Jak głosuje lokal należący do wspólnoty mieszkaniowej?

Status prawny lokalu należącego do wspólnoty

Jeżeli z księgi wieczystej wynika, że właścicielem odrębnego lokalu jest wspólnota mieszkaniowa, to co do zasady jest to dopuszczalne. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, a wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Oznacza to, że wspólnota może nabyć także odrębny lokal z własną księgą wieczystą.

To jednak nie oznacza automatycznie, że taki lokal „głosuje” identycznie jak lokal należący do osoby fizycznej. Problem polega na tym, że po jednej stronie mamy wspólnotę jako właściciela lokalu, a po drugiej tej samej wspólnocie ustawa powierza organizację głosowania i wykonywanie uchwał. Właśnie dlatego trzeba odróżnić istnienie prawa własności lokalu od sposobu reprezentacji wspólnoty przy oddawaniu głosu.

Kto głosuje nad uchwałami we wspólnocie

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, a uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Z kolei art. 23 ust. 2 tej ustawy stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Podstawowy model jest więc taki: głos przypisany jest właścicielowi lokalu. Jeżeli właścicielem jednego z lokali jest wspólnota mieszkaniowa, to ten głos musi być oddany przez osobę lub organ, który może skutecznie złożyć oświadczenie woli w imieniu wspólnoty.

Czy lokal należący do wspólnoty daje wspólnocie dodatkowy głos?

Co do zasady tak należy przyjąć, skoro lokal jest odrębną nieruchomością lokalową, a wspólnota jest jego właścicielem. Art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali nie wyłącza z głosowania lokalu tylko dlatego, że jego właścicielem jest sama wspólnota. Trzeba jednak zachować ostrożność praktyczną: jeżeli głosowanie dotyczy interesu tego konkretnego lokalu albo sposobu wykorzystania majątku wspólnoty, może pojawić się zarzut, że zarząd wpływa na wynik uchwały, reprezentując jednocześnie wspólnotę jako właściciela lokalu i organizatora procesu głosowania.

Dlatego odpowiedź zależy od konkretnego stanu faktycznego: inaczej należy ocenić głosowanie nad zwykłą uchwałą eksploatacyjną, a inaczej głosowanie nad kupnem, sprzedażą, wynajmem, przebudową lub zmianą przeznaczenia lokalu należącego do wspólnoty.

Czy wystarczy reprezentacja przez zarząd wspólnoty?

W typowej sytuacji wspólnotę reprezentuje zarząd. Wynika to z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Jeżeli więc wspólnota jest właścicielem lokalu, to co do zasady zarząd jest organem uprawnionym do działania za wspólnotę także w zakresie wykonywania praw związanych z tym lokalem.

Jednocześnie art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali rozróżnia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, o czym stanowi art. 22 ust. 2 ustawy. W art. 22 ust. 3 tej ustawy wymieniono przykładowo czynności przekraczające zwykły zarząd, m.in. nabycie nieruchomości, zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej czy ustalenie wynagrodzenia zarządu.

Jeżeli więc uchwała dotyczy sprawy bezpośrednio związanej z lokalem należącym do wspólnoty, bezpieczne podejście polega na tym, aby właściciele w samej uchwale albo w odrębnej uchwale jednoznacznie określili, kto ma złożyć oświadczenie woli za wspólnotę. Ogranicza to ryzyko późniejszego podważania wyniku głosowania.

Kiedy warto powołać pełnomocnika

Przepis art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali dotyczy wprost sytuacji, gdy lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych i głosowanie odbywa się według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Współwłaściciele muszą wówczas ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ten przepis nie opisuje wprost lokalu stanowiącego własność wspólnoty mieszkaniowej.

Nie można więc automatycznie twierdzić, że art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali zawsze znajduje tu bezpośrednie zastosowanie. Wspólnota jako właściciel lokalu nie jest bowiem zwykłym zbiorem współwłaścicieli tego lokalu w rozumieniu tego przepisu, lecz odrębnym podmiotem ustawowym z art. 6 ustawy o własności lokali.

Mimo to w praktyce powołanie pełnomocnika może być rozwiązaniem najbezpieczniejszym, jeżeli:

• uchwała dotyczy bezpośrednio tego lokalu,
• istnieje spór między właścicielami co do tego, jak liczyć głosy,
• zarząd może być postrzegany jako zainteresowany określonym wynikiem,
• wspólnota chce wyeliminować zarzut konfliktu interesów.

W takiej sytuacji pełnomocnik nie wynika automatycznie z art. 23 ust. 2b, ale może zostać umocowany na podstawie uchwały właścicieli jako osoba uprawniona do złożenia oświadczenia woli za wspólnotę w konkretnej sprawie.

Jakie rozwiązanie jest najbezpieczniejsze w opisanej sytuacji

Przy zakupionych przez wspólnotę lokalach takich jak siłownia czy SPA najbezpieczniej przyjąć następujący model działania:

Takie rozwiązanie jest praktyczne, bo nie opiera się na ryzykownym założeniu, że zarząd zawsze może samodzielnie oddać głos za lokal wspólnoty niezależnie od przedmiotu uchwały.

Co grozi, gdy sposób reprezentacji będzie wadliwy

Jeżeli głos za lokal wspólnoty odda osoba nieumocowana albo umocowana wadliwie, może to prowadzić do zakwestionowania wyniku głosowania. Właściciel lokalu może wnieść powództwo o uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wynika z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. W praktyce, gdy głos oddany za lokal wspólnoty przesądzał o większości, zarzut wadliwej reprezentacji może mieć realny wpływ na los całej uchwały.

W orzecznictwie podkreśla się również znaczenie chwili uzyskania wymaganej większości. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 stycznia 2020 r., sygn. I ACa 297/19, wskazano, że przy indywidualnym zbieraniu głosów uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości. To dodatkowo pokazuje, jak ważne jest prawidłowe ustalenie, czy głos za dany lokal został oddany skutecznie.

Praktyczne wnioski

W opisanej sytuacji nie ma podstaw, by automatycznie przyjąć, że trzeba stosować wyłącznie mechanizm z art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali. Ten przepis dotyczy współwłaścicieli jednego lokalu, a nie lokalu stanowiącego własność samej wspólnoty.

Jednocześnie samo stwierdzenie, że zawsze wystarczy zarząd, też byłoby zbyt daleko idące. Na gruncie art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd co do zasady reprezentuje wspólnotę, ale w sprawach dotyczących bezpośrednio lokalu należącego do wspólnoty bezpieczniej jest, aby właściciele w uchwale wyraźnie wskazali sposób reprezentacji. To rozwiązanie najmniej naraża wspólnotę na późniejszy spór.

FAQ

Czy wspólnota mieszkaniowa może być właścicielem odrębnego lokalu?

Tak. Wynika to z art. 6 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania.

Czy zarząd zawsze może oddać głos za lokal należący do wspólnoty?

Nie zawsze warto przyjmować to automatycznie. Co do zasady zarząd reprezentuje wspólnotę na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, ale przy uchwałach dotyczących bezpośrednio tego lokalu bezpieczniej jest doprecyzować reprezentację w uchwale właścicieli.

Czy trzeba stosować art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali?

Nie wprost. Ten przepis odnosi się do współwłasności lokalu w częściach ułamkowych i obowiązku ustanowienia pełnomocnika przy głosowaniu według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Lokal należący do wspólnoty to inna sytuacja prawna.

Czy wadliwy głos za lokal wspólnoty może unieważnić uchwałę?

Może być podstawą do jej zaskarżenia, zwłaszcza jeśli ten głos miał wpływ na większość. Powództwo o uchylenie uchwały wnosi się na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W jakim terminie można zaskarżyć uchwałę wspólnoty?

Co do zasady w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów, zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

2. Art. 23 ustawy o własności lokali

3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2020 r., sygn. I ACa 297/19