.
Udzieliliśmy ponad 128,9 tys. porad prawnych i mamy 14 592 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Konsekwencje wynajmu mieszkania bez umowy

• Data: 19-05-2024 • Autor: Marcin Sądej

Od ok. 5 lat wynajmuję mieszkanie bez umowy. Co miesiąc otrzymuję przelew od najemcy z opłatą za wynajem, w tytule przelewu jest zazwyczaj napisane np. „miesiąc maj 2020”. Ostatnio dostałem przelew od najemcy z rozliczeniem za media za ostatnie 16 miesięcy w kwocie ok. 4000 zł. Czy powinienem podpisać z najemcą umowę wsteczną z datą, np. miesiąc wstecz, i zgłosić ją do US, czy po prostu nie przejmować się tym i nic nie robić do końca trwania najmu, tj jeszcze ok. 2 miesiące? Czy US po zgłoszeniu takiej umowy może się zainteresować, czy wcześniej nie wynajmowałem tego mieszkania? Co powinienem zrobić w tej sprawie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Konsekwencje wynajmu mieszkania bez umowy

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w prawie polskim mamy do czynienia z dwoma rodzajami umów najmu.

Najem uregulowany w Kodeksie cywilnym

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast art. 660 umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

W przypadku tej umowy przepisy nie wymagają, aby dokonywać jej zgłoszenia do urzędu skarbowego. Ponadto nawet pomimo braku formy pisemnej jest to umowa ważna.

Podkreślmy, że zasadniczo prawo nie działa wstecz, w związku z czym niedopuszczalne jest zawieranie umów z datą wsteczną. Nie zmienia to jednak faktu, że istniejąca umowa jest ważna, ponieważ, jak wskazałem, dla ważności umowy nie jest konieczne zachowanie formy pisemnej. Skoro zarówno właściciel nieruchomości, jak i najemca godzą się na istniejący stan rzeczy, to należy przyjąć, że mamy do czynienia z dorozumianą umową najmu.

Dodatkowo musimy wskazać, że choć w tym przypadku nie ma obowiązku zgłaszania umowy do urzędu skarbowego (bo, de facto, takiej umowy wcale być nie musi), to jednak właściciel osiągający dochody z najmu ma obowiązek je opodatkować. Po pierwsze od dochodów z tytułu najmu należy odprowadzać miesięczne zaliczki na podatek (jeżeli jest to jedynie źródło dochodu, to zaliczki odprowadzamy po przekroczeniu kwoty 3089 zł dochodu w roku) do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania wynagrodzenia. Następnie podatnik ma obowiązek wykazać dochody z najmu w zeznaniu PIT-36 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Najem okazjonalny uregulowany w ustawie o ochronie lokatorów

Drugim rodzajem jest najem okazjonalny. Zgodnie z art. 19a ww. ustawy umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W myśl art. 19b ustawy właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W tym przypadku umowa najmu okazjonalnego musi zostać obowiązkowo sporządzona na piśmie (a do umowy dołącza się wskazane oświadczenie złożone przed notariuszem). Taka umowa podlega już obowiązkowemu zgłoszeniu do urzędu skarbowego.

Również w tym przypadku obowiązuje zasada, że prawo nie działa wstecz, jak też i w tym przypadku właściciel ma obowiązek opłacania podatku od dochodów z najmu na zasadach przedstawionych powyżej.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Najem bez umowy

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionej przez Pana sprawy, możemy wskazać, że nie ma możliwości zawarcia umowy pisemnej z datą wsteczną. W rezultacie definitywnie odpada możliwość uznania, że w Pana przypadku mamy do czynienia z najmem okazjonalnym opisanym w punkcie 2.

Możemy jednak stwierdzić, że w Pana przypadku mamy do czynienia z najmem ogólnym uregulowanym w Kodeksie cywilnym ponieważ ten funkcjonuje i jest ważny nawet pomimo braku umowy w formie pisemnej. Choć tego rodzaju najem nie musi być odrębnie zgłaszany do US, to jednak nie zmienia to faktu, że z tytułu najmu cały czas ciąży na Panu obowiązek zapłaty podatku od uzyskanego dochodu. W zakresie lat poprzednich jest to nie tylko kwota podatku, ale również i odsetki od zaległości podatkowych.

Brak płacenia podatków od najmu

Dodatkowo niewykazywanie najmu w deklaracji podatkowej i niepłacenie podatku z tego tytułu stanowi czyn zagrożony karą grzywny w myśl Kodeksu karnego skarbowego.

W zasadzie ma Pan dwie możliwości:

  1. Nic nie robić i liczyć, że podatek i kara grzywny się przedawni (a to dzieje się dopiero po 5 latach, licząc od końca roku, w którym należy złożyć deklarację roczną), a US o niczym się nie dowie. Jeżeli jednak US poweźmie wiadomość, że osiąga Pan dochody z najmu, to wymierzy Panu zaległy podatek z odsetkami za zwłokę oraz grzywnę z Kodeksu karnego skarbowego.
  2. Złożyć albo skorygować deklaracje podatkowe i wykazać dochód z tytułu najmu, odprowadzić zaległy podatek z odsetkami oraz złożyć czynny żal który uchroni przed karą grzywny. Dodam, że nie ma możliwości złożenia czynnego żalu w sytuacji, gdy US już rozpocznie czynności kontrolne.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przykład 1 - Niespodziewana kontrola

Pan Jacek od trzech lat wynajmuje mieszkanie bez umowy. Nie zgłaszał tego faktu do Urzędu Skarbowego ani nie opłacał podatku od dochodów z najmu. Pewnego dnia, otrzymał niespodziewaną wizytę od inspektora skarbowego, który wszczął kontrolę. Okazało się, że Urząd Skarbowy otrzymał anonimową informację o wynajmie. W wyniku kontroli, Pan Jacek musiał zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami oraz grzywnę.

 

Przykład 2 - Nieoczekiwane zobowiązania

Pani Maria wynajmuje studentom pokoje w swoim domu. Choć transakcje przebiegają płynnie, nie prowadzi formalnej umowy najmu ani nie rozlicza się z dochodów. Kiedy jeden z najemców uszkodził cenne wyposażenie, Pani Maria chciała wystąpić na drogę sądową. Szybko okazało się, że brak pisemnej umowy znacznie utrudnia dochodzenie odszkodowania, co skutkowało stratą finansową i brakiem rekompensaty za szkody.

 

Przykład 3 - Niespójne rozliczenia

Pan Krzysztof wynajmuje mieszkanie swojemu znajomemu. Przez dwa lata działali na ustnych ustaleniach, bez formalnego dokumentu. Gdy znajomy nagle przestał płacić za wynajem i zalegał z opłatami, Pan Krzysztof chciał rozwiązać sytuację prawnie. Jednak brak umowy utrudniał egzekwowanie zaległych płatności, a cała sytuacja skończyła się długotrwałym i kosztownym procesem sądowym, z którego wynik był niepewny.

Podsumowanie

Wynajmowanie mieszkania bez formalnej umowy może wydawać się prostą i elastyczną opcją, jednak wiąże się z wieloma ryzykami prawnymi i finansowymi. Brak pisemnej umowy nie tylko utrudnia dochodzenie swoich praw w przypadku konfliktów czy uszkodzeń, ale także stawia wynajmującego w niekorzystnej sytuacji podatkowej i prawnej w przypadku kontroli ze strony Urzędu Skarbowego. Zaleca się zatem formalizację stosunków najmu, co zapewnia ochronę i bezpieczeństwo zarówno wynajmującemu, jak i najemcy.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestii najmu? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnego sporządzania dokumentów najmu, aby zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć problemów prawnych. Zapewniamy wsparcie doświadczonych specjalistów z zakresu prawa nieruchomości. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Marcin Sądej

Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami rachunkowymi. Na co dzień zajmuje się obsługą prawną spółek handlowych. Publikuje artykuły o tematyce podatkowej. Udziela porad z zakresu prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu