.
Mamy 11 988 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Składka na fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Autor: Kinga Karaś • Opublikowane: 24.03.2021 • Zaktualizowane: 24.03.2021

Jestem jednym z członków wspólnoty mieszkaniowej(5 mieszkań, mam 30% udziału).

Podczas ostatniego spotkania wspólnoty poruszyliśmy temat funduszu remontowego. Zaproponowaliśmy jednakową składkę dla każdego z mieszkań. Wnioskowaliśmy o to, gdyż do naszych 4 mieszkań (nr 2,3,4,5) przynależy ogródek oraz pomieszczenie gospodarcze, które po sąsiedzku dzielimy z wszystkimi po równo, a nie według udziałów. Dlatego też zaproponowaliśmy, aby fundusz był płacony przez każdego w takiej samej kwocie. Sąsiadka z pod numeru 1 także się zgodziła na takie rozwiązanie. Jednak jeden z naszych sąsiadów (mieszkanie nr 3) stwierdził, że on ma najmniejsze udziały, a „żadna uchwała wspólnoty nie może naruszać ustawy o własności lokali. Wyliczenie obciążeń – różnych od wysokości udziałów wynikających z posiadanej pow. lokalu – jest niezgodne z prawem”. Chciałbym zatem zapytać, czy taka nasza uchwała rzeczywiście byłaby nieważna i czy faktycznie trzeba wyliczać fundusz wyłącznie od posiadanego metrażu mieszkania.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Składka na fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawa prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej „K.c.”), ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („u.w.l.”).

 

Stosownie do ustawy o własności lokali budynki mieszkalne, w których wyodrębniono co najmniej 3 lokale mieszkalne, tworzą wspólnotę mieszkaniową zarządzaną na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. We wspólnotach takich co miesiąc naliczane są tzw. zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, które muszą być wyliczane proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Jedyne różnicowanie w tym zakresie dotyczy użytkowania lokali użytkowych, które mocą uchwały wspólnoty mogą mieć inną stawkę zaliczki na poczet kosztów zarządu. Dodam, iż wspólnota mieszkaniowa zarządza sprawami tej wspólnoty jedynie w graniach prawa i podjęte przez nią uchwały nie mogą pozostawać w sprzeczności z prawem. Z uwagi na to brak jest możliwości do zgodności z prawem zaproponowanego przez Państwa sposobu rozliczania kosztów.

 

Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 19 u.w.l.: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”. Stosownie do art. 12 u.w.l.:

 

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.”

 

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, orzecznictwo

De lege lata – brak jest dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej. Tym bardziej do tego, aby obowiązek ten, poza jego granice ustalone na jego podstawie zwiększać ze względu na sposób korzystania z takiego lokalu, warunkowanego m.in. dostępnymi udogodnieniami o ogólnym, pomiędzy członkami wspólnoty, dostępie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 11 grudnia 2019 r. I ACa 117/19).

 

Z przepisu art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że wydatki wspólnoty mieszkaniowej, a w konsekwencji zaliczki na koszty zarządu, winny być ustalone proporcjonalnie do udziałów. Natomiast zaliczka winna być tak skalkulowana, aby pokryć przewidywane przyszłe koszty, zaś gdyby zaliczki okazały się jednak niewystarczające, ich uzupełnienie winno nastąpić w formie dopłat o wysokości proporcjonalnej do udziałów. Nie jest możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 18 października 2018 r. V ACa 1543/17).

 

Uchwała wspólnoty niezgodna z prawem

Stosownie do art. 25 ust. 1 u.w.l. – właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Natomiast w art. 58 §1 K.c. czytamy, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

 

Podsumowując, ustawa o własności lokali wprowadza ramy kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, która podejmując uchwały powinna mieć na uwadze te przepisy. Jak widać, ustawa nie dopuszcza naliczania opłat na innej podstawie niż wielkość posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery - 2 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe spadek.info

porady budowlane prawo-budowlane.info

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton