Najemca nie chce się wyprowadzić – jak legalnie odzyskać mieszkanie?

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie dwóch kwestii: po pierwsze, czy umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, a po drugie, czy późniejsze pisemne ustalenie terminu wyprowadzki było odrębnym porozumieniem stron co do daty opuszczenia lokalu.

Jeżeli lokal ma charakter mieszkalny, to podstawowe znaczenie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego uprawniającego do odpłatnego używania lokalu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tym przepisie, a wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

To oznacza, że przy najmie mieszkania nie wystarczy samo powołanie się na ogólną regułę z Kodeksu cywilnego o wypowiedzeniu najmu na czas nieoznaczony. Przepis art. 688 Kodeksu cywilnego ma znaczenie pomocnicze, ale dla właściciela lokalu mieszkalnego pierwszeństwo praktyczne ma art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, który ogranicza możliwość wypowiedzenia tylko do wskazanych ustawowo przypadków.

W zależności od przyczyny wypowiedzenia termin może być różny. Przykładowo:

Jeżeli więc wypowiedzenie było uzasadnione, złożone na piśmie, wskazywało konkretną przyczynę i zachowywało właściwy termin, to mogło być skuteczne. Jeżeli natomiast właściciel dał najemcy „2 tygodnie na wyprowadzkę”, a ustawa dla danej przyczyny wymagała miesiąca, 6 miesięcy albo innego terminu, to takie wypowiedzenie mogło być wadliwe. To trzeba ocenić na podstawie konkretnej treści pisma i przyczyny wypowiedzenia.

Czy pisemne ustalenie terminu wyprowadzki jest ważne?

Tak, co do zasady strony mogą zawrzeć porozumienie co do daty zakończenia najmu albo daty wydania lokalu. Takie porozumienie może mieć istotne znaczenie dowodowe, zwłaszcza jeśli zostało podpisane przez najemcę i jasno wskazuje termin opuszczenia mieszkania.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje:

• jeżeli wcześniejsze wypowiedzenie było skuteczne, późniejsze ustalenie 3-miesięcznego terminu można traktować jako doprecyzowanie sposobu i daty wykonania obowiązku opróżnienia lokalu;
• jeżeli wcześniejsze wypowiedzenie było wadliwe, to podpisane później porozumienie może samoistnie stanowić podstawę do przyjęcia, że strony uzgodniły rozwiązanie najmu w określonym dniu.

Znaczenie takiego dokumentu zależy od jego treści. Najbezpieczniej, gdy z pisma wynika, że najemca uznaje obowiązek opuszczenia lokalu i zobowiązuje się wydać mieszkanie do konkretnej daty. Im bardziej jednoznaczne sformułowania, tym lepiej dla właściciela w ewentualnym procesie.

Nie można jednak uznać, że samo porozumienie zastępuje wyrok eksmisyjny. Jeżeli najemca mimo własnego podpisu nie opuści lokalu, właściciel nadal musi dochodzić opróżnienia lokalu przed sądem.

Zobacz również:

brak przedłużenia piśmie umowy

Czy wypowiedzenie zostało skutecznie doręczone?

Jeżeli ma Pani potwierdzenie odbioru przesyłki zawierającej wypowiedzenie, to jest to bardzo mocny dowód doręczenia. W prawie cywilnym stosuje się zasadę z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Skoro najemcy odebrali list, a dodatkowo podczas interwencji okazali pismo i odnieśli się do niego, twierdzenie, że nie znali treści wypowiedzenia, co do zasady nie powinno być skuteczne. Doręczenie należy więc oceniać jako dokonane, o ile przesyłka rzeczywiście zawierała konkretne pismo wypowiadające umowę lub wzywające do wydania lokalu.

W praktyce warto zachować:

• kopię pisma,
• potwierdzenie nadania i odbioru,
• ewentualne wiadomości od najemcy,
• podpisane porozumienie co do terminu wyprowadzki,
• notatki z interwencji policji, jeśli były sporządzone.

Co oznacza wpłata czynszu po wypowiedzeniu?

Sama wpłata pieniędzy przez najemcę po wypowiedzeniu nie powoduje automatycznie odnowienia ani przedłużenia umowy. Może jednak stać się argumentem procesowym, że strony nadal wykonywały najem. Dlatego trzeba reagować ostrożnie.

Po ustaniu najmu były lokator, który nadal zajmuje lokal, jest obowiązany płacić odszkodowanie. Wynika to z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z kolei art. 18 ust. 2 tej ustawy stanowi, że odszkodowanie co do zasady odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Dlatego po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy warto wysłać krótkie pismo, że wpłacona kwota została zaksięgowana jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, a nie jako czynsz z trwającej umowy najmu. Jeżeli wpłata obejmuje okres po dacie, do której lokal miał być wydany, takie doprecyzowanie porządkuje sytuację dowodową.

