Remont nieruchomości we współwłasności - kto płaci?

Czy siostra musi dołożyć się do remontu domu, którego jest współwłaścicielem?

Tak, co do zasady siostra jako współwłaścicielka domu powinna uczestniczyć w kosztach koniecznego remontu proporcjonalnie do swojego udziału. Wynika to z art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Nie ma przy tym decydującego znaczenia, że siostra nie mieszka w domu. Współwłasność oznacza nie tylko prawo do udziału w wartości nieruchomości, lecz także obowiązek uczestniczenia w kosztach jej utrzymania. Jeżeli dach przecieka, a remont jest potrzebny dla zachowania budynku w należytym stanie, jest to wydatek związany z rzeczą wspólną.

Trzeba jednak pamiętać o drugiej stronie tej zasady. Skoro siostra ma udział w nieruchomości, przysługuje jej prawo współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Dlatego nie można żądać od niej wyłącznie udziału w kosztach, a jednocześnie całkowicie pozbawiać jej prawa do współdecydowania o nieruchomości.

Remont dachu a zgoda współwłaścicieli

Przy remoncie nieruchomości kluczowe jest ustalenie, czy dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie, przekracza zwykły zarząd, czy ma charakter czynności zachowawczej. Kodeks cywilny nie zawiera zamkniętego katalogu takich czynności, dlatego ocenia się konkretny zakres prac, ich koszt, pilność, wpływ na substancję budynku i interes wszystkich współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość oblicza się według wielkości udziałów, co wynika z art. 204 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc posiada Pan większość udziałów, w wielu typowych sprawach eksploatacyjnych może Pan samodzielnie przegłosować decyzję, ale nadal powinien Pan działać w granicach prawidłowego zarządu i rozliczyć koszty według udziałów.

Jeżeli planowany remont przekracza zwykły zarząd, zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na rozporządzanie rzeczą wspólną oraz inne czynności przekraczające zwykły zarząd. W razie braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli przeciekający dach wymaga natychmiastowego zabezpieczenia, może wchodzić w grę art. 209 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności i dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Czynnością zachowawczą może być zwłaszcza niezbędne zabezpieczenie budynku przed dalszym zalewaniem i degradacją. Nie należy jednak pod tym pretekstem wykonywać kosztownej modernizacji, rozbudowy albo prac estetycznych, które nie są konieczne do zachowania nieruchomości.

Jak dochodzić zwrotu kosztów remontu od współwłaściciela?

Jeżeli zapłaci Pan za remont z własnych środków, może Pan żądać od siostry zwrotu części kosztów odpowiadającej jej udziałowi. Podstawą jest art. 207 Kodeksu cywilnego. Roszczenie obejmuje przede wszystkim wydatki konieczne i uzasadnione stanem nieruchomości, czyli takie, bez których budynek ulegałby dalszemu niszczeniu albo nie nadawałby się do prawidłowego użytkowania.

W uchwale z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06, Sąd Najwyższy wskazał, że roszczenie współwłaściciela o zwrot nakładów dokonanych na rzecz wspólną powstaje i staje się wymagalne z chwilą dokonania nakładu. W praktyce oznacza to, że po poniesieniu kosztu można wezwać drugiego współwłaściciela do zapłaty odpowiedniej części.

Termin przedawnienia roszczenia należy oceniać według art. 118 Kodeksu cywilnego. Co do zasady roszczenia majątkowe przedawniają się z upływem 6 lat, a roszczenia o świadczenia okresowe oraz roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej z upływem 3 lat. Zgodnie z art. 118 zdanie drugie Kodeksu cywilnego koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Dla bezpieczeństwa warto przed rozpoczęciem remontu wysłać do siostry pisemną informację o stanie dachu, planowanym zakresie prac, przewidywanych kosztach i proponowanym udziale w zapłacie. Najlepiej dołączyć zdjęcia, opinię dekarza lub kosztorys i wyznaczyć rozsądny termin na odpowiedź. Jeżeli sytuacja jest pilna, trzeba w korespondencji wyraźnie wskazać, że zwłoka grozi dalszymi szkodami.

Czy współwłaściciel, który nie mieszka w domu, może odmówić zapłaty?

Sam fakt, że siostra mieszka gdzie indziej, nie zwalnia jej z obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością wspólną. Art. 207 Kodeksu cywilnego wiąże ten obowiązek z udziałem we współwłasności, a nie z faktycznym zamieszkiwaniem.

Inaczej trzeba ocenić sytuację, w której jeden współwłaściciel korzysta z całej nieruchomości z wyłączeniem pozostałych albo pobiera z niej pożytki. Wtedy obok rozliczenia kosztów mogą pojawić się dodatkowe roszczenia między współwłaścicielami, np. o dopuszczenie do współposiadania na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego albo o rozliczenie pożytków na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego. Każdorazowo zależy to od tego, czy sposób korzystania z domu został uzgodniony, czy jest akceptowany i czy ktoś rzeczywiście został pozbawiony możliwości korzystania z nieruchomości.

Obowiązki właścicieli wynikające z Prawa budowlanego

Obowiązek utrzymywania budynku w należytym stanie wynika nie tylko z Kodeksu cywilnego, lecz także z przepisów prawa budowlanego. Art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy. Art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego zobowiązuje właściciela lub zarządcę do zapewnienia, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt.

Jeżeli budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Podstawą jest art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku, jest użytkowany w sposób zagrażający tym dobrom albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym.

Współwłaściciele powinni więc traktować przeciekający dach poważnie. Brak reakcji może powodować dalsze szkody w budynku, spór o odpowiedzialność za ich zwiększenie, a w skrajnych przypadkach także interwencję organów nadzoru budowlanego.

Dożywotnie zamieszkanie ojca a remont dachu

W opisanej sytuacji trzeba dokładnie sprawdzić akt notarialny, w którym ojciec zapewnił sobie prawo dożywotniego zamieszkiwania. W praktyce mogą występować różne konstrukcje prawne, a ich skutki nie są identyczne.

Jeżeli ustanowiono służebność osobistą mieszkania, zastosowanie mają art. 296, art. 297 i art. 302 Kodeksu cywilnego. Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, a art. 302 Kodeksu cywilnego reguluje zakres służebności mieszkania. W takim przypadku ojciec ma prawo korzystać z mieszkania w zakresie wynikającym z aktu notarialnego, a właściciele nieruchomości muszą to prawo respektować.

Jeżeli natomiast zawarto umowę dożywocia, podstawą jest art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca powinien, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Nie należy automatycznie zakładać, że ojciec może po prostu odwołać przeniesienie udziału z powodu braku remontu. Przy dożywociu możliwe są roszczenia przewidziane w art. 913 Kodeksu cywilnego, w tym zamiana uprawnień na rentę, a w wyjątkowych wypadkach rozwiązanie umowy przez sąd. Ocenę trzeba oprzeć na treści aktu notarialnego i okolicznościach sprawy.

Co zrobić praktycznie przed rozpoczęciem remontu?

Najbezpieczniej działać etapami. Najpierw należy udokumentować stan dachu: zdjęcia, protokół, opinia wykonawcy, kosztorys i informacja, jakie szkody grożą w razie zwłoki. Następnie trzeba pisemnie zawiadomić siostrę o konieczności remontu, wskazać proponowany zakres prac, koszt i jej część do zapłaty obliczoną według udziału.

Jeżeli remont mieści się w zwykłym zarządzie, a posiada Pan większość udziałów, decyzję można oprzeć na art. 201 i art. 204 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak zakres robót przekracza zwykły zarząd, trzeba uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli albo wystąpić do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. W przypadku odmowy współdziałania przy czynności zwykłego zarządu każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności na podstawie art. 201 zdanie drugie Kodeksu cywilnego.

Po wykonaniu prac należy zachować faktury, potwierdzenia przelewów, umowę z wykonawcą, protokoły odbioru i korespondencję. Dopiero na tej podstawie warto skierować do siostry wezwanie do zapłaty. Jeżeli nie zapłaci dobrowolnie, pozostaje pozew o zapłatę odpowiedniej części kosztów.

Zniesienie współwłasności jako rozwiązanie długoterminowe

Jeżeli współwłasność powoduje stałe spory o koszty, korzystanie z domu i decyzje remontowe, warto rozważyć jej zniesienie. Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat, a w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat.

Jeżeli dom nie daje się sensownie podzielić fizycznie, sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Wynika to z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. W sprawie rodzinnego domu często praktycznym rozwiązaniem jest przejęcie udziału siostry za spłatą, ale wymaga to ustalenia wartości nieruchomości oraz uwzględnienia ewentualnych nakładów.

FAQ

Źródła

• Art. 199, art. 201, art. 204, art. 206, art. 207, art. 209, art. 210, art. 212, art. 296, art. 297, art. 302, art. 908 i art. 913 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 61, art. 62 i art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06.