Umowa przedwstępna sprzedaży niewydzielonej działki

Czy można podpisać umowę przedwstępną, gdy działka nie jest jeszcze wydzielona?

Tak. Co do zasady można zawrzeć umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości, która ma powstać w wyniku późniejszego podziału geodezyjnego. Wynika to z art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W praktyce oznacza to, że już na etapie umowy przedwstępnej trzeba możliwie dokładnie wskazać, jaka część obecnej nieruchomości ma zostać sprzedana: położenie, przybliżoną powierzchnię, przebieg granic według projektu podziału albo załącznika mapowego, sposób zapewnienia dostępu do drogi i wszystkie cechy, które pozwolą później jednoznacznie ustalić przedmiot sprzedaży.

Sam fakt, że działka nie ma jeszcze odrębnego numeru ewidencyjnego, nie przekreśla umowy. Ryzyko pojawia się wtedy, gdy opis jest zbyt ogólny albo gdy umowa nie uzależnia zawarcia umowy przyrzeczonej od skutecznego podziału nieruchomości.

Dlaczego sama obietnica sprzedającego nie wystarczy?

Przy zakupie niewydzielonej części gruntu nie wystarczy zapewnienie, że „geodeta to załatwi” albo że „służebność zostanie zdjęta przed aktem”. Podział nieruchomości następuje według reguł określonych w art. 93–100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wymaga co do zasady decyzji zatwierdzającej podział wydanej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

To oznacza, że podział może się przedłużyć, zostać zmieniony albo nawet okazać się niemożliwy w zakładanym kształcie. Dodatkowo trzeba sprawdzić, czy po wydzieleniu nowej działki będzie ona miała dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami za dostęp do drogi publicznej uważa się także wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności drogowych lub sprzedażą udziału w drodze wewnętrznej.

Jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest służebność osobista, mieszkania albo inna służebność obciążająca całą nieruchomość, trzeba ustalić, czy po podziale nadal będzie obciążać wydzielaną część. Sama zapowiedź, że uprawniona osoba „zrzeknie się służebności u notariusza”, nie daje jeszcze bezpieczeństwa kupującemu.

Forma umowy przedwstępnej – zwykła pisemna czy akt notarialny?

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale przy nieruchomości to zwykle rozwiązanie słabsze. Z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że jeśli strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może dochodzić naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.

Natomiast zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego, to również umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jeżeli kupujący chce mieć roszczenie o zawarcie umowy końcowej, a nie tylko o odszkodowanie.

Przy działce niewydzielonej akt notarialny ma jeszcze jedną praktyczną zaletę: notariusz zwykle wymusza większą precyzję opisu nieruchomości i warunków transakcji.

Co koniecznie wpisać do umowy przedwstępnej?

Dobra umowa przedwstępna powinna zawierać nie tylko cenę i termin aktu końcowego, ale także szczegółowe warunki, od których zależy obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. W tej sprawie warto przewidzieć co najmniej:

Warto też dopisać obowiązek przedstawienia przez sprzedającego określonych dokumentów: aktualnego odpisu księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, projektu podziału, decyzji podziałowej, dokumentów dotyczących służebności, a czasem także zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo informacji o jego braku.

Zadatek czy zaliczka?

To jedna z najważniejszych kwestii praktycznych. Zadatek i zaliczka nie działają tak samo.

Zadatek reguluje art. 394 § 1–3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli jednak niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, albo odpowiadają obie strony, obowiązek zapłaty podwójnego zadatku odpada zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.

Zaliczka nie ma takiej szczególnej sankcji. Co do zasady podlega rozliczeniu albo zwrotowi według ogólnych zasad, ale nie daje automatycznie prawa do żądania podwójnej kwoty.

Dlatego przy transakcji obarczonej ryzykiem formalnym kupujący zwykle wybiera zadatek. Trzeba jednak pamiętać, że samo użycie słowa „zadatek” nie rozwiązuje wszystkiego. Umowa powinna też wskazywać, kiedy brak finalizacji transakcji obciąża sprzedającego, a kiedy przeszkoda jest od niego niezależna.

Jak uregulować prawo odstąpienia od umowy?

Poza samym zadatkiem warto wprowadzić do umowy umowne prawo odstąpienia. Dopuszcza je art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym można zastrzec, że jednej lub obu stronom będzie przysługiwać w oznaczonym terminie prawo odstąpienia od umowy.

W takiej klauzuli należy wpisać konkretny termin oraz konkretne zdarzenia, np.:

• brak uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości do wskazanego dnia,
• brak prawnego dostępu wydzielonej działki do drogi publicznej,
• brak złożenia przez osobę uprawnioną oświadczenia o zrzeczeniu się służebności w formie aktu notarialnego, jeżeli to warunek transakcji,
• utrzymanie w księdze wieczystej obciążeń, których strony miały się wcześniej pozbyć,
• istotna rozbieżność pomiędzy uzgodnioną a ostatecznie wydzieloną powierzchnią działki.

Im bardziej konkretna klauzula, tym mniejsze ryzyko sporu o to, czy kupujący miał prawo się wycofać bez utraty pieniędzy.

Służebność obciążająca nieruchomość – co sprawdzić przed podpisaniem?

