Spór o granice działek - co zrobić gdy sąsiad nie uznaje granicy wyznaczonej przez geodetę?

Pan Grzegorz posiada działkę zalesioną. Jakiś czas temu zamówił usługę geodety, by ten wskazał mu granice działki. Pan Grzegorz chciał wiedzieć, do którego miejsca może wycinać drzewa. Okazało się, że ok. 25 m jego działki posiada sąsiad, i to od lat. Pan Grzegorz wyjaśnił nam, że sąsiad jednak nie przyjmuje tego do wiadomości, nie uznaje granicy wyznaczonej przez geodetę, twierdzi, że nie interesują go ustalenia wynajętego geodety. Pan Grzegorz dodał, że sąsiad z drugiej strony też jest uparty. Pan Grzegorz chciałby korzystać ze swojej własności, dlatego poprosił nas o poradę w tej sprawie.

Spór o granice gruntów między sąsiadami

Zachowanie każdego z panów wydaje się zrozumiałe – zwłaszcza w przypadku (jakże częstego) braku w lasach znaków granicznych (szczególnie w liczbie odpowiedniej). Dobrze, że udało się uniknąć sporu – zwłaszcza o gwałtownym przebiegu. To zwiększa prawdopodobieństwo zawarcia ugody – art. 917 i art. 918 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Przydać się może współpraca między panem Grzegorzem i jego sąsiadami w celu wyjaśnienia sytuacji. Przejawem tej sytuacji mogłoby być np. wspólne zapoznanie się z aktami ksiąg wieczystych (szczególnie zawartymi w nich mapami), prowadzonymi dla odnośnych nieruchomości; oczywiście, pan Grzegorz mógłby śmiało wcześniej zapoznać się z aktami księgi wieczystej prowadzonej dla jego nieruchomości (w praktyce przydaje się wcześniejsze telefoniczne ustalenie terminu przeglądania akt).

Ustalenie granic działek według ostatniego spokojnego stanu posiadania

Na tak zwany „pierwszy rzut oka” powstała potrzeba dokonania rozgraniczenia. Panowie (jako właściciele nieruchomości sąsiednich) powinni ze sobą współpracować przy rozgraniczeniu (art. 152 K.c.). Istotę rozgraniczenia ustawodawca przedstawił w treści artykułu 153 K.c.: „Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną”. Moim zdaniem jest szansa na uniknięcie rozgraniczenia w postępowaniu przed sądem cywilnym.

Rozgraniczenie działek w trybie administracyjnym

Ustawodawca przewidział możliwość rozgraniczenia w „trybie administracyjnym” – art. 29 i następne Prawa geodezyjnego i kartograficznego w związku z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. O przeprowadzenie rozgraniczenia wnioskuje się do wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Chodzi o coś bardzo ważnego, więc tym bardziej trzeba unikać pochopnego podejmowania decyzji (np. pod wpływem „śpieszącego się” geodety) – powinna być możliwość spokojnego przejrzenia akt (np. w urzędzie gminy); nie tylko w „kontekście rozgraniczenia” bardzo rozważnie trzeba podchodzić do składania podpisu. Opisane stanowisko właściciela gruntu sąsiedniego skłania do wniosku, że są małe szanse na „odnowienie znaków granicznych” (art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego) – być może poza sytuacją wspólnego wybrania oraz opłacenia przez pana Grzegorza i jego sąsiadów zaangażowanego w to geodety. Niestety, dość często zdarzają się nadużycia przy „odnawianiu znaków granicznych”; właśnie dlatego postawa właściciela lasu sąsiedniego może być uzasadniona. Niektórzy geodeci zachowują się w takich sytuacjach wprost skandalicznie – tak, że zwykły „zdrowy chłopski rozum” przemawia za „przegnaniem intruza” (zwłaszcza połączonym z powiadomieniem policji o zdarzeniu). Natomiast „prywatne wizyty geodetów” są bez żadnego znaczenia prawnego – mają taki sam skutek prawny jak spacer po lesie każdego innego człowieka (np. przedszkolanki z dziećmi); geodeci mogą się z tym nie zgadzać, ale (poza wybranymi czynnościami) geodeta jest osobą prywatną.

Problemy z pomiarami działek 

Proponuję unikać nastawienia skrajnego – np. dość częstego: „tyle miałem, więc tyle muszę mieć nadal”. Warto pamiętać o tym, że od stosunkowo niedawna wprowadzono powszechne mierzenie nieruchomości z dokładnością do 1 metra kwadratowego. Wcześniej, w stosunkach wiejskich (także w granicach administracyjnych miast), podawano powierzchnię gruntów z dokładnością do jednego ara (a ar to 100 m²); w przypadku lasów mogły być jeszcze większe problemy z pomiarami – znam sytuację, gdy biegła sądowa nie weszła do lasu (bo padał deszcz) przez siebie „wycenianego”. Zmiana dokładności pomiarów może być przyczyną „korekt powierzchni”. Niekiedy dochodzi do poszerzenia pasa drogi publicznej (nie tylko samej korony drogi) – proponuję o to zapytać (zwłaszcza w urzędzie gminy lub w starostwie); niezależnie od stanowiska starsi stażem urzędnicy mogą mieć dużą wiedzę o sytuacji na danym terenie (np. o inwestycjach). Niestety, dotyczące nieruchomości obowiązujące prawo w Polsce jest dalekie od ideału (delikatnie rzecz ujmując); jednym z przejawów tego zjawiska bywa bałaganiarskie podejście do wprowadzania zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych po wydaniu decyzji administracyjnej o „przejęciu gruntów” (np. na cele poszerzenia pasa drogi publicznej).

Możliwe przyczyny braku zgodności w powierzchni gruntów i przebiegu granic

Warto zwrócić uwagę na różne możliwe okoliczności, z którymi mogą wiązać się wątpliwości – zarówno pana Grzegorza, jak i właściciela sąsiedniej nieruchomości (także z lasem). Zdarzają się transakcje – np. sprzedaż, darowizna. Dochodzi do wywłaszczeń – na różne inwestycje (nie tylko drogowe) celu publicznego. Pomiary są niedokładne. Niedokładne mogą być przeliczenia różnych miar – dawniej często podawano powierzchnię gruntów (zwłaszcza większych areałów) w morgach (to tylko przykład jednostki miary), więc z przeliczaniem na hektary, ary i metry kwadratowe są problemy (zwłaszcza bez dokonywania nowych pomiarów). Nowe pomiary (a zwłaszcza ich wyniki) mogą budzić wątpliwości – zwłaszcza wtedy, gdy ktoś uważa, jakoby „mu odjęto” lub „mu odebrano”. Dochodzi do „przesunięcia granic” nieruchomości; sporadycznie w związku z osuwiskami lub podobnymi zdarzeniami, zaś częściej wskutek rozgraniczenia, zasiedzenia, faktycznego zatarcia znaków granicznych. Czasami ktoś coś skoryguje (np. w ewidencji gruntów i budynków), czasami utrwali się stan posiadania niezgodny z własnością. Niektóre nieruchomości są zalesiane lub zarastają roślinnością (np. leśną), a czasami dochodzi do wycięcia lub wykarczowania lasu – na to zwracam uwagę, bo powierzchnia gruntów i przebieg granic między nimi mają większe znaczenie od rodzaju roślinności; np. to, że ktoś miał przed iluś laty hektar lasu, nie oznacza, że nadal „musi mieć” hektar lasu (choć np. ileś arów wykarczował) – zwłaszcza kosztem kogoś innego. Do tego trzeba dodać nadal utrzymywany w Polsce podwójny system ewidencjonowania nieruchomości – w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków. Przed udaniem się do sądowego wydziału ksiąg wieczystych, do starostwa (a może także do archiwum) przydać się może skorzystanie z zasobów elektronicznych – np. Geoportalu (http://geoportal.gov.pl) lub z gminnych i powiatowych „serwisów geodezyjnych” (na stronach internetowych jednostek samorządu terytorialnego powinny być linki do takich zasobów). Porównanie ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków wydaje się podstawą dla dalszych poszukiwań – w tym być może w zasobach archiwalnych.

Panów (zapewne obu) czekać może zadanie wprost detektywistyczne. Nie oznacza to wcale zablokowania gospodarki leśnej (w tym wycinki drzew) w ich całych lasach. Moim skromnym zdaniem mogłoby wystarczyć wyznaczenie „strefy buforowej” (potencjalnie spornej), w której pan Grzegorz i jego sąsiad będą powstrzymywać się od wycinki bez konsultacji z sąsiadem – do czasu wyjaśnienia sprawy. Na świecie (w tym w Europie) są państwa ze sporami granicznymi i jednocześnie powstrzymujące się od nieprzyjaznych działań – w Europie przykładem może być fragment pogranicza chorwacko-słoweńskiego; wobec tego zapewne tym bardziej można uniknąć sporu (zwłaszcza zbyt emocjonalnego) między panem Grzegorzem a jego sąsiadem. Ujawnił się problem, który dla nich stanowi wyzwanie.

Czy geodeta mógł się pomylić przy pomiarach granic?

W złożonych (a zwłaszcza niejasnych) sytuacjach często trudno jest wskazać tego, kto się pomylił. To może odnosić się także do geodety, do którego pan Grzegorz zwrócił się o pomoc. Jeżeli „bazą” dla określania powierzchni odnośnych nieruchomości są stare (a szczególnie bardzo stare) mapy, to również geodeta mógł zostać czymś zmylony. Pomiary (nawet przed kopaniem fundamentu domu) wyznacza się w nawiązaniu do punktów odniesienia. Osnowa geodezyjna (punkty osnowy geodezyjnej, widoczne na niektórych mapach) są punktem odniesienia dla działań geodetów, sporządzania współczesnych map, tworzenia baz danych z informacją o terenie. W przypadku wielu terenów rolnych, a prawdopodobnie jeszcze bardziej terenów leśnych, duża liczba map „wyjściowych” (być może później jedynie kopiowanych) powstała przed umieszczeniem (na danym obszarze) współczesnych punktów osnowy geodezyjnej. Dawniej punktami odniesienia (zwłaszcza dla większych areałów) często były: rzeka, strumień, dolina, duże (stare) drzewo. Najczęściej (zwłaszcza na otwartej przestrzeni) „nie zajmowano się metrami (kwadratowymi)” – w powszechnym użyciu były jednostki miary powierzchni o wiele większe (np. ww. morgi). Jeżeli ów geodeta przyjął inne punkty odniesienia, niż zastosowano przy dawnych pomiarach, to nietrudno o pomyłkę – a zwłaszcza o nieporozumienie. Być może udałoby się zorganizować spotkanie pana Grzegorza i jego sąsiadów z geodetą (już znającym teren lub z jakimś innym) – w celu omówienia sytuacji; to mogłoby dać podstawę do późniejszego wznowienia znaków granicznych (art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego) – rzeczywiście uczciwego, przez obu panów wspólnie finansowanego oraz z nimi merytorycznie konsultowanego. Jeżeli rzeczywiście zatarły się znaki graniczne – co można próbować sprawdzić w terenie (ale ostrożnie, bo nadal zdarzają się niebezpieczne przedmioty w glebie) – to po „wznowieniu znaków granicznych” lub po rozgraniczeniu powinny zostać zamontowane (przez pana Grzegorza i jego sąsiada kupione oraz pod ich nadzorem) nowe znaki graniczne (w celu uniknięcia sporów w przyszłości).

Proszę zwrócić uwagę także na adres internetowy: http://codgik.gov.pl. Wprawdzie odnośna instytucja została zlikwidowana, ale jej zasoby przejął Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Być może w ich zasobach (np. w zdjęciach lotniczych sprzed lat) udałoby się znaleźć wskazówki dla rozwiązania potencjalnego sporu o przebieg granicy między należącymi do pana Grzegorza i jego sąsiada nieruchomościami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93