Sprzedaż garażu a podatek

Sprzedaż garażu a ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Jeżeli prowadzi Pan działalność gospodarczą i rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, kluczowe jest ustalenie, czy garaż będzie składnikiem majątku firmowego, towarem przeznaczonym do odsprzedaży, czy majątkiem prywatnym. Od tego zależy źródło przychodu, stawka podatku i sposób rozliczenia.

Podstawą opodatkowania ryczałtem są przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wynika z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W aktualnym stanie prawnym nie można już opierać się na dawnym załączniku nr 2 do ustawy ryczałtowej jako podstawie wyłączenia obrotu nieruchomościami z ryczałtu. Obecnie usługi w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, oznaczone PKWiU 68.10.1, są objęte stawką 10% na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, o ile podatnik w ogóle ma prawo do ryczałtu i nie zachodzi wyłączenie z art. 8 tej ustawy.

Trzeba jednak odróżnić zwykły obrót nieruchomościami od sprzedaży garażu będącego firmowym środkiem trwałym. W praktyce najczęściej chodzi właśnie o ten drugi przypadek: przedsiębiorca kupuje garaż, wprowadza go do działalności, używa go, a następnie sprzedaje.

Kiedy garaż jest środkiem trwałym w działalności?

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych środkiem trwałym są m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, jeżeli są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok, stanowią własność lub współwłasność podatnika i są wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

Jeżeli więc garaż ma być używany w firmie, np. do przechowywania samochodu firmowego, narzędzi, towarów albo dokumentacji, i przewidywany okres używania przekracza rok, co do zasady powinien zostać ujęty w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Obowiązek prowadzenia takiego wykazu przez podatników ryczałtu wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Znaczenie ma również forma prawna garażu. Inaczej mogą być opisane: garaż jako odrębny lokal niemieszkalny, udział w hali garażowej z prawem do konkretnego miejsca postojowego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego. Dla podatku dochodowego najważniejsze jest jednak to, czy składnik majątku jest wykorzystywany w działalności i czy ma charakter niemieszkalny.

Zobacz również: garaż w firmie – kiedy zakup miejsca garażowego może mieć znaczenie dla rozliczeń podatkowych przedsiębiorcy.

Sprzedaż garażu będącego środkiem trwałym

Jeżeli garaż był wykorzystywany w działalności jako środek trwały, przychód ze sprzedaży jest przychodem z działalności gospodarczej. Wynika to z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który obejmuje odpłatne zbycie środków trwałych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Dla podatnika na ryczałcie szczególną zasadę przewiduje art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zgodnie z tym przepisem przy odpłatnym zbyciu nieruchomości, praw majątkowych albo składników majątku będących m.in. środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ryczałt wynosi 10% uzyskanego przychodu.

Oznacza to, że jeżeli garaż został kupiony za 35 000 zł, ujęty jako firmowy środek trwały, a następnie sprzedany za 50 000 zł, podatek ryczałtowy wyniesie co do zasady 10% od 50 000 zł, czyli 5000 zł. Przy ryczałcie nie pomniejsza się przychodu o cenę nabycia garażu, koszty aktu notarialnego czy inne wydatki, ponieważ konstrukcja ryczałtu opiera się na opodatkowaniu przychodu, a nie dochodu.

Jeżeli sprzedawca jest czynnym podatnikiem VAT i sprzedaż podlega VAT, przychodem dla celów podatku dochodowego jest kwota należna pomniejszona o należny VAT, co wynika z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli sprzedaż nie jest objęta VAT należnym albo podatnik korzysta ze zwolnienia z VAT, przychodem będzie zwykle kwota brutto należna od nabywcy.

Sprzedaż po wycofaniu garażu z działalności

Wycofanie garażu z działalności nie zawsze pozwala uniknąć opodatkowania w działalności. Art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przewiduje, że 10% ryczałt stosuje się także wtedy, gdy składnik majątku został przed sprzedażą wycofany z działalności, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu wycofania i dniem sprzedaży nie upłynęło 6 lat.

Przykładowo, jeżeli garaż został wycofany z firmy w marcu 2026 r., sześcioletni termin liczy się od 1 kwietnia 2026 r. Sprzedaż przed 1 kwietnia 2032 r. będzie nadal rozliczana według zasad właściwych dla sprzedaży firmowego składnika majątku, czyli zasadniczo ryczałtem 10% od przychodu.

Ograniczenie to dotyczy składników majątku niemieszkalnych. Art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wyłącza stosowanie art. 12 ust. 10 m.in. do odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych i praw związanych z lokalami mieszkalnymi. Garaż jako lokal niemieszkalny albo prawo do lokalu użytkowego nie korzysta z tego wyłączenia tylko dlatego, że jest związany z mieszkaniem.

Kupno garażu tylko w celu odsprzedaży

Jeżeli przedsiębiorca kupuje garaż wyłącznie po to, aby go szybko odsprzedać z zyskiem, garaż nie musi być środkiem trwałym. Może zostać potraktowany jako składnik obrotowy związany z działalnością handlową lub usługą kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przewiduje stawkę 10% dla przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, oznaczonych PKWiU 68.10.1. Taki przychód również jest opodatkowany od przychodu, a nie od dochodu. Przy sprzedaży za 50 000 zł ryczałt wyniesie więc zasadniczo 5000 zł, jeżeli cała kwota jest przychodem podatkowym.

Trzeba jednak pamiętać o warunkach korzystania z ryczałtu. Art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przewiduje limit przychodów z poprzedniego roku podatkowego w wysokości 2 000 000 euro. Ponadto podatnik nie może podlegać wyłączeniom z art. 8 tej ustawy. Jeżeli działalność w praktyce polega na obrocie nieruchomościami, warto prawidłowo ustalić PKD, PKWiU i ewidencję przychodów.

Zobacz również: przy sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały znaczenie może mieć także sposób wykorzystywania obiektu, np. garaż / miejsce postojowe przeznaczone na wynajem.

Sprzedaż prywatna garażu

Jeżeli garaż nie jest składnikiem majątku firmowego i sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej, trzeba zastosować art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten obejmuje odpłatne zbycie nieruchomości, ich części, udziału w nieruchomości oraz określonych praw majątkowych, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W sprzedaży prywatnej przed upływem 5 lat podatek wynosi 19% dochodu na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami, ustalanymi według art. 22 ust. 6c albo art. 22 ust. 6d tej ustawy. Sprzedaż rozlicza się w zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, co wynika z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli od końca roku nabycia minęło 5 lat, sprzedaż prywatna garażu nie powoduje obowiązku zapłaty PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bo sprzedaż następuje poza zakresem tego źródła przychodu. Ta zasada nie dotyczy jednak składników majątku firmowego sprzedawanych w okresie 6 lat po wycofaniu z działalności.

Terminy zapłaty podatku i zeznanie roczne

Ryczałt od przychodu ze sprzedaży garażu firmowego trzeba wykazać w ewidencji przychodów i zapłacić na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Podatnik opłacający ryczałt miesięcznie wpłaca go do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień w terminie złożenia zeznania rocznego.

Roczne rozliczenie ryczałtu następuje w zeznaniu PIT-28. Zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Jeżeli ostatni dzień terminu przypada na sobotę albo dzień ustawowo wolny od pracy, termin przesuwa się zgodnie z art. 12 § 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.

VAT i PCC przy sprzedaży garażu

Podatek dochodowy to nie jedyne rozliczenie, które trzeba sprawdzić. Jeżeli sprzedawca działa jako podatnik VAT, sprzedaż garażu może podlegać ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim oraz od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata. W niektórych przypadkach znaczenie ma także art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jeżeli sprzedaż nie jest opodatkowana VAT albo jest poza VAT, kupujący może być zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka PCC od umowy sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy w PCC przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym na podstawie art. 4 pkt 1 tej ustawy.

FAQ

Czy przy sprzedaży firmowego garażu na ryczałcie płaci się podatek od dochodu?

Nie. Przy sprzedaży garażu niemieszkalnego będącego środkiem trwałym podatnik na ryczałcie płaci 10% od przychodu na podstawie art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Nie odlicza ceny zakupu ani innych kosztów.

Czy cena zakupu garażu za 35 000 zł zmniejszy podatek przy sprzedaży za 50 000 zł?

Nie, jeżeli sprzedaż jest rozliczana ryczałtem. Podatek wyniesie zasadniczo 10% przychodu, czyli 5000 zł przy cenie sprzedaży 50 000 zł. Koszt nabycia ma znaczenie przy sprzedaży prywatnej rozliczanej według art. 30e ustawy o PIT, ale nie przy ryczałcie.

Czy wycofanie garażu z firmy przed sprzedażą zmienia rozliczenie?

Nie zawsze. Jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania do dnia sprzedaży nie upłynęło 6 lat, sprzedaż nadal podlega zasadom właściwym dla firmowego składnika majątku. Wynika to z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Czy sprzedaż garażu może być zwolniona z PIT po 5 latach?

Tak, ale dotyczy to sprzedaży prywatnej, a nie firmowego składnika majątku objętego sześcioletnią zasadą po wycofaniu z działalności. Przy sprzedaży prywatnej termin 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Kto płaci PCC przy sprzedaży garażu?

Jeżeli transakcja podlega PCC, obowiązek podatkowy ciąży na kupującym zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Podsumowanie

Jeżeli garaż jest niemieszkalnym środkiem trwałym wykorzystywanym w działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem, jego sprzedaż należy zasadniczo opodatkować 10% ryczałtem od przychodu. Przy cenie sprzedaży 50 000 zł podatek wynosi 5000 zł, chyba że przychodem podatkowym jest kwota netto z powodu należnego VAT.

Jeżeli garaż jest kupowany wyłącznie w celu odsprzedaży, również może pojawić się 10% ryczałt, ale na podstawie przepisów dotyczących kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Natomiast sprzedaż prywatna rozliczana jest według zasad z art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT, czyli przed upływem 5 lat może oznaczać 19% podatku od dochodu.

Źródła

• art. 6 ust. 1, art. 6 ust. 4 pkt 1, art. 8, art. 12 ust. 1 pkt 3, art. 12 ust. 10, art. 12 ust. 10a, art. 15 ust. 1, art. 21 ust. 1 i art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
• art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 14 ust. 1, art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a, art. 22a ust. 1, art. 22 ust. 6c, art. 22 ust. 6d, art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
• art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 12 § 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa