Zakup mieszkania jako lokalu użytkowego bądź hotelowego

Możliwość odliczenia VAT

By odliczyć podatek naliczony, tj. dokładniej obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i następnie wystąpić o zwrot VAT, musi być spełniony kluczowy warunek, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem, ale i z Dyrektywą VAT, co do zasady, jedynie w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Proszę więc zauważyć, że są tu dwa konieczne do spełnienia warunki:

1. prawo do odliczenia przysługuje podatnikowi VAT, gdy
2. istnieje związek podatku naliczonego ze sprzedażą opodatkowaną.

Oddanie w najem własnej nieruchomości

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności; pojęcie działalność gospodarcza obejmuje tu wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody (działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych). W tym ujęciu zatem oddawanie w najem własnej nieruchomości stanowi działalność gospodarczą.

Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, by zrezygnować ze zwolnienia podmiotowego od VAT z art. 113, zarejestrować się (VAT-R) jako podatnik czynny, nabyć lokal użytkowy i oddać go w najem, gdzie czynsz najmu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT. Spełniony w tym scenariuszu jest związek podatku naliczonego wynikającego z zakupu lokalu ze sprzedażą opodatkowaną, którą stanowi czynsz najmu lokalu użytkowego. Bez tego związku nie można dokonać odliczenia podatku naliczonego, tak jak i uprawnienie to nie przysługuje osobom niebędącym podatnikami VAT.