Wypowiedzenie najmu przez najemcę a zwrot kaucji

Wypowiedzenie najmu bez podania przyczyny a zwrot kaucji

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: skuteczność wcześniejszego zakończenia umowy oraz rozliczenie kaucji. To, że najemca wyprowadził się przed końcem umowy, nie oznacza jeszcze automatycznie, że właściciel może zatrzymać całą kaucję.

Jeżeli była to umowa najmu okazjonalnego zawarta na czas oznaczony, to zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do takiego najmu stosuje się przepisy tej ustawy, a w zakresie nieuregulowanym także przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei art. 673 § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

To oznacza, że przy umowie zawartej na rok samo ogólne postanowienie o „miesięcznym okresie wypowiedzenia” może być niewystarczające, jeżeli nie wskazuje konkretnych przypadków wcześniejszego rozwiązania umowy. W praktyce ważna jest dokładna treść umowy. Jeżeli nie przewidziano przypadków wypowiedzenia, wcześniejsze zakończenie najmu zwykle wymagało porozumienia stron albo mogło rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą najemcy.

Inaczej mówiąc: brak podstaw do wcześniejszego wypowiedzenia nie daje jeszcze prawa do zatrzymania kaucji w całości, ale może uzasadniać dochodzenie od najemcy konkretnie wykazanej szkody, np. utraconego czynszu za okres, w którym lokal stał pusty, jeśli istnieje adekwatny związek przyczynowy i szkoda jest udokumentowana – na zasadach z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Kto może podpisać wypowiedzenie najmu

Znaczenie ma także to, kto złożył oświadczenie o wypowiedzeniu. Jeżeli umowę podpisywał tylko jeden najemca, to co do zasady właśnie on powinien składać oświadczenia dotyczące rozwiązania umowy, chyba że druga osoba miała pełnomocnictwo albo również była stroną stosunku najmu. Sam podpis małżonka nie zawsze wystarczy.

Jeżeli jednak właściciel przyjął zdanie lokalu, sporządził protokół i faktycznie przejął mieszkanie, w praktyce często dochodzi do dorozumianego zakończenia stosunku najmu. Wtedy spór zwykle nie dotyczy już tego, czy lokal został zwrócony, tylko jak rozliczyć kaucję i ewentualne szkody.

Zobacz również:

zasady wypowiedzenia umowy najmu

Co wolno potrącić z kaucji

Podstawowy przepis to art. 6 ust. 1 i ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a zwrot kaucji następuje w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

W praktyce z kaucji można potrącić przede wszystkim:

• zaległy czynsz,
• nieopłacone media i opłaty eksploatacyjne, jeżeli obciążają najemcę,
• koszt naprawy uszkodzeń lokalu lub wyposażenia, które wykraczają poza normalne zużycie wynikające z prawidłowego używania,
• koszt przywrócenia lokalu do stanu wynikającego z umowy, jeżeli najemca dokonał nieuzgodnionych zmian.

Podstawą odpowiedzialności najemcy za pogorszenie rzeczy jest art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Z kolei art. 6a ust. 3 pkt 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 681 Kodeksu cywilnego pomagają odróżnić zwykłe obowiązki najemcy i drobne nakłady od szkód obciążających najemcę.

Nie można natomiast bez wyraźnej podstawy umownej lub bez wykazania szkody potrącać z kaucji:

• kosztów dojazdu właściciela w celu pokazywania mieszkania nowym chętnym,
• kosztów sporządzenia kolejnej umowy notarialnej dla przyszłego najemcy,
• ryczałtowej „kary” za wcześniejsze opuszczenie lokalu, jeżeli umowa nie przewiduje ważnie zastrzeżonej kary umownej, a w najmie lokalu mieszkalnego takie klauzule i tak bywają sporne,
• kosztów zwykłego odświeżenia mieszkania, jeżeli wynikają jedynie z normalnego zużycia.

Czy tapeta, lodówka i pralka uzasadniają potrącenie

To zależy od stanu mieszkania przy wydaniu i przy zwrocie lokalu oraz od treści umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego.

Jeżeli lodówka i pralka stanowiły element wyposażenia wynajmowanego lokalu, a najemcy samowolnie je przenieśli i nie przywrócili stanu zgodnego z umową, można rozważać obciążenie ich kosztem przywrócenia właściwego stanu lub naprawy uszkodzeń. Podobnie z tapetą – jeżeli lokal miał zostać zwrócony w stanie zbliżonym do stanu początkowego, a zmiana była nieuzgodniona, właściciel może żądać kosztów usunięcia tej ingerencji. Trzeba jednak wykazać realny koszt, a nie kwotę szacunkową „z głowy”.

