Montaż markizy na balkonie w bloku

Czy markiza na balkonie wymaga pozwolenia na budowę?

Montaż markizy balkonowej należy oceniać przede wszystkim na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, co wynika z art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, w tym roboty wymagające tylko zgłoszenia albo niewymagające ani pozwolenia, ani zgłoszenia.

W przypadku markizy najczęściej chodzi nie o budowę nowego obiektu, ale o instalowanie urządzenia na istniejącym obiekcie budowlanym. Dla takiej sytuacji kluczowy jest art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. a ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, instalowanie na obiektach budowlanych urządzeń o wysokości powyżej 3 m.

Oznacza to, że typowa składana markiza balkonowa co do zasady nie wymaga pozwolenia na budowę. Trzeba jednak sprawdzić, czy nie wymaga zgłoszenia robót budowlanych. Istotna jest wysokość samego instalowanego urządzenia, a nie to, że balkon znajduje się na czwartym piętrze. Jeżeli markiza jako urządzenie nie przekracza 3 m wysokości, w zwykłej sytuacji nie powinna wymagać zgłoszenia na podstawie art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. a oraz art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Przy znacznie dalej idącej ingerencji, takiej jak zmiana wymiarów balkonu, formalności są inne; osobno wyjaśniamy czy powiększenie balkonu wymaga zgłoszenia czy pozwolenia na budowę.

Kiedy trzeba zgłosić montaż markizy do urzędu?

Jeżeli markiza lub konstrukcja, którą organ potraktuje jako instalowane urządzenie, ma wysokość powyżej 3 m, inwestor powinien dokonać zgłoszenia. Obowiązek zgłoszenia wynika z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, który odsyła do robót wymienionych w art. 29 ust. 3 tej ustawy.

Zgłoszenie składa się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, którym najczęściej jest starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu. Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy Prawo budowlane w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Organ może zażądać uzupełnienia zgłoszenia, jeżeli jest niekompletne.

Z art. 30 ust. 5 ustawy Prawo budowlane wynika, że roboty można rozpocząć, jeżeli organ w terminie 21 dni od doręczenia zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Na podstawie art. 30 ust. 5aa ustawy Prawo budowlane inwestor może wystąpić o zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, co bywa przydatne przy rozmowie ze spółdzielnią.

Jeżeli budynek jest objęty ochroną konserwatorską, sytuacja wymaga osobnej weryfikacji. Art. 29 ust. 7 ustawy Prawo budowlane zaostrza zasady dla robót przy obiektach wpisanych do rejestru zabytków, a art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przewiduje obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru.

Czy potrzebna jest zgoda spółdzielni mieszkaniowej?

W praktyce zgoda spółdzielni jest zazwyczaj konieczna, jeżeli montaż markizy wymaga wiercenia w elewacji, stropie, płycie balkonu, ociepleniu lub innych elementach konstrukcyjnych budynku. Nie przesądza sprawy to, że markiza ma być zamontowana od wewnętrznej strony balkonu. Jeżeli mocowanie dotyczy elementu budynku, który nie służy wyłącznie jednemu lokalowi, użytkownik lokalu nie powinien samodzielnie nim rozporządzać.

W budynkach, w których wyodrębniono własność lokali, pojęcie nieruchomości wspólnej określa art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Elewacja, ocieplenie, elementy konstrukcyjne balkonu i strop nad balkonem zwykle mieszczą się w tej kategorii.

W spółdzielniach mieszkaniowych znaczenie ma także art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie tej ustawy mienie jej członków. Jeżeli w nieruchomości są lokale wyodrębnione, art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje szczególny model zarządu sprawowany przez spółdzielnię.

Warto też uwzględnić uchwałę Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08. Sąd Najwyższy wskazał w niej, że wydatki związane z utrzymaniem balkonów mogą obciążać właściciela lokalu tylko w zakresie elementów służących wyłącznie jemu, natomiast elementy konstrukcyjne i części trwale związane z budynkiem należą do sfery nieruchomości wspólnej. To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie przy montażu markizy.

