Rozliczenie wody we wspólnocie: meldunek czy faktyczne zamieszkanie?

Rozliczenia we wspólnocie przy jednym liczniku głównym

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić dwa poziomy rozliczeń. Po pierwsze, rozliczenie między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług, którym w budynku wielolokalowym jest zwykle właściciel albo zarządca budynku. Po drugie, wewnętrzne rozliczenie kosztów między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków rozliczenia za wodę i ścieki prowadzi przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne z odbiorcą usług na podstawie taryf, cen, stawek opłat oraz ilości dostarczonej wody i odprowadzonych ścieków. Jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, to zgodnie z art. 26 ust. 2 tej ustawy to on rozlicza koszty tych usług wewnątrz budynku. Przepis wyraźnie zastrzega, że suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od kwoty ponoszonej przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

Oznacza to, że wspólnota albo zarządca nie może dowolnie „dorabiać” dodatkowych należności ponad rzeczywisty koszt usługi. Może natomiast przyjąć wewnętrzną metodę podziału kosztów między lokale, byle była ona zgodna z prawem, racjonalna i przyjęta w prawidłowy sposób.

Meldunek a faktyczne zamieszkanie

Samo zameldowanie nie przesądza, ile osób rzeczywiście korzysta z lokalu i zużywa wodę. Meldunek służy ewidencji ludności, a nie ustalaniu faktycznego zużycia mediów. Dlatego rozliczanie wyłącznie według liczby osób zameldowanych może prowadzić do oczywistej niesprawiedliwości: w lokalu mogą mieszkać osoby niezameldowane, a osoby zameldowane mogą faktycznie tam nie przebywać.

Istotny jest tu art. 26 ust. 3 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, zgodnie z którym właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań, o której mowa w art. 6 ust. 6 pkt 3 tej ustawy, a należnościami wynikającymi z przyjętej metody obciąża osobę korzystającą z lokalu. Ustawodawca posługuje się więc pojęciem osoby korzystającej z lokalu, a nie osoby zameldowanej.

W praktyce oznacza to, że rozliczenie oparte na liczbie osób faktycznie zamieszkujących lokal jest zwykle bliższe rzeczywistości niż rozliczenie według meldunku. Nie znaczy to jednak, że wspólnota może robić to dowolnie. Potrzebne są jasne zasady: kto i kiedy zgłasza liczbę mieszkańców, jak dokumentuje zmiany oraz co dzieje się przy braku zgłoszenia.

Czy wspólnota musi mieć wodomierze w lokalach?

Nie. Zgodnie z art. 6 ust. 1 wskazanej ustawy dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków następuje na podstawie umowy zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. W budynku wielolokalowym umowę co do zasady zawiera się z właścicielem lub zarządcą budynku, o czym stanowi art. 6 ust. 5 tej ustawy.

Jednocześnie art. 6 ust. 6 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków przewiduje, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego jest uprawniony do zainstalowania wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody. Osoba korzystająca z lokalu ma obowiązek udostępnić lokal w celu instalacji wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany. Jest to jednak uprawnienie, a nie bezwzględny obowiązek.

Jeżeli więc w budynku jest tylko licznik główny, wspólnota nadal może rozliczać koszty wody wewnętrznie. Musi jednak przyjąć metodę, która da się obronić jako zgodna z prawem i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zobacz również:

rozliczanie opłat za wodę oraz ponosi koszty udrożnienia kanalizacji.

Jak prawidłowo ustalić metodę rozliczania kosztów wody?

Przepisy nie narzucają jednej obowiązkowej metody rozliczania kosztów wody między poszczególne lokale, gdy brak indywidualnych wodomierzy. Z tego powodu metoda powinna wynikać z uchwały właścicieli lokali albo z regulaminu przyjętego uchwałą wspólnoty.

Podstawą działania wspólnoty jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 22 ust. 2 tej ustawy do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Przyjęcie albo zmiana zasad rozliczania mediów, zwłaszcza gdy wpływa na wysokość obciążeń właścicieli, w praktyce powinny być wprost zatwierdzone uchwałą.

Dobrze przygotowany regulamin powinien określać w szczególności:

• czy rozliczenie następuje według wodomierzy lokalowych, liczby osób zamieszkujących, powierzchni lokalu czy metody mieszanej,
• jak ustala się liczbę osób faktycznie korzystających z lokalu,
• w jakim terminie właściciel ma obowiązek zgłosić zmianę liczby mieszkańców,
• jakie są konsekwencje niezłożenia deklaracji albo podania danych niezgodnych ze stanem faktycznym,
• jak rozliczana jest różnica między wodomierzem głównym a sumą odczytów lub rozliczeń jednostkowych.

Jeżeli wspólnota rozlicza wodę według liczby osób, bezpieczniejsze jest oparcie się na liczbie osób zamieszkujących, a nie zameldowanych, ponieważ to one faktycznie korzystają z wody. Sama metoda musi jednak być stosowana jednolicie wobec wszystkich właścicieli i nie może prowadzić do arbitralnego obciążania jednych lokali kosztem innych.

Kiedy można zakwestionować uchwałę wspólnoty?

Jeżeli wspólnota przyjęła wadliwą metodę rozliczeń albo stosuje ją w sposób naruszający interes właściciela, możliwe jest zaskarżenie uchwały do sądu. Podstawę stanowi art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia jego interesów.

Termin jest krótki. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali powództwo wnosi się w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W praktyce sąd będzie oceniał nie tylko brzmienie samej uchwały, ale też to, czy przyjęta metoda jest obiektywna, racjonalna i możliwa do zweryfikowania. Jeżeli rozliczenie według meldunku powoduje stałe oderwanie opłat od rzeczywistego korzystania z lokalu, może to wzmacniać argumenty przeciwko takiej uchwale.

Jak doprowadzić do zmiany zasad rozliczeń?

Nie zawsze trzeba od razu iść do sądu. Często skuteczniejszym rozwiązaniem jest zmiana regulaminu w samej wspólnocie. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zarząd lub zarządca zwołuje zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Jeżeli zebranie nie zostanie zwołane w tym terminie, to zgodnie z art. 30 ust. 1a tej ustawy coroczne zebranie może zwołać każdy właściciel lokalu. Ponadto, zgodnie z art. 31 lit. b ustawy o własności lokali, zebranie ogółu właścicieli zwołuje się także na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Warto więc złożyć do zarządu pisemny wniosek o wprowadzenie do porządku obrad projektu uchwały dotyczącej nowych zasad rozliczania wody. Praktycznie najlepiej załączyć gotowy projekt regulaminu albo przynajmniej projekt uchwały. Znaczenie ma też orzecznictwo: w wyroku z 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06, Sąd Najwyższy wskazał, że właściciele nie są związani porządkiem obrad przedstawionym przez zarząd i mogą proponować dodatkowe kwestie wymagające uchwały.

Zobacz również:

rozliczanie opłat za wodę oraz nowy regulamin rozliczania kosztów.

Praktyczny wniosek: meldunek nie powinien być jedynym kryterium

W opisanym stanie faktycznym dzielenie kosztów wystawianej faktury wyłącznie przez liczbę osób zameldowanych jest rozwiązaniem ryzykownym i często nieadekwatnym. Jeżeli wspólnota nie ma wodomierzy lokalowych, bardziej uzasadnione jest oparcie rozliczeń na liczbie osób faktycznie zamieszkujących lokale, ale tylko wtedy, gdy wynika to z jasnej, uchwalonej i jednakowo stosowanej metody.

Jeżeli obecne zasady są niejasne, pierwszym krokiem powinno być ustalenie, czy istnieje uchwała lub regulamin określający sposób rozliczania wody. Jeżeli takiego aktu nie ma albo jest wadliwy, warto dążyć do jego zmiany. Jeżeli uchwała już została podjęta i narusza interes właściciela, trzeba pilnować 6-tygodniowego terminu na zaskarżenie.

FAQ

Czy wspólnota może rozliczać wodę według liczby osób zameldowanych?

Może to przewidywać regulamin lub uchwała, ale takie rozwiązanie bywa wadliwe, jeżeli nie odpowiada rzeczywistemu korzystaniu z lokalu. Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę posługuje się pojęciem osoby korzystającej z lokalu, a nie osoby zameldowanej.

Czy liczba osób zamieszkujących lokal musi być gdzieś zgłaszana?

Tak powinno wynikać z regulaminu lub uchwały wspólnoty. Dokument ten powinien określać termin zgłoszenia, sposób aktualizacji danych i konsekwencje braku zgłoszenia.

Czy bez wodomierzy lokalowych rozliczenie jest legalne?

Tak. Ustawa nie nakłada obowiązku montażu wodomierzy w każdym lokalu. Gdy jest tylko wodomierz główny, wspólnota może przyjąć wewnętrzną metodę podziału kosztów, byle była zgodna z prawem i prawidłowo uchwalona.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Czy wspólnota może obciążyć mieszkańców kwotą wyższą niż faktura za wodę?

Nie. Art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków stanowi, że suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od kosztów ponoszonych wobec przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków – Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06