Wynajem mieszkania bez umowy - ryzyko prawne i finansowe

Najem uregulowany w Kodeksie cywilnym

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w prawie polskim mamy do czynienia z dwoma rodzajami umów najmu.

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast art. 660 umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

W przypadku tej umowy przepisy nie wymagają, aby dokonywać jej zgłoszenia do urzędu skarbowego. Ponadto nawet pomimo braku formy pisemnej jest to umowa ważna.

Podkreślmy, że zasadniczo prawo nie działa wstecz, w związku z czym niedopuszczalne jest zawieranie umów z datą wsteczną. Nie zmienia to jednak faktu, że istniejąca umowa jest ważna, ponieważ, jak wskazałem, dla ważności umowy nie jest konieczne zachowanie formy pisemnej. Skoro zarówno właściciel nieruchomości, jak i najemca godzą się na istniejący stan rzeczy, to należy przyjąć, że mamy do czynienia z dorozumianą umową najmu.

Dodatkowo musimy wskazać, że choć w tym przypadku nie ma obowiązku zgłaszania umowy do urzędu skarbowego (bo, de facto, takiej umowy wcale być nie musi), to jednak właściciel osiągający dochody z najmu ma obowiązek je opodatkować. Najem bez umowy i zgłoszenia jest niezgodny z prawem. Po pierwsze od dochodów z tytułu najmu należy odprowadzać miesięczne zaliczki na podatek (jeżeli jest to jedynie źródło dochodu, to zaliczki odprowadzamy po przekroczeniu kwoty 3089 zł dochodu w roku) do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania wynagrodzenia. Następnie podatnik ma obowiązek wykazać dochody z najmu w zeznaniu PIT-36 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Najem okazjonalny uregulowany w ustawie o ochronie lokatorów

Drugim rodzajem jest najem okazjonalny. Zgodnie z art. 19a ww. ustawy umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W myśl art. 19b ustawy właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W tym przypadku umowa najmu okazjonalnego musi zostać obowiązkowo sporządzona na piśmie (a do umowy dołącza się wskazane oświadczenie złożone przed notariuszem). Taka umowa podlega już obowiązkowemu zgłoszeniu do urzędu skarbowego.

Również w tym przypadku obowiązuje zasada, że prawo nie działa wstecz, jak też i w tym przypadku właściciel ma obowiązek opłacania podatku od dochodów z najmu na zasadach przedstawionych powyżej.

Najem bez umowy

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionej sprawy, możemy wskazać, że nie ma możliwości zawarcia umowy pisemnej z datą wsteczną. W rezultacie definitywnie odpada możliwość uznania, że w tym przypadku mamy do czynienia z najmem okazjonalnym opisanym w punkcie 2.

Możemy jednak stwierdzić, że w przedstawionym przypadku mamy do czynienia z najmem ogólnym uregulowanym w Kodeksie cywilnym, ponieważ ten funkcjonuje i jest ważny nawet pomimo braku umowy w formie pisemnej. Choć tego rodzaju najem nie musi być odrębnie zgłaszany do US, to jednak nie zmienia to faktu, że z tytułu najmu cały czas ciąży na właścicielu obowiązek zapłaty podatku od uzyskanego dochodu. W zakresie lat poprzednich jest to nie tylko kwota podatku, ale również i odsetki od zaległości podatkowych. W tym sensie wynajem mieszkania bez zgłoszenia jest nielegalny.

Brak płacenia podatków od najmu

Dodatkowo niewykazywanie najmu w deklaracji podatkowej i niepłacenie podatku z tego tytułu stanowi czyn zagrożony karą grzywny w myśl Kodeksu karnego skarbowego.

W zasadzie pan Adam ma dwie możliwości:

1. Nic nie robić i liczyć, że podatek i kara grzywny się przedawni (a to dzieje się dopiero po 5 latach, licząc od końca roku, w którym należy złożyć deklarację roczną), a US o niczym się nie dowie. Jeżeli jednak US poweźmie wiadomość, że osiąga on dochody z najmu, to wymierzy mu zaległy podatek z odsetkami za zwłokę oraz grzywnę z Kodeksu karnego skarbowego.
2. Złożyć albo skorygować deklaracje podatkowe i wykazać dochód z tytułu najmu, odprowadzić zaległy podatek z odsetkami oraz złożyć czynny żal, który uchroni przed karą grzywny. Dodam, że nie ma możliwości złożenia czynnego żalu w sytuacji, gdy US już rozpocznie czynności kontrolne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350