Zamiana mieszkania z dopłatą a podatek i majątek małżonków

Mieszkanie kupione za pieniądze z darowizny a majątek osobisty

Zasadą jest, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa. Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Nie oznacza to jednak, że wszystko, co małżonek nabywa po ślubie, automatycznie staje się majątkiem wspólnym.

Zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty nabyte przez darowiznę, chyba że darczyńca postanowił inaczej, oraz przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. Jeżeli więc matka przekazała pieniądze wyłącznie córce, a z tych pieniędzy zostało kupione mieszkanie, to lokal zasadniczo należy do majątku osobistego córki.

W opisanej sytuacji znaczenie ma również treść aktu notarialnego. Skoro jako kupująca została wskazana wyłącznie właścicielka mieszkania, a środki pochodziły z darowizny od jej matki, to przy typowym stanie faktycznym lokal nie wszedł do majątku wspólnego małżonków. Dobrze jednak zachować dokumenty potwierdzające źródło finansowania: umowę darowizny, potwierdzenie przelewu, zgłoszenie SD-Z2 oraz akt notarialny zakupu.

Darowizna od matki na dopłatę do większego mieszkania

Jeżeli część dopłaty do większego mieszkania ma pochodzić z kolejnej darowizny od matki, najbezpieczniej podatkowo jest przekazać darowiznę wyłącznie córce, na jej rachunek bankowy. Darowizna pieniężna od rodzica może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ale trzeba spełnić warunki formalne: udokumentować przekazanie pieniędzy i, gdy jest to wymagane, złożyć zgłoszenie SD-Z2 w terminie 6 miesięcy.

Nie należy bezrefleksyjnie przelewać pieniędzy na rachunek męża ani wskazywać w umowie darowizny, że obdarowanymi są oboje małżonkowie. Zięć nie korzysta z takiego samego zwolnienia jak córka w tzw. grupie zerowej. Jeżeli darowizna miałaby być przekazana także jemu albo bezpośrednio do majątku wspólnego, trzeba wcześniej sprawdzić skutki podatkowe.

Czy nowe mieszkanie musi być tylko na żonę?

Z punktu widzenia porządku majątkowego najczytelniejszy wariant wygląda następująco: właścicielka dokonuje zamiany swojego mieszkania na większe, dopłaca środki pochodzące z własnego majątku osobistego, a następnie nowe mieszkanie pozostaje w jej majątku osobistym. Jeżeli małżonkowie chcą, aby nowe mieszkanie należało do obojga, można rozważyć zawarcie u notariusza umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową na tę nieruchomość.

Samo rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej na nieruchomość nie jest typową darowizną między małżonkami. W orzecznictwie przyjmuje się, że taka czynność nie powoduje automatycznie podatku dochodowego po stronie małżonka obejmowanego wspólnością. Warto jednak dopilnować, aby notariusz prawidłowo opisał czynność i jej podstawę. W pierwotnym artykule trafnie przywołano wyrok NSA z 31.05.2017 r., sygn. akt II FSK 1236/15, dotyczący podatkowych skutków rozszerzenia wspólności majątkowej.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy część dopłaty pochodzi z majątku wspólnego małżonków, np. ze wspólnych oszczędności albo wspólnego kredytu. Wtedy może powstać kwestia rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków. Nie musi to blokować transakcji, ale powinno być jasno opisane i przemyślane przed podpisaniem aktu notarialnego.

Jak formalnie przeprowadzić zamianę mieszkania z dopłatą?

Zamiana nieruchomości wymaga aktu notarialnego. W praktyce w jednym akcie strony przenoszą na siebie własność lokali, a jeżeli ich wartości są różne, jedna ze stron zobowiązuje się do dopłaty. Trzeba ustalić aktualne wartości rynkowe mieszkań, termin zapłaty dopłaty, sposób wydania lokali, rozliczenie czynszu, mediów i ewentualnych zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni.

Przed aktem notarialnym warto przygotować w szczególności: numery ksiąg wieczystych, zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni, dokumenty dotyczące braku zaległości, podstawę nabycia lokali, dokumenty potwierdzające źródło dopłaty oraz informacje o ewentualnych hipotekach. Jeżeli którykolwiek lokal jest obciążony kredytem hipotecznym, konieczne będzie uzgodnienie transakcji z bankiem.

Opodatkowanie zamiany nieruchomości PIT

Na gruncie PIT zamiana mieszkania jest odpłatnym zbyciem. Nie ma znaczenia, że właściciel nie otrzymuje typowej ceny sprzedaży w gotówce. Ekwiwalentem jest druga nieruchomość, a przy zamianie z dopłatą także kwota dopłaty. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT opodatkowanie może wystąpić, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przy zamianie przychodem każdej strony jest wartość nieruchomości zbywanej przez tę stronę. Wynika to z art. 19 ust. 2 ustawy o PIT. Jeżeli więc właścicielka zbywa lokal o wartości 500 000 zł w zamian za większy lokal i dopłatę, to jej przychodem podatkowym jest wartość zbywanego przez nią mieszkania, a nie sama dopłata.

Zamiana mieszkania nabytego w 2013 r.

