Składka na fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Sprawa pana Feliksa dotyczyła wspólnoty mieszkaniowej składającej się z 5 mieszkań. Pan Feliks miał 30-procentowy udział w nieruchomości wspólnej. Na zebraniu pojawiła się propozycja, aby każdy właściciel płacił taką samą składkę na fundusz remontowy. Uzasadniano to tym, że część lokali korzysta z ogródka oraz pomieszczenia gospodarczego, a mieszkańcy chcieli potraktować obciążenie jako wspólne i jednakowe.

Problem polega na tym, że przy kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej decydujące znaczenie ma nie sama zgoda większości, lecz przepisy ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa może podejmować uchwały, ale nie może uchwałą zmienić zasad wynikających z przepisów bezwzględnie obowiązujących.

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Ustawa o własności lokali nie posługuje się wprost pojęciem „fundusz remontowy” jako obowiązkowym, ustawowym rachunkiem każdej wspólnoty. W praktyce fundusz remontowy jest jednak powszechnie tworzony uchwałą właścicieli i służy gromadzeniu środków na remonty, naprawy oraz większe prace dotyczące nieruchomości wspólnej, np. dachu, elewacji, instalacji, klatki schodowej czy części konstrukcyjnych budynku.

Podstawę prawną stanowią przede wszystkim przepisy o kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali na koszty zarządu składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Z kolei art. 15 ust. 1 tej ustawy przewiduje, że właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu w formie bieżących opłat.

Najważniejszy jest jednak art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wynika z niego, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów, w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Oznacza to, że zasadą jest rozliczanie według udziałów, a nie według liczby lokali, liczby mieszkańców ani subiektywnego poczucia równego korzystania.

Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Zwykle jest powiązany z powierzchnią lokalu i pomieszczeń przynależnych, ale w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić treść księgi wieczystej oraz dokumenty ustanowienia odrębnej własności lokali. Nie zawsze proste przeliczenie „od metra” będzie identyczne z rozliczeniem według udziałów.

Czy wspólnota może uchwalić równą składkę dla każdego mieszkania?

składka na fundusz remontowy we wspólnocie powinna odpowiadać zasadom ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i treści uchwały właścicieli. Co do zasady nie. Jeżeli składka na fundusz remontowy ma pokrywać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, powinna być ustalona proporcjonalnie do udziałów. Wspólnota nie może zwykłą uchwałą przesądzić, że właściciel mniejszego lokalu zapłaci tyle samo co właściciel większego lokalu, jeżeli w efekcie doszłoby do oderwania obciążenia od udziałów.

Nie zmienia tego sama okoliczność, że część właścicieli uważa rozwiązanie za sprawiedliwe albo że większość obecnych na zebraniu wyraża na nie zgodę. Uchwała wspólnoty musi mieścić się w granicach ustawy. Jeżeli uchwała narusza art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może ją zaskarżyć.

Inaczej należy oceniać opłaty niezwiązane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, np. indywidualne rozliczenia mediów według liczników, rzeczywistego zużycia albo zasad przyjętych w regulaminie rozliczeń. Takie należności nie są jednak klasyczną składką na remonty części wspólnych. W przypadku funduszu remontowego trzeba więc odróżnić wydatki wspólnoty na nieruchomość wspólną od kosztów dotyczących wyłącznie konkretnego lokalu lub konkretnej usługi.

W orzecznictwie podkreśla się, że nie ma wystarczających podstaw do tego, aby uchwałą różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych w zakresie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej według innego kryterium niż udział. Taki pogląd wyrażono m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 11 grudnia 2019 r., sygn. I ACa 117/19. Podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 18 października 2018 r., sygn. V ACa 1543/17, wskazał na konieczność powiązania zaliczek z udziałami.

Czy ogródek albo pomieszczenie gospodarcze zmienia zasady rozliczeń?

Sam fakt, że część właścicieli korzysta z ogródka, pomieszczenia gospodarczego, miejsca parkingowego albo innej części nieruchomości, nie zawsze pozwala na zmianę sposobu naliczania funduszu remontowego. Najpierw trzeba ustalić status prawny tej przestrzeni.

Jeżeli ogródek lub pomieszczenie jest częścią nieruchomości wspólnej i koszty dotyczą jej utrzymania, zasadą nadal pozostaje rozliczenie według udziałów. Równe korzystanie w sensie praktycznym nie jest tym samym co równe obciążenie kosztami w sensie prawnym. Ustawa wiąże ciężary z udziałem, a nie z deklarowaną intensywnością korzystania.

Jeżeli natomiast określony właściciel korzysta wyłącznie z konkretnej części nieruchomości wspólnej, np. na podstawie umowy o podział do korzystania, regulaminu albo postanowień aktu notarialnego, można analizować, czy i w jakim zakresie dopuszczalne jest przypisanie mu kosztów utrzymania tej części. Nie powinno się jednak automatycznie mieszać takich kosztów z ogólnym funduszem remontowym przeznaczonym na całą nieruchomość wspólną.

W praktyce warto sprawdzić: akt ustanowienia odrębnej własności lokali, księgi wieczyste, uchwały wspólnoty, umowę właścicieli, sposób opisania pomieszczeń przynależnych oraz to, czy ogródek jest częścią wspólną, częścią oddaną do wyłącznego korzystania, czy elementem powiązanym z konkretnym lokalem. Dopiero po takiej analizie można ocenić, czy dane obciążenie jest dopuszczalne.

Lokale użytkowe jako ustawowy wyjątek

Ustawa o własności lokali przewiduje jeden wyraźny wyjątek od zasady równego traktowania według udziałów. Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Ten wyjątek dotyczy lokali użytkowych, a nie zwykłych lokali mieszkalnych. Przykładowo większe obciążenie może być rozważane przy lokalu usługowym, który generuje większe zużycie części wspólnych, większy ruch klientów albo dodatkowe koszty utrzymania nieruchomości. Nie oznacza to jednak dowolności. Zwiększenie obciążenia powinno być racjonalnie uzasadnione i możliwe do obrony w razie sporu.

W opisanej sprawie mamy do czynienia z lokalami mieszkalnymi. Samo to, że właściciele mieszkań korzystają z ogródka lub pomieszczenia gospodarczego, nie daje jeszcze podstawy do zastosowania wyjątku przewidzianego dla lokali użytkowych.

Jak prawidłowo ustalić wysokość składki?

Wspólnota powinna najpierw określić planowane potrzeby remontowe i przewidywane koszty. Chodzi m.in. o remont dachu, naprawę elewacji, wymianę instalacji, konserwację balkonów, prace przy fundamentach, klatce schodowej albo innych elementach nieruchomości wspólnej. Następnie łączną kwotę zaliczek należy rozdzielić pomiędzy właścicieli zgodnie z udziałami.

Uchwała powinna wskazywać stawkę albo sposób obliczenia zaliczki, okres jej obowiązywania, termin płatności oraz cel gromadzenia środków. W praktyce często stosuje się stawkę za metr kwadratowy, ale tylko wtedy, gdy odpowiada ona mechanizmowi udziałów albo nie prowadzi do naruszenia proporcji wynikającej z udziałów. Bezpieczniej jest wyraźnie odwołać się do udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli po rozliczeniu roku lub konkretnego remontu powstanie nadwyżka, wspólnota powinna ją rozliczyć zgodnie z uchwałami i zasadami gospodarki finansowej. Nadwyżka może zostać pozostawiona na przyszłe remonty, zaliczona na poczet kolejnych należności albo rozliczona z właścicielami, zależnie od podstawy prawnej i treści podjętych uchwał.

Co grozi uchwale sprzecznej z ustawą?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Podstawą zaskarżenia może być niezgodność uchwały z przepisami prawa, sprzeczność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesów właściciela w inny sposób.

Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały, jeżeli została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Wniesienie pozwu samo w sobie nie wstrzymuje wykonania uchwały. Sąd może jednak wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Dlatego w praktyce, jeżeli uchwała powoduje istotne obciążenia finansowe, warto rozważyć nie tylko żądanie uchylenia uchwały, lecz także wniosek o zabezpieczenie.

W przypadku uchwał rażąco sprzecznych z ustawą w praktyce pojawia się również spór o możliwość żądania ustalenia ich nieważności. Dla właściciela najbezpieczniejszym działaniem jest jednak szybka reakcja w terminie 6 tygodni, ponieważ przekroczenie tego terminu może istotnie utrudnić ochronę praw.

Co powinien zrobić pan Feliks?

W opisanej sprawie wspólnota liczy 5 lokali, więc nie jest małą wspólnotą, do której zasadniczo stosuje się przepisy o współwłasności z Kodeksu cywilnego na podstawie art. 19 ustawy o własności lokali. Do zarządu taką nieruchomością stosuje się zasady właściwe dla większych wspólnot.

Jeżeli planowana składka ma dotyczyć funduszu remontowego na nieruchomość wspólną, najbezpieczniejszy prawnie model to naliczenie jej według udziałów. Uchwała przewidująca identyczną kwotę dla każdego mieszkania byłaby narażona na zaskarżenie przez właściciela, którego interes został naruszony albo którego obciążono ponad proporcję wynikającą z udziału.

