Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opieka nad osobą starszą a możliwość wykupu jej mieszkania komunalnego

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 10.03.2016

Sprawuję opiekę nad starszą osobą od 10 lat, od roku osoba ta jest bardzo chora. Moja opieka nie jest nigdzie odnotowana. Jeśli chodzi o pokrewieństwo, to nasi nieżyjący mężowie byli braćmi. Osoba ta posiada mieszkanie komunalne. Pytanie: czy istnieje sposób, żeby nie stracić tej nieruchomości po śmierci tej osoby? Jakie ewentualnie w tym celu podjąć kroki? Chciałabym w przyszłości wykupić mieszkanie na warunkach, jakie przysługują zameldowanej w tej chwili osobie, nad którą sprawuję opiekę. Czy istnieje sposób ominięcia wysokiego podatku? Osoba ta nie posiada dzieci, ma dwie siostry, z którymi nie mamy kontaktu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odnośne mieszkanie jest aktualnie składnikiem cudzego majątku. Pani słowa wskazują na majątek jakiejś gminy – jako na właściciela owego mieszkania. Mamy sytuację, w której trudno mówić o utracie mieszkania (ponieważ i tak jest cudze). Można się zastanowić nad zmniejszeniem zakresu Pani strat finansowych (których trzeba się spodziewać) oraz nad możliwością nabycia danego mieszkania.

 

W ustawowym określeniu własności – czyli w artykule 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) – znalazło się jednoznaczne stwierdzenie, że właściciel swe uprawnienia jest uprawniony wykonywać „z wyłączeniem innych osób”. W przypadku własności publicznej (a taką jest własność komunalna) sporego znaczenia nabierają ustawowe ograniczenia własności (wskazane już w artykule 140 K.c.). W zaakcentowanym przez Panią zakresie tematycznym znajduje to wyraz zwłaszcza w dwóch ustawach: Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów….

 

W tej odpowiedzi mogę odnieść się tylko do wskazanych przez Panią informacji; ponieważ są one dość ogólne, zawieram w tej odpowiedzi informacje wariantywne.

 

Jeżeli Pani mieszka wraz z najemczynią, to proponuję – najlepiej w porozumieniu z nią – podjąć starania o to, by stała się Pani współnajemcą danego mieszkania; w grę mogłaby również wchodzić zmiana najemcy (by Pani „przejęła” taki tytuł prawny do lokalu). Jeśli w danej gminie są problemy z uzyskaniem lokalu komunalnego, to proszę liczyć się z problemami po śmierci najemczyni.

 

Ustawodawca znacznie ograniczył – dość szerokie w poprzednich warunkach ustrojowych – możliwości wstąpienia w prawo najmu po śmierci najemcy. Praktycznie rzecz biorąc, jedynie mieszkające z najemcą dziecko najemcy lub mieszkająca z nim osoba uprawniona do alimentacji ze strony najemcy może skorzystać ze wstąpienia w prawo najmu (art. 691 K.c.); samo wstąpienie w prawo najmu następuje z mocy prawa, ale praktyka pokazuje, że niekiedy trzeba na drodze sądowej dochodzić stwierdzenia, że doszło do wstąpienia w prawo najmu – powództwo o ustalenie przewidziano w artykule 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Jak widać, właściwie skuteczne przeprowadzenie – w swej istocie fikcyjnego (związanego z fałszowaniem rzeczywistości) – procesu o alimenty (na Pani rzecz od Najemczyni) mogłoby dać Pani szansę na wstąpienie w prawo najmu (art. 691 K.c.).

 

Nawet w przypadku wstąpienia w prawo najmu (czyli po śmierci najemcy) albo w przypadku uzyskania statusu współnajemcy trzeba liczyć się z możliwością utraty statusu najemcy lokalu komunalnego (z mieszkalnego zasobu gminy), a zwłaszcza lokalu socjalnego. Czynsz niższy zazwyczaj od czynszu wolnorynkowego sprawia, że lokale komunalne uważa się za atrakcyjne (co zwiększa, niekiedy występującą, możliwość zakupienia mieszkania, często po cenie obniżonej). Dlatego ustawodawca zdecydował się wprowadzić ograniczenia w korzystaniu z takich mieszkań. Według ustawy o ochronie praw lokatorów… gminy są uprawnione wypowiadać stosunek najmu osobom, którym przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego oraz mają możliwość zamieszkania w nim (przykładowe wyjątki braków możliwości zamieszkania: ruina, rzeczywisty spór o inny lokal z osobą, która wykluczyła danego człowieka z władania innym lokalem).

 

Jeśli Pani mieszka gdzie indziej lub ma możliwość zamieszkania „pod innym adresem” (w przypadku przysługiwania tytułu prawnego do lokalu), to uzyskanie (a zwłaszcza utrzymanie odpowiednio długo) statusu najemcy (albo współnajemcy) danego mieszkania komunalnego może okazać się bardzo trudne – o ile w ogóle wykonalne. Przede wszystkim odnosi się to do wstąpienia w stosunek najmu, ponieważ współzamieszkiwanie z najemcą (za jego życia) jest podstawową przesłanką wstąpienia w prawo najmu (art. 691 K.c.).

