Wykup działki rekreacyjnej w użytkowaniu wieczystym

Dzierżawa działki a użytkowanie wieczyste

Najpierw trzeba ustalić, jaki dokładnie tytuł prawny przysługuje osobie korzystającej z działki. Dzierżawa i użytkowanie wieczyste to nie to samo.

Dzierżawa jest umową obligacyjną. Daje prawo korzystania z rzeczy i pobierania pożytków w granicach umowy, ale nie tworzy prawa rzeczowego do gruntu. Nawet 17 lat dzierżawy działki rekreacyjnej nie oznacza jeszcze, że dzierżawca może skutecznie żądać sprzedaży nieruchomości przez Skarb Państwa, gminę, powiat albo województwo.

Użytkowanie wieczyste jest natomiast prawem rzeczowym ujawnianym w księdze wieczystej. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu i rozporządzać swoim prawem w granicach określonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego i umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zwykle użytkowanie wieczyste ustanawia się na 99 lat, a wyjątkowo na krótszy okres, nie krótszy jednak niż 40 lat.

W praktyce oznacza to, że przed złożeniem kolejnego wniosku o wykup trzeba sprawdzić księgę wieczystą, umowę albo decyzję dotyczącą gruntu oraz treść wpisów w dziale II księgi wieczystej. Od tego zależy, czy sprawę należy prowadzić jako wykup przez użytkownika wieczystego, czy jako próbę nabycia gruntu przez dzierżawcę.

Czy użytkownik wieczysty może wykupić działkę rekreacyjną?

Co do zasady nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Wynika to z art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ten sam przepis stanowi obecnie, że sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Jeżeli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, sprzedaż użytkownikowi wieczystemu wymaga co do zasady zgody wojewody. Jeżeli grunt należy do jednostki samorządu terytorialnego, znaczenie mogą mieć uchwały rady gminy, rady powiatu albo sejmiku oraz zasady gospodarowania nieruchomościami przyjęte przez właściciela.

Trzeba jednak wyraźnie odróżnić możliwość sprzedaży od roszczenia o sprzedaż. Art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie oznacza, że każdy użytkownik wieczysty może w dowolnym momencie zmusić właściciela publicznego do przeniesienia własności gruntu. Jeżeli nie działa szczególny przepis przyznający roszczenie, sprawa ma przede wszystkim charakter wnioskowy i wymaga zgody właściciela.

Przepisy epizodyczne z 2023 r. i termin na żądanie sprzedaży

Po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzono szczególne, epizodyczne roszczenie o sprzedaż nieruchomości gruntowej użytkownikowi wieczystemu. Chodzi o art. 198g i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Użytkownik wieczysty mógł wystąpić z żądaniem sprzedaży nieruchomości w terminie 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy nowelizującej z 26 maja 2023 r., czyli w praktyce od 31 sierpnia 2023 r. do 31 sierpnia 2024 r. Termin ten był terminem na zgłoszenie żądania, a nie na zawarcie samej umowy sprzedaży. Jeżeli żądanie zostało złożone skutecznie i terminowo, sprawa może być nadal procedowana. Jeżeli nie zostało złożone w tym terminie, obecnie nie można już oprzeć nowego wniosku na tym epizodycznym roszczeniu.

To roszczenie nie przysługiwało jednak w każdej sprawie. Ustawa wyłączyła m.in. nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r., grunty niezabudowane, grunty wykorzystywane na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego, nieruchomości objęte postępowaniem o rozwiązanie użytkowania wieczystego oraz sytuacje, w których użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązań określonych w umowie.

Dlatego przy działce rekreacyjnej kluczowe są trzy informacje: kiedy ustanowiono użytkowanie wieczyste, czy działka jest zabudowana oraz czy jest wykorzystywana jako rodzinny ogród działkowy. Jeżeli chodzi o ROD, przepisy o szczególnym roszczeniu o sprzedaż nie będą zwykle pomagały użytkownikowi.

Stara ustawa przekształceniowa z 2005 r. a działka rekreacyjna

W poprzedniej wersji artykułu odwołano się do ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Ta ustawa nadal ma znaczenie, ale jej zakres jest ograniczony i nie obejmuje automatycznie każdej działki rekreacyjnej.

Roszczenie z tej ustawy dotyczyło przede wszystkim określonych kategorii nieruchomości: mieszkaniowych, garażowych, przeznaczonych pod takie cele, nieruchomości rolnych, udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej oraz spółdzielni mieszkaniowych w przewidzianych w ustawie przypadkach. Typowa działka rekreacyjna nie mieści się automatycznie w tych kategoriach.

Istotna jest również zmiana czasowa. Żądanie przekształcenia na podstawie art. 1 i art. 2 tej ustawy mogło zostać zgłoszone do 31 grudnia 2025 r. Jeżeli wniosek nie został złożony w terminie, po tej dacie nie należy zakładać, że można rozpocząć nowe postępowanie przekształceniowe na tej podstawie. Inaczej należy oceniać sprawy, w których wniosek został złożony wcześniej i nadal jest rozpoznawany.

Automatyczne przekształcenie z 2019 r. nie obejmuje zwykłych działek rekreacyjnych

Od 1 stycznia 2019 r. z mocy prawa przekształciło się użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ten mechanizm dotyczył gruntów mieszkaniowych, a nie każdej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Jeżeli działka ma wyłącznie charakter rekreacyjny, letniskowy albo ogrodowy, nie można automatycznie przyjmować, że została objęta przekształceniem mieszkaniowym. Trzeba sprawdzić przeznaczenie gruntu, rodzaj zabudowy, wpisy w ewidencji gruntów i budynków oraz dokumenty dotyczące użytkowania wieczystego.

Cena wykupu gruntu w użytkowaniu wieczystym

Przy sprzedaży gruntu użytkownikowi wieczystemu cena jest obecnie określana według zasad z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dla nieruchomości niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej cena zasadniczo odpowiada dwudziestokrotności iloczynu dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej i wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, ustawa przewiduje odrębne ograniczenia: cena nie może być niższa niż wskazana dwudziestokrotność, ale nie może być wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej. Dodatkowo mogą pojawić się kwestie pomocy publicznej albo pomocy de minimis.

W praktyce wysokość ceny zależy więc od wartości nieruchomości, stawki opłaty rocznej, przeznaczenia gruntu i tego, czy grunt jest wykorzystywany gospodarczo. Sama okoliczność, że przez lata płacono opłaty roczne albo czynsz dzierżawny, nie oznacza, że te płatności zawsze zostaną zaliczone na poczet ceny sprzedaży.

Czy wojewoda może odmówić zgody na wykup?

Tak, w wielu sprawach wojewoda może odmówić zgody na sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa użytkownikowi wieczystemu, jeżeli nie działa przepis przyznający użytkownikowi skuteczne roszczenie o sprzedaż. Odmowa nie musi wynikać z przepisu wprost zakazującego wykupu konkretnej działki. Wystarczy, że właściciel publiczny nie podejmuje decyzji o zbyciu nieruchomości albo uznaje, że z punktu widzenia gospodarowania mieniem sprzedaż nie jest uzasadniona.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Organ powinien działać w granicach prawa, zgodnie z zasadami gospodarowania mieniem publicznym i w sposób niedyskryminujący. Jeżeli w podobnych okolicznościach sprzedano sąsiednie działki, warto ustalić, na jakiej podstawie prawnej doszło do tamtych transakcji, czy działki miały ten sam status, ten sam cel użytkowania, podobną zabudowę oraz czy nabywcy spełniali te same warunki.

Sama utrata przyszłego dochodu z opłat może być jednym z argumentów właściciela, ale nie powinna zastępować pełnej analizy prawnej, zwłaszcza gdy właściciel publiczny wcześniej sprzedawał porównywalne nieruchomości. W takiej sytuacji warto domagać się wskazania konkretnych kryteriów odmowy i porównać je z zasadami sprzedaży stosowanymi wobec innych użytkowników.

Co zrobić po odmowie wykupu działki?

Po odmowie warto działać etapowo. Po pierwsze, należy ustalić, czy pismo wojewody albo innego organu jest decyzją administracyjną, postanowieniem, odmową zgody, odpowiedzią na wniosek cywilnoprawny czy zwykłym stanowiskiem właściciela. Od tego zależy, czy przysługuje odwołanie, wniosek o ponowne rozpatrzenie, skarga do sądu administracyjnego, czy raczej pozostaje ponowienie wniosku z lepszą argumentacją i dokumentami.

Po drugie, trzeba uzyskać dokumenty dotyczące sprzedaży sąsiednich działek. Można wnioskować o udostępnienie informacji publicznej, protokołów rokowań, zarządzeń, uchwał, wykazów nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży i podstaw prawnych wcześniejszych transakcji. Porównanie takich dokumentów może pokazać, czy sytuacje są rzeczywiście podobne.

Po trzecie, warto przygotować nowy wniosek, który nie ogranicza się do ogólnej prośby o wykup. Powinien wskazywać tytuł prawny do nieruchomości, datę ustanowienia użytkowania wieczystego, sposób zagospodarowania działki, brak naruszeń umowy, interes użytkownika i argumenty przemawiające za sprzedażą. Jeżeli żądanie było złożone w terminie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, trzeba wyraźnie powołać ten tryb.

Nie każda działka rekreacyjna podlega tym samym zasadom

Inaczej ocenia się grunty gminne, inaczej nieruchomości Skarbu Państwa, a jeszcze inaczej działki pozostające w zasobie Lasów Państwowych. Szczególnej ostrożności wymagają sprawy, w których chodzi o wykup od LP, bo zasady gospodarowania takim majątkiem wynikają także z przepisów szczególnych i praktyki zarządcy terenu. Jeżeli na działce znajduje się domek letniskowy, dodatkowe znaczenie mogą mieć dokumenty dotyczące legalności zabudowy i przeznaczenia gruntu.

Nie należy więc automatycznie przenosić argumentów z jednej sprawy na drugą. To, że sąsiad wykupił działkę dwa lata wcześniej, może być ważnym argumentem praktycznym, ale nie dowodzi jeszcze, że w kolejnej sprawie właściciel ma bezwzględny obowiązek zawarcia umowy sprzedaży.

FAQ

Podsumowanie

Wykup działki rekreacyjnej w użytkowaniu wieczystym jest możliwy tylko wtedy, gdy pozwalają na to przepisy i stanowisko właściciela gruntu albo gdy użytkownikowi przysługuje szczególne roszczenie. Aktualnie nie wystarczy powołać się na sam fakt wieloletniego korzystania z działki ani na to, że sąsiednie nieruchomości zostały wcześniej sprzedane.

Najważniejsze jest ustalenie, czy korzystający z działki jest dzierżawcą, czy użytkownikiem wieczystym, czy wniosek został złożony w odpowiednim trybie i terminie oraz czy nie zachodzą ustawowe wyłączenia. Dopiero po takiej analizie można ocenić, czy odmowę da się skutecznie podważać, czy lepszym rozwiązaniem będzie nowy, precyzyjnie uzasadniony wniosek o sprzedaż.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 32, art. 69 oraz art. 198g i następne: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 140 oraz art. 232-243.