Zakup mieszkania w trakcie małżeństwa z pieniędzy z majątku osobistego

Czy mieszkanie kupione w trakcie małżeństwa zawsze jest wspólne?

Nie. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Ten sam przepis stanowi jednak, że przedmioty nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Mieszkanie, które córka miała już przed zawarciem małżeństwa, należy do jej majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli sprzeda to mieszkanie, pieniądze uzyskane ze sprzedaży również zachowują osobisty charakter, o ile można wykazać ich pochodzenie.

Najważniejszy jest art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten przewiduje, że do majątku osobistego należą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jest to tzw. surogacja. W praktyce oznacza to, że mieszkanie kupione za pieniądze ze sprzedaży mieszkania sprzed ślubu może być wyłączną własnością córki, mimo że zakup nastąpi już w czasie małżeństwa.

Jak prawidłowo kupić nowe mieszkanie za pieniądze z majątku osobistego?

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Dlatego to właśnie akt notarialny zakupu powinien możliwie dokładnie opisywać, z jakiego majątku pochodzi cena.

Jeżeli wolą córki jest, aby nowe mieszkanie było jej majątkiem osobistym, w akcie notarialnym warto zamieścić oświadczenie, że cena pochodzi z jej majątku osobistego, w szczególności ze sprzedaży lokalu nabytego przed małżeństwem, a nabycie następuje do jej majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dobrą praktyką jest również dołączenie albo okazanie notariuszowi dokumentów potwierdzających ciąg finansowania: aktu sprzedaży poprzedniego lokalu, potwierdzeń przelewów i wyciągów bankowych.

Jeżeli mąż córki nie finansuje zakupu i mieszkanie ma być wyłączną własnością córki, nie powinien być wskazywany w akcie jako współnabywca. Jeżeli natomiast strony chcą, aby część nieruchomości należała do córki osobiście, a część do majątku wspólnego albo do obojga w udziałach, trzeba to jednoznacznie uregulować w akcie notarialnym. W razie wątpliwości późniejszy spór może dotyczyć nie tylko samej własności, lecz także rozliczenia nakładów.

Co z księgą wieczystą i hipoteką?

W praktyce często myli się trzy pojęcia: własność mieszkania, wpis właściciela w księdze wieczystej oraz hipotekę. W dziale II księgi wieczystej ujawnia się właściciela nieruchomości. Jeżeli mieszkanie zostanie nabyte do majątku osobistego córki, to ona powinna być wpisana jako właścicielka.

Hipoteka jest natomiast ograniczonym prawem rzeczowym służącym zabezpieczeniu wierzytelności. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela.

Jeżeli zakup nowego mieszkania nie będzie finansowany kredytem, hipoteka w ogóle nie musi się pojawić. Jeżeli natomiast bank udzieli kredytu i zostanie ustanowiona hipoteka, hipoteka obciąży nieruchomość, a nie małżeństwo jako takie. To, kto jest kredytobiorcą, kto poręcza kredyt i z jakiego majątku kredyt jest spłacany, trzeba oceniać osobno od tego, kto jest właścicielem mieszkania.

Zakup częściowo za pieniądze osobiste, częściowo za majątek wspólny

Najwięcej problemów powstaje wtedy, gdy cena nowego mieszkania jest finansowana z kilku źródeł: ze sprzedaży mieszkania sprzed ślubu, z bieżących zarobków małżonków, z oszczędności wspólnych albo z kredytu spłacanego później z wynagrodzeń. Zgodnie z art. 31 § 2 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków należą do majątku wspólnego. Zgodnie z art. 31 § 2 pkt 2 tego kodeksu do majątku wspólnego należą także dochody z majątku wspólnego oraz dochody z majątku osobistego każdego z małżonków.

Jeżeli więc część ceny zostanie pokryta z majątku wspólnego, są możliwe różne rozwiązania. Najbezpieczniej rozstrzygnąć to już w akcie notarialnym. Można wskazać nabycie wyłącznie do majątku osobistego córki, jeżeli rzeczywiście cała cena pochodzi z jej majątku osobistego. Można też ustalić odpowiednie udziały albo nabycie do majątku wspólnego z zaznaczeniem nakładu z majątku osobistego.

Co w razie rozwodu i podziału majątku?

Jeżeli nowe mieszkanie zostanie skutecznie nabyte do majątku osobistego córki, nie podlega ono podziałowi jako składnik majątku wspólnego. Mąż nie nabywa połowy mieszkania tylko dlatego, że zakup nastąpił po ślubie. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli z majątku wspólnego były później czynione nakłady na to mieszkanie, np. spłacano kredyt albo finansowano generalny remont, drugi małżonek może żądać ich rozliczenia w odpowiednim zakresie.

Jeżeli mieszkanie zostanie nabyte do majątku wspólnego, zastosowanie ma art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Wyjątkowo, na podstawie art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać ustalenia nierównych udziałów z uwzględnieniem stopnia przyczynienia się do powstania majątku wspólnego.

W przypadku nabycia mieszkania do majątku wspólnego za pieniądze osobiste córki podstawowe znaczenie ma art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten pozwala żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku osobistego na majątek wspólny. Ten sam przepis ogranicza jednak rozliczenie wydatków zużytych na potrzeby rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

W praktyce oznacza to, że córka nie powinna tracić wartości środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania sprzed ślubu. Jeżeli jednak nie zadba o dokumenty, spór dowodowy może być trudny, zwłaszcza gdy pieniądze przez dłuższy czas znajdowały się na wspólnym rachunku albo były łączone z innymi środkami.

Jak liczyć nakład z majątku osobistego na majątek wspólny?

Przykładowo: córka sprzedała swoje mieszkanie sprzed ślubu za 600 000 zł i całą kwotę przeznaczyła na zakup większego mieszkania. Nowe mieszkanie kosztowało 800 000 zł i zostało wpisane jako majątek wspólny małżonków. Pozostałe 200 000 zł pochodziło ze wspólnych oszczędności małżonków.

Przy podziale majątku należy uwzględnić, że do majątku wspólnego trafił nakład 600 000 zł z majątku osobistego córki. Ekonomicznie prowadzi to do tego, że córka powinna otrzymać wartość swojego nakładu oraz udział w tej części majątku, która rzeczywiście powstała ze środków wspólnych. Dokładny sposób rozliczenia zależy od wartości mieszkania w chwili podziału, sposobu przyznania nieruchomości jednemu z małżonków oraz od tego, jakie nakłady i spłaty zostaną udowodnione.

Jakie dokumenty warto zachować?

Dla wykazania, że nowe mieszkanie zostało kupione z majątku osobistego, najważniejsze są dowody zachowujące ciągłość finansowania. Warto zachować w szczególności:

• akt notarialny nabycia mieszkania sprzed ślubu albo inny dokument potwierdzający, że lokal należał do majątku osobistego,
• akt notarialny sprzedaży tego mieszkania,
• potwierdzenia przelewów ceny sprzedaży na rachunek córki,
• potwierdzenia przelewów ceny zakupu nowego mieszkania,
• projekt i ostateczny akt notarialny zakupu nowego mieszkania z opisem źródła finansowania,
• umowę kredytu, jeżeli kredyt występuje, oraz historię spłat,
• faktury i umowy dotyczące remontów lub nakładów zwiększających wartość mieszkania.

Nie należy opierać się wyłącznie na ustnych ustaleniach między małżonkami. Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej małżonek nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu w razie ustania wspólności. Dlatego im precyzyjniej zostanie opisany charakter nabycia już przy zakupie, tym mniejsze ryzyko sporu przy rozwodzie.

FAQ

Czy mąż automatycznie dostanie połowę mieszkania kupionego po ślubie?

Nie zawsze. Jeżeli mieszkanie zostało kupione w zamian za składnik majątku osobistego żony, np. za pieniądze ze sprzedaży lokalu posiadanego przed ślubem, może należeć tylko do niej na podstawie art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy wpis męża w akcie notarialnym ma znaczenie?

Tak. Jeżeli mąż zostanie wskazany jako współnabywca albo jeżeli akt będzie przewidywał nabycie do majątku wspólnego, późniejsze wykazanie wyłącznej własności żony może być znacznie trudniejsze. Treść aktu notarialnego powinna odpowiadać rzeczywistemu źródłu finansowania.

Czy hipoteka oznacza, że mieszkanie jest wspólne?

Nie. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność i obciąża nieruchomość zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nie przesądza sama przez się, czy mieszkanie należy do majątku osobistego, czy wspólnego.

Co jeśli część ceny pochodziła ze wspólnych pieniędzy?

Wtedy trzeba ustalić proporcje i sposób nabycia. Możliwe jest nabycie w udziałach, nabycie do majątku wspólnego z roszczeniem o zwrot nakładu albo nabycie do majątku osobistego z późniejszym rozliczeniem nakładów z majątku wspólnego. Decydują dokumenty i rzeczywiste przepływy pieniędzy.

Czy po rozwodzie można odzyskać pieniądze zainwestowane z majątku osobistego?

Tak, jeżeli pieniądze z majątku osobistego zostały przeznaczone na majątek wspólny, podstawą żądania jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Trzeba jednak wykazać wysokość nakładu i jego źródło.

Źródła

• art. 31 § 1 i § 2, art. 33 pkt 1 i pkt 10, art. 35, art. 37 § 1 pkt 1, art. 43 § 1 i § 2 oraz art. 45 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.