Najem okazjonalny - oświadczenie o poddaniu się egzekucji tylko jednego małżonka

Charakteru umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny został wprowadzony do przepisów prawa powszechnie obowiązującego, aby dać większą ochronę wynajmującemu w związku ze skutkami rozwiązania umowy i ewentualnym nieopuszczeniem lokalu przez najemcę. Stanowią o tym przepisy Rozdziału 2a ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Do przedstawionego przez Pana problemu w szczególności odnosi się art. 19a ust. 2 wymienionej ustawy:

„Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

1a.(uchylony)

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

7. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2020 r., poz. 2207).”

Dobrowolne poddanie się egzekucji i opróżnienie lokalu

Komentarz do cytowanego przepisu zawarty w publikacji „Ochrona praw lokatorów. Komentarz” (pod red. Chaciński, wyd. 2019, Legalis) wskazuje w swoim numerze brzegowym 4 wyjaśnienie wskazanego przez Pana wątku:

„4. Opróżnienie lokalu. Przepis art. 19a ust. 2 OchrLokU zawiera regulację, której celem jest maksymalnie sprawne i skuteczne doprowadzenie do opróżnienia lokalu w sytuacji, gdy najemca utraci tytuł prawny do władania nim.
Najemca przede wszystkim powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu. Wyżej wymieniony akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym w rozumieniu art. 777 § 1 pkt 4 K.p.c.: „Akt notarialny po nadaniu mu klauzuli wykonalności stanie się tytułem wykonawczym stanowiącym podstawę prowadzenia egzekucji. W ten sposób omijany jest cały etap procesu sądowego zmierzający do uzyskania tytułu egzekucyjnego”.

Tutaj moją uwagą jest właśnie pokazanie Panu, iż w sytuacji, gdy mąż najemczyni nie podpisze oświadczenia, to wobec niego nie będzie mógł być zastosowany ten specjalny tryb i będzie Pan musiał wobec niego prowadzić zwykłe postępowanie sądowe o eksmisję. Unika się tego poprzez wspomniane oświadczenie w formie aktu notarialnego, które w razie potrzeby wysyła się tylko do sądu po nadanie klauzuli wykonalności, bez przeprowadzania postępowania dowodowego. Klauzulę wykonalności uzyskuje się znacznie szybciej i całość składa się wraz z wnioskiem do komornika o wszczęcie egzekucji.

Wręczenie obojgu najemcom oświadczenia o wypowiedzeniu będzie miało skutek tylko co do tego oświadczenia i rozwiązania umowy. A problem, który opisałem, i tak pozostanie, gdyż nie będzie miał Pan narzędzia do szybszej egzekucji.

Reasumując, uważam, iż nie powinien Pan dopuścić do niepodpisania przez jednego z małżonków wspomnianego oświadczenia. Właśnie przy podpisywaniu umowy najmu strony są najbardziej zainteresowane i niejako „zmuszone” do współpracy, zwłaszcza gdy ustawa wskazuje konkretne wymogi. W mojej ocenie później już Pan tego nie wyegzekwuje. Tłumaczenie, że ten pan nie może z powodu pracy stawić się u notariusza, mnie nie przekonuje, gdyż najem w takiej formie można trochę porównać do umowy sprzedaży nieruchomości. Czy wtedy małżonek najemczyni także nie będzie w stanie przyjść do notariusza? Jego praca nie jest aż taką przeszkodą do tej czynności. Poza tym można rozważyć, aby w formie notarialnej udzielił swojej żonie pełnomocnictwa do złożenia za niego oświadczenia niezbędnego do Waszej umowy. A tego pełnomocnictwa może udzielić u dowolnego notariusza w kraju, czyli w miejscu, gdzie akurat przebywa. Szczegóły można ustalić u notariusza, który przyjmie to oświadczenie do Państwa umowy.