.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową

• Data: 04-11-2024 • Autor: Radca prawny Katarzyna Talkowska-Szewczyk

Jestem członkiem dużej wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota podjęła uchwałę o zakupie lokali – siłowni i SPA –  do majątku wspólnoty (nie majątku właścicieli lokali). Lokale stanowią odrębną, wydzieloną własność i mają własne księgi wieczyste. Jak wobec tego powinny „głosować” te lokale przy podejmowaniu uchwał? Czy lokale te reprezentuje zarząd (zarządca) wspólnoty, czy też powinien być powołany pełnomocnik wszystkich członków wspólnoty, bo to oni są właścicielami wspólnoty. Do wglądu nr księgi wieczystej jednego z tych lokali.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową

Podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Z analizy treści ksiąg wieczystych wynika, że właścicielami wskazanych nieruchomości jest wspólnota. Proszę pamiętać, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048) wskazuje, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

 

Odnośnie podejmowania uchwał, to koronnym przepisem jest tutaj art. 23 wskazanej ustawy. Zgodnie z ust. 1: Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Istotnym jest przy tym ust. 2b, który stanowi, że: Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

 

W tym miejscu zasadne jest odwołanie się do wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2020 r. sygn. akt. I ACa 297/19, w którym Sąd wskazał, że: „Brzmienie art. 23 ust. 1 u.w.l. nakazuje przyjąć, iż uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Ewentualne dalsze działania czy zaniechania podmiotu zbierającego głosy nie mogą zatem przesądzić o jej bycie prawnym”.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Pełnomocnika właścicieli udziałów we współwłasności lokalu

Wyżej wskazana regulacja stanowi odstępstwo od zasady zrównującej prawa właścicieli lokali i współwłaścicieli w częściach ułamkowych, umożliwiającej im głosowanie cząstkowym udziałem. Należy przyjąć, że podczas głosowania w omawianym trybie obowiązuje zasada, że z każdym lokalem jest związany tylko jeden głos, bez względu na to, czy stanowi przedmiot własności jednej osoby, czy też przedmiot współwłasności. W celu wzięcia udziału w głosowaniu współwłaściciele lokali w częściach ułamkowych są zobowiązani do ustanowienia pełnomocnika, który działa w imieniu i na rzecz ich wszystkich. Pełnomocnictwo współwłaścicieli lokali powinno być udzielone w formie zwykłej pisemnej, zastrzeżonej ad probationem, a więc dla celów dowodowych. W doktrynie pełnomocnictwo to jest określane jako pełnomocnictwo rodzajowe. Istotne jest to, że współwłaściciele lokalu ustanawiają pełnomocnika większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

 

Biorąc pod uwagę specyfikę sytuacji, zasadne byłoby ustalenie (wybranie) pełnomocnika i głosowanie za te lokale właśnie przy wykorzystaniu regulacji z art. 23 ust. 2b.

Przykłady z życia wzięte:

Wspólnota mieszkaniowa, w której znajduje się luksusowe SPA, planuje podjęcie uchwały dotyczącej zwiększenia opłat na utrzymanie obiektu. Okazało się, że SPA jest własnością wspólnoty, ale zarządzane jest przez specjalistyczną firmę zewnętrzną. Przy głosowaniu właściciele mieszkań zastanawiali się, czy zarząd wspólnoty powinien reprezentować ten lokal, czy też konieczne jest ustanowienie pełnomocnika. W związku z tym zarząd zdecydował o powołaniu pełnomocnika, który miałby prawo oddać głos w imieniu wszystkich współwłaścicieli SPA, aby uniknąć sytuacji, w której lokal pozostałby bez reprezentacji.

 

Podczas zebrania dużej wspólnoty mieszkaniowej, właściciele dyskutowali nad planem przekształcenia niewykorzystanego lokalu piwnicznego na małą siłownię dostępną dla mieszkańców. Lokal ten, będący własnością wspólnoty, ma własną księgę wieczystą i stanowi wydzielony majątek. Część mieszkańców argumentowała, że zarząd powinien reprezentować wspólnotę przy głosowaniu, ale w końcu zdecydowano o wybraniu pełnomocnika, który miałby prawo głosu na zebraniach w sprawach dotyczących siłowni.

 

Wspólnota mieszkaniowa postanowiła podjąć uchwałę o sprzedaży niewielkiego lokalu handlowego znajdującego się w budynku. Zarząd wspólnoty zorganizował głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jednak ponieważ lokal stanowił przedmiot współwłasności kilku właścicieli mieszkań, konieczne było wyznaczenie pełnomocnika do głosowania w ich imieniu. Większość współwłaścicieli poparła sprzedaż lokalu, a ustanowiony pełnomocnik przekazał zarządowi wspólnoty ich wspólne stanowisko.

Podsumowanie

Reprezentacja lokali wspólnoty mieszkaniowej przy podejmowaniu uchwał powinna być jasno określona w zależności od tego, czy lokal jest własnością wspólnoty czy współwłasnością. W sytuacjach, gdy lokal jest współwłasnością, wskazane jest ustanowienie pełnomocnika, który w imieniu wszystkich współwłaścicieli będzie mógł skutecznie uczestniczyć w procesie podejmowania uchwał..

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism dotyczących reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej i podejmowania uchwał. Skorzystaj z naszej pomocy, aby mieć pewność, że Twoje działania są zgodne z obowiązującymi przepisami. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2020 r. sygn. akt. I ACa 297/19

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Katarzyna Talkowska-Szewczyk

Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych we Wrocławiu.

Absolwentka Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego oraz studiów podyplomowych – Prawo medyczne i bioetyka na Uniwersytecie Jagiellońskim na Wydziale Prawa i Administracji w Krakowie. Radca prawny z wieloletnim doświadczeniem zawodowym zdobywanym w kancelariach prawnych będących liderami w branżach medycznych, odszkodowawczych oraz windykacyjnych. Aktywność zawodową łączy z działalnością pro bono na rzecz organizacji pozarządowych. Posiada umiejętności lingwistyczne poparte certyfikatami. Od 1 października 2019 roku rozpoczęła studia doktoranckie na Uniwersytecie Wrocławskim w Zakładzie Postępowania Cywilnego. Przedmiotem naukowych zainteresowań i badań jest prawo medyczne. Nieustannie podnosi swoje kompetencje zawodowe uczestnicząc w konferencjach, seminariach i szkoleniach. Specjalizacja: prawo medyczne, prawo cywilne (prawo pracy, prawo rodzinne), prawo oświatowe oraz ochrona danych osobowych.

https://www.linkedin.com/in/paulina-olejniczak-suchodolska-84b981171/


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu