.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego po rozstaniu najemców i odzyskać należności?

• Data: 29-11-2024 • Autor: Adwokat Katarzyna Bereda

Jak rozwiązać optymalnie umowę najmu okazjonalnego, odzyskać należności czynszowe/eksploatacyjne i opróżnić lokal? Jedna umowa zawarta z dwoma najemcami – małżeństwem (deklarowanym). W drugim miesiącu umowy dostałem informację SMS-em od najemczyni, że rozstała się z mężem i już nie zamieszkuje lokalu – nie wypowiedziała jednak umowy. Mąż lokal zamieszkuje, natomiast nie reguluje płatności czynszowych i eksploatacyjnych od dwóch miesięcy. Kontakt z nim jest ograniczony, niepokojące jest również to, że wymienił zamki do lokalu. Dodatkowo zarządca nieruchomości poinformował mnie o skargach mieszkańców budynku na niewłaściwe zachowanie najemcy, które doprowadza do interwencji policyjnych (głośne imprezy, pijaństwo, wulgarne zachowanie). Podejrzewam, że w momencie rozstania najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy o prawach lokatorów. Minęło od tego czasu 21 dni, co uprawniałoby mnie do wypowiedzenia umowy w trybie art. 19d ust. 5 ustawy. Prawdopodobnie najemczyni będzie chciała podpisać porozumienie rozwiązujące umowę, ale nie wiem, czy to sprawi, że z najemcą umowa też zostanie rozwiązania. Nie jestem też pewny, czy w takim przypadku możliwe jest zabezpieczenie moich roszczeń finansowych. Proszę o poradę.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego po rozstaniu najemców i odzyskać należności?

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego w trybie natychmiastowym

W opisanej sytuacji rozumiem, że chce Pan rozwiązać umowę z małżeństwem w trybie natychmiastowym – tak naprawdę nie musi Pana interesować to, czy żona tam mieszka, jest ona obecnie najemcą razem z mężem i wobec zalegania z płatnością czynszu i niestosownym zachowaniem może Pan umowę rozwiązać w trybie natychmiastowym – zarówno na podstawie przepisów ustawy, jak i umowy.

Zgodnie bowiem z treścią art. 685 Kodeksu cywilnego „Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Uciążliwe zachowanie najemcy

Czynienie korzystania z innych lokali uciążliwym z reguły wiąże się z nieuprawnionym naruszaniem ciszy nocnej, prowadzeniem działalności, która nie daje się pogodzić z przeznaczeniem lokali (np. posiadanie hodowli psów w lokalu mieszkalnym, co wiąże się nie tylko z hałasem, ale obawą napaści ze strony psa; urządzeniem pracowni kserograficznej, w której działające urządzenia powodują drgania ścian; prowadzenie nieformalnej agencji towarzyskiej), naruszaniem zasad higieny, co skutkować może rozwinięciem się insektów czy drobnoustrojów zagrażających mieszkańcom innych lokali, emitowanie uciążliwych zapachów (np. palenie tytoniu na balkonie, urządzanie grilla), zatykaniem pionów kanalizacyjnych na niższych kondygnacjach, blokowaniem zsypów, wyrzucaniem nieczystości przez okna co powoduje zabrudzenie okien lokali sąsiednich itd. Uciążliwości mogą też być związane z działalnością najemcy poza lokalem, np. na klatkach schodowych (zaśmiecanie, niszczenie urządzeń wspólnych). Nawet składanie nieprawdziwych i szkalujących skarg na sąsiadów może uzasadniać, zdaniem SN, zastosowanie komentowanego artykułu (zob. wyr. SN z 6.3.1980 r., sygn. akt III CRN 12/80).

Z uwagi na powyższe, jak Pan widzi, powyższe zwroty są niedookreślone i można w tym przypadku zastosować bardzo wiele zachowań najemcy, a także zachowania wskazane przez Pana, a więc palenie papierosów, zakłócanie porządku w bloku, ciągłe awantury. Nie ma tu znaczenia okres zamieszkiwania – może Pan rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym – zarówno żonie, jak i mężowi.

Dlatego proszę powołać się na powyższe, a także postanowienia Państwa umowy § 5 pkt 3.1 umowy, i rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym. Wraz z oświadczeniem proszę skierować wezwanie do zapłaty zaległości – żona i mąż odpowiadają solidarnie z terminem do zapłaty i zdania lokalu. Po bezskutecznym wezwaniu i niechęci opróżnienia lokalu pozostaje jedynie eksmisja.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Rażące naruszenie porządku domowego

Pan Tomasz wynajął swoje mieszkanie dwóm studentom. Początkowo współpraca układała się dobrze, jednak z czasem jeden z najemców zaczął organizować głośne imprezy, które regularnie zakłócały ciszę nocną. Sąsiedzi wielokrotnie zgłaszali skargi na hałas i niewłaściwe zachowanie gości. Pomimo wielokrotnych upomnień, sytuacja nie uległa poprawie. Na podstawie art. 685 Kodeksu cywilnego Pan Tomasz wypowiedział umowę w trybie natychmiastowym z powodu rażącego naruszenia porządku domowego.

 
Zaległości w opłatach

Pani Anna wynajęła mieszkanie parze młodych małżonków. Po kilku miesiącach okazało się, że nie opłacają oni czynszu ani rachunków za media. Pani Anna wielokrotnie próbowała się skontaktować z najemcami, jednak otrzymała jedynie informację, że z powodu rozstania jeden z małżonków opuścił mieszkanie, a drugi nie zamierza płacić zaległości. W związku z długami przekraczającymi dwa okresy płatności, Pani Anna wypowiedziała umowę na podstawie przepisów umowy i zażądała opróżnienia lokalu oraz uregulowania zaległości

 
Nieuprawnione zmiany w lokalu

Pan Michał wynajął mieszkanie młodemu mężczyźnie na umowę najmu okazjonalnego. Po kilku tygodniach otrzymał informacje od zarządcy budynku, że najemca zmienił zamki w drzwiach bez zgody właściciela oraz przerobił układ instalacji elektrycznej, co naruszało warunki umowy. Pan Michał próbował wyjaśnić sytuację z najemcą, ale spotkał się z odmową współpracy. W tej sytuacji, uznając naruszenie warunków umowy, Pan Michał wypowiedział ją w trybie natychmiastowym, domagając się zwrotu kluczy i przywrócenia mieszkania do pierwotnego stanu.

Te przykłady podkreślają, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w sytuacjach, gdy najemcy naruszają warunki umowy, obowiązujące przepisy prawa, lub czynią korzystanie z lokalu problematycznym dla innych mieszkańców.

Podsumowanie

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez wynajmującego jest możliwe w przypadku rażącego naruszenia porządku, zaległości w płatnościach czy złamania warunków umowy. Kluczowe jest powołanie się na odpowiednie przepisy, takie jak art. 685 Kodeksu cywilnego, oraz właściwe udokumentowanie problematycznych zachowań najemcy. Aby skutecznie zakończyć umowę i zabezpieczyć swoje roszczenia, wynajmujący powinien działać zgodnie z zapisami umowy oraz ustawą o ochronie praw lokatorów.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu umowy najmu lub przygotowaniu odpowiedniego pisma? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a nasi prawnicy przygotują dla Ciebie skuteczne rozwiązanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1980 r., sygn. akt III CRN 12/80

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Adwokat Katarzyna Bereda

Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu