Treść umowy przedwstępnej sprzedaży
Zawarcie umowy przedwstępnej przed dokonaniem podziału działki i zrzeczeniem się służebności przez uprawnioną do niej może być bezpieczne, ale wszystko zależy od tego, jak zostanie skonstruowana umowa przedwstępna. Bezwzględnie musi zawrzeć się w niej zapis, że warunkiem przystąpienia przez strony do umowy przyrzeczonej w dniu XXX jest dokonanie podziału gruntu (z wszystkimi formalnościami z tym związanymi) i zrzeczenie się służebności przez panią XYZ oraz minimum okazanie dowodu złożenia wniosku o wykreślenie służebności. Jeśli zaś w ww. terminie powyższe nie zostanie spełnione – niezależnie od okoliczności, jakie miały na to wpływ – wówczas nabywa Pani prawo do odstąpienia od umowy z przyczyn od Pani niezależnych, a sprzedający zobowiązuje się w terminie nie dłuższym niż np. 3 dni od odstąpienia zwrócić otrzymany zadatek, a nawet podwójną jego kwotę, gdy to z jego winy ww. warunki nie zostaną spełnione (np. zbyt późno poskładał wnioski i zajął się sprawą). Będzie to zgodne z regulacją art. 394 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):
„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.
Ponadto będzie to zgodne z art. 395 K.c.:
„§ 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
§ 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie”.
Jeśli o takie zapisy Pani nie zadba, to mimo niewywiązania się z ww. warunków Pani obowiązkiem będzie zawrzeć umowę sprzedaży, a gdy Pani odmówi (a nie zadba o ww. zapisy), sprzedający będzie mógł zatrzymać zadatek (gdy nazwie go zadatkiem), bo gdy nazwie zaliczką, to zaliczka zawsze jest zwrotna.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zabezpieczenie w umowie przedwstępnej sprzedaży
Jak Pani widzi, kluczowa jest dobra umowa przedwstępna. Oczywiście trzeba w niej dokładnie opisać, jak do wskazanego terminu działka ma być podzielona, jaki dostęp do drogi będzie miała zapewniona ta objęta sprzedażą z Panią. Na ustaleniach z sąsiadem absolutnie nie zalecam się opierać (nic na słowo), wszystko ma być zapisane w umowie przedwstępnej jako zobowiązanie sprzedającego do konkretnego terminu pod rygorem Pani prawa do odstąpienia od umowy z winy lub bez winy sprzedającego (w zależności od okoliczności) i idącej za tym kwestii zwrotu zadatku w pojedynczej lub podwójnej wysokości – jeśli zostanie nazwany zadatkiem, a nie zaliczką, co dla Pani jest korzystne, bo gdy to z winy sąsiada nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie ustalonym z uwagi na niespełnienie warunków, bo np. sąsiad zmieni zdanie, sprzedający za późno zacznie formalności w związku z wydzieleniem etc., to Pani może zyskać nawet zwrot podwójnego zadatku, gdy wykaże winę sprzedającego w niedojściu umowy do skutku w terminie ustalonym umową przedwstępną.
Kwestia odrolnienia będzie już spoczywała na Pani, chyba że umówi się Pani w umowie przedwstępnej, że do dnia XX sąsiad odrolni już działkę i okaże na to dokumentację.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Joanna chciała kupić działkę rekreacyjną od rolnika z okolicznej wsi.
Podpisali u notariusza umowę przedwstępną i przekazała zadatek w wysokości 30 000 zł. Właściciel zapewniał, że wydzielenie działki z większego gruntu i uregulowanie służebności drogi „to formalność”. Niestety, po trzech miesiącach okazało się, że sąsiad, przez którego działkę miała biec nowa droga, nie wyraził zgody. Geodeta nie mógł przeprowadzić podziału zgodnie z planem. Właściciel zwlekał z formalnościami, a termin z umowy upłynął. Dzięki dobrze skonstruowanej umowie z prawem odstąpienia i odpowiedzialnością za brak spełnienia warunków po stronie sprzedającego, Joanna odzyskała podwójny zadatek – 60 000 zł – co częściowo zrekompensowało jej straty i czas.
Marek zawarł umowę przedwstępną z kuzynem, który dziedziczył dużą działkę po dziadkach.
Miała zostać wydzielona część pod budowę domu. Marek przelał 50 000 zł jako „zaliczkę”, bo uznał, że skoro to rodzina, nie trzeba wszystkiego dokładnie spisywać. Gdy geodeta przygotował wstępny projekt podziału, okazało się, że linia podziału przebiega przez miejsce, gdzie są stare zabudowania należące do innego spadkobiercy. Sprawa utknęła w sądzie na kilka miesięcy. Kuzyn odmówił zwrotu pieniędzy, a Marek nie mógł ich skutecznie odzyskać, bo w umowie nie było zapisów o warunkach zawarcia umowy przyrzeczonej ani nie nazwano przekazanych środków zadatkiem – przez co obowiązywały przepisy dotyczące zwrotnej zaliczki, ale bez mechanizmu sankcji. Sprawa trafiła do sądu cywilnego.
Pani Krystyna była zainteresowana działką budowlaną na przedmieściach.
Właściciel nalegał na szybką umowę przedwstępną, bo „miał drugiego chętnego”. Krystyna nalegała, aby warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej było wyłączenie działki z produkcji rolnej oraz zrzeczenie się przez matkę właściciela ustanowionej tam służebności osobistej. Zapisano to wyraźnie w umowie. Gdy po dwóch miesiącach właściciel poinformował ją, że nie udało mu się złożyć wniosku o odrolnienie na czas, a matka rozmyśliła się i nie chce iść do notariusza, Krystyna – zgodnie z zapisami – odstąpiła od umowy i odzyskała całość zadatku. Umowa zabezpieczyła ją przed stratą i koniecznością dochodzenia roszczeń w sądzie.
Podsumowanie
Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży działki, która nie została jeszcze wydzielona, może być bezpieczne, ale tylko pod warunkiem odpowiedniego zabezpieczenia interesów kupującego w samej umowie. Kluczowe jest, aby jasno określić warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, takie jak dokonanie podziału gruntu, zapewnienie dostępu do drogi, zrzeczenie się służebności czy inne niezbędne formalności. Warto zadbać o zapis prawa odstąpienia od umowy oraz prawidłowe oznaczenie wpłaconej kwoty jako zadatku, co w razie problemów daje możliwość odzyskania podwójnej kwoty. Umowa przedwstępna, sporządzona z należytą starannością, może skutecznie chronić kupującego przed utratą pieniędzy i długotrwałymi sporami.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie zakupu działki, umowy przedwstępnej lub zabezpieczenia swoich interesów? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację, przygotuje odpowiednie zapisy umowy lub pomoże uniknąć kosztownych błędów. Wejdź na naszą stronę i zadaj pytanie – odpowiedź otrzymasz nawet tego samego dnia.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
