Zakup lokalu na wynajem i odliczenie VAT

Zakup lokalu prywatnie czy w działalności gospodarczej

Przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej zwrot VAT za zakup lokalu pod wynajem zależy od statusu podatnika, przeznaczenia lokalu oraz tego, czy najem będzie czynnością opodatkowaną VAT. Przy zakupie lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na wynajem trzeba oddzielić dwa porządki: podatek dochodowy oraz VAT. Dla PIT istotne jest, czy przychód będzie kwalifikowany jako najem prywatny z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy jako pozarolnicza działalność gospodarcza z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. Dla VAT decyduje natomiast, czy lokal będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych, o czym stanowi art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Nie zawsze wybór jest dowolny. Jeżeli właściciel świadczy klasyczny najem mieszkalny, bez usług typowych dla obiektów noclegowych, przychód może być rozliczany jako najem prywatny. Jeżeli natomiast sposób działania ma cechy zorganizowanej działalności usługowej, zwłaszcza usług zakwaterowania, przychód będzie zasadniczo przychodem z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatek dochodowy od najmu mieszkania

Jeżeli lokal mieszkalny będzie wynajmowany poza działalnością gospodarczą, zastosowanie ma art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że dochody osiągane przez podatników ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, czyli z najmu prywatnego, są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stawki ryczałtu dla najmu prywatnego wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wynoszą one 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł. Limit 100 000 zł dotyczy przychodu, a nie dochodu, dlatego przy ryczałcie nie odlicza się kosztów, takich jak odsetki od kredytu, remont czy wyposażenie.

Jeżeli wynajem jest prowadzony w działalności gospodarczej, przychód może być kwalifikowany do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodatkowo art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy wskazuje, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów dotyczące składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W praktyce przy lokalu mieszkalnym najczęściej porównuje się: najem prywatny opodatkowany ryczałtem, najem w działalności gospodarczej opodatkowany ryczałtem oraz działalność gospodarczą opodatkowaną według skali albo podatkiem liniowym. Wybór zależy od całej sytuacji podatnika, ale przy lokalu mieszkalnym znaczenie kosztów jest ograniczone przez zakaz amortyzacji.

Amortyzacja lokalu mieszkalnego kupionego na wynajem

Od 2023 r. lokali mieszkalnych wynajmowanych lub używanych w działalności gospodarczej nie amortyzuje się podatkowo. Wynika to z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym amortyzacji nie podlegają między innymi budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej albo wynajmowane lub wydzierżawiane na podstawie umowy.

Oznacza to, że zakup mieszkania jako środka trwałego w jednoosobowej działalności gospodarczej nie pozwoli obecnie na zaliczanie odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów. Można natomiast analizować inne koszty, jeżeli podatnik rozlicza działalność według skali podatkowej albo podatkiem liniowym, ale przy ryczałcie koszty nie mają wpływu na wysokość podatku.

Inaczej może wyglądać sytuacja lokalu użytkowego, np. biura albo lokalu usługowego. Zakaz z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy lokali mieszkalnych. Przy lokalach niemieszkalnych amortyzacja może być możliwa, o ile spełnione są ogólne warunki uznania składnika majątku za środek trwały.

Najem studentom na 10 miesięcy a usługa zakwaterowania

Nie można przyjąć automatycznie, że wynajęcie lokalu studentom na 10 miesięcy jest najmem krótkoterminowym. Długość umowy jest tylko jednym z elementów oceny. Trzeba sprawdzić, czy umowa daje najemcom faktyczne prawo spokojnego korzystania z lokalu jak z mieszkania, czy raczej właściciel świadczy usługę zakwaterowania podobną do usług hotelowych, akademikowych albo aparthotelowych.

Zwykły najem mieszkalny polega zazwyczaj na oddaniu lokalu do używania za czynsz na podstawie umowy najmu, bez usług dodatkowych typowych dla zakwaterowania. Usługa zakwaterowania z działu PKWiU 55 może natomiast obejmować zapewnienie miejsca pobytu, rotacyjność gości, krótkie okresy pobytu, obsługę, sprzątanie, recepcję, zmianę pościeli, media i wyposażenie jako część usługi oraz brak typowego przeniesienia posiadania lokalu na najemcę.

Art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definiuje działalność gospodarczą jako działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, z której przychody nie są zaliczane do innych źródeł. Jeżeli wynajmowanie studentom przybiera postać zorganizowanej usługi zakwaterowania, rozliczanie jako najem prywatny może być kwestionowane.

Wynajmowanie mieszkania a VAT

Podstawowa zasada odliczenia VAT wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Podatnik ma prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony tylko w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli lokal mieszkalny jest wynajmowany na cele mieszkaniowe, zastosowanie może mieć zwolnienie z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Przepis ten zwalnia z podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym albo części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Skutek jest istotny: skoro usługa jest zwolniona z VAT, zakup lokalu służy czynnościom zwolnionym, a więc co do zasady nie daje prawa do odliczenia VAT naliczonego od ceny nabycia, remontu ani wyposażenia. Wynika to bezpośrednio z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Inaczej jest przy usługach zakwaterowania. Art. 43 ust. 20 ustawy o podatku od towarów i usług wyłącza stosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 do usług związanych z zakwaterowaniem wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do tej ustawy. Usługi z działu PKWiU 55 są opodatkowane VAT, a stawka 8% wynika z art. 41 ust. 2 w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 2 oraz poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług.

Kiedy przysługuje prawo do odliczenia VAT od zakupu lokalu

Odliczenie VAT od zakupu lokalu mieszkalnego może przysługiwać, jeżeli już w momencie nabycia istnieje zamiar wykorzystywania lokalu do czynności opodatkowanych VAT, np. do usług zakwaterowania. Istotne jest posiadanie faktury oraz spełnienie warunków z art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, które określają moment powstania prawa do odliczenia i możliwość jego realizacji w kolejnych okresach rozliczeniowych.

Nie przesądza o odliczeniu samo to, czy lokal zostanie wpisany do ewidencji środków trwałych firmy. W VAT ważne jest faktyczne wykorzystanie lokalu do czynności opodatkowanych. Dla bezpieczeństwa praktycznego faktura powinna dokumentować zakup przez podatnika VAT i zawierać dane pozwalające wykazać związek zakupu z planowaną sprzedażą opodatkowaną.

Jeżeli podatnik odliczy VAT, a następnie lokal zacznie służyć czynnościom zwolnionym, np. zwykłemu najmowi mieszkaniowemu, trzeba rozważyć korektę podatku naliczonego. Dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, co wynika z art. 91 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zasady korekty przy zmianie przeznaczenia reguluje także art. 91 ust. 7 i ust. 7a tej ustawy.

Jeżeli lokal będzie wykorzystywany częściowo do czynności opodatkowanych, a częściowo do czynności zwolnionych, odliczenie VAT może być tylko częściowe. W takiej sytuacji trzeba ustalić proporcję zgodnie z art. 90 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a następnie monitorować korekty roczne.

Jak podejść do umowy ze studentami

Jeżeli celem jest zwykły najem mieszkania studentom na rok akademicki, umowa powinna jasno wskazywać, że lokal jest oddawany na cele mieszkaniowe, najemcy ponoszą czynsz, a wynajmujący nie świadczy usług hotelowych ani podobnych usług zakwaterowania. Taki model zwykle prowadzi do zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług i braku prawa do odliczenia VAT od zakupu.

Jeżeli celem jest świadczenie usługi zakwaterowania, dokumenty, regulamin, cennik, sposób rozliczeń, zakres usług i faktyczna obsługa powinny odpowiadać temu modelowi. W razie wątpliwości można wystąpić o wiążącą informację stawkową na podstawie art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług, aby potwierdzić klasyfikację usługi i stawkę VAT.

FAQ

Źródła

• Art. 5a pkt 6, art. 9a ust. 6, art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6, art. 14 ust. 2 pkt 11 oraz art. 22c pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: ISAP.
• Art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: ISAP.
• Art. 41 ust. 2, art. 42a, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 43 ust. 20, art. 86 ust. 1, art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11, art. 90 ust. 1 i ust. 2, art. 91 ust. 2, ust. 7 i ust. 7a, art. 146ef ust. 1 pkt 2 oraz poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług: ISAP.
• Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług, w tym dział 55 dotyczący usług związanych z zakwaterowaniem oraz grupowanie 68.20.1 dotyczące wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych.