Zmiana zaliczki na fundusz remontowy we wspólnocie – co wolno

Zmiana stawki zaliczki na fundusz remontowy

Państwa zarządca zasadniczo ma rację: wspólnota mieszkaniowa nie powinna uchwalić, że każdy właściciel lokalu mieszkalnego płaci na remont dachu po 100 zł miesięcznie bez względu na wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. Taki sposób rozliczania narusza ustawową zasadę ponoszenia kosztów według udziałów.

Podstawą jest art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku, czyli stosownie do udziałów. Wyjątek przewiduje art. 12 ust. 3 tej ustawy, który dopuszcza zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

W praktyce oznacza to, że remont dachu jako elementu nieruchomości wspólnej finansuje się według udziałów, a nie według jednakowej kwoty od lokalu. Sama zgoda wszystkich właścicieli na rozwiązanie sprzeczne z ustawą nie usuwa ryzyka prawnego. Taka uchwała może zostać zaskarżona.

Zobacz również: składki na fundusz remontowy

Dlaczego uchwała „po równo” jest ryzykowna

Na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesy właściciela. Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wynika z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Jeżeli więc wspólnota podejmie uchwałę nakładającą jednakową opłatę na wszystkie lokale mieszkalne, istnieje realne ryzyko jej uchylenia przez sąd. Dodatkowo może to powodować spory o zwrot nienależnie pobranych kwot lub konieczność skorygowania rozliczeń.

Potwierdza to orzecznictwo. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 1 czerwca 2023 r., sygn. akt I ACa 489/22, wskazano, że zasada ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziałów ma charakter bezwzględny, a jedyną wyraźnie przewidzianą przez ustawę możliwością różnicowania obciążeń jest zwiększenie należności od właścicieli lokali użytkowych.

Czy lokale 17 m2 można traktować jako użytkowe?

Nie należy automatycznie zakładać, że lokal o powierzchni 17 m² jest lokalem użytkowym. O charakterze lokalu decyduje jego przeznaczenie i status prawny, a nie sama powierzchnia. Dla kwalifikacji znaczenie mają przede wszystkim dokumenty budowlane, sposób wyodrębnienia lokalu, treść księgi wieczystej, zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz to, czy lokal spełnia wymagania dla lokalu mieszkalnego.

Dlatego twierdzenie, że lokale poniżej 25 m² „zawsze” są użytkowe, byłoby zbyt daleko idące. Owszem, przepisy techniczno-budowlane przewidują minimalne standardy dla lokali mieszkalnych, ale w konkretnym budynku mogą występować lokale o odmiennym statusie, w tym lokale wyodrębnione wiele lat temu. To wymaga sprawdzenia dokumentacji.

Jeżeli w Państwa wspólnocie rzeczywiście występują lokale użytkowe, to art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali pozwala uchwałą zwiększyć ich obciążenie, ale tylko wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Sam fakt, że wspólnocie brakuje pieniędzy na dach, nie wystarczy. Trzeba wykazać związek między sposobem korzystania z lokalu użytkowego a większymi kosztami nieruchomości wspólnej.

Zobacz również: obowiązki wobec wspólnoty

Jak legalnie sfinansować remont dachu

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to podjęcie uchwały o podwyższeniu zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym na przyszły remont dachu, przy zachowaniu zasady rozliczania według udziałów. Podstawą pobierania zaliczek jest art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W praktyce wspólnota może:

• podnieść miesięczne zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną,
• uchwalić dodatkową, jednorazową dopłatę rozłożoną według udziałów,
• zaciągnąć kredyt lub pożyczkę przez wspólnotę i spłacać ją z podwyższonych zaliczek,
• rozłożyć remont na etapy, jeżeli stan techniczny dachu na to pozwala,
• szukać finansowania zewnętrznego, np. programów termomodernizacyjnych lub lokalnych form wsparcia, jeśli zakres robót spełnia warunki programu.

Wybór wariantu zależy od stanu technicznego dachu, wysokości obecnego funduszu, zdolności wspólnoty do obsługi kredytu, liczby dłużników i treści dotychczasowych uchwał. W większych remontach warto przygotować kosztorys, harmonogram i uchwałę, która jednoznacznie określa cel, wysokość obciążeń i okres ich pobierania.

Jak powinna wyglądać prawidłowa uchwała

Dobra uchwała powinna jasno wskazywać:

• że remont dotyczy nieruchomości wspólnej,
• podstawę finansowania w ramach kosztów zarządu, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali,
• wysokość nowej zaliczki albo dopłaty,
• sposób obciążenia właścicieli stosownie do udziałów, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali,
• termin obowiązywania podwyższonej stawki,
• ewentualne upoważnienie zarządu do zawarcia umowy z wykonawcą lub do zaciągnięcia finansowania.

Jeżeli uchwała ma dotyczyć zwiększenia obciążeń lokali użytkowych, powinna dodatkowo szczegółowo wyjaśniać, dlaczego sposób korzystania z tych lokali uzasadnia wyższe obciążenie. Im lepsze uzasadnienie, tym mniejsze ryzyko sporu.

Zobacz również: tryb podwyżki czynszu

Co jeszcze warto sprawdzić przed głosowaniem

Przed podjęciem uchwały warto zweryfikować, czy udziały wpisane do ksiąg wieczystych i kartotek wspólnoty są zgodne z dokumentacją. Jeśli wspólnota przez lata posługiwała się uproszczonym przeliczeniem „od metra”, a nie według udziałów, może być potrzebne uporządkowanie zasad rozliczeń na przyszłość.

Warto też sprawdzić stan zaległości właścicieli. Jeżeli wspólnota ma istotne zadłużenie mieszkańców, szybsze dochodzenie należności może dać dodatkowe środki na remont. W indywidualnych sprawach znaczenie mają także wcześniejsze uchwały, sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej i zapisy umowy z zarządcą.

Jeśli u któregoś właściciela pojawi się nadpłata wspólnocie mieszkaniowej, jej rozliczenie również powinno wynikać z uchwał i zasad przyjętych we wspólnocie, a nie z dowolnych uzgodnień ustnych.

FAQ

Czy wszyscy właściciele mogą umówić się na jednakową wpłatę, jeśli nikt nie protestuje?

Nawet jednomyślność nie daje pełnego bezpieczeństwa, jeśli uchwała jest sprzeczna z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nadal istnieje ryzyko podważenia takiego rozwiązania.

Czy fundusz remontowy jest wprost uregulowany w ustawie?

Ustawa o własności lokali nie używa wprost pojęcia „fundusz remontowy”, ale pozwala pobierać zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym na remonty, na podstawie art. 14 i art. 15 ust. 1.

Czy można pobierać zaliczki według powierzchni lokalu?

Bezpieczną podstawą są udziały w nieruchomości wspólnej. Jeżeli powierzchnia nie odpowiada udziałom, rozliczanie wyłącznie „od m²” może prowadzić do sporów.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Co do zasady 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały albo od dnia powiadomienia o jej treści, zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Czy wspólnota może wziąć kredyt na remont dachu?

Tak, w praktyce jest to możliwe po odpowiedniej uchwale właścicieli i spełnieniu wymagań banku. Szczegóły zależą od treści uchwały, sytuacji finansowej wspólnoty i dokumentów wymaganych przez kredytodawcę.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji wspólnota nie powinna finansować remontu dachu przez narzucenie wszystkim właścicielom jednakowej wpłaty po 100 zł miesięcznie. Zasadą wynikającą z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jest rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej według udziałów. Legalnym rozwiązaniem będzie więc podwyższenie zaliczek proporcjonalnych do udziałów, ewentualnie jednorazowa dopłata według udziałów lub finansowanie zewnętrzne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 1 czerwca 2023 r., sygn. akt I ACa 489/22