Wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia

Wyodrębnienie majątku osobistego każdego z małżonków

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Natomiast zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

To, że w umowie zakupu nieruchomości Pani mąż oświadczył, iż nabywa te nieruchomości ze swojego majątku osobistego, nie przesądza o tym, iż nieruchomość ta należy do jego majątku osobistego.

Składniki majątku wspólnego

Z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego wynika, że w skład majątku wspólnego wchodzą wszystkie przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwa przez małżonków lub przez jednego z nich. Do przynależności przedmiotu majątkowego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej, której skutkiem jest nabycie przedmiotu majątkowego, są oboje małżonkowie czy też jedno z nich.

O tym, czy przedmiot majątkowy nabyty przez jednego z małżonków stanie się składnikiem majątku wspólnego, decydują okoliczności obiektywne, wynikające z art. 31 § 1 i art. 33 Kodeksu rodzinnego. Nie ma w tym względzie znaczenia jednostronne oświadczenie małżonka będącego stroną czynności prawnej.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. wyroki z dnia 9 stycznia 2001 r., sygn. akt. II CKN 1194/00 i z dnia 17 maja 1985 r., sygn. akt. III CRN 119/85) w systemie prawa rodzinnego, przyjmującego jako zasadę reżim ustawowej wspólności majątkowej, można skonstruować domniemanie faktyczne, że określone rzeczy w transakcji dokonywanej tylko przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, natomiast nabycie określonej rzeczy z majątku osobistego małżonka musi wynikać wyraźnie nie tylko z oświadczenia współmałżonka, ale także – i to przede wszystkim – z całokształtu okoliczności istotnych prawnie z punktu widzenia przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zakup tylko przez jednego z małżonków nieruchomości ze wspólnych oszczędności

Ważną dla Pani sytuacji okolicznością będzie to, że mąż nie posiadał majątku osobistego i że nieruchomość została zakupiona ze wspólnych oszczędności (rozumiem, iż oszczędności te powstały w czasie trwania małżeństwa). Gdyby mąż nabył nieruchomość ze swojego majątku osobistego, np. z oszczędności poczynionych przed zawarciem małżeństwa lub ze środków uzyskanych w spadku lub w darowiźnie, to zgodnie z zasadą surogacji – stosownie do której do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego – nieruchomość stanowiłaby składnik jego majątku osobistego.

Z uwagi na to, że, jak Pani pisze w pytaniu, mąż nie posiadał majątku osobistego, z którego mógłby kupić nieruchomość, należy stwierdzić, iż nieruchomość, którą zakupił Pani mąż za środki wspólne, wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego i dlatego może podlegać podziałowi.

Postępowanie o podział majątku wspólnego

W celu uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości zakupionej przez męża może Pani żądać ustalenia przez sąd, iż nieruchomość ta wchodzi w skład majątku małżeńskiego.

Z takim żądaniem może Pani wystąpić w czasie postępowania o podział majątku małżeńskiego (po ustaniu wspólności ustawowej) lub na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego (powództwo o ustalenie). Z powództwem o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego może Pani wystąpić jeszcze w czasie trwania wspólności ustawowej (przed rozwodem).

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Jeżeli w księgach wieczystych związanych z nieruchomością zakupioną przez Pani męża jest wpisany jako właściciel tylko on, może Pani również wystąpić przeciwko mężowi z żądaniem uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Takie żądanie wyłącza powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego.

W sprawach uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na pozwanym nabywcy (Pani mężu) spoczywa ciężar dowodu, że prawo wpisane w księdze wieczystej na rzecz wyłącznie jednego małżonka, nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej, stanowi majątek osobisty tego małżonka.

W toku takiego postępowania Pani mąż będzie musiał udowodnić, że nieruchomość nabył za środki pochodzące z majątku osobistego.

Wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia

Występując na drogę sądową o ustalenie, że nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego małżeńskiego lub z powództwem o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ewentualnie z wnioskiem o podział majątku wspólnego (po rozwodzie), może Pani równocześnie złożyć wniosek o zabezpieczenie Pani żądania poprzez wpisanie do księgi wieczystej stosownego ostrzeżenia (jeżeli takie ostrzeżenie będzie wpisane w księdze wieczystej Pani mąż zapewne nie znajdzie nabywcy na nieruchomość) lub ustalenie zakazu zbywania nieruchomości przez Pani męża.

Nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny małżonków

Jeżeli sąd uzna, że nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego, a Pani środki ze sprzedaży mieszkania stanowiącego składnik Pani majątku osobistego przeznaczyła na budowę domu na tej nieruchomości, to mamy do czynienia z nakładami z Pani majątku osobistego na majątek wspólny małżeński.

Stosownie do art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego, każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Według art. 45 § 2 Kodeksu rodzinnego, zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż może Pani żądać ustalenia przez sąd, iż nieruchomość – wbrew zapisowi w akcie notarialnym umowy kupna – stanowi składnik majątku wspólnego małżeńskiego, a następnie może Pani żądać, by przy podziale tego majątku sąd uwzględnił nakłady z Pani majątku osobistego na majątek wspólny (środki ze zbycia Pani mieszkania przeznaczone na budowę domu).

Wniosek o wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym

Jeżeli obawia się Pani, że mąż może w chwili obecnej zbyć nieruchomość (ma taką możliwość, bo jest wpisany w księgę wieczystą jako jedyny właściciel), to może Pani złożyć wniosek o wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym. Taki wpis spowoduje, że ewentualny nabywca nieruchomości nie będzie mógł powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a Pani w przypadku zbycia przez męża nieruchomości będzie mogła żądać uznania takiej czynności prawnej ze nieskuteczną.

Sprawa o rozwód z pewnością potrwa długo. Podział majątku wspólnego może nastąpić dopiero po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej. Jak już wskazałem powyżej, w toku postępowania o podział majątku może Pani żądać ustalenia przez sąd, iż nieruchomość stanowi składnik majątku wspólnego oraz rozliczenia nakładów z Pani majątku osobistego na majątek wspólny.

Pozew o ustalenie czy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego

Jeżeli nie chce Pani czekać ze sprawą ustalenia czy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego, czy też w skład majątku osobistego męża, to powinna Pani już teraz wystąpić do sądu o ustalenie, że nieruchomość stanowi składnik majątku wspólnego małżeńskiego lub o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Ewentualny pozew w tej sprawie należy opłacić. Opłata od pozwu o ustalenie, jak i od pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wynosi 5% wartości przedmiotu sporu. Wartość przedmiotu sporu w tych sprawach będzie równa wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot postępowania.

Jeżeli nie jest Pani w stanie ponieść tych kosztów, może Pani wystąpić do sądu o zwolnienie Pani z opłaty. Jeśli sąd uzna, że Pani sytuacja majątkowa, rodzinna powoduje, że nie jest Pani w stanie ponieść kosztów postępowania bez uszczerbku dla swojego koniecznego utrzymania i utrzymania Pani rodziny, to wówczas zwolni Panią z kosztów.

Jeżeli nie uzyska Pani zwolnienia i opłaci Pani pozew, to w przypadku uwzględnienia Pani powództwa sąd nakaże stronie przeciwnej (mężowi) zwrot poniesionych przez Panią kosztów. Od zasady, zgodnie z którą strona przegrywająca proces ponosi koszty postępowania strony przeciwnej, sąd może odstąpić wyłącznie w szczególnych i wyjątkowych okolicznościach.

Gdyby chciała Pani poczekać ze sprawą do rozwodu i z wnioskiem o ustalenie, że nieruchomość stanowi składnik majątku wspólnego, do sprawy o podział majątku wspólnego (opłata od wniosku to 1000 zł), to warto chociaż wystąpić z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym (opłata 60 zł).

Jeżeli okazałoby się, że nieruchomość stanowi składnik majątku osobistego Pani męża, będzie mogła Pani żądać zwrotu nakładów z Pani majątku osobistego na majątek osobisty męża. Postępowanie to nie będzie się toczyło na postawie art. 45 Kodeksu rodzinnego, a na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Art. 45 Kodeksu rodzinnego dotyczy bowiem wyłącznie nakładów z majątku wspólnego małżeńskiego na majątek osobisty jednego z małżonków oraz nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny.