Udostępnienie działki sąsiadowi lub gminie na ocieplenie budynku

Czy trzeba zgodzić się na udostępnienie działki?

Nie zawsze dobrowolnie, ale w praktyce często tak. Jeżeli wykonanie robót budowlanych przy sąsiednim budynku rzeczywiście wymaga wejścia na Pani/Pana teren, inwestor ma obowiązek najpierw zwrócić się o zgodę do właściciela sąsiedniej nieruchomości oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę. Wynika to wprost z art. 47 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

To oznacza, że w pierwszej kolejności strony powinny próbować zawrzeć porozumienie. Dopiero brak uzgodnienia otwiera inwestorowi drogę do postępowania administracyjnego.

Jeżeli temat dotyczy korzystania z gruntu przy granicy nieruchomości, warto też zobaczyć materiał o użytkowaniu nieruchomości przez osobę trzecią.

Podstawa prawna wejścia na sąsiedni teren

Kluczowy jest tu art. 47 ust. 1–3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Z przepisu wynika, że:

• inwestor powinien najpierw uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości,
• strony powinny ustalić zakres, sposób i terminy korzystania z terenu oraz ewentualną rekompensatę,
• gdy nie ma porozumienia, właściwy organ rozstrzyga sprawę decyzją,
• po zakończeniu robót inwestor ma obowiązek naprawić szkody.

Obecnie sprawę rozstrzyga właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej na wniosek inwestora. W decyzji organ powinien określić granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Tak stanowi art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego.

Czy można odmówić udostępnienia działki?

Tak, można nie zgodzić się na zaproponowane warunki albo odmówić zawarcia umowy. Trzeba jednak liczyć się z tym, że jeżeli wejście na działkę jest obiektywnie niezbędne do wykonania legalnych robót budowlanych, inwestor może wystąpić o decyzję administracyjną na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego.

W takim postępowaniu organ bada przede wszystkim:

• czy roboty są legalnie prowadzone,
• czy wejście na teren sąsiada jest rzeczywiście niezbędne,
• czy inwestor próbował wcześniej uzgodnić warunki polubownie.

Jeżeli inwestor może wykonać prace bez wchodzenia na cudzy grunt albo żąda korzystania z terenu w zakresie szerszym niż konieczny, właściciel ma argumenty przeciwko wydaniu decyzji w takim kształcie.

Czy udostępnienie działki powinno nastąpić na podstawie użyczenia?

Nie ma takiego obowiązku. Strony mogą zawrzeć zwykłe porozumienie cywilnoprawne dotyczące czasowego korzystania z gruntu na potrzeby konkretnych robót. Nie musi to być klasyczna umowa użyczenia z art. 710 Kodeksu cywilnego, bo użyczenie jest co do zasady nieodpłatne.

Jeżeli właściciel chce zastrzec odpłatność, bezpieczniej jest zawrzeć umowę nienazwaną opartą na zasadzie swobody umów z art. 353¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten pozwala stronom ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, byle treść lub cel umowy nie sprzeciwiały się ustawie, naturze stosunku prawnego ani zasadom współżycia społecznego.

W praktyce w takiej umowie warto unikać określenia „użyczenie”, jeżeli ma być przewidziane wynagrodzenie. Lepiej nazwać dokument np. „porozumieniem o czasowym udostępnieniu części nieruchomości na potrzeby robót budowlanych”.

Czy można żądać rekompensaty finansowej?

Tak, można jej żądać w negocjacjach. Art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego wyraźnie mówi o uzgodnieniu „ewentualnej rekompensaty” z tytułu wejścia na sąsiednią nieruchomość. Oznacza to, że przepisy dopuszczają ustalenie odpłatności.

Trzeba jednak odróżnić dwie rzeczy:

Innymi słowy: szkoda powinna zostać naprawiona, ale wynagrodzenie za samo wejście na działkę nie zawsze da się skutecznie wyegzekwować bez wcześniejszego uzgodnienia. W sprawach spornych znaczenie ma konkretny stan faktyczny, zakres ograniczeń i treść decyzji administracyjnej.

Zobacz również:

• podział części wspólnej i umowa quoad usum
• rozliczenia z sąsiadem przy korzystaniu z nieruchomości

Za co odpowiada inwestor po zakończeniu prac?

Zgodnie z art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego inwestor po zakończeniu robót ma obowiązek naprawić szkody powstałe wskutek korzystania z sąsiedniej nieruchomości. W zakresie zasad odpowiedzialności stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 415 Kodeksu cywilnego oraz art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Może chodzić np. o:

• zniszczenie drzew, krzewów lub trawnika,
• uszkodzenie kostki brukowej, ogrodzenia albo bramy,
• zabrudzenie lub zniszczenie elewacji, altany, tarasu,
• koszty przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.

Właściciel powinien dokumentować stan nieruchomości przed rozpoczęciem prac i po ich zakończeniu – zdjęciami, nagraniami, protokołem, a w razie potrzeby także kosztorysem naprawy.

Co powinno znaleźć się w umowie z gminą lub sąsiadem?

Jeżeli zgadza się Pani/Pan na wejście na działkę, warto przygotować krótkie, ale precyzyjne porozumienie. Powinno ono obejmować co najmniej:

1. oznaczenie stron – np. gmina reprezentowana przez uprawnioną osobę albo inwestor prywatny;
2. oznaczenie nieruchomości – adres, numer działki, numer księgi wieczystej, jeśli jest znany;
3. cel udostępnienia – np. wykonanie ocieplenia ściany zewnętrznej i izolacji fundamentów konkretnego budynku;
4. dokładny obszar korzystania – np. pas gruntu o określonej szerokości przy granicy;
5. czas korzystania – data rozpoczęcia, data zakończenia, godziny wejścia ekip;
6. sposób korzystania – czy wolno ustawić rusztowanie, składować materiały, wjechać sprzętem;
7. zabezpieczenie mienia – ochrona roślin, ogrodzenia, nawierzchni;
8. zasady odpowiedzialności – obowiązek naprawy szkód, termin usunięcia szkód, możliwość zlecenia naprawy na koszt inwestora;
9. rekompensatę – jeżeli strony ją uzgadniają;
10. obowiązek przywrócenia terenu do stanu poprzedniego oraz podpisania protokołu odbioru po zakończeniu prac.

Dla bezpieczeństwa warto dołączyć do umowy dokumentację zdjęciową oraz szkic obszaru, z którego inwestor będzie korzystał.

Jak zabezpieczyć ogród, drzewa i krzewy?

Jeżeli blisko granicy znajdują się nasadzenia, trzeba to opisać w umowie albo zgłosić w toku postępowania administracyjnego. Warto żądać wpisania takich obowiązków jak:

• zakaz składowania materiałów na wskazanej części ogrodu,
• zakaz poruszania się ciężkim sprzętem poza wyznaczoną trasą,
• obowiązek osłonięcia drzew i krzewów,
• zakaz przycinania lub usuwania roślin bez odrębnej zgody właściciela,
• obowiązek codziennego uprzątania terenu.

Jeżeli szkoda dotyczyłaby drzew lub krzewów o znacznej wartości, późniejsze dochodzenie roszczeń bez wcześniejszej dokumentacji bywa trudniejsze. Dlatego praktycznie najlepiej sporządzić protokół wejścia na teren.

Co zrobić, gdy inwestor wszedł na działkę bez zgody?

Jeżeli wejście nastąpiło bez zgody właściciela i bez decyzji wydanej na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, można wezwać inwestora do zaprzestania naruszeń, udokumentować sytuację i domagać się naprawienia szkody. W zależności od okoliczności mogą mieć znaczenie także roszczenia właścicielskie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli dochodzi do bezprawnego naruszania własności w inny sposób niż przez pozbawienie władztwa nad rzeczą.

Jeżeli roboty budowlane są prowadzone niezgodnie z prawem lub zagrażają mieniu, można dodatkowo rozważyć zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowlanego.

Jak wygląda postępowanie administracyjne z art. 47 Prawa budowlanego?

W uproszczeniu przebiega ono tak:

1. inwestor zwraca się do właściciela sąsiedniej działki o zgodę i próbuje uzgodnić warunki,
2. jeżeli nie ma porozumienia, inwestor składa wniosek do właściwego organu,
3. organ bada niezbędność wejścia na teren i zakres potrzebnych prac,
4. organ wydaje decyzję określającą granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości.

Właściciel sąsiedniej działki jest stroną takiego postępowania i może przedstawiać swoje stanowisko, dowody oraz zastrzeżenia co do zakresu korzystania z nieruchomości.

FAQ

Czy gmina może wejść na moją działkę bez mojej zgody?

Nie samowolnie. Najpierw powinna próbować uzyskać zgodę i uzgodnić warunki. Jeśli to się nie uda, może wystąpić o decyzję na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego.

Czy muszę podpisać umowę użyczenia?

Nie. Można podpisać inne porozumienie cywilnoprawne. Jeżeli ma być odpłatność, lepiej nie używać konstrukcji klasycznego użyczenia z art. 710 Kodeksu cywilnego, bo użyczenie jest z natury nieodpłatne.

Czy należy mi się zapłata za samo udostępnienie działki?

Można jej żądać w negocjacjach, bo art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego przewiduje możliwość uzgodnienia rekompensaty. Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie istnieje automatyczne roszczenie o wynagrodzenie bez wcześniejszych ustaleń.

Kto zapłaci za zniszczone drzewa lub kostkę?

Inwestor. Obowiązek naprawienia szkód wynika z art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego, a zasady ustalania odszkodowania z art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy decyzję o wejściu na teren można zaskarżyć?

Tak, jako strona postępowania właściciel nieruchomości może korzystać ze środków zaskarżenia przewidzianych w postępowaniu administracyjnym. Konkretna ścieżka zależy od treści decyzji i organu, który ją wydał.

Źródła

• art. 47 ust. 1–3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 353¹, art. 361 § 1 i § 2, art. 415, art. 710, art. 222 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny