Przesunięcie miejsca postojowego na działce – jakie przepisy stosować?

Zmiana zagospodarowania części działki a obowiązujące przepisy

W opisanej sytuacji problem nie sprowadza się wyłącznie do pytania, czy stosować przepisy z 2017 r., czy obecne. Kluczowe jest to, że zamiast garażu przewidzianego w zatwierdzonym projekcie wykonano pokój, a stanowisko postojowe przeniesiono na zewnątrz budynku. Taka zmiana dotyczy zarówno układu funkcjonalnego budynku, jak i zagospodarowania działki.

Zgodnie z art. 36a ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wymaga decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Ocena, czy odstąpienie jest istotne, zależy od konkretnego stanu faktycznego i dokumentacji projektowej, ale likwidacja garażu przewidzianego w projekcie i urządzenie zewnętrznego miejsca postojowego bardzo często nie jest traktowane jako drobna korekta techniczna.

Jeżeli więc zmiana nie była objęta zatwierdzonym projektem i pozwoleniem, organ co do zasady bada ją według przepisów obowiązujących dla takiego sposobu zagospodarowania terenu. Sam argument, że „nie powstało nowe miejsce, tylko przeniesiono stare”, nie zawsze będzie wystarczający, ponieważ w sensie prawnobudowlanym zmienia się lokalizacja i sposób zapewnienia miejsca postojowego na działce.

Zobacz również: wymiary miejsc postojowych

Obowiązek zapewnienia miejsc postojowych na działce

Obowiązek urządzenia stanowisk postojowych wynika z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis stanowi, że zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić – stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy – stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym także stanowiska dla pojazdów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne, jeżeli są wymagane.

Liczbę stanowisk postojowych określa się z uwzględnieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. To ważne, ponieważ nawet jeżeli technicznie na działce da się zmieścić samochód, inwestycja musi jeszcze spełniać lokalne wymagania planistyczne co do liczby i rodzaju miejsc postojowych.

Minimalna szerokość i długość miejsca postojowego

Obecnie zgodnie z § 21 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych stanowiska postojowe dla samochodów osobowych powinny mieć wymiary co najmniej 2,5 m szerokości i 5 m długości.

W praktyce właśnie ten przepis najczęściej przesądza, czy po przesunięciu miejsca postojowego da się je legalnie utrzymać na działce. Jeżeli szerokość pasa między ścianą budynku a granicą działki wynosi 5,4 m, to przy założeniu konieczności zachowania 3 m od granicy i 2,5 m szerokości stanowiska rzeczywiście powstaje niedobór 0,1 m. Przy literalnym stosowaniu tych parametrów taki układ jest więc problematyczny.

Szerszy temat wymiarów miejsc postojowych opisaliśmy osobno.

Odległość miejsca postojowego od granicy działki i od okien

Zasady sytuowania stanowisk postojowych określa § 19 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Co do zasady przepis ten przewiduje minimalne odległości miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od granicy działki budowlanej. W zależności od liczby stanowisk odległości te są różne.

Jednocześnie § 19 ust. 5 tego rozporządzenia przewiduje istotny wyjątek. Zachowanie odległości, o których mowa w § 19 ust. 1 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku.

W praktyce oznacza to, że przy budynku mieszkalnym jednorodzinnym można w pewnych sytuacjach skorzystać z uproszczenia. Jednak to, czy wyjątek obejmie konkretny układ przy zabudowie szeregowej, trzeba oceniać ostrożnie na podstawie całej dokumentacji, przeznaczenia lokalu, liczby miejsc i ich dokładnego usytuowania.

W starszych interpretacjach i praktyce organów pojawia się także odwołanie do § 19 ust. 6 rozporządzenia, dotyczącego sytuacji, gdy stanowiska stykają się z analogicznymi stanowiskami na sąsiedniej działce. Taka konfiguracja wymaga jednak osobnej analizy, bo znaczenie ma nie tylko sama granica, lecz także układ na działce sąsiedniej. Specyficznie klasyfikacja obiektów drogowych wymaga osobnej analizy.

Czy można powołać się na przepisy z dnia pozwolenia na budowę?

Co do zasady inwestycję realizuje się na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonego projektu. Gdyby miejsce postojowe w obecnym układzie było od początku przewidziane w zatwierdzonym projekcie, wówczas ocena następowałaby przez pryzmat projektu i przepisów stosowanych na etapie jego zatwierdzania, z uwzględnieniem zasad intertemporalnych.

W opisanym stanie faktycznym problem polega jednak na tym, że rozwiązanie faktycznie wykonane odbiega od zatwierdzonego projektu. Organ nadzoru budowlanego przy zgłoszeniu zakończenia budowy może porównywać stan rzeczywisty z projektem i badać, czy doszło do istotnego odstąpienia. Jeżeli tak, może uznać, że nie można oprzeć się wyłącznie na dawnych parametrach, skoro wykonano inne rozwiązanie niż zatwierdzone.

Dlatego odpowiedź brzmi: najczęściej nie można skutecznie twierdzić, że samo „przesunięcie” miejsca z garażu do terenu otwartego automatycznie pozwala stosować dawne wymiary 2,3 m. Dla nowo ukształtowanego stanowiska zewnętrznego organ zwykle będzie wymagał zgodności z aktualnymi przepisami, chyba że z dokumentacji i przepisów przejściowych wynika coś innego.

Istotne odstąpienie od projektu i możliwe konsekwencje

Zgodnie z art. 36a ust. 5 ustawy – Prawo budowlane ocena, czy odstąpienie jest istotne, należy do projektanta, z uwzględnieniem ustawowych kryteriów. W praktyce jednak przy zakończeniu budowy lub kontroli organ nadzoru może zakwestionować przyjętą kwalifikację.

Jeżeli organ uzna, że wykonano istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu bez wymaganej decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę, może zastosować środki przewidziane w art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego, a więc m.in. wstrzymać użytkowanie lub nałożyć obowiązek doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem, przedstawienia projektu zamiennego albo wykonania określonych czynności legalizacyjnych.

Warto też pamiętać, że przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy inwestor składa dokumenty określone w art. 57 ust. 1 Prawa budowlanego, w tym oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym i przepisami. Jeżeli rzeczywisty sposób zagospodarowania działki odbiega od projektu, może to utrudnić skuteczne zakończenie procedury.

Zobacz również: utwardzenie miejsca postojowego

Praktyczna ocena opisanej sytuacji

Przy założeniu, że:

• garaż przewidziany w projekcie został zastąpiony pokojem,
• stanowisko postojowe urządzono na zewnątrz przy ścianie szczytowej,
• od ściany budynku do granicy działki jest 5,4 m,
• dla zewnętrznego stanowiska trzeba przyjąć szerokość 2,5 m,

– istnieje realne ryzyko, że organ uzna układ za niezgodny z aktualnymi warunkami technicznymi, jeżeli w tej konkretnej konfiguracji trzeba zachować także 3 m od granicy działki.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że sprawa jest przegrana. Trzeba sprawdzić:

• czy budynek w rozumieniu przepisów nadal kwalifikuje się jako budynek mieszkalny jednorodzinny,
• czy stanowisko podpada pod wyjątek z § 19 ust. 5 rozporządzenia,
• czy układ na sąsiedniej działce pozwala rozważać zastosowanie § 19 ust. 6,
• czy projektant kwalifikuje zmianę jako istotne odstąpienie,
• czy potrzebna jest zmiana pozwolenia na budowę albo projekt zamienny.

Tabela: co najczęściej sprawdza organ

FAQ

Czy przy zmianie garażu na pokój zawsze trzeba stosować aktualne przepisy o miejscu postojowym?

Najczęściej tak, jeżeli miejsce postojowe zostało faktycznie urządzone w nowej lokalizacji na działce i nie wynikało z zatwierdzonego projektu. Ostateczna ocena zależy jednak od dokumentacji inwestycji, kwalifikacji odstąpienia i ewentualnych przepisów przejściowych.

Czy 5,4 m między ścianą a granicą działki wystarczy?

To zależy od tego, czy w danej sytuacji trzeba łącznie zachować szerokość stanowiska 2,5 m i odległość 3 m od granicy, czy można zastosować wyjątek z § 19 ust. 5 albo ust. 6 rozporządzenia. Bez tej oceny nie da się przesądzić sprawy.

Czy jedno miejsce postojowe przy domu jednorodzinnym może być bliżej niż standardowo?

Tak, w pewnych przypadkach niezadaszone jedno lub dwa stanowiska przypadające na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą korzystać z wyjątku przewidzianego w § 19 ust. 5 rozporządzenia. Trzeba jednak sprawdzić, czy wszystkie warunki tego przepisu są spełnione.

Czy nadzór budowlany może zakwestionować zakończenie budowy?

Tak. Jeżeli wykonanie obiektu lub zagospodarowania działki jest niezgodne z zatwierdzonym projektem albo przepisami, organ może podjąć działania na podstawie art. 50–51 Prawa budowlanego i zażądać usunięcia nieprawidłowości.

Źródła

• art. 36a ust. 1 i ust. 5, art. 50, art. 51, art. 57 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• § 18 ust. 1, § 19 ust. 1, ust. 5 i ust. 6, § 21 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy – w zakresie liczby wymaganych miejsc postojowych dla konkretnej inwestycji