Jak wypowiedzieć najem okazjonalny po rozstaniu najemców

Co wynika z opisanej sytuacji

W opisanym stanie faktycznym kluczowe są trzy kwestie: po pierwsze, umowa została zawarta z dwiema osobami; po drugie, pojawiły się zaległości w opłatach; po trzecie, jeden z najemców swoim zachowaniem może spełniać przesłanki do natychmiastowego wypowiedzenia najmu.

Sama wiadomość SMS od najemczyni, że wyprowadziła się po rozstaniu, nie rozwiązuje umowy. Jeżeli podpisała umowę jako współnajemca, nadal pozostaje jej stroną, dopóki nie dojdzie do skutecznego rozwiązania umowy wobec obu najemców albo do innej zmiany stosunku prawnego zaakceptowanej przez wynajmującego.

Ma to praktyczne znaczenie przede wszystkim dla roszczeń pieniężnych. Zgodnie z art. 366 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przy zobowiązaniu solidarnym wierzyciel może żądać całości świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna. Jeżeli więc z umowy albo z charakteru wspólnego zobowiązania wynika odpowiedzialność solidarna, wynajmujący może dochodzić całości zaległości od każdego ze współnajemców.

W odniesieniu do lokalu mieszkalnego dodatkowo znaczenie ma art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. W opisanej sprawie podstawą odpowiedzialności byłaby jednak przede wszystkim sama umowa zawarta przez dwoje najemców.

Czy można rozwiązać umowę tylko z jedną osobą

Co do zasady nie należy zakładać, że porozumienie podpisane wyłącznie z jedną współnajemczynią automatycznie rozwiąże umowę także wobec drugiego współnajemcy. Jeżeli stronami umowy są dwie osoby, to rozwiązanie umowy za porozumieniem stron wymaga udziału wszystkich stron tego stosunku prawnego, chyba że sama umowa przewiduje inny mechanizm albo druga strona wyrazi zgodę.

Innymi słowy: podpisanie porozumienia tylko z wyprowadzoną najemczynią może prowadzić do sporów, czy drugi najemca nadal ma tytuł prawny do lokalu. W praktyce bezpieczniej jest:

• albo zawrzeć jedno porozumienie rozwiązujące podpisane przez wynajmującego i oboje najemców,
• albo złożyć wypowiedzenie skierowane do obojga najemców,
• albo – gdy są ku temu podstawy – skorzystać z trybu przewidzianego dla najmu okazjonalnego po ustaniu stosunku najmu.

Jeżeli zależy Panu na szybkim i bezspornym zakończeniu sprawy, porozumienie z jedną osobą nie powinno zastępować działań wobec drugiego najemcy.

Wypowiedzenie z powodu zaległości czynszowych

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący nie powinien opierać się wyłącznie na ogólnych postanowieniach umowy. Zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

To oznacza, że przy samych zaległościach finansowych standardowa ścieżka wygląda tak:

1. pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy,
2. wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do spłaty zaległych i bieżących należności,
3. po bezskutecznym upływie tego terminu – wypowiedzenie na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli zaległość obejmuje dopiero dwa okresy płatności, przesłanka z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie jest jeszcze spełniona. Wtedy nie należy opierać wypowiedzenia wyłącznie na zadłużeniu, chyba że istnieje inna, odrębna podstawa rozwiązania umowy.

Zobacz również:

pozew o zapłatę bez adresu dłużnika – co zrobić jako wynajmujący

Wypowiedzenie bez terminu z powodu rażącego naruszania porządku

Inaczej wygląda sytuacja, gdy najemca zakłóca porządek domowy. Zgodnie z art. 685 Kodeksu cywilnego jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W praktyce podstawą do zastosowania tego przepisu mogą być m.in. regularne interwencje policji, głośne imprezy, awantury, agresywne zachowanie wobec sąsiadów, dewastacje części wspólnych czy uporczywe zakłócanie ciszy nocnej. Przepis nie wymaga czekania na powstanie trzymiesięcznej zaległości.

W orzecznictwie podkreślano szerokie rozumienie zachowań, które czynią korzystanie z innych lokali uciążliwym. Nadal trafny pozostaje wyrok Sądu Najwyższego z 6 marca 1980 r., sygn. akt III CRN 12/80.

Jeżeli więc ma Pan skargi mieszkańców, informacje od zarządcy i interwencje policyjne, to właśnie art. 685 Kodeksu cywilnego może być w tej sprawie najsilniejszą podstawą do szybkiego wypowiedzenia umowy wobec obojga współnajemców.

Czy utrata wskazanego lokalu do wyprowadzki ma znaczenie

W najmie okazjonalnym najemca składa oświadczenia wymagane przez art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz dołącza zgodę właściciela tego lokalu.

Z kolei art. 19d ust. 5 tej ustawy przewiduje, że jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal i przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Ta podstawa bywa bardzo użyteczna, ale tylko wtedy, gdy rzeczywiście da się wykazać, że doszło do utraty możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym w rozumieniu tego przepisu. Samo rozstanie partnerów lub małżonków nie zawsze automatycznie to przesądza. Trzeba ocenić konkretny stan faktyczny: kto był właścicielem lub dysponentem lokalu wskazanego w oświadczeniu, czy zgoda nadal obowiązuje i czy najemca faktycznie utracił możliwość zamieszkania tam po opróżnieniu najmowanego mieszkania.

Jeżeli nie ma Pan mocnych dowodów na zaistnienie tej przesłanki, bezpieczniej oprzeć wypowiedzenie przede wszystkim na art. 685 Kodeksu cywilnego, a przy zaległościach prowadzić równolegle procedurę z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak doręczyć wypowiedzenie i wezwania

W piśmie warto rozdzielić trzy elementy: wypowiedzenie umowy, wezwanie do zapłaty oraz wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu. Wszystkie pisma należy skierować do obojga najemców, ponieważ oboje pozostają stronami umowy.

Najbezpieczniej doręczyć je listami poleconymi za potwierdzeniem odbioru na adres najmowanego lokalu, a jeżeli ma Pan inne znane adresy – także tam. W praktyce dobrze jest zachować pełny materiał dowodowy:

• umowę najmu okazjonalnego wraz z załącznikami,
• potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, jeżeli było wymagane dla korzystania z reżimu najmu okazjonalnego,
• zestawienie zaległości,
• korespondencję SMS i e-mail,
• notatki od zarządcy, skargi mieszkańców, ewentualne notatki policyjne,
• dokumentację fotograficzną lub nagrania, jeżeli istnieją.

Warto też sprawdzić, czy umowa nie zawiera postanowień dotyczących zakazu zmian w lokalu, zakazu podnajmu czy obowiązku niezwłocznego informowania o zmianie danych kontaktowych. Naruszenia takich postanowień mogą wzmacniać argumentację, choć same nie zawsze wystarczą do natychmiastowego zakończenia najmu.

Zobacz również:

udostępnianie wynajmowanego mieszkania osobom

Wymiana zamków przez najemcę

Sama wymiana zamków bez zgody właściciela nie powoduje jeszcze automatycznej utraty tytułu prawnego do lokalu, ale może stanowić naruszenie umowy. Jeżeli utrudnia Panu kontakt z lokalem, odbiór mieszkania albo kontrolę w zakresie dopuszczalnym umową, należy ten fakt opisać w wezwaniu i żądać wydania kompletu kluczy po zakończeniu najmu.

Nie wolno natomiast samodzielnie wchodzić do lokalu, odcinać mediów ani „wyrzucać” najemcy bez procedury prawnej. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach również karną. Jeżeli po ustaniu umowy lokal nie zostanie dobrowolnie wydany, należy skorzystać z trybu przewidzianego dla najmu okazjonalnego.

Co po ustaniu umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny daje właścicielowi istotne ułatwienie proceduralne. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym. Wymaga tego art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art. 19d ust. 2 tej ustawy żądanie powinno w szczególności:

• wskazywać właściciela oraz najemcę, którego dotyczy,
• oznaczać umowę najmu okazjonalnego i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
• wyznaczać termin do opróżnienia lokalu, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.

Jeżeli termin upłynie bezskutecznie, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Podstawę stanowi art. 19d ust. 4 tej ustawy oraz art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

To właśnie odróżnia najem okazjonalny od zwykłego najmu: zamiast klasycznego procesu o eksmisję właściciel może skorzystać z uproszczonej ścieżki egzekucyjnej, o ile umowa i załączniki zostały prawidłowo sporządzone.

Jak odzyskać zaległy czynsz i opłaty

Roszczenia o zapłatę warto dochodzić niezależnie od opróżnienia lokalu. W praktyce należy przygotować:

• zestawienie należności: czynsz, opłaty eksploatacyjne, media, ewentualne odsetki,
• wezwanie do zapłaty skierowane do obojga współnajemców,
• rozliczenie kaucji, jeżeli została wpłacona.

Kaucję można rozliczyć zgodnie z umową i przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, ale dopiero po ustaniu najmu i po ustaleniu należności właściciela. Zgodnie z art. 6 ust. 4 tej ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jeżeli najemcy nie zapłacą dobrowolnie, pozostaje pozew o zapłatę. Co istotne, może Pan pozwać oboje współnajemców łącznie i dochodzić od nich całości zaległości.

Proponowana kolejność działań

W opisanej sprawie rozsądna sekwencja działań wyglądałaby następująco:

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy różnych problemach z najmem okazjonalnym.

FAQ

Czy wyprowadzka jednego najemcy kończy jego odpowiedzialność za czynsz?

Nie. Jeżeli dana osoba podpisała umowę jako współnajemca, sama wyprowadzka co do zasady nie kończy ani umowy, ani odpowiedzialności za zobowiązania z najmu.

Czy mogę wypowiedzieć umowę od razu za dwa miesiące zaległości?

Nie z samego powodu zadłużenia, jeśli chodzi o lokal mieszkalny. Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga co najmniej trzech pełnych okresów płatności oraz wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

Czy awantury i interwencje policji wystarczą do natychmiastowego wypowiedzenia?

Mogą wystarczyć, jeżeli zachowanie najemcy było rażące albo uporczywe i realnie utrudniało korzystanie z innych lokali. Podstawą jest art. 685 Kodeksu cywilnego, ale warto mieć dowody: skargi, notatki, korespondencję, informacje od zarządcy.

Czy mogę rozwiązać umowę porozumieniem tylko z jedną współnajemczynią?

Takie rozwiązanie jest ryzykowne. Jeżeli umowę zawarły trzy strony: wynajmujący i dwoje najemców, to dla pełnego i bezspornego zakończenia stosunku najmu najlepiej uzyskać podpisy wszystkich stron albo zastosować wypowiedzenie wobec obojga najemców.

Czy po wypowiedzeniu mogę sam wejść do mieszkania i wymienić zamki?

Nie. Do czasu skutecznego opróżnienia lokalu należy korzystać wyłącznie z drogi prawnej. Samowolne działania właściciela mogą być bezprawne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 366 § 1, art. 685, art. 688¹ § 1.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 6 ust. 4, art. 11 ust. 2 pkt 2, art. 19a ust. 2, art. 19d ust. 2, ust. 4 i ust. 5.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 777 § 1 pkt 4.

4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1980 r., sygn. akt III CRN 12/80.