Co zrobić, jeśli najemca nie opuści mieszkania?

Jeżeli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, umowa może być już rozwiązana, ale sam lokal nie wróci automatycznie do właściciela. W takiej sytuacji trzeba przejść do kolejnego etapu.

Najczęściej właściwa kolejność działań jest następująca:

1. wysłanie pisemnego wezwania do wydania lokalu z krótkim dodatkowym terminem;
2. pozew o opróżnienie lokalu (eksmisję) do sądu rejonowego;
3. po uzyskaniu prawomocnego wyroku – skierowanie sprawy do komornika;
4. egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu zgodnie z przepisami o ochronie lokatorów.

Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Jeżeli najem już ustał, a lokator nadal zajmuje mieszkanie, takiego skutecznego uprawnienia co do zasady już nie ma. To właśnie uzasadnia powództwo o opróżnienie lokalu.

Nie wolno natomiast stosować tzw. samopomocy. Właściciel nie może bez wyroku i bez komornika wymienić zamków, wynieść rzeczy lokatora, odłączyć wody, prądu czy ogrzewania albo wejść do mieszkania i „przejąć” lokalu. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w niektórych sytuacjach także karną.

Zobacz również:

ucieczka najemcy z mieszkania i brak opłat

Czy policja może usunąć najemcę z mieszkania?

Nie. Policja nie przeprowadza eksmisji na podstawie samego żądania właściciela. Może interweniować, gdy dochodzi do zakłócenia porządku, gróźb, naruszenia nietykalności albo innych incydentów, ale nie zastępuje sądu ani komornika w opróżnieniu lokalu.

Obecność policji może natomiast pomóc przy spokojnym sporządzeniu notatki, ustaleniu tożsamości stron czy uniknięciu eskalacji konfliktu. Dowodowo bywa to użyteczne, ale nie daje podstawy do natychmiastowego odebrania mieszkania.

Czy właściciel może żądać pieniędzy za dalsze zajmowanie lokalu?

Tak. Jak wskazano wyżej, po ustaniu tytułu prawnego można żądać co najmniej odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli szkoda właściciela jest wyższa, można rozważać dochodzenie dalszego odszkodowania według zasad ogólnych, ale wymaga to wykazania wysokości szkody i związku przyczynowego.

W praktyce właściciele często łączą w jednym pozwie albo w osobnych sprawach roszczenie o opróżnienie lokalu oraz roszczenie o zapłatę zaległości czynszowych lub odszkodowania za bezumowne korzystanie.

Jak ocenić Pani sytuację praktycznie?

Jeżeli najemcy podpisali pisemne ustalenie, że opuszczą lokal w terminie 3 miesięcy, jest to dla Pani korzystny dowód. Można argumentować, że nawet jeśli strony spierałyby się o wcześniejsze wypowiedzenie, to późniejszym porozumieniem uzgodniły datę zakończenia korzystania z mieszkania.

Po upływie tego terminu należy:

• wysłać wezwanie do wydania lokalu, jeśli nie zostało jeszcze wysłane po dacie końcowej,
• wyraźnie wskazać, że od następnego dnia po terminie naliczane będzie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów,
• złożyć pozew o opróżnienie lokalu, jeżeli mieszkanie nie zostanie wydane.

Jeżeli w grę wchodziły szczególne okoliczności wypowiedzenia, np. zaległości czynszowe, używanie lokalu niezgodnie z umową, potrzeba zamieszkania właściciela albo zakończenie umowy i spór o jej dalsze trwanie z powodu braku aneksu, trzeba przeanalizować dokładną treść umowy i pism. W sprawach najmu mieszkania jedno słowo w wypowiedzeniu potrafi mieć znaczenie procesowe.

FAQ

Czy 2 tygodnie na wyprowadzkę zawsze są nieważne?

Nie zawsze, ale przy najmie lokalu mieszkalnego termin musi odpowiadać konkretnej podstawie wypowiedzenia z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. W wielu przypadkach 2 tygodnie będą terminem zbyt krótkim.

Czy podpis najemcy pod terminem wyprowadzki wystarczy do wejścia do mieszkania?

Nie. Jeżeli lokator mimo podpisu nie wyda lokalu dobrowolnie, właściciel nadal musi dochodzić opróżnienia mieszkania przed sądem i przez komornika.

Czy mogę zmienić zamki, jeśli umowa już się skończyła?

Nie, dopóki lokator faktycznie zajmuje lokal. Samodzielna zmiana zamków bez wyroku i bez komornika może narazić właściciela na odpowiedzialność.

Czy policja nakaże lokatorowi oddać klucze?

Co do zasady nie. Policja nie wykonuje eksmisji w miejsce sądu i komornika.

Czy po rozwiązaniu umowy mogę żądać pieniędzy za dalsze mieszkanie?

Tak. Na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów można dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu do dnia jego opróżnienia.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.