Zakup wspólnego mieszkania po sprzedaży darowanego lokalu

Sprzedaż mieszkania z darowizny a majątek osobisty

Jeżeli mieszkanie zostało otrzymane od rodziców w drodze darowizny już przed zawarciem małżeństwa, to co do zasady należy ono do majątku osobistego obdarowanego małżonka na podstawie art. 33 pkt 2 ustawy z 25.02.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Do majątku osobistego należą bowiem przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że darczyńca inaczej postanowił.

Także pieniądze uzyskane ze sprzedaży takiego mieszkania co do zasady pozostają majątkiem osobistym. Wynika to z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku osobistego należą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. To tzw. surogacja.

Oznacza to, że sama sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie nie powoduje automatycznie, że uzyskane środki stają się majątkiem wspólnym.

Czy nowe mieszkanie może być wspólne?

Tak. Małżonkowie mogą kupić nowe mieszkanie do majątku wspólnego także wtedy, gdy część ceny pochodzi z majątku osobistego jednego z nich, a część z oszczędności wspólnych.

Wspólność ustawowa obejmuje co do zasady przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich – art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli więc w akcie notarialnym małżonkowie kupią lokal „na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej”, to zasadniczo nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego.

Nie stoi temu na przeszkodzie fakt, że część środków pochodzi z majątku osobistego jednego małżonka. W takim układzie istotne jest jednak późniejsze rozliczenie nakładów między majątkiem osobistym a wspólnym, o którym mowa w art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli zależy Państwu właśnie na tym, aby mieszkanie było wspólne, nie trzeba kupować go w udziałach ułamkowych, chyba że z jakiegoś powodu świadomie wybiorą Państwo taki model własności zamiast wspólności ustawowej.

Czy trzeba zrobić darowiznę pieniędzy na rzecz męża?

Nie ma takiego obowiązku. W opisanej sytuacji najczęściej nie ma potrzeby zawierania osobnej umowy darowizny pieniędzy na rzecz męża ani formułowania przelewu jako „darowizna do majątku wspólnego”.

W praktyce bezpieczniejsze jest potraktowanie wpłaty z Pani majątku osobistego jako nakładu na majątek wspólny. Podstawą do takiego rozliczenia jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, a także może żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny.

Z punktu widzenia przyszłych rozliczeń rozwiązanie oparte na nakładzie jest zwykle korzystniejsze niż nieprecyzyjna „darowizna”, bo pozwala jasno wykazać pochodzenie środków i ich przeznaczenie.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy małżonkowie rzeczywiście chcą definitywnie przesunąć środki z majątku osobistego do wspólnego bez zamiaru późniejszego rozliczania. Taki zamiar powinien jednak wynikać bardzo wyraźnie z okoliczności i dokumentów, bo w sporze sądowym kwestie te bywają oceniane na tle konkretnego stanu faktycznego.

Jak prawidłowo opisać zakup u notariusza?

Najpraktyczniejsze rozwiązanie to kupić nieruchomość do majątku wspólnego i jednocześnie zadbać, aby w akcie notarialnym znalazła się informacja, że określona część ceny pochodzi z majątku osobistego żony, uzyskanego ze sprzedaży konkretnego mieszkania otrzymanego wcześniej w darowiźnie.

W akcie można opisać na przykład:

• że lokal jest nabywany do majątku wspólnego małżonków objętych wspólnością ustawową,
• jaka jest łączna cena,
• jaka kwota pochodzi z majątku osobistego jednego małżonka,
• z jakiego źródła pochodzą te środki,
• jaka część ceny jest finansowana z majątku wspólnego, oszczędności lub kredytu.

Sam notariusz nie rozstrzyga później sporów majątkowych, ale prawidłowy zapis w akcie bardzo pomaga dowodowo. Warto też przed podpisaniem aktu wyraźnie powiedzieć notariuszowi, że celem jest nabycie do majątku wspólnego przy jednoczesnym udokumentowaniu nakładu z majątku osobistego.

Czy przelew na wspólne konto zmienia charakter pieniędzy?

Samo przelanie pieniędzy z rachunku osobistego na konto wspólne nie musi automatycznie oznaczać utraty ich osobistego charakteru. W praktyce jednak taki przelew może utrudnić późniejsze wykazanie źródła pieniędzy, jeżeli środki zostaną zmieszane z innymi wpływami.

Dlatego warto zachować pełny „łańcuch dowodowy”: umowę darowizny, akt własności sprzedawanego mieszkania, umowę sprzedaży, potwierdzenie wpływu ceny, ewentualny przelew na rachunek, a następnie przelew na rachunek sprzedającego nowe mieszkanie lub rachunek depozytowy notariusza.

Jeżeli środki mają przejść przez wspólny rachunek, dobrze jest opisać przelew w sposób rzeczowy, np. „środki ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek osobisty – finansowanie zakupu nowego lokalu”. Taki opis nie zastępuje aktu notarialnego, ale może pomóc dowodowo.

Podobny problem pojawia się także wtedy, gdy małżonkowie mieszają na rachunku środki prywatne i wspólne – szerzej omawia to materiał: pieniądze sprzed ślubu.

Nakład z majątku osobistego na wspólny – co to oznacza w praktyce?

Jeżeli nowa nieruchomość zostanie kupiona do majątku wspólnego, a część ceny pokryją środki z Pani majątku osobistego, to co do zasady powstaje roszczenie o rozliczenie nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Takie rozliczenie najczęściej ma znaczenie dopiero przy ustaniu wspólności ustawowej, np. po rozwodzie, zawarciu umowy majątkowej ustanawiającej rozdzielność albo śmierci małżonka. Wówczas w postępowaniu o podział majątku można dochodzić uwzględnienia wkładu z majątku osobistego.

To ważne rozróżnienie: wspólność majątkowa oznacza, że lokal jest wspólny, ale nie przekreśla możliwości późniejszego rozliczenia wkładu jednego z małżonków.

Czy można od razu zrezygnować z późniejszego rozliczania?

Tak, ale taka decyzja powinna być świadoma i dobrze udokumentowana. Jeżeli małżonkowie nie chcą, aby w przyszłości pojawił się spór o nakład z majątku osobistego, mogą ukształtować swoje relacje majątkowe wyraźniej, np. przez odpowiednie postanowienia umowne albo przez rzeczywistą darowiznę między małżonkami.

Trzeba jednak pamiętać, że darowizna może wywoływać inne skutki dowodowe i majątkowe niż zwykłe rozliczenie nakładu. W praktyce wybór najlepszego rozwiązania zależy od tego, czy celem jest:

• zachowanie możliwości odzyskania wkładu przy podziale majątku, czy
• całkowite i definitywne „wspólne” potraktowanie tych pieniędzy bez późniejszych rozliczeń.

Jeżeli małżonkowie mają wątpliwości, warto omówić projekt aktu notarialnego jeszcze przed wizytą u notariusza.

Praktyczna odpowiedź na Pani pytania

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniej jest:

1. sprzedać mieszkanie należące do Pani majątku osobistego,
2. zachować komplet dokumentów potwierdzających pochodzenie środków,
3. kupić nowe mieszkanie razem z mężem do majątku wspólnego,
4. w akcie notarialnym wskazać, jaka część ceny pochodzi z Pani majątku osobistego i z jakiego źródła.

Nie ma konieczności uprzedniego „darowania” pieniędzy mężowi. Nie ma też potrzeby procentowego dzielenia własności nowego mieszkania, jeżeli celem jest wejście lokalu do majątku wspólnego objętego wspólnością ustawową.

Jeśli jednak chcieliby Państwo zupełnie inaczej rozłożyć ryzyko albo wyłączyć przyszłe roszczenia o zwrot nakładów, konieczna może być indywidualna analiza dokumentów i planowanej treści aktu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różne rozwiązania wpływają na późniejsze rozliczenia między małżonkami.

FAQ

Czy mieszkanie z darowizny od rodziców zawsze jest majątkiem osobistym?

Co do zasady tak, na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wyjątek może wynikać z treści samej darowizny, jeżeli darczyńca postanowił, że przedmiot ma wejść do majątku wspólnego.

Czy muszę darować mężowi pieniądze ze sprzedaży mieszkania sprzed ślubu?

Nie. Najczęściej nie ma takiej potrzeby. Można kupić nowy lokal do majątku wspólnego, a środki z Pani majątku osobistego rozliczać jako nakład na majątek wspólny.

Czy nowe mieszkanie musi być kupione w udziałach?

Nie. Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność ustawowa i taka jest wola stron, mieszkanie może być nabyte do majątku wspólnego, bez określania udziałów ułamkowych.

Czy wpis w akcie notarialnym o źródle pieniędzy jest konieczny?

Nie zawsze jest formalnie obowiązkowy, ale w praktyce bardzo ważny dowodowo. Pomaga wykazać pochodzenie środków i później rozliczyć nakład z majątku osobistego.

Co jeśli część ceny pochodzi z kredytu?

To nie wyklucza zakupu do majątku wspólnego. Warto jednak precyzyjnie rozpisać w akcie, jaka część ceny pochodzi z majątku osobistego, jaka ze wspólnych środków, a jaka z kredytu.

Źródła

• art. 31 § 1, art. 33 pkt 2 i pkt 10, art. 45 § 1 ustawy z 25.02.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2023 r. poz. 2809, ze zm.)
• ustawa z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (w zakresie umowy darowizny i zasad ogólnych obrotu)