Podział działek a dostęp do drogi, czy jedna droga musi wystarczyć wszystkim?

Podział nieruchomości a dostęp do drogi publicznej

Kwestie możliwości podziału nieruchomości uregulowane są w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej „u.g.n.”). Właściciel nieruchomości ma prawo podzielić swoją nieruchomość według swojego uznania, zgodnie jednak z zasadami określonymi w przepisach tej ustawy. Podstawowym kryterium możliwości dokonania podziału jest jego zgodność z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu lub zgodność z wydaną decyzją o warunkach zabudowy, a także z innymi przepisami szczególnymi, np. ustawy o lasach, o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o ochronie przyrody, Prawa budowlanego itd. Ponadto warunkiem koniecznym podziału nieruchomości jest dostęp nowo wydzielonych działek do drogi publicznej. Ten dostęp może być zarówno bezpośredni, jak i pośredni. Zgodnie z zapisami art. 93 ust. 3 u.g.n.: Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. (…).

Droga wewnętrzna – najczęstsze rozwiązania i praktyka geodezyjna

Co do zasady, w przypadku podziału dokonuje się wydzielenia jednej działki gruntu, która stanowi drogę wewnętrzną dla wszystkich wydzielonych działek gruntu. Poprzez tę drogę wewnętrzną dochodzi do ustanowienia dostępu do drogi publicznej dla wszystkich wydzielonych działek gruntu. Możliwości dokonania takiego podziału ocenia geodeta, którego obowiązują również w tym zakresie nie tylko obowiązujące przepisy prawne, ale również zasady określone w Polskich normach, a także warunki podziału nieruchomości określone w wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli zatem decyzja ta umożliwia podział nieruchomości w taki sposób, jaki został przedstawiony na załączonej mapie, to inny podział nie jest w takim przypadku możliwy.

Podstawowe reguły podziału wskazują, iż projektowane do wydzielenia działki gruntu nie muszą spełniać przesłanki bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (kiedyś obowiązywał taki przepis, ale obecnie nie ma już takiego wymogu). Obecnie konieczne jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej, ale dostęp ten może być zarówno bezpośredni, jak i pośredni. Pośredni dostęp może zostać zorganizowany na podstawie ustanowionych służebności albo wytyczenia działki stanowiącej drogę wewnętrzną.

Czy droga wewnętrzna może składać się z dwóch działek?

W moim przekonaniu nie jest wykluczone, aby drogę wewnętrzną stanowiły dwie działki gruntowe, o ile oczywiście jest to zgodne z wydaną decyzją o warunkach zabudowy oraz z innymi przepisami, na co wskazałam powyżej.

Jak zabezpieczyć dostęp w praktyce – służebności lub udziały

Warunkiem koniecznym jest ustanowienie na tych działkach odpowiednich służebności, ewentualnie sprzedaż wydzielonej działki wraz ze sprzedażą udziału (udziałów) w prawie do działki gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741