Podział części wspólnej i umowa quoad usum

Status prawny piwnicy w budynku z lokalami

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy piwnica jest pomieszczeniem przynależnym do konkretnego lokalu, czy elementem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pomieszczeniami przynależnymi do lokalu mogą być w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż, nawet jeżeli nie przylegają bezpośrednio do lokalu albo znajdują się poza budynkiem, ale w granicach nieruchomości gruntowej.

Jeżeli piwnica została przypisana do konkretnego lokalu w akcie ustanowienia odrębnej własności lokalu i ujawniona w księdze wieczystej jako pomieszczenie przynależne, dzieli los prawny tego lokalu. Nie jest wtedy zwykłą częścią wspólną dostępną dla wszystkich właścicieli.

Jeżeli natomiast piwnice nie zostały przypisane do lokali, wchodzą co do zasady w skład nieruchomości wspólnej. Art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że nieruchomość wspólną tworzy grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do takiej kategorii mogą należeć m.in. wspólne piwnice, strych, klatka schodowa, dach, fundamenty czy instalacje wspólne.

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Wynika to z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Sposób obliczenia udziału określa art. 3 ust. 3 tej ustawy: udział odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Podobne stanowisko wyraził Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 31 stycznia 2006 r., sygn. akt I ACa 741/05, wskazując, że jeżeli pomieszczenia typu piwnica lub strych nie stały się częścią składową konkretnego lokalu, mogą stanowić część nieruchomości wspólnej objętą współwłasnością właścicieli lokali.

Prawo współwłaściciela do korzystania z części wspólnej

Jeżeli piwnica jest częścią wspólną, zastosowanie ma art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Z przepisu tego wynika, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że żaden współwłaściciel nie może samowolnie zająć całej piwnicy albo takiej jej części, która faktycznie wyłącza pozostałych z korzystania, chyba że wynika to z ważnej umowy quoad usum, uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej w granicach prawa albo orzeczenia sądu. Sam fakt posiadania udziału w nieruchomości wspólnej nie daje prawa do wyłącznego zawładnięcia konkretnym pomieszczeniem.

W praktyce spory powstają zwłaszcza wtedy, gdy jeden lub kilku właścicieli urządza w piwnicy warsztat, magazyn, biuro albo zaplecze działalności gospodarczej. Jeżeli przez takie działania inni właściciele nie mogą swobodnie wejść do piwnicy, przechowywać rzeczy albo korzystać z instalacji, może to być naruszenie art. 206 Kodeksu cywilnego.

Czy należy się rekompensata za korzystanie z piwnicy przez innych?

Odpowiedź zależy od tego, czy istnieje skuteczne ustalenie zasad korzystania z piwnicy oraz czy inni współwłaściciele rzeczywiście korzystają z niej ponad zakres dający się pogodzić z Pana prawem współposiadania.

Jeżeli nie ma umowy quoad usum, a inni współwłaściciele faktycznie wyłączyli Pana z korzystania z piwnicy, może Pan żądać przede wszystkim dopuszczenia do współposiadania na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego. Jeżeli naruszenie polega na konkretnym działaniu, np. zamknięciu dostępu, zastawieniu wejścia, trwałym zajęciu powierzchni albo prowadzeniu działalności uniemożliwiającej korzystanie, w grę może wchodzić także roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 206 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli część wspólna przynosi pożytki lub inne przychody, stosuje się art. 207 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przykładowo: jeżeli piwnica została odpłatnie wynajęta osobie trzeciej, przychód powinien być rozliczony między współwłaścicieli według udziałów, chyba że ważna umowa stanowi inaczej.

Jeżeli współwłaściciel sam prowadzi działalność gospodarczą w piwnicy, nie każdy zysk z tej działalności jest automatycznie pożytkiem z rzeczy wspólnej w rozumieniu art. 207 Kodeksu cywilnego. Możliwe jest jednak roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej z naruszeniem uprawnień pozostałych współwłaścicieli. Taką możliwość potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego, w tym uchwała z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 3/08. Wysokość takiego roszczenia zależy od okoliczności, m.in. zakresu wyłączenia, czasu korzystania, wartości rynkowej podobnego najmu i tego, czy istniały wcześniejsze uzgodnienia.

Umowa quoad usum - na czym polega?

Umowa quoad usum to porozumienie współwłaścicieli określające sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Jej podstawą jest swoboda ułożenia stosunków między współwłaścicielami wynikająca z art. 353¹ Kodeksu cywilnego, a w sprawach współwłasności także możliwość odmiennego uregulowania korzystania z rzeczy wspólnej niż model ustawowy z art. 206 Kodeksu cywilnego.

W praktyce umowa quoad usum może przewidywać, że jedna osoba korzysta wyłącznie z określonej piwnicy, druga z wydzielonej części strychu, a trzecia z miejsca postojowego albo części działki. Taki podział nie zmienia właściciela nieruchomości, nie zmienia udziałów i nie powoduje zniesienia współwłasności. Ustala tylko, kto faktycznie korzysta z danej części.

Jeżeli strony wyraźnie przyznają jednemu współwłaścicielowi określoną część do wyłącznego korzystania, pozostali powinni to respektować. Z drugiej strony współwłaściciel korzystający wyłącznie z wydzielonej części nie może używać jej w sposób sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, zagrażający bezpieczeństwu, naruszający prawa innych właścicieli albo przepisy prawa budowlanego, przeciwpożarowego czy sanitarnego.

Forma umowy quoad usum

Przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują szczególnej formy dla umowy quoad usum. Co do zasady może być zawarta pisemnie, ustnie, a nawet w sposób dorozumiany, jeżeli zachowanie współwłaścicieli jednoznacznie wskazuje na zgodne ustalenie sposobu korzystania. Ocena oświadczeń woli następuje według art. 60 i art. 65 Kodeksu cywilnego.

Dla celów dowodowych zdecydowanie warto zawrzeć umowę na piśmie. Powinna wskazywać: strony, opis nieruchomości, opis wydzielonych części, zasady dostępu, sposób ponoszenia kosztów, możliwość prowadzenia działalności, zasady remontów, czas obowiązywania oraz tryb zmiany lub wypowiedzenia porozumienia.

Jeżeli umowa ma być skuteczna także wobec przyszłych nabywców lokali, w praktyce rozważa się ujawnienie sposobu korzystania w księdze wieczystej. Wymaga to jednak prawidłowego sformułowania dokumentu i oceny, czy wpis jest dopuszczalny w danym stanie faktycznym.

Czy wszyscy współwłaściciele muszą się zgodzić?

W typowej współwłasności ułamkowej czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną wymagają zgody większości współwłaścicieli liczonej według udziałów na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zgody brakuje, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Trwały albo istotny podział piwnic do wyłącznego korzystania najczęściej powinien być traktowany jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, zwłaszcza gdy ogranicza prawa części współwłaścicieli lub pozwala na prowadzenie działalności gospodarczej w części wspólnej. W takiej sytuacji bezpiecznym rozwiązaniem jest zgoda wszystkich zainteresowanych.

Jeżeli w budynku istnieje wspólnota mieszkaniowa, trzeba dodatkowo uwzględnić ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W małej wspólnocie, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, art. 19 tej ustawy odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W większych wspólnotach zastosowanie mają m.in. art. 22 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którymi czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali.

Co zrobić, gdy pozostali właściciele blokują dostęp?

Jeżeli nie ma ważnej umowy przyznającej im wyłączne korzystanie z piwnicy, warto zacząć od pisemnego wezwania. W piśmie należy powołać się na art. 206 Kodeksu cywilnego, opisać naruszenia i zażądać dopuszczenia do współposiadania, usunięcia przeszkód oraz ustalenia zasad korzystania.

Jeżeli część wspólna przynosi przychody, można jednocześnie wezwać do przedstawienia rozliczeń na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego. Jeżeli inni współwłaściciele korzystają z piwnicy wyłącznie i bez podstawy, można zastrzec dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne lub wyłączne korzystanie ponad przysługujące uprawnienia.

Gdy wezwanie nie pomaga, możliwe jest wystąpienie do sądu. W zależności od żądania może to być sprawa o dopuszczenie do współposiadania, o zaniechanie naruszeń, o zapłatę, o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej albo o rozstrzygnięcie czynności zarządu rzeczą wspólną.

Czy można znieść wspólność piwnic?

Trzeba odróżnić umowę quoad usum od zniesienia współwłasności. Umowa quoad usum reguluje tylko korzystanie. Zniesienie współwłasności zmienia stan prawny rzeczy. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, ale w przypadku nieruchomości wspólnej przy lokalach działa ważne ograniczenie.

Art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, a współwłasności nieruchomości wspólnej nie można żądać znieść, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku układ pomieszczeń musi pozostać niezmienny.

Jeżeli określone pomieszczenia, np. piwnice, mogą być prawnie i technicznie przypisane do lokali jako pomieszczenia przynależne albo wyodrębnione w inny dopuszczalny sposób, konieczne mogą być: zgoda właścicieli, odpowiednia dokumentacja, akt notarialny, zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej i wpisy w księgach wieczystych. W praktyce wymaga to analizy dokumentów budynku oraz zgodności z ustawą o własności lokali.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., sygn. akt III CZP 65/03, dopuścił w określonych sytuacjach zniesienie współwłasności tej części nieruchomości, która nie jest niezbędna do korzystania z wyodrębnionych lokali. Wniosek z tego orzeczenia nie powinien być jednak upraszczany: każdorazowo trzeba ustalić, czy dana część ma charakter koniecznej nieruchomości wspólnej, czy może zostać odłączona bez naruszenia praw właścicieli lokali.

Jeżeli spór dotyczy nie tylko piwnic, lecz także działki przy budynku, pomocne może być omówienie zasad, jakie dotyczą kwestii takich jak podział działki we wspólnocie, ponieważ w takich sprawach szczególnie ważne są granice nieruchomości wspólnej, udziały i zgody właścicieli.

Jak powinna wyglądać praktyczna umowa quoad usum?

Dobrze przygotowana umowa powinna być możliwie konkretna. Sam zapis, że strony dzielą piwnicę do korzystania, często nie wystarczy. Warto dołączyć szkic, rzut kondygnacji albo opis powierzchni, aby było jasne, która część przypada danej osobie.

W umowie warto uregulować zwłaszcza:

• oznaczenie nieruchomości i lokali właścicieli,
• opis części wspólnych objętych podziałem, np. piwnic, strychu, podwórza, miejsc postojowych,
• zakres wyłącznego korzystania oraz części pozostawione do wspólnego użytku,
• zasady dostępu do liczników, instalacji, zaworów, przewodów kominowych i innych urządzeń wspólnych,
• zakaz działań utrudniających korzystanie innym właścicielom,
• możliwość albo zakaz prowadzenia działalności gospodarczej,
• zasady ponoszenia kosztów utrzymania, remontów i mediów,
• czas obowiązywania umowy oraz tryb jej zmiany.

Jeżeli w piwnicy ma być prowadzona działalność gospodarcza, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy nie narusza to przeznaczenia lokalu lub części wspólnej, przepisów przeciwpożarowych, sanitarnych, budowlanych, uchwał wspólnoty oraz praw innych właścicieli.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli piwnica jest częścią nieruchomości wspólnej, każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z niej zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego. Inni właściciele nie mogą bez podstawy prawnej wyłączyć Pana z korzystania tylko dlatego, że prowadzą tam działalność albo faktycznie zajęli pomieszczenie.

Najprostszym sposobem uporządkowania sytuacji jest pisemna umowa quoad usum. Powinna jasno wskazywać, która część piwnicy przypada komu do korzystania i jakie zasady obowiązują przy dostępie do części wspólnych. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, pozostają roszczenia o dopuszczenie do współposiadania, zaniechanie naruszeń, rozliczenie pożytków albo wynagrodzenie za wyłączne korzystanie.

Źródła

1. Art. 60, art. 65, art. 199, art. 201, art. 206, art. 207, art. 210, art. 222 § 2 oraz art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Art. 2 ust. 4, art. 3 ust. 1-3, art. 19 oraz art. 22 ust. 2-3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2006 r., sygn. akt I ACa 741/05.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 325/01.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 3/08.
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., sygn. akt III CZP 65/03.
7. Uchwała Sądu Najwyższego, sygn. akt III CO 33/62, oraz orzeczenie Sądu Najwyższego, sygn. akt III CR 81/63.