Dodanie partnera jako współwłaściciela działki a podatek i ulga mieszkaniowa

Jak dodać partnera do własności działki, jeśli nie jesteście małżeństwem?

Jeżeli działka należy wyłącznie do jednego z partnerów, druga osoba może stać się współwłaścicielem tylko wtedy, gdy dojdzie do przeniesienia udziału w prawie własności. W praktyce najczęściej robi się to przez sprzedaż udziału albo darowiznę udziału, zawsze w formie aktu notarialnego, ponieważ umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli chodzi konkretnie o przekazanie części nieruchomości osobie, z którą właściciel nie pozostaje jeszcze w małżeństwie, warto porównać koszty i skutki podatkowe opisane przy przekazaniu połowy nieruchomości narzeczonej.

Jeżeli wybieracie sprzedaż, kupujący płaci cenę, a zbywca może mieć obowiązek rozliczenia podatku dochodowego. Jeżeli wybieracie darowiznę, pojawia się przede wszystkim problem podatku od spadków i darowizn po stronie obdarowanego, a nie PIT po stronie darczyńcy. Ponieważ pytanie dotyczy możliwości wykorzystania środków na cele remontowe, dalsza analiza dotyczy sprzedaży udziału.

W relacji partnerskiej warto też od razu uregulować udziały i wzajemne rozliczenia nakładów. Przydaje się tu szersze spojrzenie na wspólny zakup w związku partnerskim.

Sprzedaż udziału w działce a 19% PIT – kiedy powstaje podatek?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jeżeli więc partner nabył działkę np. w 2024 r., to sprzedaż udziału w 2025 r., 2026 r., 2027 r., 2028 r. albo 2029 r. nadal mieści się w 5-letnim okresie. Dopiero sprzedaż od 1 stycznia 2030 r. byłaby co do zasady poza tym źródłem przychodu.

Stawka podatku wynosi 19% podstawy obliczenia podatku na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o PIT. Podstawą nie jest jednak cena sprzedaży, tylko dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty.

Jak obliczyć dochód ze sprzedaży udziału?

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT podstawą opodatkowania jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o PIT a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d tej ustawy.

Przychodem jest co do zasady cena określona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może określić przychód według wartości rynkowej na podstawie art. 19 ust. 1 i 4 ustawy o PIT. To ważne, gdy udział jest sprzedawany osobie bliskiej lub partnerowi za cenę „umowną”.

W przypadku nieruchomości nabytej odpłatnie kosztami uzyskania przychodu są – zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT – udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Jakie koszty można uwzględnić przy sprzedaży udziału?

Do kosztów zwykle zalicza się odpowiednią część:

• ceny zakupu działki,
• taksy notarialnej i opłat notarialnych związanych z nabyciem,
• podatku od czynności cywilnoprawnych zapłaconego przy zakupie,
• opłat sądowych związanych z nabyciem,
• nakładów zwiększających wartość nieruchomości, jeżeli są właściwie udokumentowane.

Jeżeli sprzedawany jest udział 1/2, co do zasady do rozliczenia bierze się połowę kosztów dotyczących całej nieruchomości, o ile wcześniej nieruchomość należała w całości do zbywcy. Ostateczne wyliczenie zależy jednak od konkretnej treści aktu nabycia, ceny, zakresu nakładów i sposobu ich udokumentowania.

Czy trzeba zapłacić podatek od całej ceny sprzedaży?

Nie. Przy sprzedaży udziału w działce przed upływem 5 lat podatek liczy się od dochodu, a nie od całej ceny. To oznacza, że sama cena sprzedaży nie przesądza jeszcze, ile wyniesie podatek.

Przykładowo: jeżeli przychód ze sprzedaży udziału wynosi 150 000 zł, a koszty przypadające na ten udział wynoszą 130 000 zł, to dochód wynosi 20 000 zł, a podatek – 3 800 zł. Takie rozliczenie wynika bezpośrednio z art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o PIT.

Zwolnienie z PIT na własne cele mieszkaniowe

Najważniejsze zwolnienie wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przepis ten przewiduje, że dochód ze sprzedaży nieruchomości lub udziału może być zwolniony z podatku w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Termin jest obecnie następujący: przychód trzeba wydać począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. To dokładnie wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

To bardzo ważne: dla ulgi liczy się przychód ze sprzedaży, a nie sama kwota podatku. Jeżeli podatnik chce skorzystać ze zwolnienia w całości, powinien przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe cały przychód ze sprzedaży. Jeżeli wyda tylko część, zwolnienie będzie proporcjonalne.

Przy analizie zakresu zwolnienia pomocny może być też artykuł o tym, jak działa ulga na cele mieszkaniowe przy wydatkach na grunt.

Co oznaczają własne cele mieszkaniowe?

Ustawa nie pozwala wydawać środków dowolnie. Wydatki muszą mieścić się w zamkniętym katalogu z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Jednocześnie muszą służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie cudzych potrzeb czy celów inwestycyjnych.

W praktyce organy podatkowe i sądy badają, czy podatnik rzeczywiście realizuje własną funkcję mieszkaniową. Sam zakup lub remont nieruchomości nie zawsze wystarczy, jeśli z okoliczności wynika, że chodzi wyłącznie o inwestycję. Przy ocenie ma znaczenie konkretny stan faktyczny, w tym sposób korzystania z nieruchomości.

W tym kontekście warto pamiętać, że znaczenie ma rzeczywiste zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie samo formalne nabycie kolejnej nieruchomości.

Jakie wydatki mieszczą się w katalogu celów mieszkaniowych?

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki na:

• nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego albo udziału w nich,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego albo udziału w takim gruncie,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• adaptację własnego budynku niemieszkalnego lub lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne.

Osobno art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT obejmuje również spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek, ale tylko przy spełnieniu warunków ustawowych, zwłaszcza gdy kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i na cel mieszkaniowy wskazany w ustawie.

Jeżeli szukacie bardziej szczegółowego omówienia, pomocny będzie też katalog wydatków na cele mieszkaniowe.

Czy środki można przeznaczyć na remont?

Tak, ale tylko wtedy, gdy chodzi o remont własnego budynku mieszkalnego, jego części albo własnego lokalu mieszkalnego – tak stanowi art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT. W praktyce oznacza to, że wydatki muszą dotyczyć nieruchomości należącej do podatnika albo przysługującego mu prawa wskazanego w ustawie.

Sam remont działki niezabudowanej nie będzie celem mieszkaniowym. Jeżeli na działce jest dopiero planowana budowa, wtedy wydatki trzeba oceniać raczej przez pryzmat budowy budynku mieszkalnego albo nabycia gruntu pod budowę, a nie „remontu działki”.

W opisanej sytuacji trzeba więc odróżnić trzy warianty:

• sprzedaż udziału i wydatkowanie środków na remont już posiadanego własnego domu lub mieszkania – to może dawać ulgę,
• sprzedaż udziału i wydatkowanie na budowę domu na własnym gruncie – to również może mieścić się w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT,
• sprzedaż udziału i wydatkowanie wyłącznie na samą niezabudowaną działkę bez realizacji celu mieszkaniowego – to zwykle nie wystarczy.

Jak rozumieć pojęcie remontu?

Pomocniczo można odwołać się do definicji z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, zgodnie z którą remont to wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, z dopuszczeniem użycia innych wyrobów budowlanych niż pierwotne.

Na gruncie ulgi mieszkaniowej do wydatków remontowych zalicza się zwykle takie nakłady, które dotyczą substancji mieszkaniowej i jej trwałych elementów, np. instalacji, ścian, podłóg, okien, drzwi, łazienki, kuchni, systemu ogrzewania czy trwałej zabudowy.

Jakie wydatki remontowe najczęściej są uznawane?

W praktyce za wydatki mieszczące się w uldze najczęściej uznaje się m.in.:

• wymianę instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej i grzewczej,
• wymianę okien, drzwi, parapetów, grzejników,
• położenie płytek, paneli, gładzi, malowanie, tynkowanie,
• wykonanie lub modernizację łazienki i kuchni w zakresie elementów trwale związanych z lokalem,
• montaż trwałej zabudowy meblowej, jeżeli spełnia kryterium trwałego związku z budynkiem lub lokalem,
• zakup materiałów budowlanych oraz zapłatę za usługi remontowo-budowlane.

W części przypadków organy podatkowe akceptują także wydatki na niektóre urządzenia i elementy wyposażenia, jeśli są funkcjonalnie i trwale związane z lokalem. Ocena zależy jednak od rodzaju wydatku, sposobu montażu i aktualnej linii interpretacyjnej.

Jakie wydatki są ryzykowne albo zwykle nie dają ulgi?

