Rozszerzenie wspólności majątkowej na mieszkanie spółdzielcze

Czy można rozszerzyć wspólność majątkową na mieszkanie spółdzielcze?

Tak. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do jednego z małżonków, ponieważ zostało nabyte przed ślubem, wchodzi do jego majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Małżonkowie mogą jednak zawrzeć umowę majątkową małżeńską i rozszerzyć wspólność ustawową na ten składnik majątkowy.

Podstawą jest art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć, ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Umowa taka może być zawarta zarówno przed ślubem, jak i w trakcie małżeństwa.

W opisanej sytuacji chodzi więc o włączenie do majątku wspólnego prawa, które dotychczas było majątkiem osobistym męża. Nie jest do tego konieczne wcześniejsze przekształcenie lokalu w odrębną własność.

Charakter spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest własnością lokalu w rozumieniu prawa rzeczowego, lecz ograniczonym prawem rzeczowym. Wynika to z art. 17² ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym prawo to jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Art. 17² ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Z kolei art. 17² ust. 4 tej ustawy wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zbycia tego prawa, a notariusz przesyła wypis aktu notarialnego do spółdzielni.

Skoro prawo jest zbywalne i ma wartość majątkową, może być także objęte umową majątkową małżeńską rozszerzającą wspólność. W praktyce podobne problemy pojawiają się również przy sprzedaży udziału lub obciążeniach, gdy analizowane jest prawo do lokalu spółdzielczego.

Czy brak księgi wieczystej przeszkadza w zawarciu umowy?

Nie. Przepisy nie uzależniają istnienia ani zbywalności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od założenia księgi wieczystej. Art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że księgi wieczyste mogą być prowadzone także w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to możliwość, a nie obowiązek założenia księgi.

Jeżeli księga wieczysta nie została założona, notariusz ustala stan prawa przede wszystkim na podstawie dokumentów ze spółdzielni mieszkaniowej oraz dokumentu nabycia prawa przez małżonka. W praktyce wymagane jest aktualne zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające, komu przysługuje prawo, jaki lokal obejmuje oraz czy spółdzielnia nie ujawnia przeszkód dotyczących tego prawa.

Brak księgi wieczystej może mieć znaczenie praktyczne, np. przy kredycie, ustanawianiu hipoteki albo późniejszej sprzedaży. Nie blokuje jednak samego rozszerzenia wspólności majątkowej.

Jakie dokumenty przygotować do notariusza?

Zakres dokumentów może się różnić w zależności od praktyki kancelarii notarialnej oraz sytuacji lokalu, ale najczęściej potrzebne będą dokumenty potwierdzające prawo małżonka do lokalu i dane potrzebne do prawidłowego opisania prawa w akcie notarialnym.

Warto wcześniej przesłać dokumenty do kancelarii notarialnej, aby notariusz ocenił, czy umowa może zostać sporządzona bez dodatkowych zaświadczeń. Jeżeli w spółdzielni występują braki lub rozbieżności w dokumentach, należy je wyjaśnić przed podpisaniem aktu.

Ograniczenia przy rozszerzaniu wspólności majątkowej

Swoboda małżonków nie jest całkowita. Art. 49 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wskazuje kategorie praw i wierzytelności, na które nie można rozszerzyć wspólności przez umowę majątkową małżeńską. Ograniczenia obejmują między innymi prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie, prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom oraz niektóre wierzytelności osobiste.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu co do zasady nie należy do tych kategorii, ponieważ art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie przewiduje jego zbywalność, dziedziczność i możliwość prowadzenia egzekucji. Jeżeli jednak prawo jest obciążone, zajęte w egzekucji, objęte sporem albo dokumenty w spółdzielni są niepełne, notariusz powinien ocenić konkretny stan faktyczny.

Znaczenie może mieć również art. 47¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że małżonek może powoływać się wobec innej osoby na umowę majątkową małżeńską, gdy jej zawarcie oraz rodzaj były tej osobie wiadome. Ma to znaczenie przede wszystkim w relacjach z wierzycielami i kontrahentami.

Skutki rozszerzenia wspólności na lokal

Po podpisaniu aktu notarialnego prawo objęte umową wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Wspólność ustawowa jest wspólnością łączną, co wynika z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Oznacza to, że w czasie trwania wspólności małżonkowie nie mają oznaczonych udziałów w tym prawie.

Od tego momentu dalsze rozporządzanie prawem powinno uwzględniać oboje małżonków. Art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka między innymi do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia albo odpłatnego nabycia ograniczonego prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest lokal. Brak wymaganej zgody może prowadzić do sankcji określonych w art. 37 § 2 i § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli dla prawa nie ma księgi wieczystej, skutki umowy będą wynikały przede wszystkim z aktu notarialnego i dokumentacji spółdzielni. Jeżeli księga istnieje, można rozważyć ujawnienie zmiany w księdze wieczystej, stosownie do zasad wynikających z ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Podatki i koszty notarialne

Umowa majątkowa małżeńska rozszerzająca wspólność wymaga aktu notarialnego, dlatego trzeba liczyć się z taksą notarialną, podatkiem VAT od taksy oraz kosztami wypisów. Wysokość wynagrodzenia notariusza zależy od treści czynności i wartości prawa, a maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Sama umowa majątkowa małżeńska nie jest umową sprzedaży, zamiany ani darowizny. W podatku od czynności cywilnoprawnych znaczenie ma art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, który wymienia czynności podlegające PCC. Umowa majątkowa małżeńska nie została w nim wskazana jako odrębna czynność opodatkowana. W nietypowych sytuacjach, zwłaszcza gdy akt łączy kilka czynności, skutki podatkowe trzeba ocenić według rzeczywistej treści umowy.

FAQ

Czy można rozszerzyć wspólność na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej?

Tak. Art. 1 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje możliwość prowadzenia księgi dla takiego prawa, ale nie ustanawia obowiązku jej założenia. Do aktu notarialnego potrzebne będą jednak dokumenty potwierdzające istnienie i przysługiwanie prawa.

Czy wystarczy zwykła pisemna umowa między małżonkami?

Nie. Art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga formy aktu notarialnego dla umowy majątkowej małżeńskiej. Umowa zawarta tylko pisemnie nie wywoła skutku rozszerzenia wspólności majątkowej.

Czy po rozszerzeniu wspólności małżonkowie mają po połowie udziału w prawie?

Nie w czasie trwania wspólności ustawowej. Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego majątek wspólny jest objęty wspólnością łączną, a udziały nie są określone. Udziały mogą mieć znaczenie dopiero po ustaniu wspólności, np. przy podziale majątku.

Czy spółdzielnia musi wyrazić zgodę na rozszerzenie wspólności?

Co do zasady nie jest to zgoda w znaczeniu warunku ważności umowy majątkowej małżeńskiej. Spółdzielnia powinna jednak wydać zaświadczenie potrzebne do aktu, a po sporządzeniu aktu otrzymuje wypis od notariusza, jeżeli czynność dotyczy prawa do lokalu.

Czy taka umowa chroni przed wierzycielami jednego z małżonków?

Nie należy traktować jej jako prostego sposobu ochrony przed wierzycielami. Art. 47¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ogranicza możliwość powoływania się na umowę majątkową wobec osób trzecich, gdy nie wiedziały o jej zawarciu i rodzaju. Przy zadłużeniu trzeba odrębnie ocenić ryzyko egzekucyjne i ewentualne skutki wobec wierzycieli.

Źródła

• Art. 31 § 1, art. 33 pkt 1, art. 37 § 1 pkt 1, art. 37 § 2 i § 3, art. 47 § 1, art. 47¹ oraz art. 49 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 17² ust. 1, ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 9 września 2011 r., sygn. I CSK 616/10.