 

Rzeczywiście sporo mieszkań komunalnych w Polsce jest sprzedawanych najemcom, niekiedy po cenie obniżonej (zwłaszcza z uwagi na bonifikaty). Zagadnienie to uregulowano dość dokładnie w ustawie o gospodarce nieruchomościami – na szczególną uwagę zasługują jej artykuły: 34 oraz 68 i następne, w tym dotyczące obowiązku zwrotu bonifikaty (jakże często podwyższonej o odsetki za zwłokę). Część gmin tak projektuje treść aktów notarialnych (z umową sprzedaży), by łatwiej było dochodzić zwrotu bonifikaty (np. w przypadku zbycia w sposób odmienny od przewidzianego przepisami, które dość często się zmieniały).

 

Proszę pamiętać o tym, że właściciel mieszkania nie ma obowiązku przeznaczenia lokalu na sprzedaż (w gminach duże znaczenie mają uchwały gmin). Dopiero przeznaczenie mieszkania komunalnego do zbycia otwiera możliwość skorzystania z ewentualnych bonifikat.

 

W warunkach kapitalistycznych ustawodawca, a często również rady gmin, dążą do maksymalizacji dochodów. Dlatego zdarza się niechęć w przeznaczaniu mieszkań na zbycie. Jeśli już mieszkanie przeznacza się do sprzedania, to pierwszeństwo w prawie nabycia go przysługuje jego najemcy (chodzi o odpowiednik prawa pierwokupu z Kodeksu cywilnego). Jeżeli najemca wyraża zainteresowanie zakupieniem, to dochodzi do dalszych czynności – w tym do obliczenia wysokości ewentualnej bonifikaty (bardzo wyraźnie powiązanej z czasem trwania stosunku najmu); niekiedy najemca wpłaca wcześniej pieniądze „na koszty operacyjne” (zwłaszcza związane z pracą rzeczoznawcy, który ocenia możliwość ustanowienia odrębnej nieruchomości lokalowej).

 

O ile poprawnie zrozumiałem Pani słowa, to w tej sytuacji najbardziej korzystne cenowo (z uwagi na prawdopodobną bonifikatę) byłoby nabycie mieszkania przez Najemczynię (z uwagi na jej „staż” w charakterze najemcy) oraz ustanowienie Pani wyłączną (jedyną) spadkobierczynią. Załatwianie spraw w związku z ewentualnym nabyciem mieszkania mogłoby stać się łatwiejsze, gdyby Pani została pełnomocnikiem najemczyni (art. 98 i następne K.c.); do nabycia nieruchomości w imieniu mocodawcy niezbędne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego (art. 99 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Czynności notarialnych można dokonywać również poza kancelarią notarialną (choć wiążą się z tym dodatkowe koszty). W ramach jednej „wizyty” notariusza (albo w kancelarii notarialnej) można by sporządzić (poza pełnomocnictwem) również testament. Co prawda, rodzeństwo jest poza kręgiem osób uprawnionych do zachowku (art. 991 K.c.), ale wskazanie przyczyn pominięcia w testamencie sióstr testatorki (czyli najemczyni) mogłoby się przydać; nawet na wszelki wypadek – jako odpowiednika wydziedziczenia (art. 1008 i następne K.c.).

 

Gdyby jeszcze została sporządzona (najlepiej z podpisami notarialnie poświadczonymi) umowa pożyczki (art. 720 i następne K.c.) oraz umowa (np. ugoda) ze wskazaniem zadłużenia najemczyni wobec Pani (w związku z udzielanym jej wsparciem), to Pani zabezpieczenia byłyby większe. Chodzi przede wszystkim o unikanie pożyczania pieniędzy „po cichu”. Ludzie ryzykują, ponieważ 2% (podstawowa stawka) podatku od czynności prawnych wydaje się im „świetną oszczędnością”, a potem mają problemy. Problemy występują zwłaszcza w przypadku dawania „po cichu” pieniędzy na wykupienie mieszkania przez osobę faktycznie podstawioną (również w gronie rodzinnym), ponieważ to nabywca (a nie „sponsor”) staje się właścicielem tak nabytego mieszkania. Ewentualna późniejsza sprzedaż może być przez wiele lat (zależnie od treści obowiązujących w czasie nabycia mieszkania komunalnego przepisów) może wiązać się z obowiązkiem zwrotu bonifikaty na rzecz gminy. Już bezpieczniejsze (choć nie zawsze) może okazać się zawarcie ugody w celu spłacenia zadłużenia (np. z tytułu pożyczki). Ewentualnie można by czekać na nabycie spadku przez spadkobierców (np. ustawowych) najemczyni i od nich żądać spłacenia długów spadku (art. 922 K.c. w związku z art. 1030 i następne K.c.).

 

Oczywiście w grę może wchodzić również sporządzenie testamentu – ze wskazaniem Pani jako spadkobiercy wyłącznego. Proszę się jednak liczyć z możliwościami podważenia testamentu – chociażby przy pomocy wskazywania na chorobę najemczyni oraz przyjmowanie przez nią silnych leków (art. 945 K.c., art. 82 K.c.). Właśnie dlatego, nawet na wszelki wypadek, dobrze byłoby, aby przyszła spadkodawczyni sporządziła z Panią umowę pożyczki (np. dotyczącą zadłużenia na poczet zakupu mieszkania) oraz zrzekła się zarzutu przedawnienia roszczeń (odnośnie do ponoszonych przez Panią kosztów na jej rzecz). To wydaje się rozsądniejsze od ewentualnego wytoczenia przez Panią powództwa przeciwko krewnym najemczyni o rozliczenie kosztów faktycznej alimentacji – art. 140 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.); roszczenia takie przedawniają się po trzech latach, w związku z czym można by spodziewać się postawienia zarzutu przedawnienia przez ewentualnie pozwaną osobę (art. 117 K.c. w związku z art. 140 K.r.o.).

 

Podatki trzeba będzie zapłacić takie, jakie będą funkcjonować według przepisów obowiązujących w czasie dokonywania czynności prawnych – np. zawierania umowy darowizny albo nabywania spadku. Teraz można jedynie prognozować coś w tym zakresie – zwłaszcza z uwagi na treść artykułów 14 oraz 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zagadnienie powinowactwa między Paniami trudno uznać za „atrakcyjne podatkowo”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy minus osiem =

»Podobne materiały

Odmowa pracownika przyjęcia tymczasowych obowiązków kierownika

Czy pracodawca może mnie zmusić do przyjęcia tymczasowych obowiązków kierownika? Pracodawca chciał mnie awansować na to stanowisko, ale odmówiłem, więc teraz chce, abym objął tę funkcję okresowo – na 3 miesiące. Jakie mogę ponieść konsekwencje, jeśli odmówię pełnienia obowiązków na tym stanowi

 

Zasady wyboru społecznego inspektora pracy w szkole

Przypuszczam, że w mojej szkole zostały niepoprawnie przeprowadzone wybory społecznego inspektora pracy. Dyrektor nie wywiesił listy kandydatów, wszystko odbyło się bardzo szybko i regulamin był odczytany tylko raz tuż przed samym głosowaniem. Jeden z kandydatów otrzymał 6 głosów, drugi 5 i od razy

 

Dziecko jako owoc zdrady męża z zamężną kobietą – domniemanie ojcostwa

Kilka miesięcy temu mój mąż przyznał się do zdrady. Okazało się, że jego kochanka jest w ciąży. Od kilku lat była mężatką, miała już jedno dziecko z tego małżeństwa. Przez całą ciążę twierdziła, że mój mąż jest ojcem dziecka, ale nigdy nie pozwoliła mu porozmawiać z ginekologiem. Mąż chce ratować na

 

Rozdzielność majątkowa bez orzekania rozwodu

Mój mąż jest osobą nieodpowiedzialną i nie interesuje się rodziną. Jakiś czas temu wyprowadził się z naszego mieszkania, nie wiem, gdzie przebywa. Ciężar utrzymania domu i zapewnienia dzieciom środków i opieki spoczął na mnie. Chciałabym się starać o ustanowienie rozdzielności majątkowej, ponieważ b

 

Zakup mieszkania wyłącznie do majątku osobistego

Posiadam mieszkanie odziedziczone w spadku po babci w czasie trwania małżeństwa. Jest ono tylko moją własnością. Teraz, po 5 latach chcę je sprzedać i kupić większe, ale chciałabym, aby to nowe mieszkanie także stanowiło moją wyłączną własność (nie mam z mężem rozdzielności majątkowej). Nie wiem, ja

 

Wyjście ze współwłasności gospodarstwa rolnego – podział fizyczny, spłata

Jestem współwłaścicielką w 1/8 gospodarstwa rolnego, reszta należy do drugiego współwłaściciela. Gospodarstwo liczy 15 ha. Odbyła się już jedna sprawa sądowa o wyjście ze współwłasności, w której sędzia zalecił nam, aby dogadać się co do wydzielenia dla mnie działki. Spłata była brana pod uwagę jako

 

Dym z komina jako immisja

Czy sąsiad może wytoczyć proces w sądzie cywilnym za immisje (dym z komina) na podstawie art. 144 Kodeksu cywilnego, gdy jest to dom jednorodzinny, wybudowany w 2008 r., w projekcie było ogrzewanie elektryczne, a zostało samowolnie zmienione na piec na węgiel i drewno (wysokie koszty

 

Utrata statusu bezrobotnego

Dwa lata temu, będąc osobą bezrobotną bez prawa do zasiłku, podjęłam pracę, w której przepracowałam zaledwie kilka dni. Nie zgłosiłam tego faktu do urzędu pracy (wydawało mi się, że nie jest to konieczne, skoro zakończyłam pracę tak szybko). Jakie konsekwencje mi grożą? Czy mogę utracić ubezpieczeni

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »