Jak usunąć reklamę z działki po wygaśnięciu umowy?

Czy umowa po śmierci właścicieli i po upływie terminu nadal obowiązuje?

Jeżeli rodzice oddali fragment działki pod reklamę na podstawie umowy zawartej na czas określony, a ostatni okres obowiązywania już minął, to co do zasady umowa wygasła z upływem oznaczonego terminu. Wynika to z art. 116 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym termin oznaczony w dniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem ostatniego dnia. Sam fakt, że wcześniej umowa była co roku przedłużana, nie oznacza jeszcze, że po kolejnym terminie odnowiła się automatycznie.

Jeżeli nieruchomość została odziedziczona, to spadkobierca wstępuje w prawa i obowiązki majątkowe zmarłego na podstawie art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. To oznacza, że po nabyciu spadku może Pan wykonywać uprawnienia właścicielskie dotyczące działki, w tym sprzeciwić się dalszemu korzystaniu z gruntu bez podstawy prawnej.

W praktyce trzeba jednak sprawdzić samą umowę. Istotne są zwłaszcza postanowienia o:

• automatycznym przedłużeniu,
• wypowiedzeniu lub sprzeciwie wobec przedłużenia,
• obowiązku usunięcia nośnika po zakończeniu umowy,
• karach umownych albo rozliczeniu po ustaniu stosunku prawnego.

Jeżeli umowa przewidywała tzw. automatyczne przedłużenie, trzeba ocenić, czy warunki tego przedłużenia rzeczywiście zaszły. Jeżeli natomiast umowa milczy w tym zakresie i była zawierana wyłącznie na kolejne roczne okresy, to po upływie ostatniego terminu zasadą jest jej wygaśnięcie.

Czy dalsze pozostawienie reklamy to bezumowne korzystanie z działki?

Najczęściej tak. Jeżeli po wygaśnięciu umowy reklama nadal stoi na działce, a właściciel nie wyraża zgody na dalsze korzystanie z gruntu, mamy do czynienia z naruszeniem prawa własności. Podstawowym roszczeniem właściciela jest roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, czyli żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Jeżeli strony łączyła umowa najmu lub dzierżawy, po jej zakończeniu rzecz powinna zostać zwrócona. W przypadku dzierżawy wynika to wprost z art. 705 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli zaś umowa była nazwana inaczej, ale w praktyce polegała na odpłatnym udostępnieniu części gruntu, również można domagać się wydania terenu wolnego od urządzeń na zasadach ogólnych wynikających z prawa własności.

Dodatkowo właściciel może dochodzić zapłaty za okres bezumownego korzystania z nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się, że podstawą takiego roszczenia są art. 224 § 2 i art. 225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, stosowane do posiadacza w złej wierze albo do podmiotu, który po wezwaniu wie, że nie ma już prawa zajmować gruntu. Wysokość wynagrodzenia zwykle odpowiada rynkowej stawce za taki sposób korzystania z nieruchomości, a niekoniecznie tylko dawnej stawce z wygasłej umowy.

Zobacz również:

• uniemożliwienie korzystania z nieruchomości przez współwłaściciela
• wypowiedzenie umowy o współpracy

Czy umowa mogła przekształcić się w umowę na czas nieoznaczony?

Nie ma jednej automatycznej reguły dla każdego rodzaju umowy dotyczącej reklamy na działce. Trzeba ustalić, czy była to dzierżawa, najem, umowa nienazwana o odpłatne korzystanie z gruntu, czy jeszcze inny stosunek prawny.

Jeżeli była to dzierżawa, art. 695 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny stanowi, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat po upływie tego terminu poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Ten przepis nie oznacza jednak, że każda corocznie odnawiana umowa po prostu sama staje się umową bezterminową.

W przypadku najmu ustawodawca przewiduje szczególną regułę dalszego używania rzeczy po upływie terminu. Zgodnie z art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli po upływie terminu najemca używa rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Kluczowe jest tu jednak istnienie zgody wynajmującego. Skoro wysłał Pan pismo z żądaniem usunięcia reklamy, to trudno mówić o zgodzie na dalsze korzystanie z działki.

Jeżeli więc nie wyrażał Pan zgody na dalsze zajmowanie gruntu, nie pobierał należności po upływie ostatniego okresu umowy i wezwał Pan drugą stronę do demontażu nośnika, argument o dorozumianym przedłużeniu umowy jest zwykle słaby.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi działki?

W zależności od treści umowy i przebiegu zdarzeń może Pan dochodzić łącznie kilku roszczeń:

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie wymaga wykazania klasycznej szkody w rozumieniu uszczerbku majątkowego. Chodzi raczej o zapłatę za to, że ktoś korzystał z cudzej nieruchomości bez podstawy prawnej. Jeżeli jednak wskutek istnienia reklamy powstały także inne szkody, na przykład zniszczenie ogrodzenia, uszkodzenie nawierzchni albo koszt przywrócenia terenu do poprzedniego stanu, można rozważyć dodatkowo odszkodowanie.

Jak prawidłowo wezwać do usunięcia reklamy?

Skoro wysłał Pan już pismo, warto upewnić się, że zawiera ono wszystkie potrzebne elementy. Najbezpieczniej wysłać przedsądowe wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez ePUAP, jeżeli druga strona z niego korzysta. W wezwaniu warto wskazać:

• dane właściciela działki i przedsiębiorcy korzystającego z reklamy,
• adres nieruchomości oraz opis nośnika reklamowego,
• podstawę, dla której uważa Pan umowę za wygasłą,
• żądanie usunięcia reklamy w oznaczonym terminie, np. 7 albo 14 dni od doręczenia,
• żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki,
• zapowiedź skierowania sprawy do sądu przy braku reakcji.

Do wezwania warto dołączyć kopię dokumentu potwierdzającego własność albo nabycie spadku, jeżeli kontrahent kwestionuje Pana legitymację. W praktyce przydają się: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia oraz odpis księgi wieczystej.

Jeżeli spadek po rodzicach nie został jeszcze formalnie potwierdzony, proszę pamiętać, że dla sporów o nieruchomość może mieć znaczenie szybkie przeprowadzenie formalności spadkowych. W podobnych sprawach pomocny bywa materiał: stwierdzenie nabycia spadku czy zasiedzenie nieruchomości.

Czy można samodzielnie zdemontować reklamę?

Co do zasady nie jest to najlepsze rozwiązanie bez uprzedniego przygotowania sprawy. To, że reklama stoi na Pana działce, nie oznacza automatycznie, że sam nośnik stał się Pana własnością. Konstrukcja, baner, słupy, oświetlenie lub inne elementy zwykle należą do przedsiębiorcy, który je posadowił, chyba że z okoliczności wynika inaczej.

Samodzielny demontaż może narazić właściciela działki na zarzut zniszczenia cudzej rzeczy albo spór o koszty. Dlatego najbezpieczniej jest:

1. zebrać dokumenty: umowę, korespondencję, zdjęcia reklamy, dowód własności działki;
2. wezwać do demontażu i zapłaty;
3. wyznaczyć rozsądny termin;
4. po bezskutecznym upływie terminu wystąpić do sądu o nakazanie usunięcia reklamy oraz o zapłatę.

Wyjątkiem mogą być sytuacje nagłe, gdy konstrukcja stwarza realne zagrożenie dla ludzi lub mienia. Wtedy oprócz działań cywilnych można zawiadomić właściwy organ administracji budowlanej albo zarządcę drogi, jeżeli reklama narusza przepisy szczególne. Jeżeli jednak chodzi tylko o zwykły spór właścicielski, samodzielne usuwanie nośnika bez wyroku lub bez wyraźnego zastrzeżenia umownego jest ryzykowne.

Co zrobić, jeśli firma ignoruje wezwania?

Jeżeli przedsiębiorca nie odpowiada, kolejnym krokiem jest zwykle pozew cywilny. Można w nim żądać:

• nakazania usunięcia reklamy z działki na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego,
• zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego,
• odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
• zwrotu kosztów procesu na podstawie art. 98 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Przed pozwem warto ustalić, kto formalnie jest zobowiązany: reklamodawca, operator nośnika, agencja reklamowa czy inny podmiot. Zdarza się, że na tablicy widnieje marka handlowa, ale rzeczywistym posiadaczem konstrukcji jest zewnętrzna spółka reklamowa. Błędne oznaczenie pozwanego może niepotrzebnie wydłużyć sprawę.

Zobacz również:

• udostępnienie działki sąsiadowi lub gminie na ocieplenie budynku
• remont nieruchomości we współwłasności - kto płaci?

Jak obliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?

Najczęściej punktem wyjścia jest stawka rynkowa za podobne miejsce reklamowe albo dotychczasowy czynsz z umowy, jeżeli odpowiada realiom rynkowym. Sąd bada konkretny stan faktyczny: lokalizację działki, wielkość reklamy, widoczność nośnika, czas korzystania oraz lokalne stawki.

Nie ma w ustawie sztywnego cennika. Dlatego dobrze zebrać dowody, na przykład:

• poprzednie umowy i aneksy,
• potwierdzenia dawnych płatności,
• oferty rynkowe podobnych powierzchni reklamowych,
• zdjęcia i pomiary reklamy,
• korespondencję wskazującą, od kiedy druga strona wiedziała o braku zgody.

Jeżeli roszczenie ma być znaczne, w sądzie może być potrzebna opinia biegłego albo przynajmniej wiarygodne dane porównawcze. W prostszych sprawach sąd często opiera się na materiałach przedstawionych przez strony.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce zmienia się ocena prawna w zależności od szczegółów umowy i zachowania stron.

FAQ

Czy mogę od razu wejść na konstrukcję i zdjąć baner?

Nie jest to zalecane. Baner i konstrukcja zwykle należą do innego podmiotu. Bezpieczniej najpierw wezwać do usunięcia reklamy, zabezpieczyć dowody i dopiero rozważyć dalsze kroki prawne.

Czy mogę żądać pieniędzy, jeśli reklama tylko stoi, ale firma nic już nie płaci?

Tak, można dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, najczęściej na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego.

Czy śmierć właściciela automatycznie kończy umowę?

Nie zawsze. Prawa i obowiązki majątkowe co do zasady przechodzą na spadkobierców na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. O tym, czy umowa trwała dalej, decyduje jej treść i dalsze zachowanie stron.

Czy muszę mieć stwierdzenie nabycia spadku, żeby wysłać wezwanie?

Do samego wezwania nie zawsze jest to konieczne, ale w sporze sądowym dokument potwierdzający dziedziczenie bardzo ułatwia wykazanie uprawnień do nieruchomości.

Jaki termin wyznaczyć na demontaż reklamy?

Najczęściej praktyczny jest termin 7 albo 14 dni od doręczenia wezwania, chyba że umowa przewiduje inny termin albo demontaż wymaga większej organizacji technicznej.

Źródła

• art. 116 § 1, art. 222 § 2, art. 224 § 2, art. 225, art. 471, art. 481 § 1 i § 2, art. 674, art. 695 § 1, art. 705, art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 98 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• ISAP – Kodeks cywilny