Konkubinat a spłata kredytu i mieszkania po rozstaniu

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie różne kwestie: własność mieszkania oraz odpowiedzialność za kredyt hipoteczny. W praktyce bardzo często po rozstaniu konkubentów można zmienić właściciela lokalu, ale nie da się bez zgody banku usunąć jednej osoby z kredytu.

Współwłasność mieszkania konkubentów

Jeżeli mieszkanie zostało kupione przez osoby pozostające w konkubinacie, co do zasady nie powstaje między nimi ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Zastosowanie mają więc przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, w szczególności art. 195 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienia tego nie można wyłączyć na zawsze, a jedynie ograniczyć umownie na czas nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia – art. 210 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zniesienie współwłasności może nastąpić na trzy podstawowe sposoby, wynikające z art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego:

• przez podział fizyczny rzeczy – przy mieszkaniu najczęściej niewykonalny,
• przez przyznanie mieszkania jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego,
• przez sprzedaż mieszkania i podział uzyskanej ceny stosownie do udziałów.

W Pani sytuacji najczęściej najpraktyczniejsze jest przyznanie mieszkania jednemu z partnerów za spłatą drugiego. Jeżeli nie ma zgody, pozostaje postępowanie sądowe.

Zobacz również:

zniesienie współwłasności konkubentów

Czy można „przepisać” kredyt hipoteczny na jedną osobę?

Nie jednostronnie. Jeżeli oboje partnerzy podpisali umowę kredytową jako współkredytobiorcy, to wobec banku odpowiadają zgodnie z treścią umowy kredytu. Sama umowa między partnerami albo samo orzeczenie o zniesieniu współwłasności nie zmienia automatycznie stron umowy kredytu.

Przejęcie długu wymaga zastosowania art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego, czyli umowy pomiędzy dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela. W praktyce oznacza to, że:

• partnerzy mogą uzgodnić, że jedna osoba przejmie obowiązek spłaty,
• ale skuteczność wobec banku zależy od wyraźnej zgody banku,
• bank bada zdolność kredytową, historię spłat, wartość zabezpieczenia i własne procedury.

Jeżeli bank nie wyrazi zgody, to nawet po przeniesieniu własności mieszkania na jednego z partnerów oboje mogą nadal pozostawać dłużnikami z umowy kredytowej. To jeden z najczęstszych problemów po rozstaniu.

Hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto stanie się jej właścicielem. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na zmianę właściciela, z pierwszeństwem przewidzianym przez ustawę.

Co można zrobić w praktyce z mieszkaniem i kredytem?

Zniesienie współwłasności w umowie lub w sądzie

Jeżeli oboje partnerzy są zgodni, zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga aktu notarialnego, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości musi być dokonane w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności – art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli zgody nie ma, składa się wniosek do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Podstawą procesową są przepisy art. 617–625 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

We wniosku warto wskazać:

• dokładne oznaczenie nieruchomości i udziałów,
• proponowany sposób zniesienia współwłasności,
• propozycję spłaty i terminu jej uiszczenia,
• wnioski dotyczące rozliczenia nakładów, rat kredytu i innych wydatków, o ile są zasadne w konkretnej sprawie.

Co do kosztów sądowych: od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł. Wynika to z art. 38 ust. 1 i 2 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy można rozliczyć raty kredytu, czynsz i inne opłaty?

Tak, ale zakres rozliczeń zależy od stanu faktycznego. Trzeba osobno ocenić:

• kto jest współwłaścicielem mieszkania,
• kto jest stroną umowy kredytu,
• kto i w jakiej części faktycznie spłaca raty,
• kto korzysta z lokalu po rozstaniu,
• jakie opłaty mają charakter ciężarów związanych z własnością, a jakie są kosztami zużycia.

Między współwłaścicielami zastosowanie ma art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W praktyce oznacza to, że można dochodzić zwrotu części wydatków poniesionych ponad własny udział, o ile były to wydatki związane z rzeczą wspólną. W wielu sprawach dotyczy to np. opłat do wspólnoty lub spółdzielni, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia czy koniecznych kosztów utrzymania.

Inaczej bywa z ratą kredytu. Rata zawiera zwykle część kapitałową i odsetkową, a obowiązek wobec banku wynika z umowy kredytu, nie tylko z samej współwłasności. Roszczenia regresowe pomiędzy współdłużnikami mogą wynikać z art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może żądać zwrotu od pozostałych. Gdy z tego stosunku nic innego nie wynika, dłużnik może żądać zwrotu w częściach równych.

Jeżeli więc po rozstaniu jedna osoba sama spłaca cały kredyt, może w określonych okolicznościach dochodzić od drugiej zwrotu odpowiedniej części. Jednak dokładna podstawa i wysokość żądania zależy od treści umowy kredytu, udziałów w nieruchomości, wcześniejszych ustaleń stron i tego, kto korzysta z lokalu.

Możliwe są też roszczenia związane z nakładami na nieruchomość lub budowę domu, jeśli jedna osoba finansowała więcej niż wynikało z jej udziału albo ponosiła wydatki zwiększające wartość rzeczy. Tego typu sprawy są często dowodowo trudne, dlatego duże znaczenie mają przelewy, faktury i korespondencja.

Zobacz również:

zwrot nakładów oraz zwrot pieniędzy konkubinatu

Wyłączne korzystanie z mieszkania przez jednego partnera

Jeżeli po rozstaniu jeden współwłaściciel sam zajmuje całe mieszkanie, a drugi nie może z niego korzystać, możliwe są dodatkowe roszczenia rozliczeniowe. W określonych sytuacjach w orzecznictwie dopuszcza się żądanie wynagrodzenia za korzystanie ponad udział drugiego współwłaściciela, zwłaszcza gdy drugi został wyłączony ze współposiadania. Ocena zależy jednak od konkretnych okoliczności: czy wyprowadzka była dobrowolna, czy istniała zgoda na wyłączne zajmowanie lokalu, czy była próba korzystania z mieszkania, a także jakie były ustalenia stron.

Nie warto więc zakładać automatycznie, że sama wyprowadzka zawsze daje pełne prawo do „czynszu od byłego partnera”. Taki wniosek bywa zbyt daleko idący i wymaga analizy konkretnej sprawy.

Dodatkowo, jeżeli problem dotyczy nie tylko rozliczeń finansowych, ale też dalszego losu nieruchomości po rozstaniu, pomocny może być materiał o podział nieruchomości partnerów.

Wyprowadzka z dzieckiem a prawa drugiego rodzica

Sama wyprowadzka ze wspólnego mieszkania co do zasady nie wymaga zgody byłego partnera jako współwłaściciela lokalu. Inaczej trzeba jednak spojrzeć na sprawy dziecka.

Jeżeli ojciec dziecka uznał ojcostwo albo jego ojcostwo zostało ustalone sądownie i obojgu rodzicom przysługuje władza rodzicielska, o istotnych sprawach dziecka rodzice rozstrzygają wspólnie – art. 97 § 2 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. W razie braku porozumienia rozstrzyga sąd opiekuńczy.

Zgodnie z art. 26 § 1 Kodeksu cywilnego miejscem zamieszkania dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską jest miejsce zamieszkania rodziców albo tego z rodziców, któremu wyłącznie przysługuje władza rodzicielska lub któremu zostało powierzone wykonywanie władzy rodzicielskiej. Jeżeli władza rodzicielska przysługuje na równi obojgu rodzicom mającym osobne miejsca zamieszkania, miejsce zamieszkania dziecka określa sąd – art. 26 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce po rozstaniu warto wystąpić do sądu opiekuńczego o:

• ustalenie miejsca pobytu dziecka przy jednym z rodziców,
• uregulowanie kontaktów drugiego rodzica z dzieckiem,
• w razie potrzeby – zabezpieczenie tych kwestii na czas postępowania na podstawie art. 730 § 1 i art. 755 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli drugi rodzic utrudnia spokojne funkcjonowanie dziecka, wywołuje konflikty lub grozi samowolnym zatrzymaniem dziecka, szybkie złożenie wniosku o zabezpieczenie zwykle ma duże znaczenie praktyczne.

Alimenty na dziecko

Jeżeli po rozstaniu drugi rodzic nie dokłada się do utrzymania dziecka, można dochodzić alimentów. Obowiązek ten wynika z art. 133 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a zakres świadczeń alimentacyjnych określają usprawiedliwione potrzeby dziecka oraz możliwości zarobkowe i majątkowe zobowiązanego – art. 135 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W sprawie o alimenty można równocześnie wnosić o zabezpieczenie alimentów na czas postępowania.

FAQ

Czy mogę sama przepisać kredyt hipoteczny na siebie?

Nie. Przejęcie całego długu wymaga zgody banku zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Bez tej zgody nie da się skutecznie usunąć drugiego współkredytobiorcy z umowy.

Czy mogę żądać zniesienia współwłasności, jeśli partner nie chce rozmawiać?

Tak. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. W razie braku porozumienia sprawę rozstrzyga sąd.

Czy po wyprowadzce muszę nadal płacić raty kredytu?

Jeżeli nadal jest Pani stroną umowy kredytowej, wobec banku odpowiada Pani zgodnie z umową. Brak płatności może obciążyć także Panią, niezależnie od tego, kto mieszka w lokalu.

Czy mogę odzyskać część opłat za mieszkanie, jeśli już tam nie mieszkam?

Często tak, ale zależy to od rodzaju opłat, udziałów we własności, treści umowy kredytu i sposobu korzystania z mieszkania. Podstawą mogą być m.in. art. 207, art. 376 § 1 i odpowiednio okoliczności konkretnej sprawy.

Czy były partner może zabronić mi wyprowadzić się z dzieckiem?

Nie może zakazać Pani samej wyprowadzki jako współwłaściciel. Jeżeli jednak obojgu rodzicom przysługuje władza rodzicielska, warto niezwłocznie uregulować miejsce pobytu dziecka i kontakty, aby uniknąć konfliktów.

Źródła

• art. 26 § 1–2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 158, art. 195, art. 207, art. 210 § 1–2, art. 211, art. 212, art. 376 § 1, art. 519 § 1 i § 2 pkt 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 97 § 2, art. 133 § 1, art. 135 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 617–625, art. 730 § 1, art. 755 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 38 ust. 1–2 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece