Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Montaż klimatyzatora na elewacji bloku wspólnoty mieszkaniowej - czy potrzebna zgoda?

Autor: Kinga Karaś • Opublikowane: 30.03.2020

Posiadam lokal usługowy w bloku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Zamontowałem w tym lokalu klimatyzator. Jest on przymocowany do mojej witryny na specjalnie zrobionej konstrukcji. Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo nakazać mi jego demontaż? Nie kierowałem do nich w tej sprawie żadnego pisma. Byłem przekonany, że montując klimatyzator na własnej witrynie, nie muszę się pytać o zgodę.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Montaż klimatyzatora na elewacji bloku wspólnoty mieszkaniowej - czy potrzebna zgoda?

Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwana dalej: „uwl”).

 

Zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej

W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z klimatyzatorem umieszczonym na elewacji w nieruchomości, w której z mocy prawa powstała wspólnota mieszkaniowa. Stosownie do art. 12 uwl:

 

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.”

 

Zgodnie z art. 22 uwl:

 

„1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.”

 

Kiedy potrzebna zgoda wspólnoty – orzecznictwo

„Stosownie do art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.) – regułą jest korzystanie przez współwłaścicieli z całej wspólnej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Przepis art. 12 uwl uzupełnia reguły określone w art. 206 K.c. Zgodnie z art. 12 ust. 1 uwl – zachowując wynikające z art. 140 K.c. prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi). Poza sporem jest, że elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 uwl. Uznać także trzeba, że nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Umieszczenie zatem na elewacji budynku reklamy działalności gospodarczej wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału” (por. wyrok Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny, z dnia 15 października 2014 roku o sygn. akt I C 74/14).

 

„Uchwała, zezwalając blankietowo na bezpłatny montaż na elewacji budynku tablic reklamowych i informacyjnych właścicielom lub najemcom lokali użytkowych, narusza przepis art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), bo tego rodzaju działanie, jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, wymaga każdorazowo zgody właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Tutejszy Sąd Apelacyjny w przywoływanym już wyroku w sprawie IACa 544/12 wskazał, że zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe (banery) nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich przeznaczeniem. Ściany zewnętrzne budynku zaliczają się do części wspólnych nieruchomości, a ich przeznaczenie to funkcja konstrukcyjna i ochronna. Nie stanowią one natomiast podstaw czy bazy dla montażu tablic w charakterze odbiegającym od funkcji budynku. Wyjątkowo na elewacji musi znajdować się oznaczenie numeru administracyjnego budynku, które może mieć formę tablicy, ale wynika to z powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Tablica reklamowa bądź informacyjna natomiast może znajdować się na elewacji budynku wyjątkowo, a jej funkcja – co oczywiste – to reklama wskazanej na tablicy działalności, prowadzonej przez umieszczający ją podmiot. Nie ma ona nic wspólnego z funkcją ściany zewnętrznej nieruchomości, a jest umieszczona w celu czysto komercyjnym. Jeżeli reklama taka dotyczy działalność prowadzonej przez członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadaniem przez niego w niej lokalu użytkowego, nie może być uznana za normalne korzystanie z nieruchomości wspólnej (elewacji budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny z dnia 6 marca 2014 r. I ACa 679/13).

 

Podsumowując, właściciel lokalu nie może bez zgody wspólnoty mieszkaniowej, wyrażonej w formie uchwały, zamontować tablicy reklamowej na części wspólnej nieruchomości. Dodatkowo wspólnota może uzależnić wyrażenie takiej zgody od zapłaty z tego tytułu comiesięcznego wynagrodzenia na jej rzecz. Uchwała wyrażająca zgodę musi być precyzyjna i konkretna, nie może być tutaj mowy o abstrakcyjnym blankietowym wyrażeniu zgody na dowolnie zamontowaną reklamę. Musi ona dotyczyć konkretnej reklamy na rzecz konkretnego właściciela nieruchomości. Natomiast jeżeli reklama byłaby zamontowana nie na ścianie budynku, ale w oknie właściciela lokalu, to nie stanowiłoby to korzystania z części wspólnej i tym samym brak byłoby konieczności uzyskania uchwały wspólnoty mieszkaniowej. „W sytuacji gdy okna służą wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu, należy uznać, że nie stanowią one nieruchomości wspólnej” (por. wyrok WSA w Warszawie z 16 listopada 2009 r., sygn. VII SA/Wa 672/09, oraz wyrok NSA z 7b czerwca 2011 roku, sygn. II OSK 486/10).

 

Zainstalowanie klimatyzatora – czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością wspólną

Sytuacja wygląda analogicznie w przypadku zamontowania klimatyzatora. Umieszczenie takiego urządzenia na elewacji budynku stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Z uwagi na to niezbędne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku instalacji klimatyzatora na balkonie. W orzecznictwie balkon, który służy wyłącznie jednemu właścicielowi, nie stanowi części wspólnej (ale elewacja balkonu już tak). Tak więc, chcąc zamontować klimatyzator na części wspólnej – elewacji budynku należy uzyskać zgodę wspólnoty. Jeżeli klimatyzator został już zamontowany, zgoda ta może być wyrażona na tym etapie – należy podjąć stosowaną uchwałę zezwalającą Panu na umiejscowienie klimatyzatora na elewacji.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa + trzy =

»Podobne materiały

Długi po zmarłym wujku i odrzucenie spadku

W kwietniu tego roku zmarł brat mojej mamy - wujek, który zostawił długi. Nie miał on małżonki ani dzieci, a jego rodzice już nie żyją. Spadek ten przeszedł na jego 3 siostry i 2 braci. 2 z sióstr zrzekły się już tego spadku. Jedna z tych sióstr była dla mnie od 5. roku życia rodziną zastępczą. Moja

 

Konieczność podania powodu zwolnienia ucznia z lekcji

Mam problem w szkole syna (podstawówka). Przy zwalaniu dziecka z lekcji muszę podawać powód zwolnienia. Tak mówi statut szkoły. Powód musi być ważny -– choroba, lekarz. Bez podania powodu lub przy prozaicznym powodzie dziecko nie jest zwolnione. A co z powodami wstydliwymi dla rodziców? Czy je

 

Czy muszę zgodzić się na instalację ciepłej wody w moim lokalu?

Spółdzielnia mieszkaniowa chce założyć ciepłą wodę i zlikwidować piecyki gazowe. Czy muszę się zgodzić na zakładanie ciepłej wody w moim lokalu, jeśli nie chcę jej używać? Czy spółdzielnia może mnie do tego zmusić? Zaznaczam, że mam mieszkanie własnościowe.

 

Decyzje w małej wspólnocie mieszkaniowej przy sprzeciwie jednego z właścicieli

Czy zarząd w małej wspólnocie mieszkaniowej (6 lokali) może samodzielnie podjąć decyzję o pobieraniu opłaty od właścicieli lokali za utrzymywanie porządku w budynku? Jeden z właścicieli odmawia wnoszenia opłat za sprzątanie. Co robić?

 

Ograniczony dostęp do własnego mieszkania i spór z sąsiadką

Mieszkam w budynku wielorodzinnym i prowadzę spór z sąsiadką m.in. o kratę oddzielającą część korytarza od pozostałej części klatki schodowej. Krata została zbudowana, zanim kupiłam mieszkanie. Oddziela ona dwa mieszkania (moje i sąsiadki) od pozostałej części klatki. Sąsiadka zabudowała powierzchni

 

Dłużnicy we wspólnocie mieszkaniowej

W pewnej wspólnocie mieszkaniowej mam dwóch dłużników. Dług sięga już kwoty 30 000 zł. Muszę wnieść sprawę do sądu, ale wspólnoty nie stać na prawnika. Jakie dokumenty powinienem przygotować? Jaki pozew złożyć? Dodam, że pozostali członkowie wspólnoty żądają sprzedaży tych mieszkań, poniew

 

Nieruchomość wspólna we wspólnocie mieszkaniowej

Jestem przewodniczącym naszej wspólnoty mieszkaniowej. Czy zmiany dotyczące nieruchomości wspólnej (np. zabudowa balkonu, instalacja zewnętrznych rolet) muszą być zatwierdzone przez zarząd wspólnoty oraz wydział architektoniczny gminy itp. – na podstawie dołączonego statutu?  

 

Wykluczenie ze wspólnoty mieszkaniowej

Czy można wykluczyć ze wspólnoty mieszkaniowej członka, który stale narusza zasady współżycia społecznego, nie wypełnia obowiązków wskazanych w ustawie o własności lokali, niszczy mienie, wyraża się wulgarnie i sieje postrach wśród sąsiadów? Jakie przesłanki uprawniają do licytacji lokalu takiego cz

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »