Jak zmusić współwłaściciela do zniesienia współwłasności?

Umowa przedwstępna zniesienia współwłasności

Jeśli jest Pan w stanie udowodnić istnienie umowy między Wami – ustnej umowy co do zasad zniesienia współwłasności i kwot do wpłaty – może Pan obecnie potraktować umowę jako przedwstępną w zakresie zniesienia współwłasności, ale nie może Pan zmusić brata do przeniesienia na Pana udziału.

W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy zwanej umową przyrzeczoną. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego „umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna – pisemna czy notarialna.

To, czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego nie wpływa na jej ważność, nawet jeśli umowa ta dotyczy nieruchomości (lokalu). Ma to jedynie znaczenie w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W zależności bowiem od tego, w jakiej formie umowę przedwstępną zawarto (pisemnej czy w formie aktu notarialnego), różne są konsekwencje nieprzystąpienia do umowy przez jedną ze stron.

Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej

Jeśli zatem umowę zawarto na piśmie czy ustnie, wówczas strony, która odmawia przystąpienia do umowy przyrzeczonej, nie można prawnie zmusić do jej zawarcia. Strona ta zobowiązana jest jedynie do naprawienia szkody, jaką druga strona (ta, która umowę chce zawrzeć) poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego). Jest to skutek słabszy umowy przedwstępnej, ograniczający uprawnienia strony wyłącznie do roszczenia odszkodowawczego. Należy jednak podnieść, że strony mogą w takim przypadku odmiennie określić zakres odszkodowania, a więc zarówno rozszerzyć, jak i ograniczyć jego zakres.

Może Pan dochodzić odszkodowania, zwrotu pieniędzy i złożyć wniosek o zniesienie współwłasności.