Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej a majątek małżonków

Czy dom wpisany tylko na męża może być majątkiem wspólnym?

Tak. Jeżeli między małżonkami obowiązuje wspólność ustawowa, to zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków albo przez jednego z nich wchodzą do majątku wspólnego. Nie decyduje samo to, kto został wpisany w akcie notarialnym jako kupujący ani kto figuruje w księdze wieczystej.

Do majątku osobistego należą natomiast m.in. przedmioty nabyte przed ślubem, otrzymane przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej, oraz przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. Wynika to z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dlatego kluczowe jest źródło pieniędzy przeznaczonych na zakup działki lub nieruchomości.

Jeżeli działka została kupiona w czasie małżeństwa za wspólne oszczędności, a małżonek nie miał realnego majątku osobistego pozwalającego na taki zakup, istnieją mocne argumenty, aby twierdzić, że nieruchomość należy do majątku wspólnego. Jeżeli jednak wykaże on, że zapłacił np. pieniędzmi ze spadku, darowizny albo oszczędności sprzed ślubu, nieruchomość może zostać uznana za jego majątek osobisty.

Znaczenie aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej

W praktyce często zdarza się, że w akcie notarialnym pojawia się oświadczenie jednego małżonka, że kupuje nieruchomość za środki pochodzące z majątku osobistego. Taki zapis ma znaczenie dowodowe, ale nie jest niepodważalny. Jeżeli rzeczywistość była inna, można wykazywać, że pieniądze pochodziły z majątku wspólnego.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalono pogląd, że przy ustawowej wspólności majątkowej można przyjąć faktyczne domniemanie nabycia rzeczy do majątku wspólnego, jeżeli zakup nastąpił w czasie trwania małżeństwa. Nabycie do majątku osobistego powinno wynikać nie tylko z oświadczenia w akcie, lecz także z całokształtu okoliczności, w szczególności ze źródła finansowania. W tym zakresie nadal aktualne są m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2001 r., II CKN 1194/00, oraz wyrok Sądu Najwyższego z 17 maja 1985 r., III CRN 119/85.

Trzeba też pamiętać o zasadzie, że budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady częścią składową gruntu. Dlatego w sprawie domu zasadnicze znaczenie ma to, czy sam grunt należy do majątku wspólnego, czy do majątku osobistego jednego z małżonków. Od tego zależy, czy drugi małżonek walczy o udział w całej nieruchomości, czy przede wszystkim o rozliczenie nakładów.

Jak udowodnić, że nieruchomość należy do majątku wspólnego?

Ciężar dowodzenia zależy od rodzaju sprawy i twierdzeń stron, ale w praktyce trzeba przygotować dokumenty pokazujące przepływ pieniędzy oraz sytuację majątkową małżonków w chwili zakupu. Przydatne mogą być zwłaszcza:

• akt notarialny zakupu nieruchomości i odpis księgi wieczystej,
• potwierdzenia przelewów, historia rachunków, umowy kredytowe, potwierdzenia wypłat gotówki,
• dokumenty dotyczące wspólnych oszczędności małżonków,
• dokumenty potwierdzające sprzedaż mieszkania należącego do jednego z małżonków i przeznaczenie tych pieniędzy na budowę,
• faktury, umowy z wykonawcami i potwierdzenia płatności za budowę domu,
• zeznania świadków, jeżeli mogą potwierdzić źródło finansowania zakupu lub budowy.

Im dokładniej da się odtworzyć, skąd pochodziły środki na zakup działki i budowę domu, tym większa szansa na skuteczne podważenie twierdzenia, że cała nieruchomość stanowi majątek osobisty jednego małżonka.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej

Jeżeli księga wieczysta wskazuje jako właściciela tylko jednego małżonka, a rzeczywisty stan prawny jest inny, podstawowym rozwiązaniem może być powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jest to żądanie usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

W takiej sprawie sąd bada, czy prawo własności zostało ujawnione prawidłowo. Jeżeli ustali, że nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego, może doprowadzić do ujawnienia w księdze wieczystej obojga małżonków jako współuprawnionych w ramach wspólności majątkowej albo do innego wpisu odpowiadającego rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Powództwo o ustalenie z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego może mieć znaczenie w niektórych sytuacjach, ale gdy problem polega na niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, właściwą i dalej idącą drogą jest co do zasady powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej

Wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma charakter zabezpieczający. Nie oznacza jeszcze wygrania sprawy i nie zastępuje pozwu, ale informuje osoby trzecie, że ujawniony w księdze stan prawny jest kwestionowany.

Najważniejszy skutek ostrzeżenia wynika z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: ostrzeżenie dotyczące niezgodności wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W praktyce oznacza to, że ewentualny nabywca nieruchomości nie może łatwo twierdzić, że działał wyłącznie w zaufaniu do księgi i nie wiedział o sporze.

Trzeba jednak jasno odróżnić ostrzeżenie od zakazu sprzedaży. Sam wpis ostrzeżenia nie odbiera właścicielowi wpisanemu w księdze możliwości zawarcia umowy sprzedaży. Może natomiast zniechęcić nabywcę, utrudnić finansowanie transakcji i znacznie osłabić bezpieczeństwo obrotu po stronie kupującego.

Jeżeli realnie istnieje ryzyko sprzedaży lub obciążenia nieruchomości, warto rozważyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia. Na podstawie przepisów o postępowaniu zabezpieczającym sąd może udzielić zabezpieczenia przed wszczęciem sprawy albo w jej toku, jeżeli uprawdopodobniono roszczenie i interes prawny w zabezpieczeniu.

Podział majątku a wcześniejsze ustalenie własności

Podział majątku wspólnego jest możliwy dopiero po ustaniu wspólności majątkowej, np. po rozwodzie, po ustanowieniu rozdzielności majątkowej albo po zawarciu umowy majątkowej małżeńskiej znoszącej wspólność. W sprawie o podział majątku sąd ustala skład majątku wspólnego i sposób jego podziału.

Jeżeli nie można czekać do sprawy o podział majątku, ponieważ istnieje ryzyko sprzedaży nieruchomości albo powstania dalszych komplikacji w księdze wieczystej, można wcześniej wystąpić z odpowiednim powództwem dotyczącym stanu prawnego nieruchomości. Wybór między pozwem o uzgodnienie księgi, powództwem o ustalenie i wnioskiem o zabezpieczenie zależy od dokumentów, treści księgi wieczystej oraz celu, który ma zostać osiągnięty.

Rozliczenie nakładów z majątku osobistego

Jeżeli sąd uzna, że nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego, a jeden z małżonków przeznaczył na budowę domu środki ze swojego majątku osobistego, np. pieniądze ze sprzedaży mieszkania należącego do niego przed ślubem, powstaje roszczenie o rozliczenie nakładów.

Zgodnie z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, a także może żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie rozlicza się jednak wydatków zużytych na zwykłe zaspokojenie potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Zwrot nakładów następuje co do zasady przy podziale majątku wspólnego. Sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. W praktyce rozliczenie wymaga wykazania kwoty nakładów, źródła pieniędzy oraz tego, że nakłady zwiększyły wartość nieruchomości.

Jeżeli natomiast sąd uzna, że działka i dom należą do majątku osobistego męża, drugi małżonek nie dochodzi udziału w nieruchomości, lecz może dochodzić rozliczenia nakładów poczynionych ze swojego majątku osobistego lub wspólnego na majątek osobisty drugiego małżonka. Podstawa i sposób rozliczenia zależą wtedy od dokładnego stanu faktycznego oraz od tego, kiedy i z jakich środków finansowano budowę.

Koszty sądowe i opłaty

W sprawach majątkowych opłata od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu. Przy wartości powyżej 20 000 zł pobiera się opłatę stosunkową 5% tej wartości, ale nie więcej niż 100 000 zł. Przy niższych wartościach stosuje się opłaty stałe według progów określonych w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej pobiera się opłatę stałą 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału majątku, opłata wynosi 300 zł.

Aktualnie opłata od wniosku wieczystoksięgowego o wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wynosi 100 zł. To ważna zmiana względem starszych opracowań, w których można spotkać kwotę 60 zł.

Od wniosku o udzielenie zabezpieczenia co do zasady pobiera się opłatę 100 zł, ale nie pobiera się opłaty od wniosku o zabezpieczenie zgłoszonego w piśmie rozpoczynającym postępowanie. Jeżeli strony nie są w stanie ponieść kosztów bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania siebie i rodziny, mogą złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych.

FAQ

Źródła

• Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, art. 33 i art. 45: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 3, art. 5, art. 8 i art. 10: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o zabezpieczeniu roszczeń: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 13, art. 38, art. 44, art. 68 i art. 95: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2001 r., II CKN 1194/00, oraz wyrok Sądu Najwyższego z 17 maja 1985 r., III CRN 119/85.