Podział działek a droga wewnętrzna – czy można wydzielić ją w dwóch częściach?

Podział nieruchomości a dostęp do drogi publicznej

Podstawową zasadę zawiera art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.

Przepis wyraźnie dopuszcza trzy podstawowe sposoby zapewnienia takiego dostępu:

• bezpośrednio do drogi publicznej,
• przez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności dla wydzielonych działek,
• przez ustanowienie innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Ten sam art. 93 ust. 3 u.g.n. stanowi też, że nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Innymi słowy: jeżeli nabywca kupuje udział w drodze, to co do zasady nie trzeba dodatkowo ustanawiać na tej samej drodze służebności dla tej osoby.

Jeżeli temat dotyczy trudniejszego układu dojazdu, warto też porównać problemy pojawiające się przy sytuacji, gdy występuje brak dostępu do drogi publicznej.

Co bada organ przy zatwierdzaniu podziału

Przy podziale znaczenie ma nie tylko sama koncepcja właściciela, ale także zgodność projektu z dokumentami planistycznymi i przepisami technicznymi. W szczególności organ bada zgodność podziału z:

• art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – co do zasady z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przy jego braku z decyzją o warunkach zabudowy, jeżeli jest wymagana,
• art. 94 u.g.n. – gdy brak planu miejscowego,
• rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, które określa m.in. wymagania dotyczące mapy z projektem podziału i czynności geodety.

W praktyce oznacza to, że sam zapis w przyszłych aktach notarialnych nie „naprawi” projektu podziału, jeżeli już na etapie administracyjnym organ uzna, że projektowane działki nie mają zapewnionego prawidłowego dostępu do drogi publicznej albo że układ jest sprzeczny z WZ lub planem miejscowym.

Jeżeli dla terenu obowiązuje plan miejscowy, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy nie występują ograniczenia MPZP, np. minimalna szerokość frontu działki, nieprzekraczalne linie rozgraniczające albo wymogi obsługi komunikacyjnej.

Czy droga wewnętrzna może być wydzielona w dwóch działkach?

Co do zasady – tak. Przepisy nie wprowadzają ogólnego zakazu, aby funkcję drogi wewnętrznej pełniły dwie odrębne działki ewidencyjne. Kluczowe jest jednak nie to, ile będzie numerów działek lub ksiąg wieczystych, ale czy każda z projektowanych działek będzie miała zapewniony legalny i praktycznie wykonalny dostęp do drogi publicznej.

W opisanym układzie pierwsza część drogi może służyć wszystkim właścicielom, a druga tylko tym działkom, które rzeczywiście muszą z niej korzystać. Taki model bywa stosowany, jeżeli odpowiada przebiegowi dojazdu i nie narusza warunków podziału wynikających z decyzji administracyjnej.

Geodeta ma więc rację o tyle, że nie zawsze „tak się robi” w sensie praktyki projektowej, bo prostsza i bezpieczniejsza bywa jedna wspólna działka drogowa. Nie oznacza to jednak, że podział na dwa odcinki jest z góry niedopuszczalny. O dopuszczalności decydują przepisy i konkretny stan faktyczny, a nie sam zwyczaj.

Warto też pamiętać, że w razie projektowania kilku odcinków dojazdu znaczenie ma szerokość pasa, przebieg granic oraz to, czy powstaje czytelna droga wewnętrzna zapewniająca realny dojazd pojazdom i dostęp służb.

Udziały w drodze czy służebności – co jest bezpieczniejsze?

Najczęściej stosuje się dwa rozwiązania:

Jeżeli pierwsze cztery działki mają korzystać tylko z pierwszej części drogi, a kolejne cztery także z drugiej części, to taki układ można prawnie ułożyć zarówno przez odpowiednio rozdzielone udziały, jak i przez służebności. Najważniejsze, aby prawa były przypisane dokładnie do właściwych nieruchomości i aby treść aktów notarialnych oraz wnioski do ksiąg wieczystych były ze sobą spójne.

W praktyce przy dwóch działkach drogowych często stosuje się model mieszany: udział w pierwszym odcinku mają wszyscy, a udział w drugim tylko właściciele działek położonych dalej. To może być prawidłowe, o ile działki „frontowe” rzeczywiście nie potrzebują praw do dalszego odcinka.

Kiedy sam akt notarialny nie wystarczy

Ma Pan rację, że wiele kwestii można doprecyzować w aktach notarialnych. Trzeba jednak odróżnić dwa etapy:

1. etap administracyjny – projekt podziału musi już wtedy spełniać wymagania z art. 93 ust. 3 u.g.n.;
2. etap cywilnoprawny – po zatwierdzeniu podziału trzeba prawidłowo ukształtować prawa do korzystania z drogi.

Samo zobowiązanie umowne między stronami nie zastąpi prawa rzeczowego, jeśli z mapy i dokumentów ma wynikać trwały dostęp do drogi. Dlatego w praktyce konieczne jest odpowiednie przeniesienie udziałów albo ustanowienie służebności gruntowych, o których mowa w art. 285 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym m.in. na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

Jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu, w ostateczności możliwe jest żądanie ustanowienia drogi koniecznej na podstawie art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego, ale to rozwiązanie awaryjne, zwykle bardziej kosztowne i konfliktowe niż poprawne zaprojektowanie podziału od razu.

Na co zwrócić uwagę w decyzji WZ i w projekcie podziału

W sprawie, którą Pan opisuje, trzeba szczególnie sprawdzić:

• czy decyzja o warunkach zabudowy wskazuje konkretny sposób obsługi komunikacyjnej terenu,
• czy załącznik graficzny do WZ przewiduje jedną drogę, czy dopuszcza inny układ,
• czy projekt podziału sporządzony przez geodetę odpowiada tej decyzji,
• czy szerokość i przebieg obu odcinków drogi będą wystarczające z punktu widzenia funkcji dojazdowej,
• czy planowana sprzedaż działek będzie skorelowana z prawami do obu odcinków drogi.

Jeżeli decyzja WZ albo MPZP narzuca konkretny układ komunikacyjny, organ może zakwestionować projekt odbiegający od tych ustaleń. W takiej sytuacji problemem nie będzie sama liczba działek drogowych, lecz brak zgodności projektu z dokumentem planistycznym.

Przy podobnych układach problemem bywa także dostęp do drogi w znaczeniu faktycznym i prawnym, zwłaszcza gdy jedna z wydzielanych działek ma charakter rolny albo przejściowo nie jest jeszcze zabudowana.

Wniosek praktyczny

Nie ma przepisu, który nakazywałby, aby wszystkie wydzielone działki korzystały z jednej wspólnej działki drogowej na całej długości. Możliwe jest więc takie zaprojektowanie podziału, w którym pierwszy odcinek drogi jest wspólny dla wszystkich, a drugi tylko dla części działek. Warunek jest jeden: układ musi być zgodny z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z decyzją WZ albo MPZP oraz prawidłowo zabezpieczony cywilnoprawnie.

Jeżeli geodeta odradza takie rozwiązanie, warto poprosić go o wskazanie konkretnej przeszkody: czy chodzi o treść WZ, wymogi projektu podziału, parametry drogi, czy o przyszłe problemy księgowo-notarialne. Dopiero wtedy można ocenić, czy jest to przeszkoda prawna, czy tylko praktyczne zastrzeżenie.

FAQ

Czy jedna droga wewnętrzna musi obsługiwać wszystkie wydzielone działki?

Nie. Przepisy nie wymagają, aby cały dojazd był ujęty w jednej działce ewidencyjnej. Wymagają natomiast, aby każda wydzielona działka miała dostęp do drogi publicznej zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czy można założyć osobne księgi wieczyste dla dwóch odcinków drogi?

Tak, co do zasady jest to możliwe. Sama odrębność ksiąg wieczystych nie przesądza o wadliwości rozwiązania, jeżeli prawa do korzystania z obu odcinków są prawidłowo uregulowane.

Czy lepszy jest udział w drodze czy służebność?

To zależy od układu działek i planu sprzedaży. Udział jest zwykle prostszy przy osiedlowej drodze wspólnej, a służebność bywa wygodniejsza przy bardziej złożonych relacjach własnościowych. W każdej sprawie trzeba ocenić to indywidualnie.

Czy geodeta może odmówić zaprojektowania takiego podziału?

Geodeta może wskazać, że projekt będzie sprzeczny z WZ, MPZP albo wymogami technicznymi. Jeżeli jednak przeszkoda nie wynika z prawa, lecz tylko z ostrożności praktycznej, warto poprosić o dokładne uzasadnienie i omówić wariant z notariuszem lub prawnikiem.

Czy później można „dopisać” prawo przejazdu, jeśli o nim zapomniano?

Czasem tak, ale bywa to trudne i kosztowne, zwłaszcza gdy część działek została już sprzedana. Dlatego najlepiej uregulować prawa do drogi od razu przy zatwierdzaniu podziału i zawieraniu pierwszych aktów notarialnych.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości – Dz.U. z 2004 r. Nr 268, poz. 2663.