Ukryte wady nieruchomości a możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży

Ukryte informacje przy sprzedaży – czy to już błąd prawny?

Co do zasady, jeśli sprzedający podał nieprawdziwe dane lub zataił istotne dane mogące mieć wpływ na zakup, można skorzystać z opcji uchylenia się od oświadczenia woli o zakupie ze względu na błąd. Zgodnie z art. 84 ust. 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści.

Taka treść czynności prawnej to oczywiście także cel, na jaki dokonywany jest zakup. Zatem jeśli zakup obejmuje nieruchomość w celu zabudowy mieszkaniowej, a tego celu nie da się na niej zrealizować, o czym sprzedający wiedział, a zataił tę informację, to mamy do czynienia z klasycznym wprowadzeniem w błąd. Jednak mamy w przepisie dodatkowe zastrzeżenie – „uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć”. I tu należy się kilka słów dodatkowych wyjaśnień. Co do zasady brak jest konkretnych przepisów, które wskazują, jakie dokumenty i jakie okoliczności powinien przedstawić sprzedający przy sprzedaży. Wyjątek stanowią tu deweloperzy, którzy są zobowiązani bardzo szczegółowo przedstawić informacje dotyczące także otoczenia budowy, a obowiązek ten wynika wprost z przepisów ustawy. W pozostałych przypadkach, co do zasady, są to dokumenty i informacje dotyczące stanu tej konkretnej nieruchomości. Wśród takich informacji mogą się znajdować np. dane dotyczące prawa własności, aktualnych kosztów utrzymania nieruchomości, historii sprzedaży czy też możliwości zagospodarowania danego terenu.

Dlaczego wykazanie winy sprzedającego może być trudne?

W przedstawionej sprawie sama umowa przedwstępna nie zawiera informacji odnośnie celu zakupu oraz przeznaczenia kupowanych gruntów. Nie da się więc uczynić zarzutu, że obie strony wiedziały, jaki celom służy transakcja. Zresztą ta umowa w tej sytuacji nie ma większego już znaczenia. W akcie notarialnym wyraźnie zaznaczono, że kupowane są grunty orne. Zarówno w umowie przedwstępnej i w pełnomocnictwie podkreślono, że jedynym warunkiem zawarcia umowy ostatecznej jest zniesienie współwłasności, co nastąpiło. Wskazano istotnie, iż działki mają przeznaczenie pod zabudowę usługową. Poparto przeznaczenie wskazaniem konkretnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W treści wyraźnie także wskazano, że kupującemu znany jest stan prawny i faktyczny nieruchomości wynikający z MPZP. Teraz powołują się Państwo na okoliczności uniemożliwiające wykorzystanie na cele mieszkaniowe, które wynikały z tego planu już na etapie zakupu.

W takich okolicznościach sprawy trudno uznać, że zostali Państwo celowo wprowadzeni w błąd – sprzedający nie podał okoliczności dotyczących okolicznych działek, nie wiedział, jak zamierzacie zabudować (zagospodarować) działkę. Nade wszystko nie są Państwo w stanie wykazać, że o okolicznościach, które obecnie stanowią dla Państwa przeszkodę w zabudowie, nie mogliście się z łatwością dowiedzieć. Kupujący ma możliwość zapoznania się z planem zagospodarowania przestrzennego. Jest to akt prawa miejscowego dostępny publicznie. Można już na etapie planowania zakupu sprawdzić, jakie są obostrzenia co do zabudowy. Z treści aktu notarialnego nie wynika, że zakup miał służyć zabudowie mieszkalnej. Wyraźnie wynika natomiast, że mieli Państwo świadomość, że przeznaczenie działek jest usługowe.

W tym stanie faktycznym nie widzę większych szans na uchylenie się od skutków prawnych zakupu. Brak bowiem wprowadzenia w błąd i brak czynnika dotyczącego niemożliwości dowiedzenia się o błędzie, bo to, że nie sprawdzili Państwo planu zagospodarowania przestrzennego, jest właśnie kwestią zasadniczą. Nawet jeśli udałoby się udowodnić, że sprzedający wiedział o planach zabudowy mieszkaniowej i wprowadził Państwa w błąd, zapewniając, że jest możliwość przekształcenia, to niestety Państwo z łatwością mogli dowiedzieć się o błędzie, ponieważ badanie planu zagospodarowania przestrzennego przez kupującego na dziś jest standardem i nie nastręcza trudności.

Czy pozew sądowy ma sens w tej sytuacji?

Zgodnie z art. 88 K.c. uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia. Zatem jeśli nie upłynął rok, odkąd syn dowiedział się, że nie skorzysta z nieruchomości w sposób, jaki zamierzał, to należy złożyć oświadczenie sprzedającemu na piśmie listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Przy czym w przypadku nabycia nieruchomości obie strony w takim przypadku muszą dokonać czynności zwrotnego przeniesienia nieruchomości u notariusza. Można zatem w piśmie o uchyleniu się od skutków zakupu wyznaczyć sprzedającemu termin do stawienia się u notariusza lub termin na kontakt w celu ustalenia takiego terminu. Jeśli sprzedający nie stawi się do aktu, wówczas sprawa musi zostać skierowana na drogę sądową. Zgodnie z art. 64 K.c.: Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Oświadczenie takie można uzyskać w postępowaniu o wydanie zastępczego oświadczenia woli. Biorąc pod uwagę wartość przedmiotu sporu (cenę nieruchomości) właściwym będzie tu sąd okręgowy. Pozew podlega opłacie w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu. W pozwie należy powołać się na fakt zawarcia umowy, okoliczności istniejące przy zawarciu, podjęte działania w celu uzyskania prawa do zabudowy wraz z datą oraz powołać się na złożone do sprzedającego oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia o zakupie. Oczywiście do pozwu należy dołączyć wszystkie dokumenty. W pozwie należy ponadto wpisać, jak powinno brzmieć oświadczenie złożone przez sprzedającego.

Podaję powyższe informacje, gdyby chcieli Państwo  skorzystać z tej opcji, podkreślam jednak, że w świetle podanych informacji i w oparciu o przesłane dokumenty uważam, że szanse na uzyskanie pozytywnego rozstrzygnięcia są nikłe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717