Wypowiedzenie najmu przez lokatorów bez podania przyczyny a kaucja

Wypowiedzenie najmu bez podania przyczyny a zwrot kaucji

Nie znam niestety treści umowy, ale jeżeli była to umowa na czas oznaczony i nie zawierała możliwości jej wypowiedzenia, to nie musiała się Pani na niniejsze zgodzić, wskazując na kontynuację umowy. Jeżeli jednak doszło już do zdania lokalu, a lokal nie został zwrócony w stanie niepogorszonym, powinna Pani rozliczyć kaucję, uwzględniając poczynione szkody i wydatki związane z ich naprawieniem. Zgodnie z treścią art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów:

„1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;

2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”.

Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż wpłacona kaucja ma za zasadnie przede wszystkim zabezpieczyć brak uiszczania czynszu przez najemcę. Jednak jak widać w ust. 4 ustawodawca posłużył się dość szerokim uregulowaniem takiej kwestii, iż dotyczy ona wszelkich należności z tytułu najmu lokalu. Możemy więc tu mówić o np. zużyciu energii lub innych mediów, a także szkód spowodowanych przez najemcę. Z uwagi na powyższe, kaucja może zabezpieczyć straty oraz rozliczenia wynikających z niedopłat za media oraz brak płatności za czynsz, a także naprawienie powstałej szkody w samym lokalu. Jeżeli jednak niniejsze nie pokryje wszystkich strat, właściciel może dochodzić zapłaty na zasadach ogólnych. Zgodnie z treścią art. 415 Kodeksu cywilnego kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Naprawa szkody po najmie

Zgodnie natomiast z treścią art. 363 § 1 naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Artykuł 363 jest ogólnym przepisem, regulującym sposób naprawienia wszelkich szkód, bez względu na ich rodzaj. Przepis ten w szczególności odnosi się do naprawiania zarówno szkód majątkowych, jak i niemajątkowych (tak: Z. Banaszczyk, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. I, art. 363, Nb 4; A. Olejniczak, w: Kidyba, Komentarz, 2014, t. III, cz. 1, art. 363, Nb 1).

Dyspozycja normy wynikającej z art. 363 jest uzupełniana przez normy szczególne, mające zastosowanie w odniesieniu do szczególnych postaci szkód, do których należą m.in. szkody na osobie (art. 444). Z uwagi na powyższe, powinna Pani odebrać lokal na podstawie protokołu odbiorczego i wyszczególnić w nim wszystkie powstałe wady, a także oszacować koszt doprowadzenia lokalu do stanu sprzed najmu. Niniejszą kalkulację należy przedstawić najemcom – jeżeli jest ona wyższa niż kaucja, może Pani dochodzić dodatkowej zapłaty na zasadach ogólnych.