Opieka nad osobą starszą a mieszkanie komunalne po jej śmierci

Możliwość wstąpienia w prawo najmu po śmierci najemcy

Mieszkanie komunalne należy do gminy albo innej jednostki samorządu terytorialnego. Osoba zajmująca lokal najczęściej jest jedynie najemcą, a więc ma prawo korzystania z lokalu, ale nie jest jego właścicielem. Z tego powodu po śmierci najemcy nie dochodzi do „dziedziczenia mieszkania” w zwykłym znaczeniu.

Zasadnicze znaczenie ma art. 691 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy wstępują: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek jest bardzo istotny: zgodnie z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego osoby te muszą stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Sam meldunek nie wystarcza, jeżeli faktycznie nie było wspólnego stałego zamieszkiwania. Z drugiej strony brak meldunku także nie przekreśla sprawy, jeśli da się wykazać rzeczywiste wspólne zamieszkiwanie.

W opisanym stanie faktycznym pokrewieństwo przez powinowactwo po zmarłych mężach nie mieści się samo w sobie w katalogu z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. To oznacza, że sama opieka nad starszą osobą, nawet wieloletnia, nie daje automatycznego prawa do wstąpienia w najem.

Jeżeli ktoś twierdzi, że wstąpił w najem z mocy prawa, a gmina tego nie uznaje, zwykle trzeba wystąpić do sądu z powództwem o ustalenie na podstawie art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Czy można zostać najemcą jeszcze za życia obecnego lokatora?

To często jedyna realna droga, jeśli dana osoba nie mieści się w art. 691 Kodeksu cywilnego. W praktyce nie wynika to jednak z jednego przepisu ogólnokrajowego, który dawałby każdemu roszczenie o „dopisanie do najmu”. O tym, czy możliwe jest zawarcie nowej umowy najmu, zmiana najemcy albo uznanie współnajemstwa, decydują przede wszystkim: treść obecnej umowy, regulacje obowiązujące w danej gminie oraz zgoda właściciela lokalu, czyli gminy.

Podstawą działania gminy jest ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 tej ustawy rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym kryteria oddawania lokali i warunki dokonywania zamian. Dlatego trzeba sprawdzić lokalną uchwałę mieszkaniową oraz regulamin gminy.

Jeżeli obecna najemczyni żyje i świadomie działa, można rozważyć złożenie do gminy wniosku dotyczącego zmiany umowy, zamiany lokalu albo uregulowania sytuacji mieszkaniowej osoby faktycznie wspólnie zamieszkującej. Nie jest to jednak uprawnienie automatyczne. Gmina może odmówić.

W kontekście podobnych spraw warto porównać zasady, jakie gminy stosują przy zagadnieniu wstąpienie w najem komunalny.

Testament nie przenosi prawa najmu mieszkania komunalnego

Testament może rozstrzygać o majątku spadkodawcy, ale co do zasady nie przenosi samego stosunku najmu lokalu komunalnego. Do spadku należą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, lecz najem lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy podlega szczególnej regulacji z art. 691 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli najemca sporządzi testament i wskaże Panią jako spadkobierczynię, nie da to samo przez się prawa do pozostania najemcą lokalu komunalnego, jeśli nie spełnia Pani warunków z art. 691 Kodeksu cywilnego albo nie dojdzie wcześniej do skutecznej zmiany umowy z udziałem gminy.

Testament może mieć znaczenie tylko pośrednie – np. wtedy, gdy najemca wcześniej wykupi mieszkanie od gminy i stanie się właścicielem lokalu. Wówczas lokal jako własność może wejść do spadku.

Wykup mieszkania komunalnego – kiedy jest możliwy?

Wykup mieszkania komunalnego nie jest prawem bezwzględnym najemcy. Gmina nie ma obowiązku sprzedaży każdego lokalu ze swojego zasobu. Sprzedaż jest możliwa dopiero wtedy, gdy dana nieruchomość została przeznaczona do zbycia zgodnie z zasadami gospodarowania mieniem komunalnym.

Podstawą jest ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 tej ustawy pierwszeństwo w nabyciu lokalu przysługuje jego najemcy, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Samo pierwszeństwo nie oznacza jednak obowiązku sprzedaży – najpierw gmina musi w ogóle zdecydować o zbyciu lokalu.

Bonifikaty przy sprzedaży lokali komunalnych są dopuszczalne na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale ich wysokość i warunki wynikają zwykle z uchwał organu właściwego jednostki samorządu terytorialnego. W praktyce każda gmina może stosować inne zasady.

Jeżeli najemca kupi lokal z bonifikatą, musi uważać na art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co do zasady w razie zbycia nieruchomości lub wykorzystania jej na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem ustawowego terminu gmina może żądać zwrotu kwoty równej bonifikacie po waloryzacji. W przypadku lokalu mieszkalnego termin ten wynosi 5 lat.

Czy opiekun może finansować wykup mieszkania przez najemcę?

Tak, ale trzeba to zrobić bezpiecznie i uczciwie. Jeżeli opiekun przekazuje pieniądze na wykup mieszkania, a nabywcą ma być obecny najemca, warto precyzyjnie udokumentować przepływ środków i podstawę prawną rozliczeń. W przeciwnym razie po śmierci nabywcy mogą powstać spory ze spadkobiercami.

W zależności od sytuacji można rozważyć np. umowę pożyczki na podstawie art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli kwoty są większe, dokument pisemny i potwierdzenia przelewów są absolutnie niezbędne z przyczyn dowodowych i podatkowych.

Nie wolno natomiast tworzyć pozornych konstrukcji tylko po to, by obejść przepisy o najmie komunalnym albo podatkach. Czynność prawna pozorna jest nieważna na podstawie art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego. Podobnie nie należy sztucznie kreować obowiązku alimentacyjnego wyłącznie po to, by próbować wejść w krąg osób z art. 691 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również:

wstąpienie w najem komunalny oraz szanse przejęcie pustostanu zasobów.

Podatki i koszty – czego nie da się „ominąć” prostym sposobem?

Nie ma bezpiecznego prawnie sposobu na „ominięcie” podatku tylko dlatego, że ktoś opiekował się lokatorem. Skutki podatkowe zależą od tego, jaka czynność zostanie wykonana: pożyczka, darowizna, dziedziczenie czy sprzedaż.

Przy dziedziczeniu lub darowiźnie znaczenie ma ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 14 i art. 15 dotyczące grup podatkowych i stawek. Osoba niespokrewniona albo spokrewniona w dalszy sposób zwykle nie korzysta z tak korzystnych zwolnień jak najbliższa rodzina z tzw. grupy zerowej.

Jeżeli celem jest zabezpieczenie poniesionych wydatków na rzecz chorej osoby, zwykle bezpieczniej myśleć o ich dokumentowaniu i ewentualnym rozliczeniu niż o poszukiwaniu sztucznych konstrukcji „bez podatku”. Każda decyzja zależy jednak od konkretnych dokumentów, wysokości kwot i relacji między stronami.

Jakie kroki są dziś najbardziej realne?

W opisanej sytuacji najbardziej praktyczna kolejność działań wygląda zwykle tak:

1. Sprawdzić umowę najmu oraz uchwałę gminy dotyczącą zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.
2. Ustalić, czy rzeczywiście mieszka Pani stale z najemczynią i czy mogłaby Pani spełnić przesłanki z art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.
3. Rozważyć z najemczynią złożenie do gminy wniosku o uregulowanie Pani statusu mieszkaniowego jeszcze za jej życia.
4. Jeżeli planowany jest wykup przez najemczynię, sprawdzić, czy lokal został przeznaczony do sprzedaży i na jakich warunkach.
5. Wszelkie przekazywane pieniądze dokumentować, najlepiej przelewami i pisemną umową.
6. Jeżeli najemczyni chce rozrządzić swoim przyszłym majątkiem po ewentualnym wykupie lokalu, zadbać o ważny testament lub inne dopuszczalne instrumenty prawne.

W podobnych sytuacjach pojawia się też problem korzystania z lokalu przez bliskich. Pomocny może być materiał: udostępnienie mieszkania komunalnego członkowi rodziny.

FAQ

Czy sam meldunek wystarczy, żeby przejąć mieszkanie komunalne po śmierci najemcy?

Nie. Dla wstąpienia w najem na podstawie art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego liczy się stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci, a nie sam meldunek.

Czy testament daje prawo do mieszkania komunalnego?

Nie wprost. Testament nie zastępuje przesłanek z art. 691 Kodeksu cywilnego. Może mieć znaczenie dopiero wtedy, gdy najemca wcześniej wykupi lokal i stanie się jego właścicielem.

Czy gmina musi zgodzić się na dopisanie opiekuna do najmu?

Nie. To zależy od zasad obowiązujących w danej gminie, treści umowy najmu i decyzji właściciela lokalu. Trzeba sprawdzić lokalną uchwałę mieszkaniową.

Czy osoba opiekująca się seniorem może potem wykupić lokal komunalny?

Tylko wtedy, gdy najpierw legalnie stanie się najemcą albo gdy obecny najemca wykupi lokal i nabędzie jego własność, a następnie lokal przejdzie na tę osobę w dopuszczalny prawnie sposób.

Czy można bezpiecznie przekazać pieniądze na wykup mieszkania?

Tak, ale trzeba to dobrze udokumentować, np. umową pożyczki i przelewami. Nie należy opierać się na ustnych ustaleniach ani konstrukcjach pozornych.

Źródła

• art. 691 § 1 i § 2, art. 720 § 1, art. 922 § 1, art. 83 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 34 ust. 1 pkt 3 oraz art. 68 ust. 1 pkt 7 i ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• art. 14 i art. 15 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn