Zniesienie współwłasności mieszkania z kredytem po rozstaniu

Zniesienie współwłasności mieszkania po rozstaniu partnerów

Jeżeli mieszkanie zostało kupione przez partnerów po połowie, każdy z nich ma udział we współwłasności. Rozstanie nie powoduje automatycznego przejścia mieszkania na osobę, która w nim została i spłaca raty. Potrzebna jest czynność prawna albo orzeczenie sądu.

W praktyce chodzi najczęściej o przyznanie całego mieszkania jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela, bez spłaty — jeżeli obie strony tak się umawiają — albo o sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny. Przy lokalu mieszkalnym fizyczny podział rzeczy zwykle nie wchodzi w grę.

Podstawą jest art. 210 Kodeksu cywilnego: każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie przedawnia się, dlatego nawet po kilku latach od rozstania można uporządkować stan prawny mieszkania.

Kredyt hipoteczny a przepisanie mieszkania na jedną osobę

Najważniejsze rozróżnienie jest takie: własność mieszkania i odpowiedzialność za kredyt to dwie różne sprawy. Można doprowadzić do tego, że jedna osoba stanie się jedynym właścicielem lokalu, ale nie oznacza to automatycznie, że druga osoba przestanie być kredytobiorcą.

Hipoteka obciąża nieruchomość. Jeżeli kredyt nie będzie spłacany, bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto aktualnie jest jej właścicielem. Odpowiedzialność osobista za kredyt wynika natomiast z umowy kredytowej. Były partner pozostanie dłużnikiem banku, dopóki bank nie zgodzi się na jego zwolnienie albo na przejęcie długu przez drugiego kredytobiorcę.

Dlatego przed podpisaniem umowy u notariusza warto uzyskać stanowisko banku. Bank zwykle bada zdolność kredytową osoby, która ma przejąć lokal i kredyt, może wymagać aneksu, dodatkowego zabezpieczenia, poręczyciela albo nadpłaty części kredytu.

Umowne zniesienie współwłasności u notariusza

Jeżeli oboje współwłaściciele są zgodni, najprostszym rozwiązaniem jest umowa zniesienia współwłasności zawarta w formie aktu notarialnego. W takiej umowie można ustalić, że mieszkanie przypada jednej osobie, a druga otrzymuje spłatę, zrzeka się spłaty albo rozlicza się w inny sposób, np. przez potrącenie nakładów, rat kredytu lub innych wspólnych rozliczeń.

Do aktu notarialnego zwykle potrzebne będą m.in. numer księgi wieczystej, dane stron, podstawa nabycia lokalu, informacja o obciążeniu hipotecznym, zaświadczenie z banku o saldzie kredytu oraz uzgodnienie, czy bank wymaga zgody na określone czynności. Notariusz może także przygotować wniosek o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej.

W sprawach po rozpadzie związku nieformalnego trzeba odróżniać samą współwłasność mieszkania od roszczeń o nakłady, remonty, wyposażenie albo spłacone raty. Takie roszczenia mogą być rozliczane przy zniesieniu współwłasności albo dochodzone odrębnie, zależnie od dokumentów i stanowiska stron.

Sądowe zniesienie współwłasności, gdy nie ma zgody

Jeżeli były partner nie chce podpisać aktu notarialnego, pozostaje wniosek do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym. We wniosku trzeba wskazać nieruchomość, uczestników, udziały, proponowany sposób zniesienia współwłasności oraz dowody, np. odpis księgi wieczystej, akt notarialny nabycia, dokumenty kredytowe, potwierdzenia spłat i ewentualne wyceny.

Sąd może przyznać mieszkanie jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego, zarządzić sprzedaż rzeczy albo — gdy jest to możliwe — dokonać podziału fizycznego. W przypadku mieszkania najczęściej rozważa się przyznanie lokalu jednej osobie i ustalenie spłaty. Jeżeli uczestnicy przedstawią zgodny projekt zniesienia współwłasności, sąd co do zasady powinien go uwzględnić, o ile nie jest sprzeczny z prawem, zasadami współżycia społecznego ani nie narusza rażąco interesów uprawnionych.

Trzeba pamiętać, że sąd znoszący współwłasność nie zastąpi banku i nie zwolni byłego partnera z długu kredytowego wobec banku. Może natomiast rozstrzygnąć, komu przypadnie lokal i jakie rozliczenia mają nastąpić między współwłaścicielami.

Koszty zniesienia współwłasności mieszkania

Przy postępowaniu sądowym opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego, jeżeli strony spierają się o wartość mieszkania, oraz koszty pełnomocnika, jeśli strona korzysta z pomocy prawnika.

Przy umowie notarialnej trzeba liczyć się z taksą notarialną zależną od wartości przedmiotu czynności, podatkiem VAT od taksy, kosztami wypisów aktu oraz opłatami sądowymi za wpisy w księdze wieczystej. Maksymalne stawki taksy wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, ale w praktyce wynagrodzenie notariusza można porównać i negocjować.

Jeżeli w księdze wieczystej jest hipoteka, może pojawić się również koszt aneksu bankowego, zaświadczeń z banku albo dodatkowych czynności związanych ze zmianą zabezpieczenia. Te koszty wynikają już z tabeli opłat konkretnego banku.

Podatki przy przejęciu udziału byłego partnera

Skutki podatkowe zależą od tego, czy zniesienie współwłasności jest odpłatne, czy nieodpłatne. Jeżeli przejęcie udziału następuje ze spłatą albo dopłatą, co do zasady może pojawić się podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy nieruchomości stawka PCC wynosi zasadniczo 2%, a podatnikiem jest osoba nabywająca ponad dotychczasowy udział.

Jeżeli były partner przenosi udział bez spłaty i dopłat, w grę wchodzi podatek od spadków i darowizn od nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W przypadku konkubentów najczęściej stosuje się III grupę podatkową, chyba że między stronami istnieje pokrewieństwo albo inna relacja przewidziana w ustawie. Kwota wolna dla III grupy podatkowej wynosi 5733 zł, a opodatkowaniu podlega tylko wartość nabyta ponad dotychczasowy udział.

Podstawę opodatkowania trzeba ustalać ostrożnie, zwłaszcza gdy lokal jest obciążony hipoteką i kredytem. Znaczenie mają wartość rynkowa lokalu, wielkość przejmowanego udziału, charakter rozliczeń między stronami, saldo zadłużenia i to, czy bank zwalnia drugą osobę z długu. W razie aktu notarialnego notariusz zwykle pomaga ustalić obowiązki podatkowe, natomiast po orzeczeniu sądu może być konieczne samodzielne złożenie właściwej deklaracji.

Rozliczenie rat kredytu i nakładów po rozstaniu

Osoba, która po rozstaniu spłaca całość rat, powinna zachowywać potwierdzenia przelewów. Jeżeli oboje byli partnerzy są kredytobiorcami, a tylko jedno z nich faktycznie reguluje raty, możliwe jest rozliczenie tych spłat między nimi. Podstawą mogą być przepisy o zobowiązaniach solidarnych, współwłasności, bezpodstawnym wzbogaceniu albo uzgodnienia stron.

Nie każde roszczenie rozlicza się tak samo. Raty kredytu, wkład własny, opłaty eksploatacyjne, remonty i wyposażenie mogą wymagać innej kwalifikacji prawnej. W orzecznictwie przyjmuje się, że przy rozliczeniach między konkubentami w odniesieniu do rzeczy nabytych wspólnie stosuje się przepisy o zniesieniu współwłasności, a przy nakładach na majątek drugiej osoby mogą mieć znaczenie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Jeżeli spór dotyczy głównie pieniędzy po zakończeniu związku, pomocne może być odrębne omówienie sprawy o zwrot pieniędzy po konkubinacie. Gdy problemem jest dalsze zamieszkiwanie byłej partnerki lub byłego partnera w lokalu, zastosowanie mają dodatkowo zasady ochrony własności, posiadania i ewentualnego opróżnienia lokalu — zobacz: partnerka nie chce się wyprowadzić.

Co zrobić krok po kroku?

1. Sprawdź księgę wieczystą i ustal dokładne udziały we własności mieszkania.
2. Uzyskaj z banku informację o saldzie kredytu oraz warunkach zwolnienia byłego partnera z długu.
3. Ustal aktualną wartość mieszkania i porównaj ją z saldem kredytu.
4. Przygotuj propozycję rozliczenia: przejęcie udziału bez spłaty, ze spłatą, z potrąceniem spłaconych rat albo z innym rozliczeniem.
5. Jeżeli jest zgoda — umów akt notarialny i aneks bankowy. Jeżeli zgody nie ma — przygotuj wniosek o sądowe zniesienie współwłasności.
6. Zabezpiecz dowody spłat, nakładów i uzgodnień między partnerami.

FAQ

Czy można przepisać mieszkanie z kredytem hipotecznym na jedną osobę?

Tak, jest to możliwe przez umowę notarialną albo orzeczenie sądu. Hipoteka nie blokuje samego zniesienia współwłasności, ale nie powoduje automatycznego zwolnienia drugiej osoby z kredytu.

Czy bank musi zgodzić się na zniesienie współwłasności?

Do samej zmiany właściciela zgoda banku nie zawsze jest ustawowo konieczna, ale umowa kredytowa może nakładać określone obowiązki informacyjne albo wymagać zgody. Zgoda banku jest natomiast potrzebna, aby były partner przestał być kredytobiorcą.

Czy sąd może usunąć byłego partnera z kredytu?

Nie. Sąd w sprawie o zniesienie współwłasności rozstrzyga o prawie własności i rozliczeniach między współwłaścicielami. Nie może jednostronnie zmienić umowy kredytowej ani zwolnić dłużnika wobec banku.

Czy przejęcie udziału bez spłaty oznacza podatek?

Może oznaczać. Nieodpłatne zniesienie współwłasności ponad dotychczasowy udział podlega podatkowi od spadków i darowizn. Dla byłych partnerów, którzy nie są spokrewnieni, zwykle właściwa jest III grupa podatkowa.

Czy były partner może żądać spłaty, mimo że nie płacił rat?

Może żądać rozliczenia wartości swojego udziału, ale osoba spłacająca kredyt może podnosić własne roszczenia o rozliczenie zapłaconych rat i innych wydatków. Ostateczny wynik zależy od dokumentów, wartości mieszkania, salda kredytu i ustaleń między stronami.

Co jest szybsze: notariusz czy sąd?

Jeżeli strony są zgodne, notariusz jest zwykle szybszy. Sąd jest potrzebny przede wszystkim wtedy, gdy nie ma zgody co do przejęcia mieszkania, spłaty, wartości nieruchomości albo rozliczenia rat i nakładów.

Podstawy prawne i źródła

• Kodeks cywilny: art. 158, art. 210–212, art. 220 oraz art. 519 i nast. dotyczące przejęcia długu.
• Kodeks postępowania cywilnego: art. 617–625, w szczególności art. 622 § 2 dotyczący zgodnego projektu zniesienia współwłasności.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 41 — opłata od wniosku o zniesienie współwłasności.
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn — zasady opodatkowania nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych — opodatkowanie działu spadku i zniesienia współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 30 stycznia 1970 r., sygn. akt III CZP 62/69 — rozliczenia majątkowe między konkubentami.