółowo uregulują czynsz, waloryzację, terminy płatności, sposób korzystania z gruntu, dopłaty, nakłady oraz zasady wcześniejszego rozwiązania umowy. Przy umowie na czas oznaczony brak postanowień o wypowiedzeniu może bardzo utrudnić jej wcześniejsze zakończenie.

Umowa z nowym dzierżawcą przed zakończeniem starej dzierżawy

Największe ryzyko dla właściciela powstaje wtedy, gdy podpisze umowę z nowym dzierżawcą, zanim skutecznie zakończy dotychczasową dzierżawę i odzyska grunt. Jeżeli stary dzierżawca ma prawo korzystać z ziemi jeszcze przez okres wypowiedzenia, właściciel może nie być w stanie wydać gruntu nowej osobie w uzgodnionym terminie.

W takiej sytuacji nowy dzierżawca może powoływać się na niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy. W zależności od treści umowy może żądać wykonania zobowiązania, odstąpić od umowy po wyznaczeniu dodatkowego terminu albo dochodzić naprawienia szkody, jeżeli wykaże jej powstanie, wysokość i związek z opóźnieniem w wydaniu gruntu.

W praktyce warto jak najszybciej przeanalizować nową umowę: termin wydania gruntu, ewentualne kary umowne, możliwość odstąpienia, warunki rozwiązania za porozumieniem stron oraz zapis dotyczący odpowiedzialności za brak możliwości przekazania nieruchomości.

Dzierżawa gruntu od gminy, Lasów Państwowych albo ROD

Opisane wyżej zasady dotyczą przede wszystkim cywilnoprawnej dzierżawy gruntu między właścicielem a dzierżawcą. Jeżeli jednak grunt należy do gminy, Lasów Państwowych, Skarbu Państwa, spółdzielni albo jest działką w rodzinnym ogrodzie działkowym, znaczenie mogą mieć dodatkowe przepisy, regulaminy, uchwały, zgody organów albo procedury gospodarowania mieniem publicznym.

W takich sprawach nie należy automatycznie przenosić zasad z prywatnej dzierżawy rolnej na grunt publiczny. Trzeba sprawdzić podstawę korzystania z gruntu, treść umowy, status nieruchomości i tryb, w jakim właściciel publiczny może zawierać lub wypowiadać umowy.

Co powinien zrobić właściciel gruntu?

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy dotychczasowa dzierżawa rzeczywiście trwa nadal. Trzeba sprawdzić pierwotną umowę, datę jej zakończenia, sposób dalszego korzystania z gruntu, płatności czynszu, korespondencję stron i moment wydania nieruchomości dzierżawcy.

Następnie właściciel powinien:

• ustalić początek i koniec roku dzierżawnego,
• złożyć pisemne wypowiedzenie z prawidłowym terminem, jeżeli nie ma podstaw do rozwiązania natychmiastowego,
• rozważyć porozumienie z obecnym dzierżawcą co do wcześniejszego opuszczenia gruntu,
• sprawdzić, czy dzierżawca nie zalega z czynszem albo nie narusza umowy,
• przeanalizować nową umowę z kolejnym dzierżawcą i ograniczyć ryzyko odszkodowania, na przykład przez aneks albo przesunięcie terminu wydania gruntu.

Jeżeli obecny dzierżawca nie chce opuścić gruntu po skutecznym zakończeniu dzierżawy, właściciel nie powinien podejmować samowolnych działań, takich jak blokowanie wjazdu, niszczenie upraw czy usuwanie rzeczy dzierżawcy. W razie braku dobrowolnego wydania nieruchomości konieczne może być dochodzenie roszczeń na drodze sądowej.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 491, art. 660, art. 674, art. 693-704.
• Tekst aktu w systemie ELI: Kodeks cywilny.
• Stan prawny uwzględniony w artykule: 29 czerwca 2026 r.