Gmina nie chce przedłużyć przedsiębiorcy dzierżawy ani sprzedać gruntu, jak wyjść z impasu?

Ograniczenia prawne związane z dzierżawą i sprzedażą gruntu gminnego

Nie ukrywam, że Pana sytuacja jest trudna z uwagi na obecne stanowisko właściciela gruntu, czyli gminy, co do możliwości sprzedaży, a tym bardziej działu i sprzedaż. Już sama sprzedaż wymaga wyraźnej chęci gminy i nie można jej do tego przymusić. Sprzedaż poprzedzona działem to formalności, koszty związane z działem gruntu, więc o ile do sprzedaży można by próbować gminę przekonać, o tyle do działu i dopiero sprzedaży zdecydowanie trudniej.

Sprzedaż nieruchomości gminnych: przetarg czy wyjątki?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości gminnych co do zasady odbywa się w drodze przetargu. Istnieją jednak wyjątki, które umożliwiają sprzedaż bezprzetargową, jak stanowi np. art. 37 ust. 3 wymienionej ustawy:

Wojewoda albo minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, albo odpowiednia rada lub sejmik województwa, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, mogą podjąć odpowiednio zarządzenie albo uchwałę o odstąpieniu od zbycia w drodze przetargu nieruchomości:

2) zabudowanych na podstawie zezwolenia na budowę lub których zabudowa została zalegalizowana zgodnie z procedurami przewidzianymi w odrębnych przepisach, jeżeli o nabycie nieruchomości ubiega się osoba, która dzierżawi lub użytkuje nieruchomość na podstawie umowy zawartej na co najmniej 10 lat.

W opisanym przypadku nie ma Pan nawet argumentu ze względu na długotrwałą dzierżawę i istnienie legalnego budynku wzniesionego za zgodą gminy, bo dzierżawa jest na 3 lata, a nie minimum 10 lat.

Wyżej wymieniona podstawa do sprzedaży bezprzetargowej z art. 37 ust. 3 pkt 2 nie jest oczywiście obligatoryjna, a decyduje swobodne uznanie organu, niemniej jednak często organ daje się przekonać, u Pana jest to niemożliwe, bo dzierżawa nie jest na wymagane minimum 10 lat.

Czy gmina musi zgodzić się na sprzedaż nieruchomości dzierżawcy?

Art. 37 ust. 3 daje jedynie możliwość (nie obowiązek) zastosowania trybu bezprzetargowego. Sytuacje gdy nie stosuje się trybu przetargowego go z mocy prawa reguluje zaś art. 37 ust. 2 wyczerpująco wskazując:

2. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34;

2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;

3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;

4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;

6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;

8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;

9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;

10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

11) jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 albo 1a ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;

12) jest zbywana na rzecz podmiotów, o których mowa w art. 61 ust. 1;

13) jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2020 r. poz. 2008) lub właściwych podmiotów wymienionych w art. 17 ust. 2 tej ustawy, realizujących przedsięwzięcia Euro 2012, w celu ich wykonania, w sytuacji gdy jej nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nastąpiło w trybie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;

14) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2024 r. poz. 412 i 834);

15) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie terminalu lub inwestycję towarzyszącą zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu (Dz. U. z 2024 r. poz. 551 i 834);

16) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego strategiczną inwestycję w zakresie sieci przesyłowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834);

17) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie infrastruktury dostępowej realizowanej na podstawie ustawy z dnia 24 lutego 2017 r. o inwestycjach w zakresie budowy drogi wodnej łączącej Zalew Wiślany z Zatoką Gdańską (Dz. U. z 2024 r. poz. 285);

18) jest zbywana na rzecz Krajowego Zasobu Nieruchomości;

19) jest zbywana na rzecz Spółki Celowej, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 545 i 834);

20) jest sprzedawana finansującemu wybranemu w trybie ustawy z dnia 11 września 2019 r. – Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1605 i 1720), z równoczesnym zawarciem umowy leasingu, na mocy której finansujący nieodwołalnie zobowiązuje się przenieść na zbywcę albo podmiot wskazany przez zbywcę własność tej nieruchomości po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania leasingu, zapłacie ostatniej raty albo w razie rozwiązania umowy leasingu z innych przyczyn;

21) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy Muzeum Westerplatte i Wojny 1939 – Oddziału Muzeum II Wojny Światowej w Gdańsku realizowanej na podstawie ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o inwestycjach w zakresie budowy Muzeum Westerplatte i Wojny 1939 – Oddziału Muzeum II Wojny Światowej w Gdańsku (Dz. U. z 2024 r. poz. 100);

22) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy portu zewnętrznego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 9 sierpnia 2019 r. o inwestycjach w zakresie budowy portów zewnętrznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 133 i 834);

23) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycje w zakresie budowy strzelnic realizowanych przez uczelnie na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o inwestycjach w zakresie budowy strzelnic realizowanych przez uczelnie (Dz. U. poz. 1906).

Argumenty moralne a brak przepisów prawnych na korzyść dzierżawcy

Jeśli nie ma Pan zastrzeżonego pierwszeństwa nabycia w umowie dzierżawy (a czytając umowę, widzę, że nie), to nawet gdyby gmina kiedykolwiek zechciała ów grunt sprzedać, nie można liczyć na to, że będzie przysługiwał Panu tryb bezprzetargowy tytułem pierwszeństwa.

Nie ma zatem argumentów prawnych, by wymusić na gminie sprzedaż na Pana rzecz tego gruntu, tym bardziej jego wcześniejszego wydzielenia i sprzedaży kawałka, który Pan dzierżawi. W umowie dzierżawy takie uprawnienie również nie zostało na Pana rzecz zastrzeżone.

Może Pan próbować argumentami moralnymi przekonać gminę, że np. dzięki Pana działalności ludzie mają pracę, jest zasilany budżet państwa (podatki z działalności), że podział wcześniejszy umożliwi więcej dzierżaw, a tym samym większe wpływy do gminy, ale to wszystko nie ma jakiejkolwiek mocy wiążącej dla władzy.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741