Czy sprzedaż mieszkania kupionego przed ślubem wchodzi do majątku wspólnego?

Co jest majątkiem wspólnym, a co osobistym?

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich — tak stanowi art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Jednocześnie do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, czyli najczęściej przed ślubem — art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

To oznacza, że jeżeli mieszkanie zostało kupione przed ślubem, to co do zasady nie wchodzi do majątku wspólnego, nawet jeśli w chwili sprzedaży małżeństwo już trwa. Sam moment sprzedaży nie zmienia automatycznie charakteru prawnego tego składnika.

Czy pieniądze ze sprzedaży mieszkania sprzed ślubu wchodzą do majątku wspólnego?

Co do zasady — nie. Jeżeli sprzedawane mieszkanie stanowiło majątek osobisty, to środki uzyskane z jego sprzedaży również pozostają majątkiem osobistym jako przedmiot nabyty w zamian za składnik majątku osobistego. Wynika to z art. 33 pkt 10 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, który obejmuje tzw. zasadę surogacji.

W praktyce oznacza to, że cena sprzedaży mieszkania kupionego przed ślubem nie staje się tylko dlatego wspólna, że wpłynęła już po zawarciu małżeństwa.

Takie podejście jest utrwalone także w orzecznictwie. W uchwale z 21 września 1979 r., III CZP 59/79, Sąd Najwyższy przyjął, że korzyść uzyskana ze sprzedaży składnika majątku osobistego nie jest „dochodem” z tego majątku w rozumieniu przepisów o wspólności ustawowej, lecz nadal pozostaje związana z majątkiem osobistym.

Czy znaczenie ma to, że mieszkanie było kupione na kredyt?

Tak, ale kluczowe są szczegóły stanu faktycznego. Jeżeli lokal został nabyty przed ślubem, a zobowiązanie kredytowe również obciążało Pana przed ślubem, to samo pochodzenie środków z kredytu nie powoduje jeszcze wejścia mieszkania do majątku wspólnego.

Najważniejsze jest to, kiedy doszło do nabycia własności mieszkania oraz z jakiego majątku spłacano kredyt. Jeżeli kredyt został spłacony w całości przed ślubem, argument za osobistym charakterem mieszkania i środków ze sprzedaży jest najsilniejszy.

Jeżeli natomiast po ślubie raty były regulowane z wynagrodzenia za pracę albo innych składników majątku wspólnego, samo mieszkanie nadal może pozostać majątkiem osobistym, ale drugi małżonek albo majątek wspólny mogą domagać się rozliczenia nakładów. Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy zwrot z procesu frankowego też pozostanie majątkiem osobistym?

Co do zasady najczęściej tak, ale tutaj trzeba ostrożnie oddzielić kilka możliwych roszczeń. Jeżeli kredyt dotyczył mieszkania należącego do majątku osobistego i został zaciągnięty oraz spłacony przed ślubem, to wierzytelność o zwrot nienależnie pobranych świadczeń przez bank albo skutki unieważnienia umowy co do zasady pozostają związane z majątkiem osobistym.

Wynika to z tego, że roszczenie jest funkcjonalnie powiązane ze składnikiem majątkowym należącym do majątku osobistego oraz z wydatkami ponoszonymi z tego majątku. W praktyce taki zwrot jest zwykle traktowany jako substytut uszczerbku poniesionego w majątku osobistym.

Jeżeli jednak po ślubie były jeszcze spłacane raty z majątku wspólnego, bank zwracałby świadczenia obejmujące także te wpłaty, albo rozliczenie obejmowałoby okres po ślubie, wtedy sprawa może wymagać dodatkowego podziału na część osobistą i ewentualne roszczenia z tytułu nakładów lub zwrotu świadczeń finansowanych z majątku wspólnego. Tu rozstrzygające są dokumenty: harmonogram spłat, historia rachunku, daty przelewów i treść orzeczenia lub ugody z bankiem.

Nie ma przepisu, który wprost nazywa „zwrot frankowy” majątkiem osobistym albo wspólnym w każdej sytuacji. Ocenę trzeba więc opierać na ogólnych zasadach z art. 31 § 1 i 2, art. 33 pkt 1 i pkt 10 oraz art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a także na konkretnym stanie faktycznym.

Czego nie robić z tymi pieniędzmi, jeśli mają pozostać poza majątkiem wspólnym?

Największe znaczenie ma nie tylko prawo, ale także późniejsze dowody. Jeżeli chce Pan ograniczyć ryzyko sporu przy ewentualnym rozwodzie, warto:

• przyjąć cenę sprzedaży na osobny rachunek należący wyłącznie do Pana, a nie od razu na wspólne konto;
• zachować akt notarialny nabycia mieszkania, akt sprzedaży, potwierdzenia spłaty kredytu oraz historię przelewów;
• w opisie przelewów wskazywać pochodzenie środków, np. „środki ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek osobisty”;
• nie mieszać tych pieniędzy z bieżącymi wspólnymi wpływami bez możliwości ich późniejszego odtworzenia;
• jeżeli środki mają zostać przeznaczone na nowy zakup, zadbać o odpowiedni zapis w akcie notarialnym, że cena pochodzi z majątku osobistego.

Samo wpłacenie pieniędzy na wspólny rachunek nie zawsze automatycznie pozbawia ich charakteru majątku osobistego, ale w praktyce bardzo utrudnia późniejsze udowodnienie źródła środków. Im większe pomieszanie środków, tym większe ryzyko sporu dowodowego.

Jak bezpiecznie kupić nową nieruchomość za te środki?

Jeżeli po sprzedaży chce Pan kupić inne mieszkanie lub dom, najlepiej od razu zadbać o prawidłową konstrukcję transakcji. Jeżeli nowa nieruchomość ma nadal należeć do Pana majątku osobistego, trzeba wykazać, że została nabyta w zamian za środki z majątku osobistego, czyli w ramach surogacji z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce warto, aby:

• płatność była dokonana z Pana rachunku osobistego,
• w akcie notarialnym znalazł się zapis, że cena pochodzi ze sprzedaży lokalu należącego do majątku osobistego,
• małżonek potwierdził w akcie źródło finansowania, jeśli notariusz przewidzi taką formułę.

Jeżeli zakup będzie częściowo finansowany pieniędzmi wspólnymi albo kredytem spłacanym potem ze wspólnego majątku, sytuacja staje się bardziej złożona i może prowadzić do współwłasności albo do roszczeń rozliczeniowych.

Czy warto coś wpisać do aktu notarialnego sprzedaży?

Tak. Nie jest to warunek ważności ani jedyny dowód, ale praktycznie bardzo pomaga. W akcie sprzedaży warto zadbać, aby z dokumentów wynikało, że sprzedawana nieruchomość została nabyta przed ślubem i stanowi majątek osobisty sprzedającego. Dobrze też zachować wcześniejszy akt nabycia, z którego wynika data i sposób nabycia.

Jeszcze ważniejsze bywają zapisy przy późniejszym zakupie za te środki. To tam najłatwiej zadbać o ciągłość dowodową między starym mieszkaniem a nowym składnikiem majątku.

Czy małżonek może żądać części tych pieniędzy?

Może zgłaszać roszczenia, ale ich podstawa nie zawsze będzie oznaczała prawo do połowy ceny sprzedaży. Najczęstsze warianty są następujące:

Jeżeli więc małżonka finansowo uczestniczyła po ślubie w utrzymaniu, remoncie albo spłacie zobowiązań związanych z mieszkaniem, spór może dotyczyć nie samej własności ceny sprzedaży, ale rozliczeń pomiędzy majątkiem wspólnym a osobistym.

Czy trzeba iść do sądu, żeby potwierdzić, że to majątek osobisty?

Nie zawsze. W wielu przypadkach wystarczy dobra dokumentacja i prawidłowe zapisy w aktach notarialnych. Postępowanie sądowe staje się potrzebne dopiero wtedy, gdy druga strona kwestionuje charakter majątku albo gdy przy podziale majątku trzeba rozliczyć sporne nakłady.

Jeżeli istnieje realny spór co do tego, czy określony składnik należy do majątku wspólnego lub osobistego, możliwe jest wytoczenie powództwa o ustalenie na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, pod warunkiem wykazania interesu prawnego. W praktyce jednak częściej takie kwestie są rozstrzygane przy sprawie o podział majątku wspólnego.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, kiedy środki ze sprzedaży lokalu sprzed ślubu pozostają osobiste, a kiedy pojawia się problem rozliczeń z majątkiem wspólnym.

FAQ

Czy samo wpłacenie pieniędzy na wspólne konto powoduje, że stają się wspólne?

Nie automatycznie, ale bardzo utrudnia późniejsze wykazanie, że były to środki z majątku osobistego. Dlatego bezpieczniej jest używać rachunku osobistego i zachować pełną historię przelewów.

Czy zysk na sprzedaży mieszkania sprzed ślubu też jest osobisty?

Co do zasady tak. Cena sprzedaży całego składnika majątku osobistego, a nie tylko kwota odpowiadająca dawnej cenie zakupu, pozostaje zasadniczo majątkiem osobistym na podstawie art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy czynsz z najmu takiego mieszkania należy do majątku wspólnego?

Tak, co do zasady dochody z majątku osobistego należą do majątku wspólnego zgodnie z art. 31 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. To inna sytuacja niż jednorazowa sprzedaż samego składnika majątku.

Czy zwrot z banku po unieważnieniu kredytu frankowego zawsze będzie osobisty?

Nie zawsze. Jeżeli rozliczenie dotyczy wyłącznie kredytu zaciągniętego i spłaconego przed ślubem na mieszkanie osobiste, argument za majątkiem osobistym jest mocny. Jeśli jednak po ślubie były jeszcze wpłaty z majątku wspólnego, potrzebna jest dokładna analiza rozliczenia.

Czy można zabezpieczyć nowy zakup przed sporem przy rozwodzie?

Tak. Najlepiej zadbać o zapis w akcie notarialnym, że cena pochodzi z majątku osobistego, oraz o przelew z rachunku osobistego. Bez takich dowodów spór jest dużo bardziej prawdopodobny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 września 1979 r., sygn. akt III CZP 59/79.