Przepisanie domu na krewnego

Czy wuj może przepisać dom tylko na jednego krewnego?

Tak, ale podstawowe znaczenie ma to, czy wuj jest obecnie wyłącznym właścicielem domu. Jeżeli nabył własność po żonie i jest wpisany w księdze wieczystej jako jedyny właściciel, może rozporządzić nieruchomością na rzecz jednej wybranej osoby. Wynika to z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy i nią rozporządzać w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Jeżeli jednak w księdze wieczystej albo w dokumentach spadkowych widnieją także inni współwłaściciele, wuj może samodzielnie przekazać tylko swój udział. W takim przypadku konieczne byłoby najpierw uregulowanie współwłasności, działu spadku albo zniesienia współwłasności.

W praktyce przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić przede wszystkim: aktualny odpis księgi wieczystej, podstawę nabycia domu przez wuja, ewentualne hipoteki, służebności, dożywocie, roszczenia wpisane w dziale III księgi wieczystej oraz to, czy dom wchodził do majątku wspólnego małżonków.

Darowizna domu na rzecz krewnego

Najprostszy sposób natychmiastowego przeniesienia własności to umowa darowizny. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Przy nieruchomości nie wystarczy zwykła umowa pisemna. Art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz dla umowy przenoszącej własność. Dodatkowo art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje formę aktu notarialnego dla oświadczenia darczyńcy. Oznacza to, że przepisanie domu przez darowiznę należy załatwić u notariusza. Przy przekazywaniu domu dzieciom w czasie trwającego rozwodu dochodzą kwestie majątku małżeńskiego; szerzej opisujemy przepisanie domu na dzieci w trakcie rozwodu.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz zwykle składa wniosek o wpis obdarowanego jako właściciela w księdze wieczystej. Własność przechodzi już z chwilą zawarcia skutecznej umowy przenoszącej własność, natomiast wpis w księdze wieczystej porządkuje stan ujawniony publicznie.

Podatek od darowizny domu od wuja

Darowizna nieruchomości podlega podatkowi od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Przy akcie notarialnym płatnikiem podatku jest notariusz, co wynika z art. 18 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W praktyce notariusz oblicza i pobiera podatek przy podpisywaniu aktu.

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić pokrewieństwo z ciotką od relacji z jej mężem. Siostra matki byłaby dla Pana krewną z II grupy podatkowej jako rodzeństwo rodzica. Jednak wdowiec po ciotce nie jest Pana krewnym w linii krwi. Jeżeli nie zachodzi inna więź wymieniona w art. 14 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, taka darowizna od wuja przez powinowactwo będzie rozliczana w III grupie podatkowej.

Dla III grupy podatkowej kwota wolna wynosi 5733 zł. Wynika to z art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Do limitu wlicza się nabycia od tej samej osoby z roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz z 5 lat poprzedzających ten rok.

Skala podatku dla III grupy podatkowej wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną:

Podstawą opodatkowania jest czysta wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, ustalona według stanu z dnia nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Wynika to z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy domu znaczenie ma więc realna wartość rynkowa nieruchomości, a nie dowolna kwota wpisana w akcie.

Czy przy darowiźnie domu płaci się PCC?

Nie każda darowizna oznacza podatek od czynności cywilnoprawnych. Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje umowę darowizny tylko w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.

Jeżeli więc wuj daruje dom bez przejmowania przez Pana jego długu, kredytu, hipoteki jako osobistego zobowiązania albo innych obciążeń mających charakter długu, PCC co do zasady nie wystąpi. Jeżeli natomiast obdarowany przejmuje dług darczyńcy, podstawę opodatkowania określa art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a stawka dla przeniesienia własności nieruchomości wynosi 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy.

Taksa notarialna i wpis do księgi wieczystej

Notariusz pobiera wynagrodzenie według stawek maksymalnych określonych w § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa zależy od wartości nieruchomości i nie może przekroczyć:

• do 3000 zł – 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Do taksy notarialnej dolicza się VAT według stawki 23%, wynikającej z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Trzeba też zapłacić za wypisy aktu notarialnego.

Za wpis prawa własności w księdze wieczystej pobiera się opłatę sądową 200 zł. Wynika to z art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Testament zamiast darowizny

Drugim rozwiązaniem jest testament. Zgodnie z art. 941 Kodeksu cywilnego rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament. Wuj może powołać Pana do całości spadku albo ustanowić zapis windykacyjny dotyczący konkretnego domu.

Testament notarialny jest przewidziany w art. 950 Kodeksu cywilnego. Zapis windykacyjny, który powoduje nabycie oznaczonego przedmiotu z chwilą otwarcia spadku, może być ustanowiony tylko w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 981¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość może być przedmiotem zapisu windykacyjnego na podstawie art. 981¹ § 2 pkt 1 Kodeksu cywilnego.

Testament jest tańszy na etapie sporządzania, ale nie daje obdarowanemu własności za życia spadkodawcy. Co ważne, zgodnie z art. 943 Kodeksu cywilnego spadkodawca może w każdej chwili odwołać testament. Własność domu przejdzie dopiero po śmierci wuja, a następnie trzeba będzie przeprowadzić poświadczenie dziedziczenia u notariusza albo sądowe stwierdzenie nabycia spadku oraz dokonać wpisu w księdze wieczystej.

Maksymalna taksa notarialna za zwykły testament wynosi 50 zł, a za testament zawierający zapis windykacyjny 200 zł. Wynika to z § 8 pkt 3 i 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do tych kwot dolicza się VAT oraz koszt wypisów.

Umowa dożywocia jako alternatywa

Jeżeli wuj chce przekazać dom, ale jednocześnie oczekuje utrzymania, opieki albo prawa mieszkania, warto rozważyć umowę dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym, chyba że strony inaczej uregulują zakres świadczeń.

Umowa dożywocia, tak jak darowizna nieruchomości, wymaga aktu notarialnego z powodu art. 158 Kodeksu cywilnego. Podatkowo jest to jednak inna czynność niż darowizna. Nie jest to bezpłatne przysporzenie, ponieważ nabywca przyjmuje obowiązki wobec dożywotnika. W praktyce umowa dożywocia bywa korzystna, gdy przekazujący chce mieć zagwarantowane konkretne świadczenia opiekuńcze.

Darowizna, testament czy dożywocie – porównanie

Czy trzeba spłacić pozostałych krewnych?

Jeżeli wuj jest jedynym właścicielem domu, a inni krewni nie są współwłaścicielami, samo przepisanie domu na jedną osobę nie rodzi obowiązku ich spłaty. Dalsi krewni nie mają prawa do udziału w majątku żyjącego właściciela tylko dlatego, że są rodziną.

Trzeba jednak odróżnić spłatę współwłaścicieli od zachowku. Zachowek przysługuje tylko osobom wymienionym w art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Rodzeństwo, siostrzeńcy, bratankowie, dzieci rodzeństwa ciotki i inni dalsi krewni nie są uprawnieni do zachowku.

W opisanym stanie faktycznym wujostwo nie ma dzieci, rodzice wuja nie żyją, a żona wuja zmarła. Jeżeli wuj nie ma innych zstępnych ani małżonka, nie widać osób uprawnionych do zachowku po nim. Ostateczna ocena zależy jednak od pełnego drzewa rodzinnego wuja, a nie tylko od rodziny zmarłej ciotki.

Znaczenie wcześniejszego zrzeczenia się praw przez krewnych

Informacja, że krewni zrzekli się praw do domu jeszcze za życia ciotki, wymaga sprawdzenia dokumentów. Zrzeczenie się dziedziczenia jest możliwe tylko w umowie zawartej w formie aktu notarialnego między przyszłym spadkodawcą a jego spadkobiercą ustawowym. Wynika to z art. 1048 § 1 Kodeksu cywilnego.

Takie zrzeczenie dotyczy dziedziczenia po konkretnej osobie i co do zasady obejmuje także zstępnych zrzekającego się, chyba że umówiono się inaczej. Wynika to z art. 1049 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie jest natomiast zwykłym oświadczeniem o rezygnacji z praw do konkretnego domu bez zachowania właściwej formy. Dlatego notariusz powinien zobaczyć akt zrzeczenia, testament, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia po ciotce.

Co przygotować do notariusza?

Przy darowiźnie albo dożywociu notariusz zwykle poprosi o dokumenty pozwalające ustalić własność, stan prawny i wartość nieruchomości. W zależności od sprawy będą to między innymi:

• numer księgi wieczystej,
• dokument nabycia domu przez wuja, na przykład akt notarialny, akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego, jeżeli nieruchomość była nabyta w drodze spadku, darowizny albo zasiedzenia i zachodzi obowiązek jego przedstawienia,
• dane stron czynności i ich dokumenty tożsamości,
• informacje o wartości rynkowej domu,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych, jeżeli notariusz albo strony uznają je za potrzebne,
• dokumenty dotyczące ewentualnych hipotek, służebności, dożywocia lub innych obciążeń.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli wuj jest jedynym właścicielem domu, może przepisać nieruchomość na jedną wybraną osobę bez obowiązku spłaty pozostałych krewnych. Najszybszym rozwiązaniem jest darowizna w akcie notarialnym, ale przy relacji z wdowcem po ciotce trzeba liczyć się zwykle z III grupą podatkową w podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli przekazanie domu ma nastąpić dopiero po śmierci, można rozważyć testament notarialny, w tym zapis windykacyjny. Jeżeli natomiast wuj chce zagwarantować sobie opiekę lub utrzymanie, praktyczną alternatywą może być umowa dożywocia.

Źródła

• Art. 140, art. 158, art. 888 § 1, art. 890 § 1, art. 908 § 1, art. 941, art. 943, art. 950, art. 981¹ § 1 i § 2 pkt 1, art. 991 § 1, art. 1048 § 1 i art. 1049 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 1 ust. 1 pkt 2, art. 7 ust. 1, art. 9 ust. 1 pkt 3, art. 14 ust. 3, art. 15 ust. 1 i art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d, art. 6 ust. 1 pkt 3 i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• § 3 oraz § 8 pkt 3 i 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
• Art. 41 ust. 1 w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.