Jeżeli właściciele chcą rozwiązać problem kosztów ogródka lub pomieszczenia gospodarczego, powinni najpierw ustalić, jaki jest ich status prawny. Następnie można rozważyć odrębną uchwałę lub porozumienie dotyczące rzeczywistych kosztów utrzymania tej przestrzeni. Taka regulacja musi być jednak precyzyjna i nie może zastępować ustawowych zasad rozliczania funduszu remontowego.

Przykłady

FAQ

Czy fundusz remontowy jest obowiązkowy?

Ustawa o własności lokali nie nakazuje każdej wspólnocie utworzenia funduszu remontowego pod taką nazwą. Wspólnota musi jednak pokrywać koszty remontów i konserwacji nieruchomości wspólnej, dlatego w praktyce fundusz remontowy jest najczęściej tworzony uchwałą jako sposób gromadzenia zaliczek na te wydatki.

Czy składka może być liczona od metrażu?

Może być liczona technicznie od powierzchni, jeżeli taki sposób odpowiada udziałom właścicieli w nieruchomości wspólnej. Prawnie decydujące są jednak udziały, a nie sam metraż. Jeżeli metraż i udział prowadzą do innych wyników, należy stosować udział ujawniony w dokumentach prawnych.

Czy wszyscy właściciele mogą zgodzić się na równą składkę?

Sama uchwała większościowa o równej składce na fundusz remontowy jest ryzykowna, jeżeli dotyczy kosztów nieruchomości wspólnej. Nawet zgoda wielu właścicieli nie usuwa problemu sprzeczności z ustawą. Jeżeli wszyscy właściciele chcą trwale zmienić zasady powiązane z udziałami, konieczna może być analiza dokumentów, umów i wpisów w księgach wieczystych, a nie zwykła uchwała.

Czy właściciel małego mieszkania może zaskarżyć uchwałę?

Tak. Jeżeli uchwała nakłada na niego opłatę nieproporcjonalną do udziału albo narusza jego interes, może wystąpić do sądu z pozwem na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Termin wynosi 6 tygodni od podjęcia uchwały albo od zawiadomienia o niej, jeżeli głosy były zbierane indywidualnie.

Czy zaskarżenie uchwały wstrzymuje obowiązek płacenia?

Nie automatycznie. Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Właściciel może jednak żądać, aby sąd wstrzymał jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W praktyce warto rozważyć taki wniosek, zwłaszcza gdy uchwała powoduje wysokie obciążenia.

Czy lokal użytkowy może płacić więcej na fundusz remontowy?

Tak, ale tylko wtedy, gdy zwiększenie obciążenia jest uzasadnione sposobem korzystania z lokalu użytkowego. Podstawą jest art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Nie jest to jednak zasada dotycząca zwykłych lokali mieszkalnych.

Co zrobić, gdy wspólnota już pobiera równą składkę?

Właściciel powinien sprawdzić uchwałę, regulamin rozliczeń, wysokość udziałów i terminy zaskarżenia. Jeżeli termin 6 tygodni jeszcze nie upłynął, należy rozważyć pozew o uchylenie uchwały. Jeżeli termin minął, sprawa jest trudniejsza i wymaga indywidualnej oceny, zwłaszcza pod kątem nieważności uchwały lub rozliczenia nienależnie pobranych kwot.

Podsumowanie

W przypadku funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej podstawową zasadą jest rozliczanie właścicieli według udziałów w nieruchomości wspólnej. Równa składka dla każdego lokalu mieszkalnego może wydawać się prostsza, ale zwykle jest sprzeczna z konstrukcją ustawy o własności lokali, jeżeli finansuje remonty i utrzymanie części wspólnych.

W sprawie pana Feliksa uchwała przewidująca identyczną składkę dla wszystkich mieszkań byłaby zatem prawnie ryzykowna. Jeżeli wspólnota chce odrębnie rozliczyć koszty ogródka, pomieszczenia gospodarczego albo innej przestrzeni, powinna najpierw ustalić ich status prawny i przygotować precyzyjną podstawę rozliczenia. Nie należy zastępować ustawowych zasad rozliczania funduszu remontowego prostym podziałem „po równo”.

Stan prawny aktualny na dzień 14 czerwca 2026 r.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232 - tekst jednolity
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1071 z późn. zm. - tekst jednolity
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie - I Wydział Cywilny z dnia 11 grudnia 2019 r., sygn. I ACa 117/19
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 18 października 2018 r., sygn. V ACa 1543/17