Przedawnienie czynszu dzierżawnego

Czy czynsz dzierżawny za dawne miesiące mógł się przedawnić?

Tak. W opisanej sytuacji roszczenia o czynsz dzierżawny za okres od maja 2007 r. do listopada 2008 r. mogły być już przedawnione w chwili, gdy dzierżawca w grudniu 2011 r. odmówił zapłaty za najstarsze okresy. Wynika to z tego, że czynsz dzierżawny płatny miesięcznie jest świadczeniem okresowym, a art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przewiduje dla świadczeń okresowych 3-letni termin przedawnienia.

Ważne jest jednak rozróżnienie dwóch sytuacji. Jeżeli spółka jako dłużnik zajętej wierzytelności faktycznie wpłacała czynsz komornikowi po zajęciu wierzytelności, to co do zasady nie powinna płacić tego samego czynszu drugi raz wydzierżawiającemu. Jeżeli natomiast za część miesięcy czynsz nie został zapłacony ani komornikowi, ani wydzierżawiającemu, trzeba ustalić datę wymagalności każdej raty i sprawdzić, czy przed upływem terminu przedawnienia doszło do skutecznego przerwania albo zawieszenia biegu przedawnienia.

Podstawowe znaczenie mają tu przepisy o przedawnieniu roszczeń majątkowych. Art. 117 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Zgodnie z art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu roszczenie przysługuje, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne.

Dlaczego czynsz dzierżawny jest świadczeniem okresowym?

Umowę dzierżawy reguluje art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Jeżeli strony ustaliły czynsz miesięczny, to każda miesięczna rata czynszu jest odrębnym roszczeniem o świadczenie okresowe. Nie przedawnia się więc jedna zbiorcza należność za całą umowę, lecz osobno czynsz za maj, osobno za czerwiec, osobno za kolejne miesiące. Takie podejście wynika z art. 118 Kodeksu cywilnego w związku z art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ termin przedawnienia biegnie od dnia, w którym dane roszczenie stało się wymagalne.

Jeżeli termin płatności czynszu został określony w umowie, należy stosować ten termin. Jeżeli termin nie został oznaczony, zastosowanie ma art. 699 Kodeksu cywilnego: czynsz jest wtedy płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.

Jak liczyć termin przedawnienia czynszu dzierżawnego?

Art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. W praktyce, jeżeli umowa przewiduje płatność czynszu do 20. dnia danego miesiąca, roszczenie o zapłatę tej raty staje się wymagalne po bezskutecznym upływie tego terminu, czyli zasadniczo od następnego dnia.

Od 9 lipca 2018 r. art. 118 zdanie drugie Kodeksu cywilnego przewiduje dodatkową zasadę: koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. Ponieważ roszczenie o okresowy czynsz dzierżawny przedawnia się po 3 latach, obecnie trzeba uwzględniać kończenie terminu z dniem 31 grudnia właściwego roku.

Przykładowo: jeżeli czynsz za maj 2024 r. był płatny do 20 maja 2024 r., to roszczenie stało się wymagalne zasadniczo 21 maja 2024 r. Przy aktualnym brzmieniu art. 118 Kodeksu cywilnego 3-letni termin przedawnienia zakończy się z upływem 31 grudnia 2027 r. Dla rat z lat 2007–2008 sytuacja wyglądała inaczej, ponieważ przed nowelizacją z 2018 r. 3-letni termin nie był automatycznie przedłużany do końca roku kalendarzowego.

Czy zajęcie wierzytelności przez komornika przerywa przedawnienie wobec dzierżawcy?

Co do zasady nie. Jeżeli komornik prowadził egzekucję przeciwko wydzierżawiającemu i zajął jego wierzytelność z tytułu czynszu dzierżawnego, to zajęcie to dotyczyło relacji egzekucyjnej między wierzycielem egzekwującym, dłużnikiem egzekwowanym i dłużnikiem zajętej wierzytelności. Samo zajęcie nie jest czynnością wydzierżawiającego dokonaną bezpośrednio przeciwko dzierżawcy w celu dochodzenia roszczenia o czynsz w rozumieniu art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego.

Oznacza to, że komornicze zajęcie wierzytelności nie zatrzymuje automatycznie biegu przedawnienia roszczenia o czynsz wobec dzierżawcy. Nie robi tego również samo wystawienie rachunku, faktury, korespondencja handlowa ani zwykłe wezwanie do zapłaty. Takie czynności mogą mieć znaczenie dowodowe, ale nie wystarczają do przerwania biegu przedawnienia na podstawie art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jednak dzierżawca po zajęciu wierzytelności zapłacił czynsz komornikowi zgodnie z zawiadomieniem o zajęciu, trzeba ustalić, jakie kwoty zostały przekazane i za jakie okresy. Taka zapłata mogła doprowadzić do zaspokojenia roszczenia o czynsz za konkretne miesiące. Wówczas problemem nie jest przedawnienie, lecz rozliczenie kwot wyegzekwowanych przez komornika.

Co może przerwać albo zawiesić przedawnienie czynszu?

Art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje czynności, które przerywają bieg przedawnienia. W sprawach o czynsz dzierżawny najczęściej będzie to wniesienie pozwu o zapłatę albo inna czynność przed sądem lub innym właściwym organem, podjęta bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia roszczenia. Przedawnienie przerywa także uznanie roszczenia przez dłużnika, o którym mowa w art. 123 § 1 pkt 2 Kodeksu cywilnego.

Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo, co wynika z art. 124 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli przerwanie nastąpiło przez czynność w postępowaniu przed sądem albo innym organem, przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie nie zostanie zakończone – tak stanowi art. 124 § 2 Kodeksu cywilnego.

Trzeba też uwzględnić zmianę przepisów od 30 czerwca 2022 r. Obecnie zawezwanie do próby ugodowej oraz mediacja co do zasady nie przerywają biegu przedawnienia tak jak dawniej, lecz powodują jego zawieszenie na czas trwania odpowiedniego postępowania. Wynika to z art. 121 pkt 5 i 6 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czynność była dokonana przed tą datą, jej skutki trzeba oceniać z uwzględnieniem przepisów obowiązujących w czasie jej dokonania.

Czy brak rachunku albo faktury przesuwa termin przedawnienia?

Najczęściej nie. Jeżeli umowa dzierżawy określa termin płatności czynszu, to wymagalność roszczenia wynika z umowy, a nie z samego wystawienia rachunku albo faktury. Art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego wiąże początek biegu przedawnienia z wymagalnością roszczenia. Jeżeli więc czynsz był płatny miesięcznie do konkretnego dnia, brak rachunku nie oznacza automatycznie, że termin przedawnienia nie rozpoczął biegu.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy z treści umowy jednoznacznie wynika, że obowiązek zapłaty powstaje dopiero po doręczeniu rachunku, faktury lub innego dokumentu rozliczeniowego. Taki zapis trzeba interpretować ostrożnie i w świetle całej umowy. Jeżeli dokument rozliczeniowy miał jedynie potwierdzać należność, a nie tworzyć wymagalność, nie będzie przesuwał początku przedawnienia.

Jakie są skutki przedawnienia czynszu dzierżawnego?

Przedawnienie nie powoduje automatycznego wygaśnięcia długu. Roszczenie nadal istnieje jako tzw. zobowiązanie naturalne, ale dłużnik może uchylić się od zapłaty, podnosząc zarzut przedawnienia. Wynika to z art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli pozwanym dzierżawcą jest przedsiębiorca albo inny podmiot niebędący konsumentem, sąd co do zasady uwzględni przedawnienie dopiero wtedy, gdy pozwany podniesie zarzut przedawnienia. Jeżeli natomiast roszczenie jest dochodzone przeciwko konsumentowi, art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego zakazuje po upływie terminu przedawnienia domagania się zaspokojenia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi. W sprawach konsumenckich sąd uwzględnia przedawnienie z urzędu, z możliwością wyjątkowego nieuwzględnienia upływu terminu na podstawie art. 117¹ Kodeksu cywilnego, jeżeli wymagają tego względy słuszności.

Jeżeli dłużnik dobrowolnie zapłaci przedawniony czynsz, zasadniczo nie może potem żądać jego zwrotu tylko dlatego, że roszczenie było przedawnione. Wynika to z art. 411 pkt 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nie można żądać zwrotu świadczenia, jeżeli zostało spełnione w celu zadośćuczynienia przedawnionemu roszczeniu.

Co z roszczeniem stwierdzonym wyrokiem albo nakazem zapłaty?

Jeżeli wierzyciel przed upływem przedawnienia wniósł skutecznie pozew i uzyskał prawomocny wyrok, nakaz zapłaty albo ugodę sądową, zastosowanie ma art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego. Obecnie roszczenie stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu albo ugodą przed sądem przedawnia się co do zasady z upływem 6 lat. Jeżeli stwierdzone w ten sposób roszczenie obejmuje świadczenia okresowe należne w przyszłości, roszczenia o te przyszłe świadczenia okresowe przedawniają się po 3 latach.

W starszych sprawach trzeba pamiętać, że przed nowelizacją z 2018 r. art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego przewidywał 10-letni termin przedawnienia dla roszczeń stwierdzonych orzeczeniem albo ugodą. Ocena konkretnego tytułu wykonawczego może wymagać zastosowania przepisów przejściowych ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw.

FAQ

Po ilu latach przedawnia się czynsz dzierżawny?

Czynsz dzierżawny płatny okresowo, np. co miesiąc, przedawnia się co do zasady po 3 latach. Wynika to z art. 118 Kodeksu cywilnego, który dla świadczeń okresowych przewiduje 3-letni termin przedawnienia.

Czy każda rata czynszu przedawnia się osobno?

Tak. Każda rata czynszu ma własną datę wymagalności i własny termin przedawnienia. Wynika to z art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia wymagalności konkretnego roszczenia.

Czy zajęcie wierzytelności przez komornika zatrzymuje przedawnienie czynszu?

Co do zasady nie. Zajęcie wierzytelności w egzekucji prowadzonej przeciwko wydzierżawiającemu nie jest czynnością wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy w celu dochodzenia roszczenia w rozumieniu art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego.

Czy wezwanie do zapłaty przerywa przedawnienie?

Nie. Zwykłe wezwanie do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia. Przerwanie może nastąpić m.in. przez skuteczne wniesienie pozwu albo uznanie roszczenia przez dłużnika, zgodnie z art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy można dochodzić przedawnionego czynszu w sądzie?

Można wnieść pozew, ale dłużnik może bronić się zarzutem przedawnienia na podstawie art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli pozwanym jest konsument, art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego nakazuje sądowi uwzględnić przedawnienie co do zasady z urzędu.

Źródła

• Art. 117, art. 117¹, art. 118, art. 119, art. 120, art. 121, art. 123, art. 124, art. 125, art. 411 pkt 3, art. 693 i art. 699 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw.
• Ustawa z dnia 2 grudnia 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, w zakresie zmian dotyczących skutków zawezwania do próby ugodowej i mediacji dla biegu przedawnienia.
• Przepisy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego dotyczące egzekucji z wierzytelności.