Zwrot kaucji – termin i sposób rozliczenia

Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucję należy zwrócić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Termin liczy się od faktycznego opróżnienia lokalu, czyli od jego wydania właścicielowi.

Najbezpieczniej przygotować pisemne rozliczenie, w którym trzeba wskazać:

• kwotę wpłaconej kaucji,
• wykaz potrąceń,
• podstawę każdego potrącenia,
• dokumenty potwierdzające wysokość należności,
• kwotę pozostającą do zwrotu i termin zwrotu.

Jeżeli po rozliczeniu okaże się, że szkody lub zaległości przewyższają wysokość kaucji, właściciel może dochodzić dopłaty od najemcy na zasadach ogólnych. Jeżeli natomiast potrącenia okażą się zawyżone albo nieudowodnione, najemca może domagać się zwrotu zatrzymanej części kaucji wraz z odsetkami za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również:

rozliczenie kaucji najmu oraz wynajem mieszkania firmie pracowników

Jak udowodnić szkodę po zakończeniu najmu

W praktyce o wyniku sporu decydują dowody. Samo twierdzenie, że lokal został oddany „w gorszym stanie”, zwykle nie wystarczy. Warto zgromadzić:

• umowę najmu z opisem wyposażenia,
• protokół zdawczo-odbiorczy z początku najmu,
• protokół przy zdaniu mieszkania,
• zdjęcia lub nagranie lokalu z datą,
• rachunki, faktury lub kosztorysy napraw,
• rozliczenia mediów,
• korespondencję z najemcą dotyczącą wezwania do usunięcia usterek lub zabrania rzeczy.

Jeżeli właściciel chce dochodzić odszkodowania nie tylko za szkody rzeczowe, ale również np. za utracony czynsz po bezprawnym zerwaniu umowy, powinien wykazać przesłanki z art. 471 Kodeksu cywilnego: istnienie zobowiązania, jego naruszenie, szkodę oraz związek przyczynowy. Tego rodzaju roszczenia nie zawsze da się automatycznie „wrzucić” do rozliczenia kaucji bez dokładnego uzasadnienia.

Czego nie warto robić przy rozliczeniu kaucji

Najczęstsze błędy właścicieli to:

• zatrzymanie całej kaucji bez pisemnego rozliczenia,
• potrącanie kosztów, które nie są należnościami z tytułu najmu,
• obciążanie najemcy za zwykłe zużycie lokalu,
• brak dokumentacji zdjęciowej i protokołu,
• rozliczanie hipotetycznych, a nie rzeczywistych kosztów.

Jeżeli chce Pani skutecznie potrącić określone kwoty, najlepiej najpierw ustalić ich realną wysokość, a potem przesłać najemcom szczegółowe rozliczenie. W razie sporu to wynajmujący powinien wykazać, że potrącenie było zasadne.

FAQ

Czy właściciel może zatrzymać całą kaucję tylko dlatego, że najemca wyprowadził się przed czasem?

Nie. Sama wcześniejsza wyprowadzka nie daje automatycznie prawa do zatrzymania całej kaucji. Potrącić można tylko konkretne, wymagalne należności z tytułu najmu albo udowodnioną szkodę.

Czy z kaucji można pokryć malowanie mieszkania po każdym najmie?

Nie zawsze. Jeżeli malowanie wynika tylko ze zwykłego zużycia lokalu, koszt co do zasady obciąża właściciela. Inaczej będzie, gdy ściany zostały zniszczone albo najemca dokonał nieuzgodnionych zmian.

W jakim terminie trzeba oddać kaucję?

W ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu – po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu, zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy można potrącić z kaucji koszt znalezienia nowego najemcy?

Co do zasady nie jako prostego potrącenia z kaucji. Tego typu wydatki nie są standardową należnością z tytułu najmu. Ich dochodzenie wymagałoby wykazania szkody i związku z niewykonaniem umowy.

Co zrobić, gdy szkody są wyższe niż kaucja?

Można wezwać najemcę do dopłaty brakującej kwoty, a w razie odmowy dochodzić roszczenia na drodze sądowej, opierając się na umowie, protokołach i rachunkach.

Źródła

• art. 6 ust. 1-4, art. 6a ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 19a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 471, art. 481 § 1-2, art. 675 § 1, art. 681, art. 673 § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny