Jak zabezpieczyć się przed cofnięciem darowizny działki?

Czy ojciec może po prostu cofnąć darowiznę działki?

Nie. W polskim prawie darczyńca nie może swobodnie odebrać wykonanej darowizny tylko dlatego, że po czasie zmienił zdanie, pogorszyły się relacje rodzinne albo uznał, że umowa była dla niego niekorzystna. Po przeniesieniu własności działki obdarowany staje się właścicielem nieruchomości, a odwołanie darowizny jest możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

Najważniejszą podstawą jest art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Nie wystarczy więc subiektywne przekonanie darczyńcy. Musi istnieć konkretne zachowanie obdarowanego, które obiektywnie można uznać za wyjątkowo naganne.

W praktyce spory o odwołanie darowizny po latach często dotyczą konfliktów rodzinnych, zerwania kontaktu, braku opieki, awantur albo zarzutów dotyczących partnera lub małżonka darczyńcy. Każdy taki przypadek trzeba jednak oceniać indywidualnie.

Co oznacza rażąca niewdzięczność?

Rażąca niewdzięczność to nie każde niewłaściwe zachowanie wobec darczyńcy. Chodzi o zachowanie szczególnie naganne, zawinione, zwykle umyślne, sprzeczne z elementarnym poczuciem lojalności i wdzięczności wobec osoby, która dokonała darowizny.

Za rażącą niewdzięczność mogą zostać uznane przykładowo: przemoc wobec darczyńcy, ciężkie znieważenie, uporczywe poniżanie, bezpodstawne oskarżenia, świadome działanie na szkodę majątkową darczyńcy, porzucenie go w chorobie albo odmowa koniecznej pomocy mimo realnej możliwości jej udzielenia.

Zwykłe spory rodzinne, jednorazowa kłótnia, wzajemne pretensje, brak serdecznych relacji albo nieporozumienia wynikające z codziennego życia co do zasady nie wystarczą. Sąd Najwyższy w wyroku z 13 października 2005 r., sygn. I CK 112/05, podkreślił, że ocena rażącej niewdzięczności wymaga uwzględnienia konkretnych okoliczności sprawy oraz powszechnie akceptowanych norm moralnych.

Czy konflikt z partnerką ojca może uzasadniać odwołanie darowizny?

Rażąca niewdzięczność może wyjątkowo przejawiać się także w zachowaniu wobec osoby bliskiej darczyńcy, jeżeli uderza ono pośrednio w samego darczyńcę i jest obiektywnie poważne. Nie oznacza to jednak, że każdy konflikt z partnerką ojca automatycznie daje podstawę do odwołania darowizny.

Brak sympatii do partnerki ojca, unikanie kontaktu, chłodne relacje albo zwykła sprzeczka zwykle nie będą wystarczające. Inaczej można byłoby ocenić np. celowe znęcanie się nad osobą bliską darczyńcy, poważne znieważenia, przemoc, fałszywe oskarżenia albo inne działania podjęte z zamiarem wyrządzenia krzywdy. Także brak pomocy partnerce ojca nie będzie sam w sobie rażącą niewdzięcznością, jeżeli na obdarowanym nie ciąży wobec niej obowiązek alimentacyjny ani szczególny obowiązek opieki.

Jak wygląda procedura odwołania darowizny?

Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Tak stanowi art. 900 Kodeksu cywilnego. Samo pismo nie przenosi jednak automatycznie własności nieruchomości z powrotem na darczyńcę.

Jeżeli obdarowany zgadza się z odwołaniem darowizny i chce zwrócić nieruchomość, konieczny będzie akt notarialny przenoszący własność. Jeżeli obdarowany nie zgadza się z zarzutem rażącej niewdzięczności, darczyńca musi wystąpić do sądu z żądaniem zobowiązania obdarowanego do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości. W takim procesie sąd bada, czy odwołanie darowizny było skuteczne.

W praktyce w takich sprawach znaczenie ma prawidłowo przygotowany pozew o odwołanie darowizny, choć precyzyjnie rzecz ujmując roszczenie w sprawie nieruchomości najczęściej dotyczy zobowiązania obdarowanego do złożenia oświadczenia woli.

Termin na odwołanie darowizny

Darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Wynika to z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego. Termin liczy się więc nie zawsze od samego zdarzenia, ale od chwili uzyskania przez darczyńcę wiedzy o konkretnym zachowaniu, które uznaje za rażąco niewdzięczne.

Znaczenie ma także przebaczenie. Jeżeli darczyńca przebaczył obdarowanemu, darowizna nie może zostać odwołana z powodu tego samego zachowania. Przebaczenie nie musi mieć szczególnej formy, ale w sporze sądowym trzeba je wykazać na podstawie okoliczności, korespondencji, zeznań świadków albo późniejszego zachowania stron.

Darowizna działki, na której zostanie wybudowany dom

Jeżeli obdarowany wybuduje dom na darowanej działce, trzeba pamiętać o zasadzie, że budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że właściciel gruntu jest również właścicielem domu. W razie skutecznego odwołania darowizny przedmiotem zwrotu będzie więc nieruchomość wraz z budynkiem.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że obdarowany traci wszystkie środki włożone w budowę. Zgodnie z art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego zwrot przedmiotu odwołanej darowizny następuje według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Przy rozliczeniu nakładów znaczenie ma zwłaszcza art. 408 Kodeksu cywilnego. Obdarowany może domagać się zwrotu nakładów koniecznych w zakresie, w jakim nie znalazły pokrycia w użytku, który z nich osiągnął, oraz innych nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość nieruchomości w chwili jej wydania.

W praktyce takie rozliczenia bywają trudne. Trzeba wykazać wysokość nakładów, ich związek z nieruchomością, aktualne zwiększenie wartości gruntu oraz to, czy obdarowany powinien liczyć się z obowiązkiem zwrotu. Przy większych inwestycjach warto gromadzić faktury, umowy z wykonawcami, potwierdzenia przelewów i dokumentację budowlaną. Szerzej podobny problem omawia zagadnienie dotyczące sytuacji, gdy planowany jest remont darowanej nieruchomości.

Czy wpisanie męża jako współwłaściciela zabezpiecza przed odwołaniem darowizny?

Uczynienie męża współwłaścicielem działki nie jest pewnym zabezpieczeniem przed skutkami odwołania darowizny. Może natomiast skomplikować sytuację prawną i rozliczenia.

Jeżeli ojciec daruje działkę wyłącznie córce, nieruchomość zasadniczo wejdzie do jej majątku osobistego. Jeżeli później córka rozszerzy wspólność majątkową albo przeniesie udział na męża, nie usuwa to automatycznie ryzyka sporu z ojcem. Darczyńca może twierdzić, że z powodu późniejszego rozporządzenia nieruchomością jej zwrot jest utrudniony albo niemożliwy, a wtedy spór może przesunąć się na roszczenia o wartość korzyści i rozliczenia z bezpodstawnego wzbogacenia.

Jeżeli natomiast darowizna byłaby od razu dokonana na rzecz obojga małżonków, trzeba badać, komu zarzuca się rażącą niewdzięczność i w jakim zakresie można odwołać darowiznę. Sam udział małżonka nie daje więc pełnej ochrony przed roszczeniami darczyńcy.

Czy wypłacanie ojcu comiesięcznych kwot chroni przed odwołaniem darowizny?

Regularne przekazywanie ojcu pieniędzy może być bardzo ważnym argumentem dowodowym. Pokazuje, że obdarowany pomaga darczyńcy, utrzymuje z nim kontakt i wykonuje uzgodnienia rodzinne. Może to osłabiać zarzut rażącej niewdzięczności.

Nie jest to jednak automatyczna ochrona przed odwołaniem darowizny. Jeżeli pieniądze nie są częścią jasnej, notarialnej umowy odpłatnej, w sporze sąd może różnie ocenić ich charakter: jako pomoc rodzinną, darowizny, pożyczkę, wykonanie moralnego obowiązku albo element nieformalnych rozliczeń. W razie poważnego konfliktu problemem może być także udowodnienie, czy wpłaty miały być zaliczone na wartość działki.

Przy darowiźnie środków pieniężnych albo późniejszym żądaniu ich zwrotu znaczenie mogą mieć odrębne zasady, dlatego warto odróżniać darowiznę nieruchomości od sytuacji opisanych jako cofnięcie darowizny pieniędzy.

Darowizna czy umowa odpłatna – co będzie bezpieczniejsze?

Jeżeli rzeczywistym zamiarem stron jest przekazanie działki w zamian za comiesięczne świadczenia pieniężne albo utrzymanie ojca, klasyczna darowizna może nie być najlepszym rozwiązaniem. Darowizna jest z istoty umową nieodpłatną. Jeżeli obdarowany ma płacić darczyńcy równowartość działki w ratach, strony powinny rozważyć inną konstrukcję prawną.

Możliwe rozwiązania to w szczególności:

• sprzedaż działki z ceną płatną w ratach – gdy córka ma faktycznie zapłacić ojcu cenę odpowiadającą wartości działki;
• umowa dożywocia – gdy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca ma zapewnić zbywcy utrzymanie, opiekę i pomoc w chorobie;
• umowa renty albo inna umowa zobowiązująca do świadczeń okresowych – gdy głównym celem są regularne wypłaty pieniężne;
• darowizna z poleceniem – gdy świadczenia na rzecz darczyńcy mają charakter dodatkowy, ale nie stanowią rzeczywistej ceny za nieruchomość.

Umowa dożywocia nie jest darowizną i nie odwołuje się jej jednostronnie z powodu rażącej niewdzięczności na podstawie art. 898 Kodeksu cywilnego. W wyjątkowych sytuacjach sąd może jednak zmienić uprawnienia z dożywocia na rentę, a w szczególnie wyjątkowych przypadkach rozwiązać umowę dożywocia na podstawie art. 913 Kodeksu cywilnego. Dlatego także tę umowę trzeba przygotować starannie.

Jak praktycznie zabezpieczyć córkę i ojca?

Najważniejsze jest, aby akt notarialny odpowiadał rzeczywistemu zamiarowi stron. Jeżeli ojciec ma otrzymać pieniądze, trzeba rozważyć sprzedaż z ceną płatną w ratach i precyzyjnie opisać harmonogram płatności. Jeżeli ojcu zależy na opiece i utrzymaniu, właściwsza może być umowa dożywocia. Jeżeli chodzi o nieodpłatne przekazanie działki, ale z określonym obowiązkiem zachowania wobec ojca, można rozważyć darowiznę z poleceniem, choć nie daje ona takiej samej pewności jak umowa odpłatna.

Warto zadbać również o dowody: przelewy z jasnym tytułem, pisemne ustalenia, korespondencję, dokumentowanie pomocy i rozliczeń oraz unikanie gotówki bez potwierdzenia. Przy konflikcie rodzinnym dobrze jest też zawczasu ustalić, kto i w jakim zakresie ma pomagać darczyńcy, aby później nie powstał spór o zaniedbanie obowiązków.

Jeżeli tłem sprawy jest darowizna córce i konflikty rodzinne, sama forma umowy nie rozwiąże wszystkich problemów. Może jednak znacząco zmniejszyć ryzyko procesu i niejasnych rozliczeń po wybudowaniu domu.

Czy opiekun osoby ubezwłasnowolnionej może odwołać darowiznę?

Jeżeli darczyńca zostanie całkowicie ubezwłasnowolniony, działa za niego opiekun. Odwołanie darowizny nieruchomości i prowadzenie sprawy o jej zwrot należy traktować jako ważną sprawę majątkową, dlatego opiekun powinien uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego. Wynika to z art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, stosowanego odpowiednio do opieki nad osobą ubezwłasnowolnioną na podstawie art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Nie oznacza to jednak, że opiekun może dowolnie cofnąć każdą darowiznę. Nadal trzeba wykazać przesłanki z Kodeksu cywilnego, w szczególności rażącą niewdzięczność, zachowanie terminu rocznego oraz brak skutecznego przebaczenia.

FAQ

Czy darczyńca może odwołać darowiznę, bo żałuje swojej decyzji?

Nie. Sama zmiana zdania nie wystarczy. Po wykonaniu darowizny konieczne jest wykazanie rażącej niewdzięczności obdarowanego albo innej ustawowej podstawy odwołania darowizny.

Czy kłótnia z ojcem jest rażącą niewdzięcznością?

Zwykle nie. Jednorazowa kłótnia, nawet przykra, co do zasady mieści się w granicach zwykłych konfliktów rodzinnych. Inaczej może być przy przemocy, uporczywym poniżaniu, ciężkich znieważeniach albo świadomym porzuceniu darczyńcy w potrzebie.

Czy dom wybudowany na darowanej działce można zatrzymać oddzielnie od gruntu?

Co do zasady nie. Budynek trwale związany z gruntem jest częścią nieruchomości. Jeżeli darowizna działki zostanie skutecznie odwołana, rozliczeniu podlega nieruchomość wraz z budynkiem oraz nakłady, które zwiększyły jej wartość.

Czy płacenie ojcu comiesięcznej kwoty zabezpiecza przed odwołaniem darowizny?

Pomaga dowodowo, ale nie daje pełnej ochrony. Regularne przelewy mogą świadczyć o pomocy i braku niewdzięczności, lecz jeżeli mają być zapłatą za działkę, najlepiej uregulować je w odpowiedniej umowie notarialnej.

Czy lepsza będzie darowizna czy umowa dożywocia?

To zależy od celu stron. Jeżeli ojciec chce przekazać działkę nieodpłatnie, właściwa może być darowizna. Jeżeli oczekuje utrzymania, opieki albo świadczeń związanych z jego potrzebami życiowymi, często bardziej adekwatna jest umowa dożywocia.

Czy umowę dożywocia można odwołać jak darowiznę?

Nie. Umowa dożywocia jest umową odpłatną i nie podlega jednostronnemu odwołaniu na zasadach dotyczących darowizny. W wyjątkowych sytuacjach sąd może jednak zmienić dożywocie na rentę, a w szczególnie wyjątkowych przypadkach rozwiązać umowę.

Czy opiekun ubezwłasnowolnionego ojca może odwołać darowiznę?

Może podjąć takie działania w imieniu darczyńcy, ale zasadniczo wymaga to zgody sądu opiekuńczego i spełnienia przesłanek z Kodeksu cywilnego. Samo ubezwłasnowolnienie darczyńcy nie tworzy nowej podstawy do cofnięcia darowizny.

Podsumowanie

Najlepszym zabezpieczeniem przed sporem o cofnięcie darowizny jest prawidłowe dobranie umowy do rzeczywistego celu stron. Jeżeli działka ma zostać przekazana nieodpłatnie, trzeba liczyć się z zasadami dotyczącymi darowizny i rażącej niewdzięczności. Jeżeli ojciec ma otrzymywać świadczenia pieniężne albo utrzymanie, bezpieczniej rozważyć sprzedaż ratalną, rentę albo umowę dożywocia.

W przypadku planowanej budowy domu ryzyko jest szczególnie istotne, ponieważ dom trwale związany z gruntem będzie zasadniczo częścią działki. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego warto ustalić nie tylko podatki i koszty notarialne, ale przede wszystkim skutki ewentualnego konfliktu rodzinnego, odwołania darowizny i rozliczenia nakładów.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 888, art. 898–900, art. 405–408, art. 908 i art. 913: tekst aktu w ISAP.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 156 i art. 175: tekst aktu w ISAP.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 13 października 2005 r., sygn. I CK 112/05: orzeczenie w SAOS.