Najem okazjonalny z małżonkami – czy oboje muszą podpisać akt notarialny?

Załącznik o poddaniu się egzekucji – kto musi go podpisać?

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego ma być zawarta z dwojgiem małżonków jako najemcami, to dla bezpieczeństwa wynajmującego oboje powinni podpisać umowę, a następnie każde z nich powinno złożyć odrębne oświadczenie w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który wymaga oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

W praktyce oznacza to, że jeżeli z lokalu mają korzystać oboje małżonkowie jako strony umowy, nie warto ograniczać aktu notarialnego tylko do jednego z nich. W razie sporu uproszczona ścieżka opróżnienia lokalu będzie wtedy skuteczna wobec osoby, która złożyła wymagane oświadczenie. Brak aktu notarialnego drugiego małżonka może skomplikować egzekucję wobec tej osoby.

Nie ma przy tym znaczenia samo obywatelstwo małżonka. Jeżeli jeden z najemców jest cudzoziemcem, również może podpisać akt notarialny. Gdy nie zna języka polskiego w stopniu pozwalającym na świadome złożenie oświadczenia, notariusz powinien zapewnić udział tłumacza zgodnie z zasadami dokonywania czynności notarialnych.

Jakie dokumenty są obowiązkowe przy najmie okazjonalnym?

Warunki najmu okazjonalnego określa art. 19a ust. 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Taka umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Dodatkowo do umowy trzeba dołączyć trzy elementy:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela – art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy;
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu lub osoby mającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających – art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy.

Jeżeli najemcami są oboje małżonkowie, wskazanie lokalu zastępczego i zgoda właściciela tego lokalu powinny obejmować oboje małżonków oraz inne osoby, które mają z nimi zamieszkiwać.

Warto też pamiętać, że zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy właściciel może żądać od najemcy przedstawienia oświadczenia właściciela lokalu zastępczego z podpisem notarialnie poświadczonym.

Zobacz również: zabezpieczenie najmu okazjonalnego

Czy trzeba podpisać umowę z obojgiem małżonków?

To zależy od stanu faktycznego. Jeżeli faktycznie najemcą ma być tylko jeden małżonek, co do zasady można zawrzeć umowę wyłącznie z nim. Drugi małżonek może wtedy mieszkać w lokalu jako domownik najemcy. Trzeba jednak brać pod uwagę ryzyko praktyczne: jeżeli w lokalu stale mieszkają oboje małżonkowie, a tylko jedno z nich złożyło akt notarialny, w razie konfliktu uproszczona procedura może nie dać pełnej ochrony wobec osoby, która nie była objęta oświadczeniem.

Jeżeli więc od początku wiadomo, że lokal będzie wynajmowany obojgu małżonkom, najbezpieczniejsze rozwiązanie to wpisanie obojga jako najemców i uzyskanie kompletu dokumentów od każdego z nich. Dotyczy to także sytuacji, gdy małżonkowie mają różne obywatelstwa.

Sam fakt pozostawania w małżeństwie nie zastępuje podpisu pod aktem notarialnym. Oświadczenie z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy ma charakter osobisty i powinno zostać złożone przez konkretnego najemcę.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

To ważne ograniczenie, które bywa pomijane. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów najem okazjonalny dotyczy lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Jeżeli wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali, powinien rozważyć raczej najem instytucjonalny uregulowany w art. 19f i nast. tej samej ustawy. Błędne użycie umowy najmu okazjonalnego przez podmiot, który nie spełnia wymogów ustawowych, może pozbawić wynajmującego uproszczonej ścieżki egzekucyjnej.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Najem okazjonalny wymaga także dopełnienia obowiązku podatkowo-formalnego. Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia – art. 19b ust. 3 ustawy. W praktyce brak zgłoszenia może pozbawić właściciela możliwości korzystania z przepisów o najmie okazjonalnym.

Jak wygląda procedura opróżnienia lokalu?

Uproszczona procedura nie polega na natychmiastowej eksmisji. Najpierw po rozwiązaniu albo wygaśnięciu umowy właściciel musi doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania. Tak wynika z art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli najemca nie opróżni lokalu w terminie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – art. 19d ust. 4 ustawy. Do wniosku dołącza się m.in. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia oraz dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności sprawa trafia do komornika. To nadal jest postępowanie egzekucyjne, więc czas jego trwania zależy od konkretnej sytuacji. Nie da się uczciwie założyć z góry, że potrwa miesiąc albo pół roku – zależy to m.in. od doręczeń, zachowania dłużnika i obciążenia organów.

Zobacz również: zabezpieczenie najmu okazjonalnego

Co jeśli brakuje podpisu jednego małżonka albo załączników?

Jeżeli nie ma wymaganego aktu notarialnego, wskazania lokalu zastępczego albo zgody właściciela tego lokalu, umowa nie daje ochrony przewidzianej dla najmu okazjonalnego. W praktyce oznacza to, że właściciel może zostać zmuszony do dochodzenia opróżnienia lokalu w zwykłym procesie o eksmisję.

Podobne ryzyko powstaje wtedy, gdy umowa jest zawarta z dwojgiem małżonków, a tylko jedno z nich złożyło akt notarialny. Wobec tej drugiej osoby uproszczona ścieżka może nie zadziałać albo wywołać dodatkowy spór co do zakresu tytułu wykonawczego.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może pobrać kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, a także ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy.

Kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela – art. 19a ust. 5 ustawy.

Małżonek cudzoziemiec – o czym pamiętać w praktyce?

Jeżeli jeden z małżonków jest obcokrajowcem, trzeba zadbać przede wszystkim o prawidłowe zrozumienie treści dokumentów. Notariusz nie powinien dokonywać czynności, jeżeli strona nie rozumie znaczenia składanego oświadczenia. W praktyce często konieczny jest tłumacz przysięgły.

Warto też sprawdzić, czy lokal wskazany do wyprowadzki obejmuje zgodę na zamieszkanie wszystkich osób, które mają zostać tam przyjęte. Samo wskazanie adresu bez realnej zgody osoby uprawnionej do lokalu może potem spowodować problemy dowodowe.

FAQ

Czy oboje małżonkowie muszą podpisać umowę najmu okazjonalnego?

Jeżeli oboje mają być najemcami, tak. To najbezpieczniejsze rozwiązanie. Jeżeli najemcą ma być tylko jedno z nich, umowę można zawrzeć z jednym małżonkiem, ale wtedy ochrona z aktu notarialnego obejmie tylko osobę, która złożyła oświadczenie.

Czy oboje muszą podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji?

Tak, jeżeli oboje są najemcami. Każdy najemca powinien złożyć własne oświadczenie w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy cudzoziemiec może być stroną najmu okazjonalnego?

Tak. Obywatelstwo nie wyklucza zawarcia takiej umowy. Trzeba jednak zadbać, aby cudzoziemiec rozumiał treść aktu notarialnego; w razie potrzeby potrzebny będzie tłumacz.

Czy brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego ma znaczenie?

Tak. Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy właściciel ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Niedopełnienie tego obowiązku może pozbawić właściciela ochrony właściwej dla najmu okazjonalnego.

Czy wystarczy jedno wskazanie lokalu do wyprowadzki dla obojga małżonków?

Tak, o ile z dokumentów jasno wynika, że wskazany lokal ma przyjąć oboje małżonków i inne osoby wspólnie z nimi mieszkające, a właściciel tego lokalu wyraził na to zgodę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – ISAP

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie – ISAP