Dlaczego spółdzielnia może odmówić montażu markizy?

Spółdzielnia może odmówić zgody, jeżeli montaż markizy narusza regulamin porządku domowego, zasady korzystania z części wspólnych, jednolity wygląd elewacji, warunki techniczne budynku albo bezpieczeństwo. Podstawą takich ograniczeń są przede wszystkim statut i regulaminy spółdzielni, a w odniesieniu do zarządzania mieniem spółdzielni także art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Odmowa bywa szczególnie prawdopodobna w czasie lub bezpośrednio po termomodernizacji. Wiercenie w nowej elewacji może naruszyć warstwę ocieplenia, spowodować mostki termiczne, nieszczelności, zawilgocenia albo utratę gwarancji wykonawcy. Jeżeli spółdzielnia odpowiada za stan techniczny budynku, może uzależnić zgodę od przedstawienia konkretnego systemu mocowania, opinii technicznej, projektu albo oświadczenia wykonawcy.

Jeżeli budynek ma zachować jednolity wygląd, spółdzielnia może wymagać, aby markizy miały określony kolor, rozmiar, sposób mocowania lub były montowane według jednego standardu. Takie wymagania powinny jednak wynikać z regulaminu, uchwały właściwego organu spółdzielni albo z realnych względów technicznych, a nie z dowolnej decyzji pracownika administracji.

Jak złożyć wniosek do spółdzielni o zgodę na markizę?

Wniosek najlepiej złożyć pisemnie albo przez system elektroniczny spółdzielni, jeżeli taki funkcjonuje. W piśmie warto dokładnie opisać lokal, balkon, miejsce mocowania oraz parametry markizy. Dobrze dołączyć kartę techniczną producenta, rysunek lub zdjęcie miejsca montażu, informację o sposobie kotwienia i dane wykonawcy.

We wniosku można zaproponować, że montaż wykona profesjonalna firma, bez naruszenia izolacji w sposób sprzeczny ze sztuką budowlaną, a użytkownik lokalu poniesie koszty ewentualnych napraw. Jeżeli spółdzielnia ma własny standard montażu markiz, warto poprosić o jego udostępnienie. Członek spółdzielni może żądać udostępnienia dokumentów wskazanych w art. 8¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym statutu i regulaminów.

W piśmie warto poprosić o odpowiedź z podaniem podstawy prawnej, statutowej lub regulaminowej. Jeżeli spółdzielnia odmawia, powinna wskazać, czy chodzi o względy techniczne, estetyczne, ochronę elewacji, bezpieczeństwo czy zakaz wynikający z regulaminu. Taka odpowiedź ułatwia ocenę, czy odmowa jest zasadna.

Co zrobić, jeżeli spółdzielnia nie wyraża zgody?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić statut, regulamin porządku domowego, regulamin korzystania z balkonów oraz ewentualne uchwały dotyczące wyglądu elewacji. Jeżeli odmowa jest lakoniczna, warto wystąpić o jej uzasadnienie i wskazanie konkretnej podstawy. Członek spółdzielni może korzystać z trybu wewnątrzspółdzielczego, jeżeli przewiduje go statut. Zasady takiego postępowania wynikają z art. 32 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze oraz postanowień statutu danej spółdzielni.

Jeżeli odmowa przybrała formę uchwały organu spółdzielni i narusza prawo, statut, dobre obyczaje albo interes członka, możliwe może być jej zaskarżenie na zasadach określonych w art. 42 ustawy Prawo spółdzielcze. Nie każda odpowiedź administracji jest jednak uchwałą w rozumieniu tego przepisu, dlatego trzeba ocenić formę i autora rozstrzygnięcia.

W skrajnych przypadkach, gdy spółdzielnia bez racjonalnego powodu odmawia zgody, a montaż nie narusza części wspólnych ani bezpieczeństwa, można rozważyć drogę cywilną. Trzeba jednak pamiętać, że sąd nie zawsze zastąpi zgodę zarządcy budynku, zwłaszcza gdy sprawa dotyczy elewacji, ocieplenia lub jednolitego wyglądu nieruchomości. Wynik zależy od dokumentów spółdzielni, statusu prawnego lokalu i konkretnego sposobu montażu.

Jakie są skutki montażu markizy bez zgody lub zgłoszenia?

Jeżeli markiza wymagała zgłoszenia, a została zamontowana bez zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego może zastosować przepisy o robotach budowlanych prowadzonych bez wymaganych formalności. Z art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane wynika możliwość wstrzymania robót wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Dalsze rozstrzygnięcia organ wydaje na podstawie art. 51 ustawy Prawo budowlane, w tym może nakazać doprowadzenie robót do stanu zgodnego z prawem albo usunięcie nieprawidłowości.

Jeżeli montaż nie wymagał zgłoszenia, ale naruszył elewację, ocieplenie lub część wspólną, sprawa może mieć charakter cywilny. Spółdzielnia albo właściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli doszło do naruszenia prawa własności. Jeżeli powstała szkoda, odpowiedzialność odszkodowawcza może wynikać z art. 415 Kodeksu cywilnego.

Aktualne pozostaje praktyczne znaczenie poglądu wyrażonego w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 października 1998 r., sygn. akt IV SA 1758/96. NSA wskazał, że roboty niewymagające pozwolenia ani zgłoszenia nie mają cechy samowoli budowlanej, ale ich negatywne skutki dla osób trzecich mogą być oceniane jako szkoda na gruncie prawa cywilnego. W praktyce oznacza to, że brak obowiązku zgłoszenia nie daje automatycznie prawa do ingerowania w cudzą własność lub część wspólną budynku.

FAQ

Czy spółdzielnia zawsze musi zgodzić się na markizę?

Nie. Jeżeli markiza ingeruje w elewację, strop, ocieplenie, wygląd budynku albo bezpieczeństwo, spółdzielnia może odmówić zgody. Odmowa powinna jednak mieć racjonalną podstawę w regulaminie, statucie, stanie technicznym budynku albo zasadach zarządzania nieruchomością.

Czy montaż od wewnątrz balkonu zwalnia z obowiązku uzyskania zgody?

Nie zawsze. Jeżeli uchwyty są mocowane do elementów konstrukcyjnych, stropu, płyty balkonu lub elewacji, nadal może dojść do ingerencji w część wspólną albo w mienie spółdzielni. Wtedy zgoda spółdzielni jest w praktyce potrzebna.

Czy markiza na czwartym piętrze wymaga zgłoszenia tylko dlatego, że jest wysoko nad ziemią?

Nie. Art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. a ustawy Prawo budowlane odnosi się do wysokości instalowanego urządzenia, a nie do wysokości balkonu nad poziomem terenu. Typowa markiza o wysokości konstrukcji do 3 m zwykle nie wymaga zgłoszenia, ale trzeba sprawdzić konkretny model i sposób montażu.

Co powinien zawierać wniosek do spółdzielni?

Wniosek powinien wskazywać lokal, miejsce montażu, wymiary markizy, kolor, sposób mocowania, dane wykonawcy oraz załączniki techniczne. Warto poprosić o pisemną odpowiedź i wskazanie podstawy ewentualnej odmowy.

Czy można zamontować markizę mimo odmowy spółdzielni?

To ryzykowne. Spółdzielnia może żądać demontażu, przywrócenia poprzedniego stanu oraz naprawienia szkody. Jeżeli odmowa wydaje się bezzasadna, bezpieczniej skorzystać z trybu odwoławczego przewidzianego w statucie albo skonsultować możliwość podjęcia dalszych działań prawnych.

Źródła

• art. 28 ust. 1, art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. a, art. 29 ust. 7, art. 30 ust. 1 pkt 3, art. 30 ust. 2, art. 30 ust. 5, art. 30 ust. 5aa, art. 50 ust. 1 pkt 1 i art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
• art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 1 ust. 3, art. 8¹ ust. 1 i art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 32 i art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze
• art. 222 § 2 i art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
• uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 października 1998 r., sygn. akt IV SA 1758/96