Ukryte wady nieruchomości a odstąpienie od umowy sprzedaży

Kiedy zatajenie informacji o działce może mieć znaczenie prawne?

W sprawach dotyczących zakupu nieruchomości trzeba odróżnić kilka podstaw prawnych. To, że kupujący po czasie odkrywa ograniczenia zabudowy albo inne obciążenia planistyczne, nie oznacza jeszcze automatycznie, że może skutecznie cofnąć transakcję.

Najczęściej rozważa się dwie drogi:

• uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu – na podstawie art. 84 § 1 i 2 oraz art. 88 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• rękojmię za wadę prawną – na podstawie art. 556, art. 556(3), art. 560 i art. 568 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W opisanym stanie faktycznym kluczowe jest to, że ograniczenia wynikały z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli aktu prawa miejscowego dostępnego publicznie. Jeżeli akt notarialny wskazywał przeznaczenie działek jako usługowe, a kupujący potwierdził znajomość stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, to późniejsze powoływanie się na błąd jest dużo trudniejsze.

W praktyce sąd bada wtedy nie tylko zachowanie sprzedającego, ale także to, czy kupujący mógł z łatwością ustalić rzeczywisty stan nieruchomości przed podpisaniem aktu.

Błąd przy zawarciu umowy – co wynika z Kodeksu cywilnego?

Zgodnie z art. 84 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie było złożone innej osobie, uchylenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć.

Dodatkowo art. 84 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga, aby błąd był istotny, czyli taki, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie nie działał pod jego wpływem i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści.

W obrocie nieruchomościami błąd może dotyczyć np.:

• rzeczywistego przeznaczenia działki,
• braku możliwości zabudowy,
• istnienia służebności lub innych ograniczeń,
• stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej.

Jednak nie każda niepełna informacja sprzedającego wystarcza do wygrania sprawy. Jeżeli dane wynikały z dokumentów publicznych, sąd może uznać, że kupujący powinien je zweryfikować samodzielnie, zwłaszcza przed zakupem gruntu pod inwestycję.

Zobacz również: umowa przedwstępna oraz wpis KW.

Dlaczego sama niekorzystna treść MPZP zwykle nie wystarcza?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego uchwalanym na podstawie art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest jawny i dostępny publicznie. Kupujący może przed zakupem sprawdzić przeznaczenie terenu, ograniczenia zabudowy, strefy ochronne, linie zabudowy czy zakazy funkcjonalne.

Jeżeli więc ograniczenie – na przykład wynikające z sąsiedztwa cmentarza i strefy sanitarnej – wynikało z MPZP już w dacie zawarcia umowy, to sprzedający może bronić się argumentem, że kupujący miał realną możliwość poznania tych informacji. Taka okoliczność osłabia twierdzenie, że błąd był niemożliwy do wykrycia.

Znaczenie mają również zapisy aktu notarialnego. Jeżeli w akcie wpisano, że nieruchomość ma przeznaczenie usługowe, a kupujący oświadczył, że zna stan prawny i faktyczny, to późniejszy spór jest trudniejszy dowodowo. Nie zamyka to całkowicie drogi sądowej, ale zwiększa ciężar dowodu po stronie kupującego.

Czy mamy tu wadę prawną nieruchomości?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 556(3) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny wada prawna polega na tym, że rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej, ewentualnie gdy ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Typowe przykłady wady prawnej to np.:

• nieujawnione prawo osoby trzeciej do nieruchomości,
• ustanowiona służebność, o której kupujący nie wiedział,
• zajęcie egzekucyjne,
• administracyjne ograniczenie indywidualnie dotyczące tej nieruchomości.

Samo przeznaczenie planistyczne gruntu wynikające z MPZP nie zawsze będzie traktowane jako wada prawna w rozumieniu art. 556(3) Kodeksu cywilnego. W wielu sprawach to raczej problem błędu co do celu transakcji albo niewłaściwej oceny przydatności nieruchomości do planowanej inwestycji.

Inaczej może być wtedy, gdy istnieje konkretna decyzja administracyjna albo indywidualne ograniczenie dotyczące właśnie tej nieruchomości i wpływające na możliwość korzystania z niej. Ocena zależy więc od dokumentów i stanu faktycznego.

Jakie terminy są najważniejsze?

W opisanej sprawie szczególnie istotny jest roczny termin z art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego. Liczy się go nie od dnia zakupu, ale od dnia wykrycia błędu. Jeżeli od momentu, gdy kupujący dowiedział się, że działki nie nadają się do planowanej zabudowy mieszkaniowej, minął ponad rok, droga z art. 84 i 88 Kodeksu cywilnego co do zasady wygasa.

Jeżeli natomiast ktoś rozważa rękojmię, trzeba analizować art. 568 Kodeksu cywilnego i ustalić, czy faktycznie mamy do czynienia z wadą prawną. To wymaga ostrożności, bo błędne zakwalifikowanie sprawy może prowadzić do przegrania procesu.

Czy można odstąpić od umowy po 2 latach?

Tak, ale tylko w określonych sytuacjach i nie na każdej podstawie prawnej.

Jeżeli kupujący chce powołać się na błąd, to decydujące znaczenie ma art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli od wykrycia błędu nie minął jeszcze rok, należy złożyć sprzedającemu pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli. Sam zakup sprzed 2 lat nie przekreśla jeszcze tej drogi, ale przekreśli ją przekroczenie rocznego terminu od wykrycia błędu.

Jeżeli kupujący chce oprzeć sprawę na rękojmi, trzeba ocenić, czy występuje wada prawna w rozumieniu art. 556(3) Kodeksu cywilnego. Wówczas potencjalnie można korzystać z uprawnień z art. 560 Kodeksu cywilnego, w tym złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, o ile wada nie jest nieistotna. W praktyce w sprawach planistycznych bywa to jednak sporne.

W opisanym stanie faktycznym największy problem polega na tym, że ograniczenia wynikały z MPZP i – jak wynika z treści artykułu – były możliwe do ustalenia jeszcze przed zakupem. To wyraźnie obniża szanse powodzenia.

Zobacz również: sprostowanie KW oraz dokumenty zakup.

Jak wygląda procedura krok po kroku?

1. Ustalenie podstawy prawnej – czy chodzi o błąd z art. 84 Kodeksu cywilnego, czy o rękojmię za wadę prawną z art. 556(3) Kodeksu cywilnego.
2. Zebranie dowodów – akt notarialny, MPZP, wypis i wyrys, korespondencja ze sprzedającym, ogłoszenie, decyzje sanitarne, dokumenty projektanta, ewentualni świadkowie.
3. Weryfikacja terminów – zwłaszcza rocznego terminu z art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego.
4. Złożenie pisemnego oświadczenia – przy błędzie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli; przy rękojmi odpowiedniego oświadczenia z art. 560 Kodeksu cywilnego.
5. Wezwanie do stawienia się u notariusza – gdy celem jest odwrócenie skutków sprzedaży nieruchomości.
6. Pozew do sądu – jeśli druga strona nie współpracuje.

Przy nieruchomościach samo wysłanie pisma zwykle nie kończy sprawy. Potrzebne jest jeszcze zgodne odwrócenie skutków umowy w formie aktu notarialnego albo prawomocne orzeczenie sądu.

Czy pozew ma sens i do jakiego sądu?

Jeżeli sprzedający odmówi dobrowolnego odwrócenia skutków transakcji, konieczne może być wniesienie pozwu. W zależności od konstrukcji żądania można dochodzić ustalenia skutków złożonego oświadczenia, zwrotu świadczeń albo złożenia zastępczego oświadczenia woli.

Znaczenie ma tu art. 64 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Procesowo trzeba też uwzględnić art. 1047 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

W sprawach o prawa majątkowe właściwość rzeczową sądu ustala się według wartości przedmiotu sporu. Zgodnie z art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, sprawy o prawa majątkowe, w których wartość przedmiotu sporu przewyższa 100 000 zł, należą do właściwości sądu okręgowego, z wyjątkiem spraw przekazanych sądom rejonowym. Przy cenie nieruchomości rzędu 300 000 zł najczęściej właściwy będzie więc sąd okręgowy.

Opłata od pozwu w sprawie o prawa majątkowe jest ustalana na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i co do zasady wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 200 000 zł.

W praktyce pozew ma sens tylko wtedy, gdy materiał dowodowy realnie pokazuje, że:

• sprzedający wiedział o istotnym ograniczeniu,
• kupujący nie miał łatwej możliwości wykrycia problemu albo został aktywnie wprowadzony w błąd,
• terminy jeszcze nie upłynęły.

Co przemawia przeciwko skutecznemu cofnięciu tej transakcji?

W opisanym stanie faktycznym przeciwko kupującemu przemawiają zwłaszcza następujące okoliczności:

• w akcie notarialnym działki zostały określone jako usługowe, a nie mieszkaniowe,
• ograniczenia wynikały z jawnego MPZP,
• kupujący mógł samodzielnie sprawdzić plan przed zakupem,
• w akcie mogło znaleźć się oświadczenie o znajomości stanu prawnego i faktycznego nieruchomości,
• cel mieszkaniowy nie został jednoznacznie wpisany do dokumentów transakcyjnych.

To nie znaczy, że sprawa jest z góry przegrana, ale oznacza, że szanse procesowe są raczej ograniczone. Inaczej byłoby np. wtedy, gdyby sprzedający przedstawił fałszywy dokument, podał nieprawdę o obowiązującym planie albo zapewnił pisemnie o dopuszczalności zabudowy mieszkaniowej mimo wiedzy o trwałym zakazie.

FAQ

Czy można unieważnić zakup działki tylko dlatego, że nie da się wybudować domu?

Nie zawsze. Trzeba wykazać konkretną podstawę prawną, najczęściej błąd z art. 84 Kodeksu cywilnego albo wadę prawną z art. 556(3) Kodeksu cywilnego. Sam brak opłacalności inwestycji nie wystarcza.

Ile czasu jest na uchylenie się od skutków umowy z powodu błędu?

Zgodnie z art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego – rok od wykrycia błędu. Termin liczy się od momentu poznania problemu, a nie od dnia podpisania aktu notarialnego.

Czy MPZP trzeba sprawdzić samodzielnie przed zakupem?

Tak, to podstawowa czynność przy zakupie nieruchomości. MPZP jest jawny, a sąd może uznać, że kupujący miał łatwy dostęp do informacji o przeznaczeniu działki i ograniczeniach zabudowy.

Czy oświadczenie o znajomości stanu nieruchomości w akcie notarialnym zamyka sprawę?

Nie zamyka jej całkowicie, ale bardzo utrudnia spór. Taki zapis wzmacnia argument sprzedającego, że kupujący znał albo mógł znać stan prawny i faktyczny nieruchomości.

Czy po 2 latach od zakupu nadal można dochodzić swoich praw?

To zależy od podstawy prawnej i chwili wykrycia problemu. Przy błędzie decyduje roczny termin z art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego, a przy rękojmi trzeba badać art. 568 Kodeksu cywilnego i ustalić, czy rzeczywiście występuje wada prawna.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398