W opisanym stanie faktycznym mieszkanie zostało nabyte w 2013 r. Pięcioletni termin należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, czyli od końca 2013 r. Oznacza to, że termin upłynął z końcem 2018 r. Zamiana dokonana po tej dacie nie powinna powodować PIT z tytułu odpłatnego zbycia tego mieszkania.

W takim wariancie nie trzeba korzystać z ulgi mieszkaniowej, ponieważ nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu na zasadach właściwych dla zbycia przed upływem 5 lat. Co do zasady nie składa się również PIT-39, jeżeli zbycie następuje już po upływie ustawowego terminu. Trzeba jednak upewnić się, czy po 2013 r. nie doszło do czynności, które mogłyby wpływać na datę nabycia, np. istotnych zmian własnościowych, zniesienia współwłasności albo nabycia udziału.

Ulga mieszkaniowa, gdy zamiana następuje przed upływem 5 lat

Jeżeli zamiana następuje przed upływem 5 lat, można rozważyć zwolnienie z PIT na własne cele mieszkaniowe z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Obecnie przychód trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Przy zamianie szczególnie istotne jest to, że za wydatek na własne cele mieszkaniowe ustawa uznaje także wartość otrzymanego w ramach zamiany budynku, lokalu mieszkalnego albo określonych praw mieszkaniowych. Jeżeli zatem podatnik oddaje mniejsze mieszkanie i w zamian nabywa większe mieszkanie, w którym będzie realizował własne cele mieszkaniowe, wartość otrzymanego lokalu może być wydatkiem mieszkaniowym.

Jeżeli wartość otrzymanego mieszkania i ewentualne dodatkowe wydatki mieszkaniowe pokrywają cały przychód ze zbycia, dochód może korzystać ze zwolnienia w całości. Gdy tylko część przychodu zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, zwolnienie działa proporcjonalnie.

PIT-39 przy zamianie mieszkania

Jeżeli zamiana podlega rozliczeniu w PIT, podatnik składa PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonano zamiany. Zeznanie składa się także wtedy, gdy podatnik chce skorzystać ze zwolnienia mieszkaniowego i ostatecznie nie zapłaci podatku. W PIT-39 wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego.

Jeżeli jednak zamiana dotyczy mieszkania nabytego w 2013 r. i następuje po upływie pięcioletniego terminu, zasadniczo nie powstaje obowiązek złożenia PIT-39. Wątpliwości mogą pojawić się wtedy, gdy podatnik nabywał udziały w różnym czasie albo wcześniej rozszerzano wspólność majątkową. W podobnych sprawach znaczenie może mieć także ulga przy kilku nieruchomościach, zwłaszcza gdy urząd bada, czy nowy lokal faktycznie służy własnym celom mieszkaniowym.

PCC i koszty notarialne przy zamianie

Niezależnie od PIT trzeba pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych. Umowa zamiany co do zasady podlega PCC. Przy zamianie lokali mieszkalnych podstawą opodatkowania jest różnica ich wartości rynkowych, natomiast przy innych przedmiotach zamiany podstawą może być wartość rzeczy lub prawa, od którego przypada wyższy podatek. Stawka PCC dla nieruchomości wynosi zasadniczo 2%.

W praktyce PCC pobiera i odprowadza notariusz, ponieważ umowa zamiany mieszkania wymaga formy aktu notarialnego. Strony powinny wcześniej ustalić, kto ekonomicznie poniesie ten koszt, choć odpowiedzialność podatkowa przy zamianie może obciążać strony solidarnie.

Najbezpieczniejszy wariant w opisanej sprawie

Przy założeniu, że mieszkanie nabyte w 2013 r. należy do majątku osobistego właścicielki, a dodatkowa darowizna 50 000 zł ma pochodzić od jej matki, praktycznie najczytelniejszy wariant to:

• przekazanie darowizny wyłącznie córce, przelewem na jej rachunek, z prawidłowym zgłoszeniem SD-Z2, jeżeli jest wymagane,
• zawarcie aktu notarialnego zamiany przez właścicielkę dotychczasowego mieszkania, z jasnym opisaniem wartości lokali i dopłaty,
• nabycie większego mieszkania do majątku osobistego właścicielki, jeżeli całość finansowania pochodzi z jej majątku osobistego,
• ewentualne późniejsze objęcie nowego mieszkania wspólnością majątkową małżeńską w drodze umowy majątkowej u notariusza, jeżeli małżonkowie chcą, aby lokal należał do obojga.

Jeżeli natomiast część dopłaty ma pochodzić ze wspólnych pieniędzy małżonków albo z kredytu zaciąganego przez oboje, trzeba ustalić, czy ma to być nakład z majątku wspólnego na majątek osobisty, czy od razu nabycie do majątku wspólnego. To nie jest wyłącznie techniczny zapis w akcie, ale decyzja wpływająca na podatki, odpowiedzialność za kredyt i ewentualne przyszłe rozliczenia między małżonkami.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 i art. 33.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 oraz art. 30e.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności przepisy dotyczące umowy zamiany i stawek PCC.
• Informacje Ministerstwa Finansów i serwisu gov.pl dotyczące zgłoszenia SD-Z2 oraz rozliczenia PIT-39.
• Wyrok NSA z 31.05.2017 r., sygn. akt II FSK 1236/15.