Jeżeli nieruchomość jest obciążona służebnością, trzeba ustalić jej rodzaj i zakres. W praktyce często chodzi o służebność osobistą mieszkania albo inną służebność osobistą uregulowaną w art. 296–305 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Samo „zrzeczenie się służebności” przez uprawnionego powinno nastąpić w odpowiedniej formie i być powiązane z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Dla kupującego najbezpieczniej, aby zawarcie umowy przyrzeczonej było uzależnione co najmniej od:

• złożenia notarialnego oświadczenia koniecznego do zniesienia lub zmiany służebności,
• złożenia wniosku o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej,
• a najlepiej od wykreślenia obciążenia, jeżeli strony chcą, by grunt został sprzedany „czysty”.

To, czy wystarczy sam wniosek o wykreślenie, czy należy czekać na prawomocny wpis, zależy od konkretnego poziomu ryzyka, na który chcesz się zgodzić. Przy bardziej wartościowej nieruchomości zwykle bezpieczniejsze jest oczekiwanie na rzeczywisty wpis w księdze wieczystej.

Czy trzeba regulować odrolnienie działki?

To zależy od stanu faktycznego. Potocznie mówi się o „odrolnieniu”, ale prawnie mogą tu występować różne kwestie: przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy, a także wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Nie zawsze są to te same etapy.

Jeżeli kupujesz grunt z zamiarem budowy domu, sprawdź osobno:

• czy teren jest objęty miejscowym planem i jakie ma przeznaczenie,
• czy w razie braku planu możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy,
• czy dla planowanej inwestycji będzie potrzebne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Jeżeli te elementy są dla Ciebie kluczowe, można je wpisać do umowy jako dodatkowe warunki. Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każdy sprzedający ma obowiązek doprowadzić do „odrolnienia”. To musi wynikać wprost z umowy.

Jakie konsekwencje grożą, gdy umowa będzie źle napisana?

Jeżeli umowa przedwstępna będzie zbyt ogólna, kupujący może znaleźć się w jednej z kilku niekorzystnych sytuacji:

• sprzedający nie doprowadzi do podziału, a spór będzie dotyczył tego, czy w ogóle był do tego zobowiązany,
• wydzielona działka będzie miała inny kształt, powierzchnię lub gorszy dostęp do drogi niż uzgadniano ustnie,
• służebność pozostanie w księdze wieczystej albo będzie nadal faktycznie utrudniała korzystanie z nieruchomości,
• wpłacona kwota okaże się zaliczką, a nie zadatkiem, więc zabraknie silniejszego zabezpieczenia,
• umowa zawarta bez aktu notarialnego nie pozwoli skutecznie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Właśnie dlatego przy niewydzielonej działce nie warto podpisywać krótkiego wzoru „z internetu” bez dostosowania do konkretnego stanu prawnego gruntu.

Jak bezpiecznie podejść do takiej transakcji – praktyczna checklista

• Sprawdź księgę wieczystą całej nieruchomości i wszystkie wpisane obciążenia.
• Poproś o projekt podziału albo przynajmniej materiał geodezyjny pokazujący planowany przebieg granic.
• Ustal, jak dokładnie będzie zapewniony dostęp do drogi publicznej.
• Wpisz do umowy warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko ogólną obietnicę „sprzedający doprowadzi do podziału”.
• Jeżeli wpłacasz pieniądze, jasno nazwij je zadatkiem albo zaliczką i opisz skutki niewykonania umowy.
• Zawrzyj umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, jeśli chcesz silniejszej ochrony.
• Nie opieraj się wyłącznie na ustnych zapewnieniach dotyczących służebności, drogi czy możliwości zabudowy.

FAQ

Czy można kupić część działki, która nie ma jeszcze własnego numeru?

Tak, ale na etapie umowy przedwstępnej trzeba precyzyjnie opisać przyszłą działkę i uzależnić umowę przyrzeczoną od skutecznego podziału nieruchomości.

Czy 10% ceny jako zadatek to obowiązkowy standard?

Nie. Przepisy nie narzucają konkretnego procentu zadatku. Wysokość zadatku zależy od uzgodnień stron, ale przy wyższych kwotach warto ocenić, czy ryzyko transakcji jest adekwatne do zabezpieczenia.

Czy wystarczy, że sprzedający pokaże wniosek o wykreślenie służebności?

Niekoniecznie. To zależy od tego, jaki poziom bezpieczeństwa chcesz osiągnąć. Najmniej ryzykowne jest uzależnienie aktu końcowego od rzeczywistego wykreślenia wpisu z księgi wieczystej, a nie tylko od złożenia wniosku.

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Nie musi, ale jeżeli ma dawać możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, powinna mieć formę aktu notarialnego, bo sama sprzedaż nieruchomości wymaga tej formy zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy kupujący powinien sam sprawdzać plan miejscowy i drogę dojazdową?

Tak. To bardzo ważny element badania stanu prawnego działki. Nawet dobrze napisana umowa nie zastąpi wcześniejszego sprawdzenia przeznaczenia terenu i realnego dostępu do drogi publicznej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741.

3. W zakresie dostępu do drogi publicznej oraz wymogów podziału nieruchomości zastosowanie mają w szczególności art. 93–100 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ostateczna ocena bezpieczeństwa transakcji zależy jednak od konkretnego stanu księgi wieczystej, dokumentacji geodezyjnej i treści projektowanej umowy.