Zgoda dożywotnika na sprzedaż nieruchomości

Stan prawny aktualny na 13 czerwca 2026 r.

Czy na sprzedaż nieruchomości z dożywociem potrzebna jest zgoda dożywotnika?

Nie. Właściciel nieruchomości otrzymanej na podstawie umowy dożywocia może ją sprzedać bez zgody dożywotnika. Dożywotnik nie jest już właścicielem nieruchomości, lecz osobą uprawnioną z prawa dożywocia. Jego sprzeciw może mieć znaczenie rodzinne i praktyczne, ale co do zasady nie blokuje czynności notarialnej.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zakres obowiązków może być jednak w umowie uregulowany inaczej.

Art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do tego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Jeżeli prawo dożywocia ustanowiono na rzecz kilku osób, po śmierci jednej z nich ulega ono odpowiedniemu zmniejszeniu zgodnie z art. 911 Kodeksu cywilnego. Prawo dożywocia jest także niezbywalne, o czym mówi art. 912 Kodeksu cywilnego.

Aktualne pozostaje stanowisko Sądu Najwyższego z 12 października 1973 r., sygn. akt III CRN 194/73, zgodnie z którym obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie wyłącza ani nie ogranicza możliwości rozporządzania nieruchomością przez właściciela, a zgoda dożywotnika nie jest wymagana.

Co dzieje się z dożywociem po sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego wygaśnięcia prawa dożywocia. Jeżeli prawo jest ujawnione w dziale III księgi wieczystej, nabywca widzi obciążenie i musi liczyć się z tym, że dożywotnik zachowuje swoje uprawnienia.

Najważniejszy skutek sprzedaży wynika z art. 914 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Nie jest to zgoda na sprzedaż, lecz odrębne roszczenie, które może pojawić się już po zbyciu nieruchomości.

Jeżeli między stronami powstaną takie stosunki, że nie można wymagać od nich pozostawania w bezpośredniej styczności, zastosowanie może mieć także art. 913 Kodeksu cywilnego. Sąd może wtedy zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia z dożywocia na rentę, a w wyjątkowych wypadkach rozwiązać umowę dożywocia. Zawsze zależy to od konkretnego stanu faktycznego.

Obciążenie nieruchomości dożywociem może mieć znaczenie również przy przymusowej sprzedaży. Zobacz również: dożywocie a egzekucja.

Czy umowa może ograniczać sprzedaż nieruchomości?

Trzeba odróżnić brak ustawowej zgody dożywotnika od ewentualnych dodatkowych zobowiązań właściciela. Co do zasady nie można przez czynność prawną całkowicie wyłączyć zbywalności prawa własności. Wynika to z art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego. Dopuszczalne jest jednak zobowiązanie się, że właściciel nie dokona określonych rozporządzeń prawem, na co pozwala art. 57 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc w akcie notarialnym albo w późniejszej umowie właściciel zobowiązał się, że nie sprzeda gospodarstwa albo jego części bez spełnienia określonych warunków, naruszenie takiego zobowiązania może rodzić odpowiedzialność wobec dożywotnika. Sama sprzedaż może być jednak skuteczna wobec nabywcy, a skutki naruszenia ocenia się między stronami zobowiązania.

Przed sprzedażą trzeba zatem sprawdzić nie tylko wpis w księdze wieczystej, lecz także pełną treść aktu notarialnego umowy dożywocia i ewentualnych późniejszych porozumień rodzinnych.

Sprzedaż części gospodarstwa rolnego a ograniczenia ustawowe

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest grunt rolny albo działka wydzielona z gospodarstwa rolnego, trzeba dodatkowo sprawdzić ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. To odrębna kwestia od zgody dożywotnika. Nawet jeśli dożywotnik nie może zablokować sprzedaży, transakcja może wymagać spełnienia warunków dotyczących nabywcy, zawarcia umowy warunkowej albo uwzględnienia prawa pierwokupu lub prawa nabycia przysługującego KOWR.

Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Przy nieruchomościach rolnych od 0,3 ha do mniej niż 1 ha zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie co do zasady nie jest wymagana, ale w określonych sytuacjach może wystąpić prawo pierwokupu. Przy większych areałach znaczenie mogą mieć wymogi dotyczące rolnika indywidualnego, zgody KOWR, obowiązków nabywcy i ograniczeń dalszego zbywania.

W praktyce przed sprzedażą trzeba ustalić: oznaczenie działki w ewidencji gruntów, powierzchnię użytków rolnych, przeznaczenie nieruchomości, status nabywcy, istnienie dzierżawy oraz to, czy notariusz musi zawiadomić KOWR. Pominięcie tych kwestii może opóźnić sprzedaż albo doprowadzić do nieważności czynności.

Jak sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia?

Prawnie najprostszy wariant to sprzedaż nieruchomości razem z obciążeniem. Wtedy dożywotnik zachowuje swoje prawo, a nabywca musi liczyć się z obowiązkami związanymi z nieruchomością. Ten wariant bywa jednak trudny rynkowo, ponieważ kupujący zwykle oczekują nieruchomości wolnej od obciążeń albo proponują znacznie niższą cenę.

Drugim rozwiązaniem jest porozumienie z dożywotnikiem. Dożywotnik może zgodzić się na zrzeczenie prawa dożywocia w całości albo w zakresie dotyczącym sprzedawanej działki, a strony mogą jednocześnie ustanowić inne zabezpieczenie jego sytuacji, np. służebność osobistą mieszkania, rentę, obowiązek ponoszenia określonych kosztów utrzymania albo inne świadczenia.

Trzeba jednak uważać, ponieważ służebność mieszkania jest węższa niż typowe dożywocie. Samo prawo mieszkania nie obejmuje automatycznie pełnego utrzymania, pomocy w chorobie ani pogrzebu. Jeżeli w zamian za zwolnienie działki z obciążenia ma być ustanowiona służebność mieszkania w innym lokalu albo w innej części domu, warto dokładnie opisać zakres korzystania z pomieszczeń, kosztów, mediów i dostępu do części wspólnych. Pomocne może być omówienie zagadnienia: przeniesienie służebności mieszkania.

Jeżeli dożywotnik nie zgadza się na zrzeczenie prawa, właściciel nadal może sprzedać nieruchomość, ale z obciążeniem. Nabywcy trzeba uczciwie ujawnić sytuację prawną nieruchomości, treść wpisów w księdze wieczystej i treść umowy dożywocia.

Jak wykreślić prawo dożywocia z księgi wieczystej?

Prawo dożywocia jest zwykle wpisane w dziale III księgi wieczystej. Nie można go wykreślić tylko dlatego, że właściciel chce sprzedać działkę. Potrzebna jest podstawa wpisu, najczęściej oświadczenie dożywotnika o zrzeczeniu się prawa albo prawomocne orzeczenie sądu.

Do prawa dożywocia stosuje się odpowiednio przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych, dlatego znaczenie ma art. 246 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa, a oświadczenie powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest także wpis wykreślający to prawo z księgi.

Na potrzeby księgi wieczystej trzeba pamiętać o art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. W praktyce notariusz często przygotowuje oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym albo akt notarialny, zwłaszcza gdy zrzeczenie dożywocia jest połączone z ustanowieniem nowej służebności, renty lub innym rozliczeniem.

Jeżeli prawo dożywocia obciąża kilka działek objętych jedną księgą wieczystą, trzeba ustalić z notariuszem i sądem wieczystoksięgowym, czy możliwe jest zwolnienie spod obciążenia tylko działki przeznaczonej do sprzedaży, czy potrzebna będzie szersza zmiana umowy i założenie odrębnej księgi wieczystej. W dokumentach należy dokładnie wskazać numery działek oraz ksiąg wieczystych.

Służebność mieszkania zamiast dożywocia

Częstym rozwiązaniem praktycznym jest uzgodnienie z dożywotnikiem, że zrezygnuje on z prawa dożywocia na sprzedawanej nieruchomości, a w zamian otrzyma służebność osobistą mieszkania w innym lokalu albo w tej części domu, która nie jest sprzedawana. Taki wariant może ułatwić sprzedaż, ale wymaga precyzyjnego aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 298 Kodeksu cywilnego zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że osoba mająca służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Służebność osobista jest niezbywalna i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

W akcie warto opisać, które pokoje obejmuje służebność, czy uprawniony może korzystać z kuchni, łazienki, piwnicy, ogrodu, garażu lub podwórza, kto płaci media, opał, podatki i remonty oraz czy właściciel nadal ma obowiązek zapewnienia pomocy i opieki. Praktyczne znaczenie mają tu także obowiązki dożywotnika i właściciela związane z utrzymaniem domu.

Czy małżonek właściciela musi zgodzić się na sprzedaż?

To zależy od tego, czy nieruchomość należy do majątku osobistego jednego małżonka, czy do majątku wspólnego. Jeżeli właściciel otrzymał nieruchomość przed ślubem i nie rozszerzono wspólności majątkowej, co do zasady należy ona do jego majątku osobistego. Jeżeli jednak później włączono nieruchomość do majątku wspólnego albo nabycie nastąpiło do majątku wspólnego, przy sprzedaży konieczne będzie działanie obojga małżonków albo zgoda drugiego małżonka w wymaganej formie.

Przed wizytą u notariusza trzeba sprawdzić akt umowy dożywocia, datę zawarcia małżeństwa, ewentualną umowę majątkową małżeńską oraz aktualny dział II księgi wieczystej. Notariusz będzie badał, kto jest właścicielem i kto musi złożyć oświadczenia potrzebne do sprzedaży.

Gdzie znaleźć numer księgi wieczystej?

Treść księgi wieczystej można bezpłatnie przeglądać w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości, ale trzeba znać elektroniczny numer księgi. Jeżeli właściciel ma tylko stary numer papierowej księgi albo nie zna numeru, powinien zwrócić się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

W sądzie warto podać stary numer księgi, dane właściciela, położenie nieruchomości oraz numery działek z ewidencji gruntów. Jeżeli księga została przeniesiona do systemu informatycznego, sąd powinien umożliwić ustalenie aktualnego numeru elektronicznego. Dopiero z tym numerem można sprawdzić aktualne wpisy online w systemie EKW.

FAQ

Czy dożywotnik musi podpisać zgodę na sprzedaż nieruchomości?

Co do zasady nie. Dożywotnik nie jest właścicielem nieruchomości, więc jego podpis nie jest wymagany do samej sprzedaży. Wyjątkiem mogą być szczególne zobowiązania przyjęte w umowie, które trzeba sprawdzić w akcie notarialnym.

Czy prawo dożywocia wygasa po sprzedaży nieruchomości?

Nie. Sprzedaż nie usuwa prawa dożywocia. Nabywca kupuje nieruchomość z obciążeniem, chyba że dożywotnik skutecznie zrzeknie się prawa albo zostanie ono wykreślone na innej podstawie.

Czy dożywotnik może żądać pieniędzy po sprzedaży?

Tak. Jeżeli zobowiązany z umowy dożywocia zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. O zasadności i wysokości renty decydują okoliczności sprawy.

Czy można wykreślić dożywocie tylko z jednej działki?

Może to być możliwe, ale wymaga dokładnego przygotowania dokumentów i oceny księgi wieczystej. Zwykle potrzebne jest oświadczenie dożywotnika obejmujące konkretną działkę oraz wniosek wieczystoksięgowy. Przy kilku działkach w jednej księdze warto skonsultować technikę czynności z notariuszem.

Czy przy sprzedaży ziemi rolnej potrzebna jest zgoda KOWR?

Nie zawsze. To zależy od powierzchni użytków rolnych, statusu nabywcy, rodzaju nieruchomości, dzierżawy i wyjątków ustawowych. Czasem zgoda KOWR nie jest potrzebna, ale może istnieć prawo pierwokupu albo obowiązek zawarcia umowy warunkowej.

Czy służebność mieszkania zabezpiecza dożywotnika tak samo jak dożywocie?

Nie zawsze. Służebność mieszkania zabezpiecza przede wszystkim prawo korzystania z lokalu lub części domu. Typowe dożywocie może obejmować także utrzymanie, wyżywienie, pomoc w chorobie, opiekę i pogrzeb. Dlatego zamiana dożywocia na służebność powinna być dokładnie opisana w akcie notarialnym.

Czy małżonek właściciela musi uczestniczyć w sprzedaży?

Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego, co do zasady konieczne jest działanie obojga małżonków albo zgoda drugiego małżonka. Jeżeli nieruchomość należy do majątku osobistego jednego małżonka, sytuacja może wyglądać inaczej. Decyduje treść aktu nabycia, umów majątkowych i księgi wieczystej.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 57, art. 246, art. 298, art. 299, art. 300, art. 302 oraz art. 908-914: tekst jednolity w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 2 i art. 31: tekst jednolity w systemie ELI.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego: tekst jednolity w systemie ELI.
• Ministerstwo Sprawiedliwości, Elektroniczne Księgi Wieczyste: informacje o EKW.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 12 października 1973 r., sygn. akt III CRN 194/73, OSPiKA 1974, nr 7-8, poz. 156.