Najwięcej sporów dotyczy wydatków na wyposażenie. Co do zasady problematyczne bywają:

• wolnostojące meble, dekoracje i dodatki,
• narzędzia do remontu, drabiny, folie ochronne i drobny sprzęt roboczy,
• zagospodarowanie terenu wokół budynku, np. część robót brukarskich czy ozdobnych,
• wydatki, które nie dotyczą własnej nieruchomości mieszkalnej podatnika.

Przy AGD i oświetleniu nie można dziś stawiać prostych tez w każdym przypadku. Znaczenie ma to, czy dany element stanowi trwałą zabudowę i czy odpowiada aktualnej praktyce interpretacyjnej. Dlatego przy większych kwotach warto rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną na podstawie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Czy spłata kredytu też może być własnym celem mieszkaniowym?

Tak, ale nie zawsze. Art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT pozwala zaliczyć do własnych celów mieszkaniowych spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek, jeżeli kredyt został zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i na cel mieszkaniowy określony w ustawie.

Jednocześnie trzeba uważać na zakaz podwójnego korzystania z tego samego wydatku. Jeżeli określony wydatek został już uwzględniony jako koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży, to co do zasady nie można go drugi raz „zużyć” jako wydatku na własny cel mieszkaniowy przez spłatę kredytu finansującego ten sam wydatek. Taka wykładnia wynika z art. 21 ust. 30 ustawy o PIT oraz utrwalonej praktyki interpretacyjnej.

Jak dokumentować wydatki na ulgę mieszkaniową?

Ustawa o PIT nie wymaga, by każdy wydatek był udokumentowany wyłącznie fakturą VAT, ale podatnik musi być w stanie udowodnić:

• kto poniósł wydatek,
• kiedy został poniesiony,
• na co konkretnie został poniesiony,
• w jakiej wysokości,
• że pozostaje w związku z własnym celem mieszkaniowym podatnika.

W praktyce najlepiej gromadzić faktury, rachunki, umowy z wykonawcami, potwierdzenia przelewów, protokoły odbioru prac i – gdy to potrzebne – dokumentację zdjęciową. Zasada dopuszczania dowodów wynika z art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej.

Jak rozliczyć ulgę w zeznaniu?

Sprzedaż nieruchomości lub udziału przed upływem 5 lat rozlicza się w formularzu PIT-39. Zeznanie składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT.

Jeżeli podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej, wykazuje w PIT-39 przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego. Gdy w chwili składania zeznania nie wszystkie wydatki zostały jeszcze poniesione, podatnik deklaruje zamiar skorzystania ze zwolnienia, a następnie powinien rzeczywiście wydać środki w ustawowym terminie 3 lat od końca roku sprzedaży.

Jeżeli warunki ulgi ostatecznie nie zostaną spełnione, trzeba skorygować rozliczenie i dopłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Tabela: co jest najważniejsze przy sprzedaży udziału partnerowi?

FAQ

Czy partner może sprzedać mi połowę działki bez podatku?

Tak, ale tylko w określonych sytuacjach. Jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat od końca roku nabycia, nie ma PIT z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jeżeli wcześniej – podatek może być wyłączony tylko przez ulgę mieszkaniową.

Czy podatek liczy się od ceny sprzedaży?

Nie. Co do zasady liczy się go od dochodu, czyli od przychodu pomniejszonego o koszty nabycia i udokumentowane nakłady, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT.

Czy wystarczy wydać kwotę podatku na remont?

Nie. Dla pełnej ulgi trzeba wydać cały przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Wydanie tylko części przychodu daje tylko częściowe zwolnienie.

Czy remont musi dotyczyć nieruchomości należącej do sprzedającego?

Tak, co do zasady musi chodzić o własny budynek mieszkalny, własny lokal mieszkalny albo inne prawo wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Wydatki na cudzą nieruchomość są bardzo ryzykowne podatkowo.

Czy potrzebne są wyłącznie faktury VAT?

Nie zawsze wyłącznie faktury VAT, ale dokumentacja musi jasno potwierdzać rodzaj wydatku, kwotę, datę i związek z własnym celem mieszkaniowym. Najbezpieczniejsze są faktury i przelewy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa – Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 9 marca 2021 r., 0115-KDIT2.4011.873.2020.1.KC
6. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 13 września 2019 r., 0114-KDIP3-1.4011.388.2019.2.KP
7. Wyrok NSA z 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96