Zakup mieszkania z VAT na wynajem dla córki – czy można odliczyć podatek?

Od czego naprawdę zależy prawo do odliczenia VAT?

Podstawowa zasada wynika z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje w takim zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, a odliczenia dokonuje podatnik VAT.

W praktyce muszą być spełnione łącznie co najmniej te warunki:

• kupujący występuje jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT,
• sprzedawca naliczył VAT prawidłowo na fakturze,
• nieruchomość ma rzeczywisty związek z czynnościami opodatkowanymi VAT,
• nie zachodzą ustawowe wyłączenia z odliczenia, o których mowa m.in. w art. 88 ustawy o VAT.

Dlatego samo kupno od firmy i sama faktura z VAT nie wystarczą. Najważniejsze jest to, do czego lokal będzie faktycznie używany po zakupie.

Czy osoba prywatna może być podatnikiem VAT przy najmie?

Tak. Z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT wynika, że podatnikiem może być także osoba fizyczna, jeżeli samodzielnie wykonuje działalność gospodarczą, a działalność gospodarcza obejmuje także wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z tego powodu najem prywatny może stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, nawet jeśli nie jest to działalność zarejestrowana w CEIDG.

To jednak nie oznacza automatycznie prawa do odliczenia. Istotne jest jeszcze to, czy najem będzie opodatkowany VAT, czy zwolniony.

Wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe a VAT

Jeżeli lokal ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, zastosowanie ma co do zasady zwolnienie z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Przepis ten obejmuje usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym albo ich części, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Jeżeli więc kupuje Pan mieszkanie i zamierza, aby mieszkała tam córka, to z podatkowego punktu widzenia mamy najczęściej do czynienia właśnie z wykorzystaniem lokalu na cele mieszkaniowe. W takim modelu:

• najem zwykle jest zwolniony z VAT,
• brakuje związku zakupu z czynnościami opodatkowanymi, o którym mówi art. 86 ust. 1 ustawy o VAT,
• odliczenie VAT z faktury zakupu co do zasady nie przysługuje.

Nawet jeśli zostałaby zawarta umowa najmu z córką i nawet jeśli płaciłaby ona czynsz odpowiadający kosztom, nie zmienia to automatycznie charakteru najmu na opodatkowany. Decyduje cel mieszkaniowy lokalu.

Zobacz również:

mieszkanie w firmie

Czy można „zgłosić” mieszkanie jako lokal użytkowy albo hotelowy i odliczyć 23% VAT?

Nie można bezpiecznie oprzeć rozliczenia wyłącznie na takim zabiegu nazewniczym. Dla VAT znaczenie ma rzeczywista treść transakcji i sposób wykorzystania nieruchomości, a nie sama etykieta użyta przez sprzedawcę czy pośrednika.

Trzeba odróżnić kilka sytuacji:

Jeżeli więc lokal ma być miejscem stałego zamieszkania córki, to twierdzenie, że wystarczy „zgłosić go jako hotelowy”, jest bardzo ryzykowne. W razie kontroli organ podatkowy bada rzeczywistą funkcję lokalu i ekonomiczny sens transakcji.

Znaczenie rzeczywistego przeznaczenia lokalu

Przy ocenie trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• co wynika z księgi wieczystej, pozwolenia na budowę i dokumentacji lokalu,
• czy jest to lokal mieszkalny czy użytkowy,
• czy wspólnota lub spółdzielnia dopuszcza określony sposób korzystania,
• czy lokal faktycznie będzie przeznaczony na usługi opodatkowane,
• czy nie będzie służył w całości lub części celom osobistym.

Jeżeli rozważany jest zakup mieszkania jako lokalu użytkowego, trzeba odrębnie badać również kwestie budowlane, cywilne i administracyjne. Samo rozliczenie VAT nie „legalizuje” sposobu używania lokalu niezgodnego z jego rzeczywistym przeznaczeniem.

W kontekście usług zakwaterowania warto też odróżnić zwykły najem mieszkalny od modelu typowego dla lokal hotelowy, bo w VAT są to różne sytuacje.

Czy rejestracja do VAT coś zmieni?

Sama rejestracja na formularzu VAT-R nie tworzy prawa do odliczenia. Rejestracja jest formalnie potrzebna do pełnego funkcjonowania jako podatnik VAT czynny, ale nie zastępuje warunku z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, czyli związku zakupów z czynnościami opodatkowanymi.

Jeżeli po rejestracji lokal nadal będzie wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe córki, to problem pozostaje ten sam: czynność zasadniczo korzysta ze zwolnienia z VAT, więc odliczenie VAT od zakupu nie powstaje.

Najem dla córki po kosztach – czy to pomaga?

Nie w sposób decydujący. Ustalenie czynszu na poziomie kosztów, czynszu administracyjnego i liczników nie przesądza o prawie do odliczenia VAT. Nadal trzeba ocenić, czy:

• istnieje odpłatne świadczenie usług,
• lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe,
• czynność jest opodatkowana czy zwolniona,
• ustalona cena nie ma charakteru nierynkowego w relacji między podmiotami powiązanymi, co może mieć znaczenie dowodowe lub podatkowe w konkretnym stanie faktycznym.

W relacjach rodzinnych organ podatkowy może szczególnie dokładnie badać, czy umowa jest rzeczywista, czy tylko stworzona dla uzyskania korzyści podatkowej.

Co grozi przy błędnym odliczeniu VAT?

Jeżeli odliczenie zostanie zakwestionowane, mogą pojawić się następujące konsekwencje:

• obowiązek zwrotu nienależnie odliczonego VAT wraz z odsetkami za zwłokę na podstawie ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa,
• konieczność korekty JPK_V7 za właściwe okresy rozliczeniowe,
• w niektórych przypadkach dodatkowe sankcje VAT przewidziane w art. 112b i art. 112c ustawy o VAT,
• przy poważniejszych nieprawidłowościach także ryzyko odpowiedzialności na gruncie Kodeksu karnego skarbowego – zależnie od okoliczności sprawy.

To dlatego nie warto opierać decyzji tylko na ustnej informacji sprzedawcy, dewelopera lub pośrednika.

Korekta VAT przy zmianie sposobu wykorzystania nieruchomości

Nawet jeśli początkowo odliczenie byłoby zasadne, późniejsza zmiana przeznaczenia nieruchomości może wymagać korekty. Dla nieruchomości szczególne znaczenie mają art. 90a i art. 91 ustawy o VAT, które regulują korektę podatku naliczonego przy zmianie stopnia wykorzystania do działalności gospodarczej oraz tzw. korektę wieloletnią.

W praktyce oznacza to, że jeżeli lokal miał służyć działalności opodatkowanej, a następnie zacznie być używany prywatnie albo do najmu zwolnionego z VAT, odliczony wcześniej podatek może trzeba będzie częściowo oddać.

Jaki wniosek wynika z opisanej sytuacji?

Jeżeli kupowany lokal jest mieszkaniem, a celem jest zapewnienie córce miejsca do zamieszkania, to co do zasady nie ma bezpiecznych podstaw do odliczenia 23% VAT tylko dlatego, że ktoś proponuje nazwać lokal użytkowym lub hotelowym. W typowym stanie faktycznym taki model prowadzi do najmu na cele mieszkaniowe, a więc do zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT i braku prawa do odliczenia z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Inaczej może być wyłącznie wtedy, gdy:

• przedmiotem zakupu jest rzeczywisty lokal użytkowy lub lokal przeznaczony do usług zakwaterowania,
• nabywca działa jako podatnik VAT,
• lokal będzie faktycznie i trwale wykorzystywany do czynności opodatkowanych,
• nie będzie służył prywatnemu zamieszkaniu córki ani innym celom osobistym.

To wymaga jednak analizy dokumentów, modelu najmu i rzeczywistego sposobu korzystania z nieruchomości.

Zobacz również:

Zakup, podział i sprzedaż działki a VAT i PIT

FAQ

Czy mogę odliczyć VAT, jeśli kupuję mieszkanie jako osoba prywatna?

Tak, ale tylko wyjątkowo i pod warunkiem, że działa Pan jako podatnik VAT oraz wykorzystuje nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT. Sama prywatna forma zakupu nie wyklucza odliczenia, lecz w przypadku mieszkania przeznaczonego do zamieszkania członka rodziny prawo do odliczenia zwykle nie powstaje.

Czy wynajem mieszkania córce zawsze jest zwolniony z VAT?

Jeżeli lokal ma charakter mieszkalny i jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe, co do zasady tak – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Ostateczna ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego i treści umowy.

Czy niski czynsz albo najem po kosztach daje prawo do odliczenia VAT?

Nie. O prawie do odliczenia decyduje związek zakupu z czynnościami opodatkowanymi, a nie sama wysokość czynszu. Jeżeli lokal nadal służy celom mieszkaniowym, odliczenie zwykle nie przysługuje.

Czy mogę odliczyć VAT od lokalu hotelowego?

Potencjalnie tak, ale tylko gdy jest to rzeczywiście lokal wykorzystywany do opodatkowanych usług zakwaterowania albo innej działalności opodatkowanej. Jeżeli w praktyce lokal służy stałemu mieszkaniu córki, sama nazwa „hotelowy” nie wystarczy.

Czy późniejsza zmiana przeznaczenia lokalu ma znaczenie?

Tak. Zmiana z wykorzystania opodatkowanego na prywatne albo zwolnione z VAT może powodować obowiązek korekty wcześniej odliczonego podatku na podstawie art. 90a i art. 91 ustawy o VAT.

Źródła

• art. 15 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 86 ust. 1, art. 88, art. 90, art. 90a, art. 91, art. 112b, art. 112c ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
• ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
• dyrektywa 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej