Najem okazjonalny małżeństwa a akt notarialny

Najem okazjonalny mieszkania dla małżeństwa

Najem okazjonalny ma zwiększać bezpieczeństwo właściciela lokalu, zwłaszcza wtedy, gdy po zakończeniu umowy najemca nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania. Podstawowe zasady wynikają z rozdziału 2a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego trzeba dołączyć przede wszystkim: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu, wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji, oraz zgodę właściciela tego lokalu lub osoby mającej do niego tytuł prawny na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

W przypadku małżeństwa trzeba jednak uwzględnić dodatkowo art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Oznacza to, że samo wpisanie do umowy tylko żony albo tylko męża nie zawsze eliminuje status drugiego małżonka jako współnajemcy.

Podobne ryzyko praktyczne może pojawić się także przy sprawach takich jak wynajem mieszkania małżeństwa z Ukrainy, gdy właściciel chce mieć jasność, kto faktycznie będzie mieszkał w lokalu i jakie osoby obejmują dokumenty zabezpieczające.

Czy wystarczy oświadczenie notarialne tylko jednego małżonka?

Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane małżeństwu jako lokal rodzinny, najbezpieczniejsze rozwiązanie polega na tym, aby oboje małżonkowie byli wskazani w umowie jako najemcy i aby każde z nich złożyło osobne oświadczenie w formie aktu notarialnego. Wtedy nie ma wątpliwości, że szczególny tryb egzekucyjny obejmuje oboje najemców.

Podpisanie umowy tylko z żoną i uzyskanie aktu notarialnego tylko od niej może okazać się niewystarczające, jeżeli mąż będzie powoływał się na to, że lokal został wynajęty w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny. W takiej sytuacji właściciel naraża się na spór, czy mąż jest jedynie osobą zamieszkującą z najemczynią, czy współnajemcą z mocy prawa.

W praktyce art. 791 Kodeksu postępowania cywilnego może ułatwiać prowadzenie egzekucji także przeciwko domownikom, krewnym i osobom reprezentującym prawa dłużnika, gdy tytuł wykonawczy zobowiązuje do opróżnienia pomieszczenia. Nie warto jednak opierać bezpieczeństwa całej umowy wyłącznie na tym przepisie, jeżeli drugi małżonek może twierdzić, że ma własne prawo najmu, a nie tylko prawo pochodne od żony.

Jak zabezpieczyć właściciela lokalu?

Najlepsze zabezpieczenie polega na spójnym przygotowaniu wszystkich dokumentów. Umowa powinna jasno wskazywać, kto jest najemcą, kto będzie stale mieszkał w lokalu, jaki jest lokal zastępczy oraz kto wyraża zgodę na przyjęcie najemców i osób z nimi zamieszkujących. Jeżeli lokal ma służyć małżeństwu, nie należy traktować obecności drugiego małżonka jako sprawy technicznej.

Właściciel powinien zadbać w szczególności o:

• wpisanie obojga małżonków jako najemców, jeżeli lokal ma służyć ich rodzinie,
• uzyskanie aktu notarialnego od każdego najemcy,
• wskazanie lokalu zastępczego przez najemców,
• zgodę właściciela lokalu zastępczego na zamieszkanie najemców oraz osób z nimi zamieszkujących,
• zgłoszenie zawarcia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu,
• wpisanie realnej kaucji oraz zasad rozliczenia czynszu, opłat i kosztów ewentualnej egzekucji.

Kaucja przy najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, liczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. W 2026 r. limit wynagrodzenia notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy z art. 19a ust. 2 pkt 1 wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli 480,60 zł netto, do czego mogą dojść VAT i opłaty za wypisy aktu.

Co zrobić, gdy mąż nie może stawić się u notariusza?

Praca kierowcy albo częste wyjazdy nie muszą uniemożliwiać prawidłowego przygotowania najmu okazjonalnego. Mąż może udać się do dowolnego notariusza w miejscu, w którym aktualnie przebywa, i złożyć własne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, jeżeli notariusz dysponuje potrzebnymi danymi dotyczącymi umowy, lokalu wynajmowanego i lokalu zastępczego.

Drugim rozwiązaniem jest szczególne pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, dzięki któremu żona mogłaby działać w imieniu męża przy czynności notarialnej. Treść takiego pełnomocnictwa trzeba jednak uzgodnić z notariuszem, ponieważ powinno ono wyraźnie obejmować możliwość złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązania do opróżnienia i wydania konkretnego lokalu.

Nie rekomenduję podpisywania umowy w pośpiechu z założeniem, że brakujący akt zostanie dostarczony później. Po wydaniu lokalu najemcom pozycja negocjacyjna właściciela wyraźnie słabnie. Jeżeli najemcy nie dostarczą kompletu dokumentów, właściciel może utracić realną korzyść, dla której wybrał najem okazjonalny.

Opróżnienie lokalu po zakończeniu najmu okazjonalnego

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego właściciel powinien doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Żądanie powinno być sporządzone na piśmie, zawierać oznaczenie właściciela i najemcy, wskazanie umowy, przyczynę ustania najmu oraz termin opróżnienia lokalu nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania. Podpis właściciela pod żądaniem powinien być urzędowo poświadczony.

Jeżeli najemca nie opuści lokalu w wyznaczonym terminie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołącza się między innymi żądanie opróżnienia lokalu z dowodem doręczenia albo dowodem wysłania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Jeżeli dokumenty są kompletne, właściciel omija klasyczny proces o eksmisję przeciwko najemcy. Jeżeli natomiast oświadczenia notarialnego nie ma albo nie obejmuje ono osoby, która powinna być traktowana jako najemca, może powstać konieczność prowadzenia zwykłego postępowania sądowego. W tym kontekście warto znać także zasady dotyczące spraw takich jak żądanie opuszczenia lokalu przy najmie okazjonalnym.

Odpowiedzialność za czynsz i opłaty

Odrębną kwestią jest odpowiedzialność finansowa za czynsz i opłaty. Zgodnie z art. 688¹ Kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Nie zastępuje to jednak aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym. Przepis o solidarnej odpowiedzialności pomaga przy dochodzeniu należności pieniężnych, ale nie daje automatycznie takiego samego zabezpieczenia w zakresie opróżnienia lokalu. Dlatego kwestia płatności i kwestia eksmisji powinny być zabezpieczone osobno.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najbezpieczniej nie ograniczać dokumentów do samej żony. Jeżeli mieszkanie ma służyć małżeństwu jako lokal rodzinny, mąż może być współnajemcą z mocy prawa, dlatego powinien również złożyć notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Alternatywą jest podpisanie aktu u innego notariusza albo udzielenie szczególnego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Dopiero komplet dokumentów, zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego i prawidłowe postanowienia umowy dają właścicielowi realne zabezpieczenie najmu okazjonalnego także na przyszłość.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a-19e.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹ i art. 688¹.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 777 § 1 pkt 4 i art. 791.
• Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2026 r.