Zakup domu bez zakończonej budowy – co zrobić?

Opisany problem pojawia się często przy zakupie starszego domu: w akcie notarialnym wpisano nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, media i podatek były opłacane, dom był faktycznie zamieszkiwany, ale po czasie okazuje się, że w dokumentach budowlanych brakuje formalnego zakończenia budowy. Ostatni wpis w dzienniku budowy pochodzi sprzed wielu lat, kierownik budowy jest nieosiągalny albo nie wykonuje już samodzielnych funkcji technicznych, a sprzedający nie odbierają korespondencji.

W takiej sytuacji trzeba oddzielić dwie sprawy: odpowiedzialność cywilną sprzedającego za wadę nieruchomości oraz doprowadzenie budynku do legalnego stanu w nadzorze budowlanym. To są dwa różne postępowania i jedno nie zastępuje drugiego.

Czy brak zakończenia budowy jest wadą kupionego domu?

Tak, co do zasady brak formalnego zakończenia budowy może być istotną wadą nieruchomości. Kupujący dom mieszkalny zwykle zakłada, że nabywa budynek, który można legalnie użytkować. Jeżeli po zakupie okazuje się, że budynek formalnie nadal pozostaje w budowie albo nigdy nie dokonano skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy, nieruchomość może nie mieć właściwości, które powinna mieć ze względu na cel wynikający z umowy i okoliczności.

Podstawą odpowiedzialności sprzedawcy jest rękojmia za wady rzeczy sprzedanej. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną albo prawną. Wada fizyczna w rozumieniu art. 556¹ Kodeksu cywilnego polega m.in. na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W przypadku domu może chodzić nie tylko o pękające ściany czy wadliwy dach, lecz także o poważny brak formalno-budowlany wpływający na możliwość legalnego korzystania z budynku.

W praktyce taka wada może uzasadniać żądanie obniżenia ceny, usunięcia skutków wady, zwrotu kosztów doprowadzenia dokumentacji do porządku, a w skrajnych przypadkach nawet dalej idące roszczenia. Trzeba jednak pamiętać o terminach i o tym, że każda sprawa wymaga analizy aktu notarialnego, korespondencji ze sprzedającym, treści ogłoszenia, protokołu wydania nieruchomości i dokumentów z urzędu.

Zobacz również: gdy problem dotyczy ukrytych wad po zakupie domu, pomocny może być także artykuł o tym, jak działa rękojmia za wady nieruchomości.

Termin na roszczenia z rękojmi po zakupie nieruchomości

Przy nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Wynika to z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli dom został kupiony i wydany w 2017 r., podstawowy termin pięcioletni co do zasady upłynąłby w 2022 r.

Nie zawsze jednak oznacza to definitywny koniec możliwości działania. Art. 568 § 6 Kodeksu cywilnego przewiduje, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. W praktyce trzeba więc ustalić, czy sprzedający wiedział, że budowa nie została zakończona, czy zapewniał kupującego o pełnej legalności domu, czy przekazał niekompletną dokumentację, czy ukrył dziennik budowy albo decyzje, a także czy kupujący mógł wykryć problem przy zachowaniu zwykłej staranności.

Jeżeli są dowody świadomego zatajenia, warto rozważyć wezwanie sprzedającego do zapłaty konkretnej kwoty, np. kosztów ekspertyz, projektu, dokumentacji powykonawczej, opłat legalizacyjnych lub obniżenia ceny. Bez dowodów podstępu dochodzenie roszczeń po wielu latach od zakupu będzie znacznie trudniejsze.

Czy można pociągnąć sprzedającego do odpowiedzialności karnej?

Odpowiedzialność karna sprzedającego nie wynika automatycznie z tego, że budynek nie miał zakończonej budowy. W grę mogłoby wchodzić przede wszystkim oszustwo z art. 286 § 1 Kodeksu karnego, ale tylko wtedy, gdy da się wykazać, że sprzedający celowo wprowadził kupującego w błąd albo świadomie wykorzystał jego błąd, aby doprowadzić go do niekorzystnego rozporządzenia mieniem.

Samo milczenie sprzedającego nie zawsze wystarczy. Znaczenie mają konkretne dowody: zapewnienia w ogłoszeniu, wiadomości e-mail, SMS-y, treść aktu notarialnego, oświadczenia sprzedającego, przekazane lub ukryte dokumenty budowlane oraz okoliczności negocjacji. W praktyce roszczenia cywilne z rękojmi albo odszkodowania są zwykle bardziej realną drogą niż postępowanie karne, choć zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa może być uzasadnione, jeżeli istnieją mocne dowody świadomego zatajenia problemu.

Czy notariusz odpowiada za brak zakończenia budowy?

Co do zasady notariusz nie odpowiada za każdy brak techniczny albo budowlany nieruchomości. Jego zadaniem jest sporządzenie aktu notarialnego, czuwanie nad prawidłowością czynności, wyjaśnienie stronom skutków prawnych umowy i weryfikacja dokumentów wymaganych do dokonania czynności. Notariusz nie prowadzi natomiast pełnego audytu budowlanego domu i nie zastępuje projektanta, kierownika budowy ani inspektora nadzoru budowlanego.

Odpowiedzialność notariusza można rozważać tylko wtedy, gdy naruszył konkretne obowiązki, np. pominął istotny dokument, błędnie opisał stan prawny nieruchomości, wpisał do aktu oświadczenia sprzeczne z przedstawionymi dokumentami albo miał wiedzę o problemie i mimo to nie zareagował. Jeżeli w akcie wskazano jedynie, że działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, a faktycznie budynek istnieje, samo to nie musi oznaczać poświadczenia nieprawdy.

Jak sprawdzić stan formalny domu po zakupie?

Pierwszym krokiem powinno być zebranie pełnej dokumentacji z urzędu i od osób uczestniczących w budowie. Warto wystąpić do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu o wgląd do akt pozwolenia na budowę, a do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego o informację, czy kiedykolwiek złożono zawiadomienie o zakończeniu budowy, wniosek o pozwolenie na użytkowanie albo czy toczyło się postępowanie kontrolne.

Należy ustalić zwłaszcza:

• datę i zakres decyzji o pozwoleniu na budowę,
• czy pozwolenie zostało przeniesione na kolejnego inwestora, jeżeli zmieniał się właściciel w toku budowy,
• czy budowa została faktycznie zakończona przed przerwą w robotach,
• czy istnieje dziennik budowy i jakie są ostatnie wpisy,
• czy wykonano geodezyjną inwentaryzację powykonawczą,
• czy są protokoły odbiorów przyłączy, instalacji, kominiarskie i inne wymagane dokumenty,
• czy budynek wymaga zwykłego zawiadomienia o zakończeniu budowy, czy pozwolenia na użytkowanie.

Jeżeli kupuje się niezakończoną budowę, bardzo istotne jest także przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego inwestora. Bez tego nowy właściciel może mieć problem z legalnym kontynuowaniem robót i podpisywaniem dokumentów jako inwestor.

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę po długiej przerwie

Zgodnie z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Skoro ostatni wpis w dzienniku budowy pochodzi z 2005 r., trzeba poważnie liczyć się z tym, że pozwolenie mogło wygasnąć, choć sam dziennik budowy nie zawsze jest jedynym dowodem przerwania robót.

Jeżeli roboty zostały faktycznie zakończone jeszcze przed wygaśnięciem pozwolenia, problem może sprowadzać się do zaległego zawiadomienia o zakończeniu budowy i uzupełnienia dokumentacji. Jeżeli natomiast budowa nie była zakończona, a pozwolenie wygasło, nie można po prostu dopisać brakujących robót do starego pozwolenia. Wznowienie albo kontynuowanie robót wymaga wtedy nowego pozwolenia na budowę lub innej właściwej decyzji, zależnie od stanu sprawy.

Zobacz również: gdy problemem jest wieloletnia przerwa w robotach, praktyczne znaczenie ma wygaśnięcie pozwolenia i konieczność przejścia aktualnej procedury.

Zakończenie budowy domu i rozpoczęcie użytkowania

Aktualnie zasadą z art. 54 Prawa budowlanego jest to, że do użytkowania obiektu budowlanego, dla którego wymagane było pozwolenie na budowę albo określone zgłoszenie budowy, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. W niektórych przypadkach, wskazanych w art. 55 Prawa budowlanego, potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie.

W przypadku typowego domu jednorodzinnego często wystarcza zawiadomienie o zakończeniu budowy na formularzu PB-16a, ale trzeba do niego dołączyć dokumenty wymagane w art. 57 Prawa budowlanego. W praktyce będą to m.in. oświadczenia kierownika budowy, dokumentacja geodezyjna, protokoły badań i sprawdzeń, dokumenty dotyczące przyłączy oraz inne dokumenty zależne od konkretnego obiektu.

Jeżeli pierwotny kierownik budowy nie ma już uprawnień, zmarł, nie wykonuje zawodu albo nie chce podpisać dokumentów, nie należy samodzielnie uzupełniać dziennika budowy ani tworzyć dokumentów wstecz. Trzeba skonsultować sprawę z projektantem, osobą z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi oraz właściwym PINB. Często konieczne jest sporządzenie inwentaryzacji, oceny technicznej, dokumentacji powykonawczej albo innych dokumentów zastępczych akceptowanych przez organ w konkretnej sprawie.

Użytkowanie domu bez zakończenia budowy

Jeżeli dom jest zamieszkany, ale nie dokonano skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego może potraktować sprawę jako użytkowanie obiektu z naruszeniem art. 54 lub art. 55 Prawa budowlanego. Aktualny art. 59i Prawa budowlanego przewiduje najpierw pouczenie inwestora lub właściciela, że obiekt nie może być użytkowany bez dokonania skutecznego zawiadomienia albo uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Następnie organ sprawdza, czy użytkowanie nadal trwa, i w razie dalszego naruszenia może wymierzać kary.

Dlatego lepiej nie czekać na kontrolę, lecz samodzielnie ustalić stan dokumentacji i przygotować legalną ścieżkę zakończenia sprawy. Dobrowolne uporządkowanie dokumentów zwykle daje większą kontrolę nad sytuacją niż reakcja dopiero po wszczęciu postępowania przez nadzór budowlany.

Legalizacja albo nowe pozwolenie na budowę

Nie da się wskazać jednej procedury dla wszystkich takich spraw. Jeżeli budowa została wykonana zgodnie z ważnym pozwoleniem, ale nie została formalnie zakończona, celem jest zwykle skompletowanie dokumentów i zawiadomienie o zakończeniu budowy. Jeżeli jednak część robót wykonano po wygaśnięciu pozwolenia albo z istotnymi odstępstwami od projektu, organ może oczekiwać procedury legalizacyjnej, zamiennej albo uzyskania nowego pozwolenia.

W odniesieniu do bardzo starych obiektów trzeba też sprawdzić, czy może wchodzić w grę uproszczone postępowanie legalizacyjne z art. 49f Prawa budowlanego. Dotyczy ono sytuacji, w których od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat i spełnione są ustawowe warunki. Taka legalizacja długo trwającej budowy może być korzystna, ale nie zawsze będzie właściwa, zwłaszcza gdy budowa była pierwotnie objęta pozwoleniem i problem dotyczy tylko braku formalnego zakończenia.

W praktyce najbezpieczniej jest najpierw zlecić analizę dokumentów technicznych i prawnych, a dopiero potem wybrać procedurę: zaległe zawiadomienie, pozwolenie na użytkowanie, nowe pozwolenie na budowę, zmianę projektu, legalizację albo uproszczoną legalizację.

Co zrobić krok po kroku?

1. Zbierz dokumenty z aktu zakupu. Sprawdź akt notarialny, załączniki, oświadczenia sprzedającego, protokół przekazania i ogłoszenie sprzedaży.
2. Uzyskaj akta budowlane. Wystąp do starostwa lub urzędu miasta o wgląd do decyzji o pozwoleniu, projektu i dokumentów inwestycji.
3. Sprawdź nadzór budowlany. Ustal w PINB, czy było zawiadomienie o zakończeniu budowy, pozwolenie na użytkowanie, sprzeciw, kontrola albo postępowanie.
4. Zleć ocenę techniczną. Osoba z uprawnieniami powinna ocenić zgodność budynku z projektem, stan robót i możliwość przygotowania dokumentacji powykonawczej.
5. Wybierz procedurę. Dopiero po analizie dokumentów zdecyduj, czy składać zawiadomienie, wniosek o pozwolenie na użytkowanie, wniosek o nowe pozwolenie albo dokumenty legalizacyjne.
6. Zabezpiecz roszczenia wobec sprzedającego. Jeżeli są dowody zatajenia wady, przygotuj wezwanie do zapłaty i zgromadź dowody kosztów.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Zakup domu bez zakończonej budowy wymaga jednocześnie analizy prawa budowlanego i prawa cywilnego. Najpierw trzeba ustalić, czy budynek można formalnie zakończyć przez zawiadomienie, czy pozwolenie wygasło i konieczna jest nowa procedura, a dopiero potem oceniać koszty i odpowiedzialność sprzedającego.

Nie należy zakładać automatycznie, że jest to samowola budowlana, ale nie należy też bagatelizować sprawy. Brak zakończenia budowy może oznaczać nielegalne użytkowanie domu, problemy przy sprzedaży, kredycie, ubezpieczeniu, remoncie lub rozbudowie. Im szybciej właściciel uporządkuje dokumenty, tym łatwiej ograniczyć ryzyko decyzji nadzoru budowlanego i dodatkowych kosztów.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 28, art. 37, art. 49f, art. 54-57 i art. 59i: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 556, art. 556¹ i art. 568: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, w szczególności art. 286: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, wzory wniosków i zawiadomień w procesie budowlanym: formularze PB.
• Biznes.gov.pl, procedura zawiadomienia o zakończeniu budowy: informacja o procedurze.